Чи можна продавати нерухомість на тимчасово окупованих територіях

Теоретично відчужувати нерухомість на окупованих територіях можна, хоча й не на всіх. Однак як це зробити практично – відповісти важко. Суть у тому, що сам акт купівлі-продажу не обмежується просто підписанням відповідного документу – для того, щоб його підписати, необхідно зробити певний перелік дій. І дії ці стосуються як продавця і покупця, так і нотаріуса, який угоду посвідчує.

Теорія нам говорить, що жоден громадянин України не може бути позбавлений права розпоряджатися своїм нерухомим майном, яке перебуває на території України. Тимчасово окуповані території, неважливо, про які саме йдеться – чи окуповані з 2014 року, чи окуповані в ході повномасштабної війни – залишаються міжнародно визнаними територіями України, на які розповсюджується дія всіх законів та підзаконних актів, ухвалених відповідними органами.

Однак водночас є очевидним, що на тимчасово окупованих територіях не діє ні законодавство України, ні її органи. Зокрема й органи нотаріату.

Крім того, для укладення угоди купівлі-продажу необхідно зібрати і надати нотаріусу цілий пакет документів: витяги з державних реєстрів прав власності, технічні паспорти, експертну оцінку майна тощо. Зрозуміло, що з усім цим виникають очевидні проблеми.

Утім, теоретично держава дозволяє продаж та купівлю нерухомості на деяких тимчасово окупованих територіях.

Разом з тим це стосується лише того майна, яке перебуває у регіоні, щодо якого є доступ до реєстрів нерухомого майна. Цей перелік затверджений Наказом Міністерство юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5, він періодично оновлюється.

Практика виходить з кількох передумов.

По-перше, як уже зазначалося, укладати угоди купівлі-продажу (чи інші угоди з відчуження, чи набуття прав на нерухоме майно – договори дарування, міни тощо) можна лише щодо майна, яке є у доступі в реєстрах. Реєстри нерухомого майна були закриті ще на початку повномасштабної війни, через кілька місяців доступ частково відновили. Однак більшість окупованих територій перебувають у переліку, де припинений доступ до реєстрів.

По-друге, не всі нотаріуси мають право вчиняти нотаріальні дії з посвідчення договорів, що стосуються купівлі-продажу, обміну чи дарування нерухомості під час воєнного стану. Нотаріуси, які мають право це робити, визначені у відповідному наказі міністерства юстиції, розміщеному на його сайті.

Цей реєстр регулярно оновлюється, тож перед тим, як звернутися до нотаріуса, варто переконатися, що він справді має право посвідчити таку угоду.

По-третє, нотаріусам заборонено вчиняти нотаріальні дії з нерухомим майном за зверненням громадян російської федерації, хоч вони й можуть перебувати в Україні на законних підставах. Тому, якщо одна зі сторін має громадянство росії – угоду ніхто не посвідчить.

Законодавча база щодо угод стосовно майна на окупованих територіях досить широка. Однак ключові зміни, що стосуються угод купівлі-продажу нерухомого майна в умовах воєнного стану, передбачені кількома документами.

Це, крім цитованих вище, Постанова Кабінету міністрів України від 28.02.2022 року «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану». Також від 23 травня цього року набула Постанова КМУ «Про зміни щодо нотаріату та держреєстрації в умовах воєнного стану», яка вносить зміни, зокрема, і в порядок дій щодо майна на окупованих територіях.

Однак для пересічної людини розібратися у всіх цих документах надзвичайно важко, та й необхідності такої немає – вони ухвалені суто для фахівців.

Не секрет, що на значній частині окупованих територій загарбники насаджують своє законодавство та свої органи влади, оскільки заявляють, що ці територіях «увійшли до складу російської федерації».

Зокрема, запроваджені відповідні нотаріальні округи та нотаріуси, які діють за російським законодавством. Нерухомість можна перереєструвати в окупаційних органах влади та продати чи купити за російським законодавством.

Тому чи користатися такою можливістю можемо сказати лише одне: це – на ваш вибір, адже, як і в усьому, в цьому питанні є нюанси.

Якщо ви продаєте майно і маєте єдине бажання – отримати за нього хоч якісь гроші, то – так. Однак і ви, і покупець, у цьому разі маєте розуміти: будь-яка угода, укладена на окупованій території та посвідчена окупаційними органами нотаріату, є нікчемною.

Тобто – покупець з майже стовідсотковою вірогідністю викидає гроші й отримує на руки нікчемний папірець, скільки б печаток на ньому не стояло.

Звісно, і тут є нюанси й глибокі юридичні тонкощі, але в них навіть не варто вдаватися – після звільнення Україна визнає лише ті угоди, які укладені з дотриманням вимог українського законодавства. І всі міжнародні організації та суди її підтримають.

Тому – вибір за вами. Хоча у разі, якщо покупцем вашого майна є громадянин російської федерації – продавайте. Після деокупації майно, якщо воно вціліє, все одно повернеться вам. Звісно, це стосується лише тих людей, які перебувають в окупації й готові за будь-яку ціну звідти вибратися.

Очевидно, що після всього прочитаного вище читач так і не зрозумів – можна чи не можна продавати, чи купувати майно на тимчасово окупованих територіях. Тому спробуємо резюмувати.

Найголовніше: продавати чи купувати (так само як і міняти чи дарувати) майно, що перебуває на тимчасово окупованих територіях, можна.

Однак не все і не на всіх територіях. Головне тут – доступ до реєстрів нерухомого майна та готовність нотаріуса вчинити такі дії.

Саме готовність, адже не всі нотаріуси, яким Мін’юст дозволяє посвідчувати угоди щодо майна на окупованих територіях, згодні це робити. Це випливає з того факту, що не всі питання щодо таких угод до кінця зрозумілі.

Крім того, враховуйте важливий нюанс: нормативні акти, що регламентують можливість угод щодо майна на окупованих територіях, перебувають в динаміці. Тому рекомендуємо вам звернутися до найближчого нотаріуса, який або сам підкаже, що вам робити у вашій конкретній ситуації, або порекомендує свого колегу, який компетентний щодо необхідної вам угоди.