Як перевірити забудовника, щоб обрати найкращу квартиру

У надійного забудовника всі документи й дозволи викладені на сайті або ж їх надають індивідуально за запитом. Відсутність можливості ознайомитися з документацією – перший дзвіночок, який має вас насторожити.

Все, що створює девелопер (це той, хто займається розвитком об'єктів нерухомості. Від англ. develop – розвивати, – ред.)  відображається на його репутації. Він має розповідати, що відбувається, ділитися планами, життям своїх проєктів.

Чому ж варто знати, хто будує житловий комплекс? Ця інформація допоможе прослідкувати девелопера: чи будує він декілька об'єктів, чи доводить будівництво до кінця... Або зупиняє та скорочує обсяги будівництва, виходить із проєктів. Важливо звернути увагу як давно компанія існує, які комплекси вже введені в експлуатацію, а які ще лише зводяться.

Перевірте розмір статутного капіталу, чи достатній він для того обсягу квартир, що будують.

Ризиковано купляти квартири у забудовника-фізичної особи. Такі пропозиції найчастіше зустрічаються в передмісті.

Повернути гроші від фізичної особи на практиці дуже складно. Якщо житловий комплекс стане довгобудом, то доведеться подавати позов із вимогою повернення коштів. Така фізична особа несе відповідальність власним майном, а його може просто не вистачити, щоб виплатити компенсацію всім інвесторам.

Перевірити забудовника можна на сайті Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Це безкоштовно.

За допомогою запиту по коду ЄДРПОУ або найменуванню юридичної особи можна зокрема дізнатися:

• дату заснування;
• кінцевих власників і засновників;
• розмір статутного капіталу;
• дозволені види діяльності;
• чи є борги та відкриті судові справи відносно компанії.

Зверніть увагу на того, хто зазначений керівником юридичної особи, а також на відомості про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юрособи, зокрема підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації.

Перевірте основну компанію та всі пов'язані з нею у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Що робити далі, щоб перевірити квартиру, дивіться у відео:

На порталі Державної податкової служби зручно переглянути наявність податкового боргу або застави. Проте, перевіряти варто декілька разів, бо стан розрахунків платника податків із бюджетом може змінюватись щоденно.

Також є корисний ресурс про довгобуди та проблемні об'єкти – Асоціація допомоги постраждалим інвесторам.

Уявімо, ви обрали 3-5 варіантів квартир, від різних девелоперів. Порівняйте умови купівлі, перевірте самостійно або за допомогою юристів обрані об'єкти.

Розпочати перевірку окремого ЖК варто з цільового призначення землі, на якій будують конкретний будинок. Кадастровий номер зазначений у документах на земельну ділянку, які ви подивитеся у відділі продажів.

Перевірити цільове призначення землі можна на сайті Публічної кадастрової карти України. Важливо, щоб воно відповідало будівництву багатоквартирного житлового будинку. За класифікацією видів цільового призначення земель потрібне нам цільове призначення відповідає кодам 02.03 або 02.07 – «Землі житлової та громадської забудови».

Дозволи на будівництво теж мають бути у відкритому доступі на сайті ЖК, а саме:

• документи на землю;
• ліцензія на будівельні роботи та дозвіл на будівництво;
• містобудівні умови й обмеження;
• декларація про початок будівельних робіт;
• технічні умови на підключення комунікацій: електрику, водопостачання, водовідведення та (за наявності) газопостачання.

Ці документи мають бути у менеджерів ЖК у відділах продажів комплексу.

Дозвіл на будівництво, ліцензії можна подивитися на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Також варто відстежувати актуальність цих документів у забудовника – часто вони можуть бути анульовані з різних причин.

Ще у забудовника мають бути документи, якими підтверджуються його права на землю. Якщо забудовник орендує землю у держави, то необхідно перевірити строк даної оренди. Вона має бути довшою за орієнтовну дату введення ЖК в експлуатацію. У документі має бути чітко визначені межі, площа й технічні характеристики об'єкта будівництва.

Якщо земля у приватній власності фізособи, то треба дізнатися на якій підставі ця земля отримана, чи немає порушень. Уточнити права на земельну ділянку, де здійснюється будівництво, строк оренди можна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо ділянка у власності забудовника, то має бути відповідне свідоцтво.

Дізнайтесь, хто замовник і генпідрядник, одразу запишіть собі їхні коди ЄДРПОУ. Перевірте їх так само, як забудовника. Подивіться, чи має генпідрядник ліцензію на виконання будівельних робіт, чи немає судових проваджень серед учасників будівництва.

Часто зустрічається такий ланцюжок: Забудовник – Генеральний підрядник – Підрядник – Субпідрядник. Важливо, щоб кожна ланка працювала злагоджено й без суперечок, особливо судових.

Варто звернути увагу чи немає між забудовником (замовником) та іншими учасниками будівництва заборон, арештів, обтяжень, відкритих кримінальних або виконавчих проваджень. Усе це може тягнутися роками, що не сприяє вдалому завершенню будівництва. А якщо будуть застосовані обмеження, як-от заборона будівництва, постраждають саме інвестори.

Перевірте, коли розпочато будівництво ЖК та які його темпи, чи були вже перенесення строків введення в експлуатацію, з яких причин. Яку орієнтовну дату введення в експлуатацію ставить забудовник у договорі.

Дізнайтеся, чи всі будівництва відібраного забудовника були законними, у якому стані здані будинки. З якими затримками та чи були претензії від інвесторів.

Ознайомтесь із містобудівними умовами й обмеженнями забудови земельної ділянки. Вони регулюють законність забудови й уточнюють чи відповідає дана ділянка дозволеним характеристикам.

Згідно з Державними Будівельними Нормами України, є вимоги щодо висотності та щільності забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її доброустрію та озеленення, енергоефективності й безпеки тощо.

З цього витікає необхідність дозволу на будівництво з правильною категорією складності (зараз це клас наслідків) для кожного окремого будинку в ЖК.

Наразі є 3 класи наслідків:

• СС1 (або 1,2 категорії складності) – будівля до 4 поверхів;
• СС2 (або 3 категорія складності) – будівля з обмеженням по висоті від 73,5 до 100 метрів (приблизно 24-32 поверхи);
• СС3 (або 5 категорія складності) – будівля від 100 м (вище за 32 поверхи).

Отже, якщо забудовник будує 33-поверховий будинок, а клас наслідків зазначив як СС1 – це грубе порушення.

З'ясуйте схему інвестування, за якою девелопер залучає кошти інвесторів. Запросіть копію договору й подивіться з якою саме компанією ви підписуватимете документи. Вона буде зазначена як Сторона-1 (Продавець в основному договорі). Коли дізнаєтесь, хто буде продавцем – перевірте його, так само як забудовника.

На етапі вибору квартири, ви маєте право ознайомитися з документами на будматеріали: дізнайтеся походження, відповідність державним нормам і стандартам.

Якщо вам відмовлять, можна звернутися з відповідною заявою до Державної архітектурно-будівельної інспекції України. У них є повноваження зупинити підготовчі та будівельні роботи, які не відповідають вимогам законодавства, будівельним нормам, містобудівним умовам та обмеженням.

Необхідно з'ясувати, із ким саме інвестор має справу та хто нестиме відповідальність.

Якщо квартири в будинку реалізують партнери (два-три девелопери) вам варто запросити документи щодо розподілу площ між ними, щоб не натрапити на подвійний продаж однієї квартири.

Переконайтеся, що ви купуєте квартиру у того продавця, якому за актом розподілу площ належить ця квартира. Якщо ж між партнерами є судові суперечки, краще такий комплекс обійти стороною.

В договорі має бути чітко записані специфікації майбутньої квартири (предмет договору): номер, поверх, проєктна площа, кількість кімнат.

Має бути вказана вичерпна інформація про будівельну адресу будинку, номер черги, секції.

Ця інформація важлива для ідентифікації нерухомості при оформленні на неї права власності. Зверніть увагу на строк дії договору, строк введення об'єкта, строк передачі квартири – між останніми двома може бути перерва від 6 місяців, враховуйте це.

Дивіться, щоб були зазначені конкретні терміни і дати, інакше забудовник може переносити строки на свій розсуд, бо не нестиме за це жодної відповідальності. Пошукайте інформацію щодо виплати пені забудовником за прострочення. Перегляньте, чи є можливість притягнення до відповідальності за порушення термінів введення в експлуатацію, чи гарантує він виправлення робіт неналежної якості та за яких умов і термінів.

Також повинна бути інформація про чітку суму вартості квартири, порядок і умови оплати. Докладно розписані умови розтермінування та графік виплат, умови при коливанні курсу валют.

Нагадаємо, існує декілька видів договорів:

• попередній договір купівлі-продажу;
• членство в житлово-будівельному кооперативі (пайова участь);
• інвестиційний договір в нерухомість;
• договір купівлі-продажу майнових прав;
• договір участі у Фонді фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку (ФФБ).

Якщо у інвестора є повна сума на купівлю квартири, недобросовісний девелопер запропонує укласти попередній договір купівлі-продажу квартири в простій письмовій формі. Коли інвестор згадає про необхідність нотаріального посвідчення, представники девелопера запевнятимуть, що вони й так побудують будинок, і на послугах нотаріуса можна зекономити.

Але варто пам’ятати, що такі договори не визнаються. Гроші ніхто не поверне, якщо забудовник змінить свої плани та відмовиться від своїх зобов’язань.

Дуже важливо уважно ознайомитися з умовами розірвання договору, які гарантії надає забудовник. Чи є якісь дрібниці, через які він може розірвати договір в односторонньому порядку, а гроші інвестору не повертати.

До купівлі квартири бажано поспілкуватися з мешканцями вже введених в експлуатацію секцій, будинків, інших житлових комплексів обраного забудовника.

Варто приїхати декілька разів у різний час: зранку та ввечері, після дощу або снігопаду. Оцінити трафік на дорогах, чи не підтоплюється будинок від дощів, танення снігу, чи не протікає дах. Розпитайте у мешканців про керуючу компанію/ЖЕК, що керує. Сервіс та підтримку після продажу від забудовника.

Якщо це перший будинок в портфелі забудовника, то й ризики більші.

Ще можна поспілкуватися з будівельниками щодо умов роботи, чи не затримують їм зарплату. Також можна почитати відгуки про забудовника, як роботодавця. Добропорядність продавця нерухомості можна перевірити у Єдиному реєстрі боржників.

Не забудьте роздрукувати й взяти із собою чекліст з питаннями, коли підете у відділ продажів. Натисніть для збільшення (повна версія відкриється в новому вікні).