Як продати нерухомість. Усе, що треба знати у 2024 році

Небезпека, економічні труднощі, внутрішнє переміщення осіб та переселення, підтримка родини, юридичні аспекти або ж для уникнення ризиків – тепер за різних обставин люди прощаються зі своїм житлом.

росія вже зруйнувала 8,6% житлового фонду України. Станом на червень 2023 року сумарна кількість пошкоджених обʼєктів житлового фонду складає понад 163 тис. або ж 87 млн кв. м. Зокрема через це за кордоном перебуває приблизно 6 млн українців.

Окрім цього, близько 5 млн наших співгромадян з лютого 2022 року стали вимушено переміщеними особами. Деякі з них втратили свої домівки.

Станом на січень 2024 року в Україні 4 млн 875 тис. 885 зареєстрованих ВПО, з них 1,02 млн дітей. Тому одна з основних причин продажу нерухомості – прагнення гарантувати безпеку та добробут своєї родини.

Finance.ua зібрав актуальну інформацію щодо продажу нерухомості станом на 2024 рік.

Ці два процеси можна проводити паралельно, щоб заощадити час.

Оновіть усі необхідні дозвільні документи. Перевірте відсутність обтяжень на майно або інших юридичних перешкод.

Також вам знадобиться визначення реальної ринкової вартості нерухомості та оцінка майна. Пропонуючи ціну на своє помешкання враховуйте такі фактори, як розташування, стан об'єкта, ринкові тенденції тощо. Дослідіть ціни схожих об'єктів у вашому районі, будинку чи містечку.

Звільніть житло від особистих речей, бо вони заважатимуть покупцю уявити цей простір як свій власний. Проведіть косметичний ремонт, очистіть житло для поліпшення зовнішнього вигляду.

Ефективна комунікація та готовність відповідати на запитання можуть значно полегшити процес продажу. Також необхідно зробити якісні фотографії і скласти привабливий опис для публікації.

Використовуйте різні інтернет-платформи та дошки оголошень, профільні групи в соцмережах. Також розгляньте можливості вивісити оголошення в місцях з великим потоком людей. Коли будете проводити покази житла, стежте за відгуками та запитаннями потенційних покупців.

Необхідно укладати угоду з точністю до вимог законодавства України та дотримуватися рекомендацій юристів і нотаріусів, які беруть участь у її проведенні. Такий підхід гарантує успішний результат як для продавця, так і для покупця.

У сфері договорів купівлі-продажу нерухомості виділяють два типи: попередній і основний. Оплата (як авансова, так і повна) може проводитися готівковою або безготівковою формою при укладанні угоди між фізичними особами.

Зазвичай готівковий аванс передають в присутності нотаріуса для більшої безпеки. Також можна залучити касира з лічильником купюр і детектором їх справжності. Остаточний розрахунок найбезпечніше здійснювати безготівковим шляхом.

Через те, що етап з підготовкою документів забирає найбільше часу, приділимо більше уваги саме цьому питанню.

Важливо зібрати пакет документів для продажу нерухомості заздалегідь. Загалом це може зайняти місяць часу.

Власник житла має підготувати наступний пакет документів на продаж нерухомості:

• Паспорт та ідентифікаційний код продавця (чи уповноваженого представника),
  1. якщо в шлюбі – свідоцтво про шлюб та заява-згода на продаж нерухомості від іншого подружжя, завірена нотаріально; свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (за відповідних обставин);
  2. шлюбний контракт, якщо є;
  3. свідоцтва про народження дітей, паспорт з 14 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти виступають стороною у договорі;
  4. також важливо, щоб в паспорті старого зразка були вклеєні всі фотографії.
• Витяг з реєстру територіальної громади/раніше Довідка про реєстрацію місця проживання (довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною).
• Технічний паспорт на об’єкт.
• Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Витяг з державного реєстру прав на нерухомість.
• Звіт про оцінку майна, можна замовити онлайн або замовити в оцінювача, вона діє 6 місяців.
• Довідку про зареєстрованих у помешканні (довідка про склад сім'ї станом на відповідну дату), яку оформлюють в ЦНАПі або у нотаріуса.
• Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (безпосередньо звернутись до виконавця комунальних послуг, за всіма наявними особовими рахунками).
• Документи на землю, в разі продажу приватного будинку (акт на землю із зазначенням кадастрового номера).

Якщо декілька власників житла – будуть потрібні документи та згода на продаж від усіх співвласників. Тому підготуйте заяву про відмову співвласників від переважної купівлі частки майна, що продається.

Або вам знадобиться письмове повідомлення усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі в разі продажу частки у праві власності на дане нерухоме майно.

Якщо ж в помешканні прописана неповнолітня дитина, необхідна згода від її батьків/опікунів. Перед продажем рекомендується розв'язати питання зі зміною реєстрації дитини. Однією з опцій може бути зміна місця реєстрації на інше місце проживання (наприклад, у батьків або опікунів).

Хоча, для нового власника проблем у знятті з зареєстрованого місця проживання дітей не виникне, адже за Постановою КМУ від 7 лютого 2022 року № 265 для цього достатньо заяви та документа, що підтверджує право власності.

Якщо є можливість, розгляньте питання про нове житло для дитини та її реєстрацію там протягом 30 календарних днів після прибуття до нового місця проживання.

Згідно з законодавством, кожна особа повинна мати місце проживання, тому надалі необхідно буде зареєструватися (прописатися) або задекларувати місце проживання.

Детальніше про декларування місця проживання ви можете ознайомитися за цим посиланням.

Якщо власник квартири визнаний недієздатним, то потрібен дозвіл органів опіки та піклування на відчуження нерухомого майна (в інтересах недієздатних, з обмеженою дієздатністю громадян, а також неповнолітніх дітей).

На питання чи є відмінності в договорах купівлі-продажу в умовах воєнного стану відповіла Олена Маленкова, керуюча партнерка KDU Realty Group:

«Ні. Законодавство не змінювалося, тому договір свідчить про власну згоду та обовʼязки сторін-фізичних осіб згідно ЦК України. Там мають бути 4 основні пункти:

• Хто (ідентифікація особи)
• Кому
• Що (ідентифікатор нерухомості)
• За скільки (ціна)

Ще підстава, на якій продавцю належить та або інша нерухомість.
Про це саме свідчить договір».

Слід врахувати нинішні зміни у роботі нотаріусів.

Під час воєнного стану не всі нотаріуси мають право посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомості. Це дозволено лише тим, хто внесений до списку, затвердженого Міністерством юстиції України. Перелік таких нотаріусів постійно оновлюється і доступний на офіційному сайті Міністерства юстиції України.

Важливо зазначити, що договір купівлі-продажу нерухомого майна може бути посвідчений лише нотаріусом за місцем розташування нерухомості чи за зареєстрованим місцем проживання продавця або покупця.

У кожній конкретній ситуації перелік документів буде різнитися. Тому швидше і зручніше отримати індивідуальні поради від юриста чи заручитися допомогою рієлтора для продажу своєї нерухомості. Фахівці допоможуть визначити найефективніший та законний спосіб розв'язання питань.

Багатьом українцям важливо знати, чи можна продати нерухоме майно, що знаходиться на тимчасово окупованих територіях чи в зоні активних бойових дій.

«Ми також маємо право купувати або продавати нерухомість, яка зараз на тимчасово окупованих територіях, якщо угода відбувається на підконтрольній території. Ідеться про всі будинки, квартири, які мають право власності.

У разі продажу первинної нерухомості ви маєте справу з забудовником, там багато різних способів, але в основному угода не потребує нотаріального посвідчення», – пояснює керуюча партнерка KDU Realty Group, інвест-консультантка Олена Маленкова.

Якщо документи на нерухомість були втрачені, то для отримання дубліката документа, такого як договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право власності чи свідоцтво про право на спадщину, зазвичай потрібно звернутися до органу, який видав оригінал документа. Це може бути нотаріус, орган місцевого самоврядування, Бюро технічної інвентаризації та інші відповідні установи.

Важливо зауважити, що правові норми, які регулюють угоди щодо майна на окупованих територіях, можуть змінюватися. Тому потрібно звертатися до компетентного нотаріуса, який спеціалізується на відповідних угодах.

Для рідних військовослужбовців важливо заздалегідь оформити довіреності для здійснення необхідної діяльності без їх присутності. Так, забезпечення довіреності особі, яка залишається вдома – розумний крок. Особливо якщо людина-довіритель перебуває там, де немає можливості звернутися до нотаріуса.

Строк довіреності встановлюється у самому документі. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії. Також, довіреність втрачає силу зі смертю довірителя. Для розв'язання питань у разі смерті також може бути корисним врахувати можливість оформлення заповіту.

Довіреність може стосуватися різних аспектів життя, наприклад, право вивозу дітей за кордон, розпорядження рухомим і нерухомим майном, взаємодія з державними установами та банками тощо.

В умовах військового стану довіреності, крім довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, та заповіти військовослужбовців можуть посвідчуватися командиром або іншою уповноваженою командиром особою. Такі документи надалі надсилаються через Генеральний штаб до Мін’юсту для їх реєстрації нотаріусами в Єдиному реєстрі довіреностей, Спадковому реєстрі.

Особиста консультація з нотаріусом може бути вельми корисною, оскільки допоможе уникнути правових труднощів і забезпечити правильне й ефективне оформлення документів.

Дистанційний продаж нерухомості, якщо власник за кордоном теж можливий. Для цього потрібна довіреність на особу, якій ви повністю довіряєте. Водночас ця особа не може бути покупцем даної нерухомості.

Важливо! У довіреності слід передбачити максимальну кількість повноважень для довіреної особи, охоплюючи різні сфери, такі як ЦНАП, комунальні служби, БТІ, банки, податкові органи, архіви, суди й інші.

Батькам слід передбачити заздалегідь реєстрацію дитини на новому місці проживання. Під час дії воєнного стану зняти дитину з реєстрації віддалено неможливо, і заяву разом із необхідними документами потрібно подати особисто через ЦНАП.

В консульській установі України видається довіреність з повноваженнями на продаж квартири, яку потім можна передати в Україну та доручити продаж родичу або довіреній особі.

Зразок такої довіреності бажано взяти у нотаріуса за місцем розташування нерухомості, який посвідчуватиме угоду і потім внесе іноземну довіреність в український реєстр довіреностей.

Чинне законодавство України не встановлює обмежень щодо максимального строку дії Довіреності. Довіреність може бути видана як з визначеним строком дії, так і без встановлення такого строку (безстрокова довіреність зберігає чинність до її припинення).

Щодо апостилювання довіреності в іноземних нотаріусів, то Мін'юст навів перелік країн, з якими є міжнародні договори, якими скасоване будь-яке додаткове засвідчення офіційних документів, тобто можна надати тільки переклад завіреного документа без апостиля.

Володимир Копоть, юрист з нерухомості, автор YouTube-каналу Monitor.Estate про інвестиції та нерухомість розповідає про продаж квартири з-за кордону:

«Це можна зробити як і раніше, шляхом підписання довіреності на повірену особу, яка здійснить продаж майна довірителя. Краще це робити в консульській установі країни перебування, але також це можна зробити у будь-якого нотаріуса. В Україні доведеться зробити нотаріальний переклад такої довіреності. Ще можуть бути нюанси, пов’язані з легалізацією документів: апостиль або повна консульська легалізація. Однак це залежить від країни перебування. Наприклад, з документи з Польщі не підлягають легалізації».

На сьогодні діють Договори про правову допомогу між Україною та республікою білорусь, Азербайджанською Республікою, Республікою Узбекистан, Республікою Казахстан, Республікою Таджикистан, Республікою Вірменія, Киргизькою Республікою, Республікою Молдова, Грузією та Туркменістаном, Литвою, Естонією, Латвією, Чехією, Угорщиною, Польщею, Монголією, В’єтнамом, Македонією, Іраном, Болгарією, Кубою та КНР тощо.

Згідно з даними Європейської служби статистики, станом на травень 2023 року, найбільша частка українських біженців перебуває в Німеччині (27%) та Польщі (24%).

Тому українцям, які перебувають у Польщі, Чехії легалізація документів (апостиль) не потрібен, а тимчасовим резидентам Німеччини й Італії буде потрібно зробити й переклад, й апостиль.

Олена Маленкова розповіла, що процедура продажу нерухомості, коли власник фізично перебуває за кордоном, працює з червня 2022 року:

«Для продажу нерухомості, якщо власник перебуває за кордоном, потрібно взяти довіреність від власників на довірену особу, яка перебуває в Україні. Якщо власник один і він у шлюбі, чоловік або дружина має надати заяву-згоду на продаж. Документи можна отримати в українському консульстві країни, де ви зараз мешкаєте, або у будь-якого нотаріуса. Якщо документи отримані в консульстві, апостиль не потрібен, оскільки консульство розглядається як територія України. У разі отримання документів у нотаріуса, необхідний апостиль. Існують країни, з якими у України укладені договори про юридичну допомогу, такі як Грузія, Польща, тоді апостиль не є обов'язковим», – наголошує експертка.

Після посвідчення довіреності за кордоном і отримання згоди всіх зацікавлених сторін, оригінали документів передаються в Україну через перевізників або знайомих, волонтерів, а потім – кур'єрською службою до місця укладення договору.

Перед початком продажу рекомендується провести перевірку нерухомості у нотаріуса або адвоката, щоб виявити можливі проблеми (арешти або заборони про які не було відомо).

Читайте також: Як перевірити неоплачені рахунки попереднього власника при купівлі квартири

Щодо продажу нерухомості в разі еміграції, Олена Маленкова розповіла про дії батьків неповнолітніх дітей:

«У разі, якщо родина з дітьми продає нерухомість і емігрує, вона має здати свій український паспорт. Це довга і непроста процедура. Після того, як людина отримала інше громадянство, вона може відмовитися від українського.

Але якщо людина зберігає за собою громадянство для себе і своїх дітей, вона може змінити їм місце проживання разом з собою за допомогою Дії.

Зняти з реєстрації дітей не можна в «нікуди», а змінити місце можна.

Зняти ж з реєстрації дітей з одним з батьків можна, якщо один з батьків зробить це самотужки. По довіреності також не можна».

Документи, видані компетентними органами іноземної держави, які використовуються для реєстрації місця проживання чи зняття з задекларованого/зареєстрованого місця проживання, повинні бути засвідчені відповідно до встановленого законодавством порядку. Якщо немає інших визначень у міжнародних договорах України, такі документи мають бути подані разом із засвідченим нотаріальним перекладом на українську мову.

Зверніть увагу, що щодо отримання коштів за нерухомість є нюанси.

Згідно зі ст. 1087 Цивільного кодексу України, фізичні особи можуть проводити розрахунки в готівковій або безготівковій формі за допомогою розрахункових документів.

Однак існують обмеження щодо сум розрахунків, встановлених Національним банком України.

Згідно п.6 і 7 Розділу 2 Положення № 148 розрахунки за договорами купівлі-продажу обмежені сумою 50 тис. грн готівкою. У разі перевищення цих сум, розрахунки мають здійснюватися банківським переказом або внесенням грошей на рахунок.

При купівлі-продажу нерухомості за готівку можуть виникнути проблеми з підтвердженням походження цих коштів у банку. Необхідно здійснювати розрахунки, переказуючи кошти з рахунку покупця на рахунок продавця.

У даному разі можна скористатися послугою банку – виїзд на угоду, вони все роблять на місці.

Укладання угоди купівлі-продажу нерухомості – відповідальне завдання, яке вимагає значної підготовчої роботи. Сторони угоди повинні мати хоча б базові юридичні знання для зменшення потенційних ризиків та уникнення проблем із законністю та правомірністю угоди.

Або ж скористатися допомогою професіоналів, таких як рієлтори та юристи. Вони можуть надати експертні поради, допомогти з розв'язанням правових питань та забезпечити ефективний процес угоди.

Це може значно полегшити процес продажу нерухомості, особливо в умовах воєнного стану.

Проєкт Закону щодо мобілізації зараз перебуває на стадії доопрацювання, і нам поки не відомо, як саме новий документ буде відрізнятися від попереднього скандального варіанту. Проте, його можуть внести на розгляд Верховної Ради вже найближчими днями.

Олена Маленкова, керуючий партнер у KDU Realty Group, інвест-консультант звертає увагу:

«Нас лякають тим, що чоловіки-військовозабовʼязані не зможуть продати нерухомість, якщо вони не приїдуть до ТЦК або якщо проігнорують повістку в будь-якому електронному кабінеті.

Це реально можливо як технічно, так і юридично. Особу вносять у реєстр боржників і автоматично він нічого не може продати.

Але я сподіваюся, що так далеко наші можновладці не зайдуть, бо тоді ми просто припинимо бути демократичною державою з ринковою економікою.

Зараз чоловіки можуть продати нерухомість, навіть якщо вони там зареєстровані, бо обмеження стосуються лише неповнолітніх дітей. Купити квартиру з зареєстрованою особою старше 18 років закон не забороняє. На це лише добра воля покупця».

Володимир Копоть підтримує колегу та зауважує, що така вимога закону була б неконституційною і повинна бути проігнорована при голосуванні:

«Наразі, я б не поспішав говорити про нюанси продажу нерухомості через мобілізаційний законопроєкт. По-перше, його не прийняли, по-друге, він не містить заборони на продаж. Тобто, якщо чоловік призовного віку подасть свої відомості про своє місце перебування до ТЦК, то санкції, які передбачені законопроєктом до нього застосовуватись не будуть. Ідеться лише про ухилянтів, які не виконають вимоги закону. Тоді так, право розпорядження нерухомим майном буде обмежено».

Необхідність продажу нерухомості призводить до виникнення багатьох питань, особливо під час воєнного стану. Важливо залишатися інформованим про зміни у законодавстві, а також діяти відповідально.

Проте, якщо є бажання та наполегливість – це завдання можна виконати. Найбільш суттєве питання, що турбує, – коли буде можливість вільно обирати міста для проживання з урахуванням питань безпеки або, можливо, повернутися додому.