Ринок нерухомості в Україні у 2025 році

2025 року ринок житла демонстрував виразну регіональну диференціацію: Київ, Львів, західні та частина центральних областей зростали, тоді як схід і прифронтові території залишалися депресивними за цінами та обсягами угод.

За даними ГІС «Увекон», середня ціна пропозиції на вторинному ринку квартир в Україні до серпня 2025 року сягнула близько 1144 дол./м², що приблизно на 7% вище, ніж наприкінці 2024 року (приблизно 1066 дол./м²).

На первинному ринку у більшості великих міст у першому півріччі 2025 року фіксувалося збільшення середньої вартості квадратного метра в будинках, що зводяться, причому найпомітніші темпи зростання продемонстрували Київ, Львів, Тернопіль та низка західних обласних центрів.

Поведінка цін 2025 року була неоднорідною навіть у межах одного сегмента. Аналітики оцінюють подорожчання на первинному ринку на рівні близько 15−16% рік до року, тоді як «вторинка» додала 11−12% у номінальному вимірі.

З урахуванням інфляції реальне подорожчання новобудов становило близько 3%, а вторинний ринок фактично стагнував у реальних цінах.

Окремі міста стали локальними лідерами: Тернопіль демонстрував одні з найвищих темпів зростання вартості житла, а в Києві та Львові середня ціна квадратного метра на вторинці досягала 1350−1600 дол./м² залежно від району.

У Києві до середини року динаміка була поміркованою, а вже у другому півріччі 2025 показники піднялися до рівня близько 1400 доларів за квадратний метр, що стало сигналом повернення платоспроможного попиту після тривалого періоду невизначеності.

Західні та окремі центральні області України вирізняються відносно високими цінами на вторинне житло, що пов’язано з безпечнішою ситуацією та міграцією населення в ці регіони.

Зокрема, у Львівській області середня ціна квартир на вторинному ринку становить близько 1485 дол./м², у Закарпатській — близько 1464 дол./м². Київська область показала приблизно 1020 дол./м², Одеська — близько 850 дол./м², а Сумська й Запорізька області залишаються серед найдешевших через поточні безпекові ризики.

У регіонах із високими темпами зростання (Рівне, Хмельницький, Тернопіль) квартири подорожчали на 10−14% за рік, що значною мірою пов’язано з міграцією внутрішньо переміщених осіб, розвитком інфраструктури та високим попитом на оренду.

Львів утримує першість за середньою ціною в новобудовах та одними з найвищих цін на «вторинку», і тенденція плавного зростання триватиме, очевидно, й 2026 року.

Орендний ринок 2025 року показав помітне пожвавлення, особливо в західних та центральних регіонах, куди була спрямована внутрішня міграція через війну. У пікові місяці (кінець літа-початок осені) попит на довгострокову оренду в містах-притулках (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Чернівці) суттєво перевищував пропозицію, що підтримувало високий рівень ставок.

У Києві й частині обласних центрів динаміка оренди була більш волатильною: сплески попиту змінювалися періодами корекції. У столиці за перші пів року 2025-го ціни на оренду зросли в середньому на 14−22%, а середня орендна плата за м² у вересні 2025-го становила близько 13,6 дол./м² на місяць (на ~8% вище, ніж у грудні 2024-го).

^{Джерело фото: pixabay}

Типова 2-кімнатна квартира площею ~55 м² приносить орендодавцю приблизно 750 дол./міс., що робить таку інвестицію конкурентною до інших інструментів доходу за річної рентабельності 5−7% плюс потенціал зростання вартості активу.

На комерційному ринку, зокрема у торгівельній нерухомості, у першому півріччі 2025 року зафіксовано зниження вакантності до 12,9% та стабілізацію роботи низки ТРЦ, що свідчить про поступове повернення споживача в офлайн.

Релокація бізнесів з охоплених війною регіонів значно підвищила попит на офіси, торгові площі та складські приміщення. Офісний ринок усе ще відновлюється: ставки оренди офісів у Києві в середньому становлять близько 20 дол./м² у класі «В» та до 25 дол./м² у класі «А».

Оренда офісів у столиці подорожчала приблизно на 30% за рік, а торгівельних приміщень — на 11%; у Львові ціни за рік або майже не змінилися, або зросли помірно.

Нині ціни на торгівельну нерухомість у Києві та Львові залежно від локації, класу й розміру об’єкта коливаються в межах 1200−3000 дол./м².

Станом на травень 2025 року близько 77% відділів продажу новобудов в країні відновили роботу, але нових стартів проєктів 2024—2025 років — обмежена кількість.

Інфляція, девальваційний тиск і подорожчання будматеріалів через логістичні проблеми підштовхували собівартість будівництва, тоді як програми іпотеки та державної підтримки відбудови ще не стали масовим драйвером попиту.

2026 року на ринок впливатимуть кілька ключових груп факторів: макроекономіка й відбудова, міграційні потоки, інфраструктурні проєкти та поведінка інвесторів.

Прогнози зростання ВВП України на рівні 3−4% створюють основу для поступового збільшення купівельної спроможності та повернення частини заощаджень у матеріальні активи.

Міжнародні програми відбудови, фінансовані ЄС та іншими партнерами, активізуватимуть попит на комерційну й логістичну нерухомість у вузлах відновлення і поступово сприятимуть реконструкції житлового фонду в постраждалих регіонах, однак радше через пілотні проєкти та поетапний підхід, а не миттєво.

Важливим драйвером стануть інфраструктурні проєкти: нові дороги, логістичні вузли, енергетичні об’єкти та модернізація комунікацій підвищуватимуть інвестиційну привабливість локальних ринків, особливо там, де з’являються нові кластери робочих місць.

Якщо, наприклад, у певному регіоні будується великий індустріальний парк або відкривається логістичний хаб, попит на житло й комерційні площі зростає разом із цінами.

Вагому роль відіграватимуть програми іпотеки, зокрема цільові кредити для відбудови та придбання нового житла, які можуть частково компенсувати високі ставки й невизначеність.

Хоча вартість кредитів залишатиметься високою, сама можливість доступного фінансування розширює коло покупців і робить реальним запуск нових девелоперських проєктів.

Для первинного ринку посилиться тренд на комплексні, автономні житлові комплекси з власною інфраструктурою, укриттями, резервними джерелами енергопостачання та змішаними функціями (житло + комерція + сервіс).

Девелопери, які закладають ці параметри в проєкти вже зараз, матимуть перевагу, адже 2026 року критеріями вибору стануть не лише площа й ціна, а й стійкість до ризиків, енергоефективність, транспортна доступність і якість управління.

Покупці шукатимуть не просто квартири, а безпечні й комфортні рішення з генераторами, автономним опаленням, сучасними мережами та якісною прибудинковою інфраструктурою.

^{Джерело фото: pixabay}

На вторинному ринку частина об’єктів, які не відповідають вимогам безпеки, енергоефективності чи локальної інфраструктури, отримуватиме знижки, тоді як ліквідні квартири в «правильних» будинках і районах дорожчатимуть швидше за середній індекс.

Купівля вторинки стає складнішим процесом: потрібно оцінювати не лише метраж і стан ремонту, а і якість комунікацій, наявність укриттів, репутацію компанії, яка керує та рівень витрат на утримання.

Застарілі будинки без модернізації, навіть у центрах міст, ризикують втратити ліквідність, якщо не будуть приведені до нових стандартів.

Комерційна нерухомість 2026 року, за прогнозами експертів, розвиватиметься нерівномірно: торгівельні площі у сильних ТРЦ та стріт-ритейл на топових вулицях продовжать відновлення, тоді як слабкі об’єкти, ймовірно, будуть переформатовані під інші функції (офіси, апартаменти, склади).

Офісний сегмент, особливо в Києві, залишатиметься гнучким: попит зміщуватиметься до якісних бізнес-центрів із гібридним форматом роботи, тоді як морально й технічно застарілі офіси збільшуватимуть вакантність або переобладнуватимуться. На 2025−2026 роки заявлено відкриття 19 ТРЦ орендною площею близько 475 тис. м², з яких 12 — на заході України; у 2026-му очікується ще близько 280−290 тис. м² нових торгівельних площ.

Базовий сценарій передбачає зростання цін на житло в Україні в межах 7−13% щорічно, залежно від регіону та сегмента, за умови відсутності нових масштабних шоків.

У безпечних регіонах (Київ, Львів, частина західних областей) первинка може додати 10−20% 2026 року, тоді як вторинка зростатиме на 5−12%. Дефіцит пропозиції, подорожчання будівництва та вичерпання «старих» площ у популярних комплексах можуть призвести до відчутного подорожчання квадратного метра до кінця 2026-го.

Київ після відносного застою 2024-го демонструє відновлення попиту, тож прогнозовані +5−10% до кінця 2026 року виглядають досяжними.

Львів, який утримує першість за середньою ціною в новобудовах і «вторинці», ймовірно, зростатиме в межах 5−10% на рік. Другорядні обласні центри заходу і центру (Рівне, Хмельницький, Черкаси тощо) уже показали приріст 5−10% у 2024-му й мають потенціал продовжити цю динаміку.

Ліквідність буде найвищою в сегменті малих і функціональних квартир (однокімнатні та невеликі двокімнатні), особливо в Києві, Львові, Дніпрі, Одесі й містах-супутниках.

Рентабельність інвестування в однокімнатні квартири вже зараз конкурує з іншими інструментами, а потенціал зростання цін і оренди робить цей сегмент ключовим для приватних інвесторів.

У Києві однокімнатна квартира площею близько 40 м² у новобудові коштує приблизно 60−70 тис. доларів, у Львові — близько 65 тис. доларів, що відображає високий попит у відносно безпечному регіоні.

Попит на передмістя та середні міста як на більш безпечні й екологічні локації, підсилений розвитком інфраструктури, стане окремим драйвером зростання цін. Київська й Львівська області, а також Бориспіль, Бровари, Вишневе, Буча, Ірпінь, Стрий, Дрогобич та інші міста-супутники демонструватимуть стійкий інтерес з боку покупців.

Оренда комерційної нерухомості у 2025−2026 роках уже змінюється: у Києві та Одесі очікується зростання вартості оренди преміальних офісів через обмежену пропозицію якісних площ і стабільний попит з боку міжнародних компаній; водночас оренда складських приміщень у регіонах із надлишком пропозиції може бути більш стабільною.

Орендний ринок загалом залишатиметься чутливим до сезонності, міграційних хвиль і динаміки фронту, але в середньостроковій перспективі попит на довгострокову оренду в безпечних регіонах збереже стійкість. Інвестор, який купує квартиру для здавання в оренду у таких містах, може розраховувати на стабільний грошовий потік і приріст вартості активу, що в сумі дає сукупну дохідність на рівні 10−15% річних.

Для покупців, які розв’язують питання власного житла 2026 року, ключове — якість локації та стійкість будинку до ризиків. Оцінюйте не лише ціну за метр, а й інженерію, наявність укриття, автономність (генератори, котельні), репутацію девелопера й компанії, яка керує, а також контекст району (транспорт, школи, медична інфраструктура).

На вторинці не варто переплачувати за об’єкти без модернізації в будинках із високими експлуатаційними витратами — дисконт до середньоринкових цін у такому разі є обґрунтованим. Стан інженерних мереж (труби, електрика, теплоізоляція) має бути одним із ключових критеріїв.

Якщо розглядаєте новобудову, важливо, щоб девелопер мав прозору історію, завершені об’єкти і реальне фінансування проєкту. Проєкти на ранніх стадіях без підтвердженої фінансової стійкості несуть підвищені ризики, але в разі надійного забудовника дають змогу зафіксувати знижку 10−15% до фінальної ціни.

Для інвесторів 2026 рік — рік вибіркових можливостей, а не загального ажіотажу. Основні стратегії: ранній вхід у якісні новобудови в містах із сильними драйверами; фокус на однокімнатних і невеликих двокімнатних квартирах у локаціях з потужним орендним попитом; обережний захід у комерційну нерухомість з ретельним аналізом локації та орендарів; диверсифікація за географією та типами об’єктів.

Умови війни підсилюють значення юридичної чистоти угод. Ризики включають можливість подвійного продажу, проблеми з правовстановлюючими документами, обтяження й арешти, а також непрозорість статусу продавця.

Комерційна нерухомість (офіси, склади, ТРЦ, виробничі приміщення) має додаткові «підводні камені». Обов’язковими мають бути професійний юридичний супровід, незалежна оцінка, перевірка історії власності й технічний аудит об’єкта перед покупкою.