Закон про землю – що потрібно знати звичайному українцю

Поки Україна поряд з Венесуелою, Північною Кореєю, Таджикистаном, Конго і Кубою є однією з шести країн світу, де діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Згідно з 78 статтею Земельного кодексу України, така земля може бути у приватній власності. Але де-юре продавати її не можна. Отримати її можна кількома способами:

• в результаті безоплатної передачі з державної або комунальної власності, на що має право кожен громадянин України;
• приватизувавши земельну ділянку, яка була раніше надана в приватне користування для ведення особистого селянського господарства в межах безкоштовної приватизації;
• отримавши пай після розформування колгоспів (для жителів сільської місцевості);
• отримавши землю у спадок, в подарунок, на обмін.

Під забороною продажу зараз перебуває близько 96% українських сільгоспземель. Однак де-факто в країні давно вже діє нелегальний ринок землі. Придумано безліч схем обходу мораторію: змінюють цільове призначення сільгоспземель; беруть їх в оренду на 49 років, а потім продають корпоративні права; вилучають через суд як погашення фіктивних боргів власника земельного паю тощо.

У підсумку величезна кількість сільгоспземель перебуває сьогодні в нелегальному використанні. У грудні 2019 року Міжнародна компанія EOS Data Analytics разом з Інститутом космічних досліджень Національної академії наук України надали результати дослідження на основі аналізу знімків з космосу. З'ясувалося, що в Україні не зареєстровані в кадастрі і фактично не враховані 4,3 млн га полів.

Нинішній закон надійшов на розгляд парламенту в жовтні 2019 року. У листопаді його ухвалили в першому читанні, запропонувавши понад чотири тисячі поправок. До березня вдалося розглянути тільки половину з них. Але під загрозою неотримання траншу МВФ Президент Володимир Зеленський переконав депутатів його проголосувати. При цьому в документ було внесено низку обмежень – щодо розміру продаваних земель і купівлі їх іноземцями. У ніч з 30 на 31 березня о 0.42 парламент 259 голосами підтримав законопроєкт № 2178-10 про обіг земель сільгосппризначення в цілому.

Закон, звісно, ухвалено, але є нюанси. Щоб він запрацював, його має підписати спікер, а потім президент. Але кілька політичних сил вже зареєстрували 5 постанов про його скасування. І спікер не може підписати документ до їх розгляду. Коли це може статися, поки що неясно. Верховна Рада скасувала пленарні засідання до кінця карантину у зв'язку з епідемією коронавірусу. Поки що це до 24 квітня, але цілком можливо, що карантин буде продовжено. Тексту проголосованого закону на сайті Верховної Ради також поки що немає (подивитися його можна тут).

Незважаючи на перипетії з ухваленням, експерти позитивно оцінюють сам факт запуску ринку землі. «Це складне політичне питання, – зазначає Олег Шевцов, керівний радник юридичної компанії «Alexandrov&partners». – Але навіть в тих умовах, в яких ринок відкрито сьогодні, це є великим досягненням і значним кроком вперед для розвитку нашої країни».

Ринок землі буде запускатися в кілька етапів, частину з яких за датами ще не визначено.

З 1 липня 2021 року землю зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами України. Максимальний розмір – 100 га на людину (у першому читанні пропонувалося продавати до 10 тис. га одному покупцеві).

З 1 січня 2024 року поряд з фізособами землю зможуть купувати також юридичні особи з українською структурою власності, територіальні громади та держава. При цьому максимальний розмір покупки може становити 10 тис. га.

Іноземці (фізичні та юридичні особи) зможуть купувати землю тільки в разі позитивного голосування на всеукраїнському референдумі. Ця норма була внесена до другого читання закону. Коли буде проведено референдум – поки що не відомо.

Експерти не вітають подібні обмеження з приводу іноземців. «Вони є негативним фактором для розвитку ринку землі – переконаний Олег Шевцов. – Не допускаючи сьогодні іноземців до придбання землі, ми знижуємо її вартість. Разом з тим, залишається питання, що робити тим іноземним компаніям, які вже працюють на ринку України кілька років».

Ухвалений закон стосується запуску ринку земель сільгосппризначення. Варто відзначити, що частина сільгоспземель вже перебувала в обігу до його ухвалення. Йдеться про ділянки для ведення особистого селянського господарства, отримані громадянами України в рамках безкоштовної приватизації, зазначають старший юрист Тимур Енхбаяр та його колега юрист Святослав Козак з юридичної фірми «Sayenko Kharenko».

Закон про відкриття ринку землі стосується тих ділянок сільгосппризначення, продаж яких був заборонений мораторієм. Це земля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і ділянки, виділені власникам земельних паїв після розформування колгоспів для ведення особистого селянського господарства. Саме для неї і відкривається ринок.

Ухвалений закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі, але він містить три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки. Сьогодні вона включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр. З набранням чинності нового закону:

• Покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити Кабінет Міністрів. Зараз він не виписаний.
• Купівля буде можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку.
• Повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Подібна процедура передбачена, щоб мінімізувати створення різних нелегальних схем на підставних людей з метою скупки земель.

Ціна землі буде формуватися ринком – за домовленістю сторін договору купівлі-продажу. Але для того, щоб на початковому етапі функціонування ринку землю не намагалися скупити дуже дешево, в законі прописано одну вимогу щодо ціни – до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок, виділених раніше як паї, не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Оцінку буде проводити Держгеокадастр. Вона буде складатися на основі аналізу грунтів за різними параметрами – їх складу, кліматичних умов, розміщення. Планується створити відкриту базу даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах.

Можна. Ніхто не зможе заборонити власнику землі розпорядитися нею на свій розсуд. При цьому потрібно враховувати, що орендар матиме переважне право придбати таку земельну ділянку. Він може передати своє переважне право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника землі, зазначає Микита Кочерба, юрист міжнародної юридичної служби Interlegal.

Якщо власник вирішить продати землю, він повинен спочатку запропонувати її орендарю. При продажу третій особі від орендаря потрібно отримати згоду про те, що він не хоче використовувати своє переважне право, в іншому випадку нотаріус може відмовитися завірити угоду. Якщо орендар відмовляється давати згоду на продаж, то, швидше за все, доведеться почекати закінчення дії договору оренди.

Ухвалений закон містить досить широкий перелік суб'єктів, які не зможуть купувати землі сільгосппризначення в Україні. Це стосується:

• фізичних осіб – громадян інших країн;
• іноземних юридичних осіб;
• юридичних осіб, членами, акціонерами або власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• юридичних осіб, кінцеві власники яких зареєстровані в офшорних зонах або їх неможливо встановити;
• фізичних та юридичних осіб, щодо яких застосовано різні економічні санкції;
• осіб, які мають або мали відношення до терористичних організацій;
• юридичних осіб, які створені за законодавством України, але перебувають під контролем інших юросіб, зареєстрованих в державах з чорного списку FATF (країни, які недостатньо борються з відмиванням грошей).

Більш жорстке обмеження встановлено для купівлі земель, розташованих в зоні за 50 км до державного кордону. Іноземці можуть отримати право купувати землю після позитивного голосування на референдумі. Але навіть після цього не зможуть володіти землями, розташованими в 50-кілометровій зоні.

Заборонено продавати земельні ділянки сільгосппризначення, які перебувають у державній та комунальній власності. Цю норму внесли в закон до другого читання. На думку експертів, з трьох причин.

По-перше, кадастрова карта досі не містить повної інформації про державні та комунальні землі. Створити цифрову карту земель України за дорученням Кабміну до кінця 2020 року повинна Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру. Фактично за пів року до запуску ринку землі. Але експерти сумніваються в тому, що це може бути реалізовано. «Професійні учасники ринку висловлюють сумніви в можливості повного наповнення земельного кадастру до 1 липня 2021 року», – визнає Тимур Енхбаяр.

По-друге, з відкриттям 2021 року через низку обмежень (продаж максимум 100 га в одні руки, заборона на продаж землі іноземцям, допуск українських юросіб тільки через два з половиною роки) ринок землі не зможе функціонувати повноцінно і генерувати високу вартість землі. На повну силу він запрацює з 2024 року. Можливо, тоді подібну заборону і знімуть.

По-третє, тут присутній і чисто політичний аспект. Окремі політичні сили заявляють про великі ризики розпродажу державної та комунальної землі.

Крім того, забороняється відчуження земель, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та Севастополі, крім передачі їх у спадок.

Починаючи з 1 липня 2021 року, банки зможуть набувати право власності на землю, але тільки в межах проведення діяльності з кредитування. Вони можуть ставати власниками землі, яка була в заставі, якщо кредит не виплачений. Однак протягом двох років банки повинні продати таку землю через аукціон.