Finance.ua дослідив пропозиції з продажу квартир. Станом на березень 2020 року середня вартість житла в Україні:
| Місто |
1-кімнатна квартира |
2-кімнатна квартира |
3-кімнатна квартира |
| Київ |
≈1,5 млн грн |
≈1,5-3 млн грн |
від 1 млн грн |
| Харків |
≈775 тис грн |
≈1,25-3 млн грн |
від 800 тис грн |
| Дніпро |
≈840 тис грн |
≈900-1,2 млн грн |
від 1,1 млн грн |
| Львів |
≈ 990 тис грн |
≈1,5-3 млн грн |
від 900 тис грн |
| Одеса |
≈ 1 млн грн |
≈1,1-2 млн грн |
від 950 тис грн |
Типи іпотеки можна розділяти за різними характеристиками: в залежності від об'єкта кредитування (іпотека на квартиру, заміський будинок, кімнату, частку в квартирі), способу розрахунку щомісячних платежів, соціального статусу позичальника, виду нерухомості, що купується (житловий, нежитловий, нової, вторинної) і т.д.
В цілому послуги іпотечного кредитування можна умовно розділити на категорії:
- кредит на придбання квартир в новобудовах. В цьому випадку позичальник може оформити позику на майно на початкових етапах зведення об'єкта, істотно заощадивши на його вартості;
- іпотека на нерухомість за містом. Підійде, якщо позичальник хоче придбати дачу, котедж на березі моря, або стати власником таунхаусу;
- кредит на будівництво будинку. Надається власникам земельних ділянок, які хочуть побудувати будинок за кредитні кошти;
- іпотека на вторинну нерухомість. Найпростіша в оформленні іпотека. Також відрізняється оптимальною процентною ставкою і мінімальними термінами укладання угоди.
Щоб отримати кредит на квартиру, позичальникові необхідно:
- бути громадянином України;
- бути старшим 21 року;
- володіти якісною кредитною історією;
- мати офіційне працевлаштування та працювати на крайньому місці роботи не менше одного року.
Щоб збільшити шанси на схвалення кредиту, бажано:
- мати вищу освіту;
- мати прописку в місті, де буде придбана квартира.
Крім банків, кредит на житло можна отримати і від забудовника.
В першу чергу необхідно підтвердити наявність офіційних доходів. Не тільки своїх, але і своїх близьких. Наприклад, для покупки квартири вартістю 1 млн гривень потрібно мати офіційний дохід розміром близько 20-25 тисяч гривень на одного члена сім'ї.
Також необхідно зібрати пакет документів.
Позичальнику потрібно підготувати:
- паспорт та ІПН;
- завірену у відділі кадрів копію трудової книжки;
- довідку про доходи;
- свідоцтво про народження дитини;
- свідоцтво про шлюб;
- диплом про вищу освіту;
- свідоцтво про право власності на нерухомість (якщо таке є);
- технічний паспорт на автомобіль (якщо такий є);
- виписку з банку про наявність депозиту (якщо така є).
Це усереднений перелік документів: більш детальний список може надати тільки банк. Вимоги банків за документами можуть відрізнятися.
Якщо банк дає кредит на житло не від забудовника-партнера, потрібно надати супутні документи про об'єкт:
- техпаспорт об'єкта нерухомості;
- документ на право власності (договір купівлі-продажу, договір міни, рішення суду тощо);
- виписку з Бюро технічної інвентаризації (БТІ) про реєстрацію об'єкта;
- довідки з ЖЕКу про прописаних осіб і балансової вартості об'єкта нерухомості;
- пакет довідок про відсутність боргів по комунальних платежах з усіх відповідних організацій;
- паспорти та ідентифікаційні коди всіх осіб, прописаних в квартирі.
Якщо об'єкт угоди — приватний будинок, то додатково потрібно зібрати повний пакет документів по земельній ділянці, а саме:
- про право власності на нього;
- довідку з Держкомзему України щодо обмежень користування;
- довідку про оцінку вартості землі.
Розрахувати річну ставку за іпотеку можна за формулою. Припустимо, ми беремо кредит на 1 млн грн на 10 років з відсотковою ставкою 25%. Початковий внесок у нас склав 250 тис. грн (25%).
Якщо відсотки сплачуються щомісячно (за ануїтетною схемою) розрахунок буде за формулою:
A = K * S,
де:
- A — щомісячний ануїтетний платіж,
- K — коефіцієнт ануїтету,
- S — сума кредиту.
Коефіцієнт ануїтету розраховується за такою формулою:
K = i * (1 + i) n / ((1 + i) n-1)
де:
- K — коефіцієнт ануїтету,
- i — місячна процентна ставка по кредиту (= річна ставка / 12 місяців) ,
- n — кількість періодів, протягом яких виплачується кредит.
Формула в таблиці буде виглядати наступним чином.
Разом, щомісячний платіж по іпотеці при заданих умовах складе 17 061 грн.
Ануїтет завжди обходиться дорожче, ніж виплати при розрахунку диференційованими платежами. Але в той же час виплачувати кредит за ануїтетною схемою набагато легше, так як виплати розподілені рівномірно на весь термін кредиту.
Щомісячний або частковий платіж по кредиту — не єдині пункти витрат в іпотечному кредитуванні. Банк також може зобов'язати до оплати:
- страховки для позичальника на весь період кредитування (0,5-1% від суми кредиту);
- страховки для нерухомості на весь період кредитування;
- разової комісії при видачі кредиту (0,7-1% від суми);
- роботи комісії з оцінки нерухомості.
Для іпотечного кредитування в Україні можна вибирати між:
- державними банками;
- банками з іноземним капіталом;
- банками з приватним капіталом;
- кредитом від забудовника.
Процентні ставки для кредитів на житло на первинному і вторинному ринку будуть відрізнятися (кредити у новобудовах в основному дешевше, ніж на вторинному ринку). Також державні банки пропонують менші ставки на іпотеку, ніж банки з приватним капіталом.
Розглянемо основних кредиторів за загальним параметром (сума — 1 млн грн, термін — 10 років).
Умови іпотечного кредитування на первинному ринку:
| Банк |
Обов'язковий перший внесок |
Річна ставка |
| ПриватБанк |
25% |
14,9% |
| Ощадбанк |
30% |
перші 2 роки від 8,9%
з 25 місяці від 19,99% |
| Укргазбанк |
20% |
15,5% |
| Кредобанк |
20-40% |
16,59% |
Умови іпотечного кредитування на вторинному ринку:
| Банк |
Обов'язковий перший внесок |
Річна ставка |
| ПриватБанк |
25% |
15,5% |
| Ощадбанк |
30% |
від 15,5% |
| Укргазбанк |
20% |
15,5% |
| Кредобанк |
20-40% |
15,99% |
Згідно ст. 166 Податкового кодексу України, при погашенні іпотеки позичальник може отримати податкову знижку на суму сплачених відсотків.
Це означає, що позичальник може отримати від держави компенсацію частини відсотків, які він виплачує по іпотеці. Але є обмеження: розмір знижки не може перевищувати загальну суму зарплати позичальника за цей же рік.
Як отримати податкову знижку:
- Замовити в банку довідку про відсотки, сплачені за іпотечним кредитом за попередній рік;
- Замовити в бухгалтерії довідку про доходи за попередній календарний рік (форма 3);
- Підготувати пакет документів для отримання податкової знижки: паспорт, довідку про місце проживання (копія), ІПН (копія), довідку з місця роботи, форму 3 (завірену мокрою печаткою), кредитний договір (копія), договір іпотеки (копія), договір купівлі-продажу (копія), довідку з банку про сплачені відсотки;
- Подати документи та заповнити декларацію про доходи на отримання податкової знижки в Державну фіскальну службу за місцем реєстрації.
