Іпотека – не мас-маркет, це продукт для обраних

З 1 березня цього року в Україні запрацювала державна програма «Доступна іпотека 7%». Вона, як задумувалося, має пожвавити ринок іпотечного кредитування. Проте, станом на 13 травня всього укладено 254 договори на загальну суму 211 млн 781 тис. 436 грн.

Головна проблема – платоспроможність громадян. Навіть з державною підтримкою для більшості українців іпотека залишається недоступною, вони навіть не можуть акумулювати кошти для першого внеску.

Що ж робити? Відповідь на це питання фахівці намагалися знайти під час Другого іпотечного форуму в Києві, який відбувся 13 травня. Finance.ua також шукає відповідь на це питання у своєму телеграм-каналі. Долучайтесь до пошуків.

У 2020 році відношення іпотеки до ВВП України склало 0,7%. Це найнижчий показник не тільки у Європі взагалі, а навіть у Східній Європі. Ми далеко позаду Молдови, Угорщини, Румунії. І цьому є кілька причин.

«Перша – високі відсоткові ставки, хоча частково цю проблему вирішили. Ще кілька років тому ставки були під 20, а то й більше відсотків. Зараз банки навіть без державної підтримки можуть кредитувати під процентну ставку нижчу за 10%», – каже заступник голови Ради Національного банку України Василь Фурман.

Утім, звертає увагу представник НБУ, ключовим фактором усе ж таки залишається низька платоспроможність українців:

«Держава розробила програми, які дають можливість компенсувати процентну ставку. Питання полягає в тому, в який спосіб запустити їх так, щоб кардинально збільшити обсяги іпотечного кредитування».

Тут Фурман зокрема пропонує використовувати досвід центральних банків країн, що розвиваються, та змінювати регуляторні умови НБУ, адже саме на них скаржаться банкіри.

«І ще проблема, яка стримує іпотеку. Нам потрібні законодавчі зміни, які дадуть банкам можливість реалізовувати іпотечне майно, право власності на яке, або право на користування яким мають діти. Нам потрібно чітко прописати: якщо банк кредитує під іпотеку, кредит має бути погашений, якщо ні, то такий кредит має бути закритий шляхом реалізації майна. По-іншому воно не працює», – наголошує Фурман.

Також, на його думку, необхідно законодавчо захистити права інвесторів, бо інакше проблеми, які були з «Укрбудом», з «Аркадою», повторюватимуться.

Законодавчі зміни вже готуються. У Верховній Раді зареєстрований законопроєкт № 5091, який, як каже заступниця голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, точно ускладнить життя недоброчесним забудовникам, але захистить інвесторів.

«Головне нововведення цього законопроєкту полягає в тому, що всі забудовники, які працюють на ринку житлової нерухомості зможуть продавати квартири лише після того, як вони зареєструють кожну квартиру в спеціальному реєстрі. Зареєструвати їх можна буде лише після того, як забудовник матиме всі дозвільні документи. Тобто не буде можливості продавати квартири, якщо у вас не оформлена земельна ділянка, не оформлені містобудівні норми й обмеження, якщо немає дозволу ДАБІ на початок будівництва. Таку категорію девелоперів ми називаємо «дикими», бо вони заважають доброчесним забудовникам на ринку», – каже народна депутатка.

Законопроєкт, за словами Шуляк, максимально виведе «диких девелоперів» з гри, а з іншого боку максимально захистить людей, які купують квартири.

Також законотворці хочуть обмежити можливість продавати всі квадратні метри, доки об’єкт не буде зданий в експлуатацію. Розмір гарантійної частки, яка не буде продаватися, визначатиме Кабмін.

Окрім того, законопроєкт унеможливлює подвійні чи потрійні перепродажі квартир.

«Нещодавно ми розбирали на Комітеті випадок, де договір на одну й ту ж квартиру укладався 18 разів. Це рекорд для України», – зазначає Олена Шуляк.

Загалом законопроєкт вносить зміни у 26 чинних законів і нарешті вводить в правове поле визначення, що таке є «девелопер», бо досі визначення не існує.

Профільний Комітет почне розгляд законопроєкту 2 червня.

Одним з інструментів, який може забезпечити населення житлом окрім іпотеки, є лізинг. Він навіть має свої переваги перед іпотекою. Найголовніший – лізинг не потребує першого внеску, який громадяни не завжди можуть зібрати. Механізм надання житла у фінансовий лізинг розробила Державна іпотечна установа.

У листопаді 2018 року був затверджений порядок забезпечення Державною іпотечною установою поліціянтів та осіб рядового й начальницького складу служби цивільного захисту житлом на умовах лізингу. Реалізовувати цей механізм ДІУ почала з середини 2019 року.

«Загалом на умовах лізингу квартири видали 2260 сім’ям на загальну суму 2,4 млрд грн. Зокрема у 2020-му було забезпечено 1124 квартири. На черзі нині стоять 1028 заяв», – повідомив голова правління Державної іпотечної установи Єгор Притула.

Ще однією перевагою фінансового лізингу, каже Притула, є те, що людина фактично сплачує оренду й поступово набуває право власності на житло.

«А для іпотечної установи вигідно, адже житло до моменту виплати не переходить у повну власність родини. Для родини ж це вигідно тим, що можна уникнути стягнення майна сторонніми кредиторами», – зазначає Єгор Притула.

Згодом Державна іпотечна установа має влитися в компанію «Укрфінжитло», де, сподівається Притула, об’єми надання квартир у фінансовий лізинг тільки збільшаться.

«Доступна іпотека 7%» у теорії хороша програма, але на практиці вона розбивається об низку перепон.

«Перший фактор – до участі в цій програмі допускаються лише забудовники, які продають свою нерухомість за схемами або ФФБ, або майнові права. Абсолютна більшість забудовників за цими схемами не працює», – пояснює заступниця комерційного директора компанії «Інтеграл-Буд» Анна Лаєвська.

Другий момент, що відбиває бажання брати участь у програмі у половини покупців – договір, який вони бачать у банку.

«Договір цей з ринковою іпотечною ставкою і припискою, що вона компенсуватиметься в разі наявності в бюджеті коштів. Оскільки це люди із середнім і нижчим за середній рівень доходів, такі умови викликають серйозні побоювання. Немає впевненості в тому, що ці кошти будуть у держбюджеті в найближчі два, три, п’ять років – чи дійсно відбуватиметься компенсація процентної ставки», – наголошує Лаєвська.

Третій чинник – перший внесок. З внеском 15%, каже представниця «Інтеграл-Буд», програма не працює.

«Банки всіляко заганяють позичальників в умови, при яких людині потрібно принести принаймні 30-35% першого внеску. Цей момент і вбиває суть даної програми: ми мали охопити людей з невеликими накопиченнями та невеликим першим внеском, який вони можуть собі дозволити», – звертає увагу Анна Лаєвська.

Ще один момент пов’язаний із сертифікованими оцінниками, які працюють за програмою доступної іпотеки. У практиці «Інтеграл-Буду» було, що оцінили квартиру на 5-6 тис. грн на кв. м менше, ніж ця квартира коштує по прайсу.

А, на думку керівника проєктів Perfect Group Олексія Коваля, проти програми діють обмеження, які в ній закладені.

«Мені не зовсім зрозуміле таке обмеження, як 2,5 млн грн (це максимальна вартість об’єкту нерухомості за програмою «Доступна іпотека». – Ред.). Чому саме така сума, ким це досліджувалося? Ціни на нерухомість зростатимуть, оскільки є скорочення пропозиції на ринку. Це ще пов’язано з крахом «Укрбуду» й «Аркади». Також вплине здорожчання будівельних матеріалів. Нагадаю, Україна за 2020 рік посіла шосте місце по зростанню вартості нерухомості, одразу за Польщею. За 2,5 млн комфорт-клас уже ніякий не купиш», – пояснює він свою думку.

Другий не зрозумілий для Олексія момент – розрахунок максимальних площ, на які можуть претендувати покупці в межах програми.

«Я розумію, коли Держмолодьжитло видає кредити за соціальними програмами, це дійсно треба розраховувати, є черги, певні норми. А якщо ми кажемо, що це ринкова іпотека, чому ми розраховуємо ці площі? У який спосіб це має простимулювати ринок? Ми штучно обмежуємо пропозицію», – резюмує Коваль.

Частка іпотечних кредитів сьогодні зростає повільно, що підтверджується статистично, каже директорка департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Орися Юзвишин. Вона погоджується зі своїми колегами: найголовніша проблема – платоспроможність позичальників з офіційним доходом.

«Середній дохід, відповідно до даних Держстату, у мешканця Києва – 18 тис. грн, Львова – 12 тис. Медіальний дохід позичальника Кредобанку стартує від 20 тис. грн. Ми розуміємо, що сьогодні іпотека – це не мас-маркет, це продукт для обраних, для багатших клієнтів», – зазначає Юзвишин.

Ще одна проблема, яка насувається на банки, почала вимальовуватися в останні місяці, коли збільшилися загальні об’єми кредитування.

«Допоки ми кредитували в межах 50-60 млн грн, це не була загально важлива проблема. Натомість коли ми перейшли на рівень 200 млн, це показало, що такими темпами ми не зможемо забезпечити якісного фондування та дотримання показників ліквідності капіталу. Медіанне значення наших кредитів – це 212 місяців, майже 20 років», – каже представниця Кредобанку.

Саме це, на думку Орисі Юзвишин, зупиняє банки в Україні від активного входження на ринок іпотеки.

«Які задачі стоять перед банками? Задача проста – заробляти. Якщо банк бачитиме, що ця операція не приносить йому прибуток, то він і не братиме участь у таких програмах. Сам по собі продукт іпотечного кредитування складний – це маленькі суми, оцінка забудовників, постійний моніторинг тощо. І ми видаємо більше кредитів не за програмою 7%, бо там більший попит, хоч і вища ставка», – додає голова правління банку Глобус Сергій Мамедов.

НБУ, на його думку, має забезпечити фінансову стабільність ринку, а фонди, які займаються компенсацією процентних ставок, мають чітко налагодити всі механізми своєї роботи.

«Головна проблема не в тому, що ми маємо видати іпотечні кредити, ми повинні активізувати цю сферу. Розвиваймо містобудівну галузь, бо, якщо ми зараз не даватимемо гроші девелоперам, ціни виростуть. І що ми виграємо – процентна ставка буде 7%, а ціна виросте на 35%. Бюджетні гроші та гроші бізнесу мають іти на створення нових об’єктів, щоб їхня собівартість була нижчою. І для цього є купа інструментів», – резюмує Мамедов.

«Банки насправді мають бажання кредитувати. Адже на це є ресурс і бажання. Іпотека для нас – стратегічний напрямок, оскільки це довгострокові відносини з клієнтами. Утім, на сьогодні є проблема, яка не дозволяє нам активно кредитувати – це документальне підтвердження доходів клієнтів. Ми, як банк, зважаємо тільки на офіційний дохід. Близько 60% зарплат перебувають у тіні. Це не дозволяє якісно оцінювати фінансові показники позичальника й ухвалювати належні рішення», – зауважує директор з розвитку роздрібного бізнесу Департаменту підтримки та координації мережі Правекс Банку Володимир Чорненький.

Розв’язати проблему з підтвердженням доходів, на думку Чорненького, можна було б, якби банки отримали доступ до реєстрів податкової чи Пенсійного фонду. Така практика існує в інших країнах, зокрема, в Італії, стверджує він.

Проблему з іпотекою в Україні сьогодні визнають усі, починаючи від самих споживачів, і закінчуючи нардепами та представниками НБУ.

Програма «Доступна іпотека 7%» мала б нарешті переломити цю ситуацію, але поки до справжнього перелому ще далеко.

Якщо не брати до уваги законодавчі зміни, то все впирається в платоспроможність. Про це казав геть кожен спікер під час форуму.

Переважна більшість українців просто не може дозволити собі іпотеку навіть під 7%, тоді як на Заході близько 80% усіх угод по нерухомості мають у собі іпотечний компонент.

Та навіть ті, хто, вийнявши гроші з-під подушки, може планувати купівлю квартири, не біжать у банки. Адже вони не можуть довести походження цих грошей, що в умовах жорсткого фінмоніторингу також гальмує розвиток іпотеки.

Зараз відбувається такий собі період притирання – ще не забувся іпотечний пузир 2008 року, який став піковим для галузі. Банки наразі готові до нових ризиків, а от їхні клієнти – ні.

Купівля власного житла для пересічного українця сьогодні залишається, якщо не заповітною мрією, то справою всього життя.