Як оформити нерухомість на дитину

Перед тим як перейти безпосередньо до теми, варто розуміти кілька суттєвих нюансів, які стосуються правового статусу дитини. Згідно з чинним українським законодавством, для того, щоб вчиняти будь-які цивільноправові дії (а придбання чи відчуження нерухомості й є такою дією), особа має бути наділена відповідним обсягом цивільної дієздатності.

Згідно з нормами Цивільного кодексу України, щодо неповнолітніх є дві форми цивільної дієздатності: часткова цивільна дієздатність фізичної особи, яка не досягла чотирнадцяти років (стаття 31 ЦКУ) та неповна цивільна дієздатність фізичної особи у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років (стаття 32 ЦКУ). До 14 років дитина вважається малолітньою, а після 14 і до 18 років — неповнолітньою.

Щоб надалі не плутатися в поняттях, запам’ятаймо: опікун — це особа, яка опікується дитиною до 14 років; піклувальник — особа, яка здійснює ті ж функції щодо дітей віком від 14 до 18 років. Йдеться про випадки, коли відсутні власні батьки.

Набуття права власності на нерухоме майно малолітньою особою можливе виключно іншою особою, яка діє в її інтересах. Тобто це робить не дитина самостійно, а хтось для неї: батьки, опікуни або орган опіки та піклування.

Щодо неповнолітньої особи, то тут різниця кардинально інша. Особи віком від 14 до 18 років мають значно ширші права і можуть придбати нерухомість самостійно.

Однак разом із цим вони повинні отримати згоду осіб, визначених у статті 32 ЦКУ: «На вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування».

Це принципова різниця: неповнолітня особа вчиняє правочин щодо нерухомості самостійно, хоча для цього й потрібна стороння згода, а для малолітньої це роблять інші.

Тут варто зупинитися на досить цікавих виключеннях із загального правила, яке стосується згоди від батьків чи піклувальників на вчинення правочину щодо набуття нерухомості.

Йдеться про неповнолітніх осіб віком від 16 років — закон дозволяє їм у деяких випадках набувати повної цивільної дієздатності, тобто мати повний набір прав і обов’язків, що належать повнолітньому громадянину.

Таких випадків чотири: укладення шлюбу (стаття 34 ЦКУ), робота за трудовим договором, здійснення підприємницької діяльності та факт батьківства чи материнства (стаття 35 ЦКУ).

В нюанси цієї процедури вдаватися не будемо, але в такому випадку де-факто і де-юре людина вважається повнолітньою й жодні сторонні органи чи особи для придбання нерухомості їй не потрібні.

А тепер перейдемо до способів оформлення нерухомого майна для малолітніх та неповнолітніх осіб.

Власне, вони такі ж самі, як і для дорослих: договір купівлі-продажу, договір дарування, спадкування, договір міни тощо. Найпопулярнішими є дарування, купівля та спадкування.

Тобто, оформити нерухомість на дитину можна так само як і на дорослу особу — через один із договорів відчуження. З тією лише різницею, що в угоді бере участь один з її батьків або опікун чи піклувальник. І — обов’язкова згода органу опіки та піклування. Хоча йдеться не про продаж дитячого майна, а, навпаки, про його набуття.

Однак є виключення: на дитину не вдасться оформити договір довічного утримання щодо якоїсь особи та іпотеку — законодавство це забороняє, тому такі способи набуття нерухомості неповнолітніми виключені.

Договір щодо набуття права власності на нерухоме майно в будь-якому випадку посвідчується нотаріально, а перехід права власності підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі придбання нерухомості для малолітньої чи неповнолітньої дитини договір підписують особи, які це майно для неї купують: батьки, опікуни або орган опіки та піклування.

У разі придбання нерухомості неповнолітньою особою самостійно договір підписує сам набувач, однак необхідна як присутність батьків чи піклувальників, так і представників органу опіки та піклування. Від них також потрібна згода на купівлю майна.

Варто зазначити, що так само можна оформити майнові права на дитину під час купівлі квартири в новобудові, однак враховуйте, що під час реєстрації майнових прав на уже готове житло нотаріус посвідчуватиме документ на право власності і тут також буде потрібна згода опіки та піклування.

Якщо йдеться про дарування, то, в принципі, тут так само: для малолітніх дітей договір дарування підписують батьки чи опікуни як обдаровані; неповнолітні це можуть зробити самостійно за тих же умов, що й у випадку купівлі майна.

Загалом же в усіх випадках, хто б не підписав документи і в який би спосіб майно не було набуте, власником його є саме дитина. І саме її ім’я має бути занесене до реєстру, й у всіх випадках під час укладання угоди мають бути присутні представники органу опіки та піклування, які попередньо надають згоду на такий правочин.

Що стосується переліку документів, то він трохи ширший за стандартний:

• паспорти та ідентифікаційні коди батьків/опікунів/усиновителів;
• свідоцтво про народження та ідентифікаційний код дитини (замість свідоцтва про народження може бути паспорт, якщо дитині вже виповнилося 14 років);
• довідка про місце реєстрації дитини;
• правовстановлювальні документи на нерухомість;
• технічний паспорт на житлоплощу;
• довідка про зареєстрованих у квартирі осіб;
• нотаріально завірений дозвіл на проведення операції від батьків (усиновителів, опікунів);
• згода органів опіки та піклування.

У разі укладення договору дарування потрібно отримати письмову згоду органів опіки та піклування або представників дитини на прийняття дарунка та оформлення договору.

Також знадобляться паспорт та ІПН дарувальника, довідка про склад сім’ї та довідки про реєстрацію місця проживання дітей (якщо є діти).

У разі вступу у спадок неповнолітнього до основного пакета документів потрібно додати також довідку про останнє місце реєстрації спадкодавця та його свідоцтво про смерть. Також потрібні заповіт і документи про спадкування.

Саме для того, щоб запобігти можливим ризикам, законодавець вжив додаткових запобіжних заходів, спрямованих на захист інтересів неповнолітніх осіб. Йдеться насамперед про участь органів опіки та піклування в операціях з нерухомістю та їхню згоду на ці операції.

Якщо ж говорити про безпосередні ризики, то найбільшим ризиком є те, про що йшлося на початку матеріалу: обмежений обсяг цивільної дієздатності неповнолітніх осіб. Це значить, що до досягнення 18-річного віку дитина не може самостійно розпоряджатися нерухомістю, замість неї це роблять батьки або опікуни. З усіма можливими негативними наслідками.

Окрім того, згідно з положеннями статті 1179 ЦКУ, неповнолітня особа (у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років) відповідає за завдану нею шкоду самостійно на загальних підставах. У нашому випадку це значить, що, у разі достатніх на це підстав, в рахунок відшкодування шкоди стягнення може бути звернене і на нерухомість.

Утім, передбачити всі ризики практично неможливо. Однак, крім них, є й безсумнівні переваги оформлення нерухомості на дитину.

Так, під час потенційного розлучення це майно не підлягатиме розподілу між батьками.

Окрім того, на майно дитини не може бути звернене стягнення за боргами батьків, також воно не підлягає конфіскації у випадку рішення суду щодо когось із батьків.

Ще одна перевага безпосереднього оформлення нерухомості на дитину — уникнення зайвих процедур: неповнолітній отримує майно відразу, а не через ланцюжок посередників, бодай вони й є його батьками.

Додатковий плюс — необхідність погоджувати всі дії щодо майна неповнолітніх з органами опіки та піклування. Хоч би як скептично до них не ставилися наші співгромадяни та як би почасти погано ці органи не працювали, насправді це суттєва перевага щодо захисту інтересів неповнолітніх у випадку спроб відчуження їхнього нерухомого майна.

Найголовніше, що треба зробити у випадку, коли ви вирішили оформити нерухомість безпосередньо на дитину — ретельно продумати, як саме ви будете це робити і які способи вам доступні.

Наприклад, хоча найкращим способом придбати для дитини нерухомість видається договір дарування — він дозволяє прописати певні обмеження щодо об’єкта нерухомості (заборона продавати до настання певного віку або після закінчення позначеного в договорі терміну тощо), не завжди цей шлях оптимальний, а інколи він просто неможливий.

Тому дозволимо собі коротку та універсальну пораду: ретельно зважте всі за та проти, сформулюйте питання, які вас цікавлять, та проконсультуйтесь у кваліфікованого юриста, який спеціалізується на нерухомості та сімейних правовідносинах.