Як змінюються ціни на нерухомість в деяких районах Києва через ремонт метро

Голосіївський район — найбільший за своєю площею серед усіх районів Києва, яка становить 15,64 тис. га, або майже 20% від усієї площі столиці.

Вартість нерухомості в Голосіївському районі становить серйозний інвестиційний актив, але чи можна бути впевненим у стабільності цього ринку після виникнення проблем з метрополітеном?

Finance.ua розглянув ключові аспекти району та вірогідний вплив ситуації з метро на ціни на нерухомість, щоб визначити можливості та виклики для інвесторів.

Подія з метро в Києві — це результат проблем з утримання та своєчасного обслуговування метро, а також хронічного недофінансування транспортної інфраструктури столиці. Тепер частина шляху для поїздів синьої лінії в аварійному стані.

Шість місяців на ремонт – це приблизна оцінка, оскільки інформація щодо необхідності ремонту надійшла лише за дві години до закриття станцій метро.

За інформацією ініціативної групи «Пасажири Києва» безпосереднє протікання сталося біля пікету 73 в тунелі, що веде у бік центру. Це приблизно на повороті з бульвару Міхновського на проспект Лобановського під МАФами Дніпро-М і Rozetka.

План-схема Київського метрополітену

Голосієво завжди було одним з найбажаніших районів для покупки нерухомості. Середня вартість житла: 48 400 грн за кв. м, станом на грудень 2023 року.

За даними порталу ЛУН в безпосередній близькості до синьої гілки метро між станціями «Теремки» – «Деміївська» розташовані близько 80 житлових комплексів, не враховуючи старий житловий фонд Голосіївського району та передмістя.

Finance.ua відібрав житлові комплекси, в яких є продаж квартир станом на грудень 2023 року, від «Либідської» до «Теремків». Тепер, на розташування житла у південно-західній частині Києва інвесторам потрібно звернути додаткову увагу.

Окрім столиці, в напрямку синьої гілки метрополітену, відкрито продажі в більш ніж в 30 житлових комплексах передмістя. Забудовники продають квартири в таких містах як Чабани, Новосілки, Гатне, Крюківщина та ін. Приблизну вартість квартир в наявності, станом на грудень 2023 року, надаємо в переліку:

• ЖК Чабани 2 – від 1,32 млн грн
• ЖК Dobre Misto 2 – від 1,31 млн грн
• ЖК Park Plaza – від 1,57 млн грн
• ЖК Оптимісто – від 1,65 млн грн
• ЖК ATRIA CITY. TEREMKY – від 938 тис. грн
• ЖК Садочок – від 1,3 млн грн
• ЖК Емоція – від 1,48 млн грн
• ЖК Sofia Nova – від 1,51 млн грн
• ЖК Добрий сусід – від 3,21 млн грн
• ЖК Мрія – від 1,26 млн грн
• ЖК Paradise Avenue – від 1,15 млн грн
• ЖК Vlasna – від 1,99 млн грн
• ЖК Соборний – від 1,34 млн грн
• ЖК AGAM – від 950 тис. грн
• ЖК Благород – від 889 тис. грн
• ЖК Атмосфера – від 796 тис. грн
• ЖК Одеський квартал – від 1,87 млн грн
• ЖК Orange Park – від 1,33 млн грн
• ЖК Озерний Гай (Гатне) – від 1,56 млн грн
• ЖК Набережний – від 1,34 млн грн
• ЖК Супутник-Теремки – від 2,49 млн грн
• ЖК Чорновола – від 2,24 млн грн
• ЖК Евромісто – від 1,4 млн грн
• ЖК Молодіжне містечко – від 2,56 млн грн
• ЖК Dobre Misto – від 856 тис. грн

«Основними наслідками закриття метро для мешканців цих міст є передусім зниження транспортної доступності, навантаження на наземний транспорт, який і без того викликав багато нарікань», – розповідає Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості України.

За словами експертки, мешканці передмістя і так потерпають через стан транспорту, аварійність, капітальний ремонт певних ділянок, який в розпалі навіть зараз, що ускладнює проїзд. До того ж маршрути часом незручні, час в дорозі та завантаженість на дорогах дуже ускладнює життя.

Finance.ua підготував низку коментарів від інвесторів та провідних експертів ринку нерухомості, щоб оцінити вплив тимчасового закриття метро від станції «Деміївська» до станції «Теремки» на вартість та попит житла.

Олександр Гоу, засновник CityScale, експерт з відкритих даних розповідає: «Про проблему із метро на Голосіївці ми дізнались навіть раніше за офіційне оголошення. У той день ми фіксували несподіваний наплив відвідувачів на нашій інтерактивній мапі транспорту. Тоді ж почали з'ясовувати, що відбувається».

Олександр займається оцінкою виправданості вартості житла за якістю розташування. При цьому враховуються такі важливі умови життя, як: доступність навчальних закладів, злочинність, забруднення повітря і, звичайно, транспортна доступність.

Оцінка виправданості цін на нерухомість від CityScale. Зелений – вигідна пропозиція, жовтий – мін. виправдана, червоний – невиправдана.

Щодо впливу аварійної ситуації зі станціями метро, то за даними карти можна побачити, що за формулою CityScale, при належному рівні доступності інших видів транспорту, метро поряд дає можливість досягти максимальної оцінки. Іншими словами стає у розряді – добре мати поруч.

Коли ж з іншими видами транспорту проблема, то метро поряд навпаки може витягнути оцінку вище середньої. Водночас метро поряд – це означає у 15 хв пішої доступності.

Іншими словами, пояснює Олександр, якщо ділянку метро, де рух був зупинений, відповідно замінити іншим видами транспорту, особливих проблем не має бути. Але тут починають впливати можливості міських служб.

«Зараз організований човниковий рух метро між ст. м. «Теремки» та «Деміївська» з пересадкою на наземний транспорт для доїзду до ст. м. «Либідська», і навпаки, 3-ма автобусними та 2-ма тролейбусними маршрутами. Звісно, це не прямий маршрут, але має бути достатньо, щоб суттєво згладити незручності. Цікаво, що про зміни у схемі оплати в цьому випадку одразу не повідомлялось», – зауважує Олександр Гоу.

На думку експерта, зміна руху не має спричинити суттєвого збільшення автомобільного трафіку. Так, певна частина мешканців району може віддати перевагу власному транспорту. Але, зазвичай, ті, хто мають власний транспорт зрідка використовують громадський.

За інформацією Департаменту транспортної інфраструктури КМДА, для зручності пасажирів додатково організували рух наземного транспорту, що дублює шість станцій синьої гілки метрополітену.

Зокрема, на маршрутах № 2-М та № 43-К працює 74 автобуси та 20 тролейбусів. Окрім того, курсує тимчасовий автобусний маршрут № 60, який сполучає станції метро «Либідська» та «Деміївська».

Також працює система компенсації поїздок через вимушені пересадки на станції метро «Либідська». Місто компенсує проїзд у тимчасових маршрутах №№ 2-М, 60, 43-К та додаткові поїздки в метро на «синій» гілці.

Проте, в коментарях до допису в Facebook пасажири скаржаться, що система компенсації не спрацьовує. Наприклад, поїздки на автобусі 2М, відображаються в застосунку Київ-Цифровий із запізненням більш ніж декілька годин.

За даними Руслана Кандибора, директора Департаменту транспортної інфраструктури КМДА, між станціями, на яких організований двосторонній рух двома коліями, пасажиропотік становить орієнтовно 10 тис. людей у будні дні та орієнтовно 4,5–5 тис. людей у вихідні.

Тому, зупинка роботи частини синьої лінії метро стала несподіваним ударом для тисяч киян та мешканців передмістя. Вона виявила глибокі проблеми утримання міського транспорту та загалом інфраструктури столиці.

«Дуже складно містам і селищам-сателітам по Одеській трасі, зокрема Чабанам, Гатному, частково Крюківщині, яка теж розраховувала на метро Теремки», – каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Вона також нагадала, що ці населені пункти активно розвивались в останні роки перед повномасштабним вторгненням і розростались, приріст населення там в десятки тисяч жителів.

«Насправді та частина міста, що позбулась метро, а особливо ті населені пункти передмістя, згадані вище, не можуть обійтись без підземки. Справа в непристосованості доріг (і навіть Велика кільцева не врятує) до такого рівня трафіку. Підземка дуже розвантажує і Голосіївський проспект, і Васильківську вулицю, і Деміївську площу. Тому, власне, метро повернеться. Інакше це поховає місцеву владу заживо», – підкреслює Вікторія.

Голосіївський район завжди славився своєю зручною транспортною інфраструктурою. Адже головні транспортні магістралі міста пролягають через територію Голосіївського району.

Окрім станції метро Голосіївська, територією району проходять ще 6 станцій метро: Теремки, Іподром, Виставковий центр, Васильківська, Деміївська та Видубичі. Завдяки цьому, з Голосіївського району можна було дістатися до центру міста за 10-15 хвилин.

Щодо розташування відносно інших районів Києва, то найбільший район столиці межує з:

• Шевченківським,
• Солом’янським,
• Печерським
• Дарницьким (по акваторії Дніпра)
• Києво-Святошинським, Обухівським і Бориспільським районами Київської області.

Однією з особливостей району є те, що інфраструктура може значною мірою компенсувати відсутність зручної транспортної розв'язки, вважає Ярослав Шаповалов, інвестор в нерухомість.

«Зокрема в районі досить розвинутий громадський транспорт, є одні з найкращих в місті ТЦ, парки та інші рекреаційні зони. Крім того, деякі ЖК на території району мають концепцію «місто в місті». Ці фактори можуть покращити якість життя мешканців і значною мірою зберегти привабливість даної території навіть у разі відсутності такого зручного транспортного сполучення як метро», – розповідає Ярослав.

За словами Вікторії Берещак, девелопери розглядають як додаткову цінність своїх проєктів не тільки метро, а й транспортну доступність в цілому. Ідеться про наявність альтернативних маршрутів наземного транспорту, близькість їх до житлових кварталів, пропускна спроможність і стан транспортних артерій.

Це все якісні характеристики локації, які, безперечно, впливають на ліквідність нерухомості. Для передмістя близькість до метро особливо важлива, адже деякі власники або не мають автомобіля, або воліють доїжджати до найближчої станції, залишати автівку та швидше добиратись до потрібного місця на підземному транспорті.

«Наприклад, попит на квартири в ЖК біля парку Феофанія сталий і вартість оренди стабільно зростає. А там до метро далекувато, але ж орендарів це не лякає. Голосієво називають одним з районів з найкращою екологією та інфраструктурою. Тож тимчасові неприємності, повʼязані з громадським транспортом, на мою думку, суттєво не зменшать попит. А оренда безпосередньо впливає на вартість купівлі. Тобто, не думаю, що забудовники змінять свою думку на кшталт привабливості цього району і припинять там будувати. Ще сподіваюся, що Мінінфраструктури, а також фахівці з урбаністики мають розв'язати проблему переміщення мешканців. Можливо, це буде рейсові автобуси. А можливо, якась нова гілка швидкісного трамвая. Впевнена, що рішення буде знайдено, бо проблема для Києва дуже серйозна і може мати непередбачені наслідки не тільки у сфері нерухомості», – пише керуюча партнерка KDU Realty Group, інвест-консультантка Олена Маленкова.

Що важливо врахувати інвесторам у зв'язку з закриттям метро розповів Ярослав Шаповалов, інвестор в нерухомість з 10 річним досвідом.

«Інвесторам, особливо в економсегменті, варто врахувати ризики того, що робота метро не відновиться у вказані строки або вірогідність повторних аварій. В такому разі це може деякою мірою знизити попит як на купівлю, так і на оренду нерухомості.

Також важливим буде фактор того, як буде розв'язуватися питання з альтернативними видами транспорту та загалом ситуація з дорожнім трафіком, адже постійні затори можуть дещо вплинути на привабливість району в усіх цінових категоріях», – поділився з нами Ярослав.

Проте, за словами Шаповалова, особисто для нього, для інвестицій та перепродажу, не є вкрай важливим наявність метро поряд. Адже цей фактор зазвичай вже врахований і в ціні купівлі об'єкта. Більш важливою є ціна об'єкта у порівнянні з аналогічним житлом поряд, адже саме з ним доведеться конкурувати при перепродажу.

Для оренди цей фактор може бути більш вагомим, адже теоретично прискорює здачу квартири завдяки розширенню кола потенційних орендарів, особливо в економсегменті.

На думку Ярослава: «Незабаром можливе деяке зниження попиту на купівлю й особливо на оренду за рахунок відтоку клієнтів, що розраховували на роботу метро або побоюються заторів.

Якщо відновлення триватиме дійсно недовго, до пів року, як обіцяє КМДА, то це буде тимчасовим і може пройти майже непомітним.

Лише якщо дійсно попит на нерухомість виявиться низьким, відкладеним до вирішення ситуації, забудовники можуть піти на деяке зниження ціни або акційні пропозиції».

Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, каже, що і девелопери, і покупці, розглядають цей фактор як тимчасовий. Ціни на житло різко не впадуть в ЖК, які там будуються зараз, якщо ця історія дійсно короткотривала й обмежиться заявленим терміном +/- пару місяців. Окрім того, міська влада чудово розуміє репутаційні ризики та наслідки для себе.

На думку Олени Маленкової, керуючої партнерки в KDU Realty Group, ця ситуація хоч і дуже погана, але тимчасова. На вартість оренди може вплинути, але не суттєво. Можливо, орендодавці втратять від 10% до 15%. Усе залежатиме від тривалості ремонтних робіт і що скажуть фахівці з приводу повернення в первинний стан.

На ринку оренди, каже Вікторія Берещак, побачимо радше падіння рівня зацікавленості з боку нових потенційних винаймачів. Раніше Голосіївський район в тій частині був доволі популярним. Тож буде певне перерозподілення фокуса уваги. Пощастить Шевченківському, Печерському і частково Подільському районам.

«Ті, хто винаймають довготривало житло не кинуть це робити, а будуть відчувати певний рівень дискомфорту протягом цього часу і виживати в нових реаліях, плануючи маршрути громадським транспортом.

На що це дійсно вплине, так це на завантаженість на дорогах, а також на оренду в стріт-ритейлі. Уже зросла кількість оголошень про оренду і продаж торгових точок біля метро. По бізнесу закриття метро дійсно вдарить, відтак ставки оренди дещо просядуть у цьому районі: думаю, що навіть за стриманим прогнозом відсоток просідання буде не менше 10% від ціни нині, адже трафік знизиться», – підсумовує пані Берещак.

Отже, якщо відновлення метро триватиме до пів року, то його вплив може бути майже непомітним. Експерти відзначають, що розглядається цей фактор як тимчасовий, і ціни на житло, ймовірно, різко не впадуть, якщо історія обмежиться заявленим терміном.

При тривалому ремонті (понад рік) можливе зменшення попиту на оренду, але існує переконання, що ринок нерухомості адаптується до нових умов.

Залишається сподіватися, що місцеві органи та фахівці знайдуть ефективні рішення для життя мешканців та збереження привабливості району.