Сільськогосподарська земля для населення: відносно новий і цікавий вид вкладень, купівлі-продажу

Земля сільськогосподарського призначення — дорогоцінний товар у будь-якій країні, її незчислене багатство. Для України, яка володіє 40% найродючиших земель світу — чорноземом — це приймає особливе економічне, політичне та соціальне звучання, як для держави, так і для звичайних її громадян. І це дуже серйозне питання саме під час ведення кровопролитної війни: адже земля-годувальниця є стратегічним товаром.

Нагадаємо, що 1 липня 2021 року розпочався перший етап земельної реформи, яким передбачалося скасування мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення для громадян України з обмеженням на придбання таких земель загальною площею не більше 100 гектарів.

Від 1 січня 2024 року в Україні офіційно розпочався другий етап земельної реформи, започаткованої з ухваленням закону № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».
​
Від цієї дати було підвищено ліміт щодо максимальної площі земель сільськогосподарського призначення, якими може володіти одна особа, зі 100 до 10 тис. га.

«Водночас, для громадян України під час розрахунку дотримання ліміту враховуються не тільки земельні ділянки, право власності на які безпосередньо зареєстровано за ними, а й ті, якими вони володіють опосередковано через наявність акцій або частки у статутному капіталі юридичної особи, за якою зареєстровано право власності на такі ділянки.

Громадянам також покращився доступ до банківського кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Адже банкам було дозволено набувати право власності на такі ділянки в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави з подальшим зобов’язанням відчужити їх на земельних торгах упродовж двох років", — зазначає Finance.ua Світлана Тетеря, голова комітету Асоціації правників України з аграрного права, радник, адвокат юридичної компанії Everlegal.

Саме з настанням такого права можна вбачати чималу вигоду роботи ринку сільгоспземель, як для фізичних осіб, так і для банків: перші отримують гроші, які їм конче необхідні, а другі — заробляють на кредитах та ще й під солідну земельну заставу.

Ринок земель сільськогосподарського призначення за чотири роки пройшов шлях від обережного старту через шок повномасштабного вторгнення до стійкого відновлення та рекордного зростання, що чітко ілюструє графік.

^{Джерело: УКАБ}

Перший період: етап становлення та цінової розвідки (липень 2021 — лютий 2022). Тоді ринок стартував з помірною активністю. Попит формували виключно фізичні особи, а пропозиція була обмеженою, оскільки багато власників паїв займали вичікувальну позицію, не поспішаючи продавати землю. Це й цілком зрозуміло.

На графіку видно поступове зростання кількості угод (світло-синя лінія) та проданих площ (темно-синя лінія) у цей період.

Але початковий ажіотаж таки стався: він призвів до різкого стрибка середньої ціни до 95,7 тис. грн/га в липні 2021 року (пунктирна лінія).

Однак ринок швидко знайшов рівновагу, і до кінця 2021 року ціни різко знизилися. Як зазначає finance.ua координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ) Ігор Лісецький, вони стабілізувалися на рівні близько 34 тис. грн/га.

Додамо, що кількість угод зросла від 2,5 тис. у липні 2021року до 10−12 тис. щомісячно до початку 2022 року, а площа проданих земель коливалася в межах 15−20 тис. га щомісячно.

За словами старшого наукового співробітника відділу земельних ресурсів та природокористування Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки», к.е.н. Ігоря Юрченка, тоді найвища активність спостерігалася в східних областях: на Харківщині укладено 9,5 тис. угод, на Сумщині — 7,2 тис., на Полтавщині — 6,4 тис. угод. Найвищі ж ціни фіксувалися у західних регіонах: у Львівській області ціни сягали 126,5 тис. грн/га, в Івано-Франківській — 120,7 тис. грн/га.

Другий період: шок та замороження ринку (лютий — літо 2022). Повномасштабне вторгнення практично зупинило ринок. На графіку це відображено як стрімке падіння всіх показників до нуля. Через закриття державних реєстрів і загальну невизначеність попит та пропозиція були паралізовані.

Щотижневі обсяги продажу впали вчетверо — від 10 тис. га до 2,5 тис. га. Після часткового відновлення роботи ринку влітку 2022 року ціни залишалися на відносно стабільному, хоча й низькому рівні, близько 37 тис. грн/га.

Третій період: поступове відновлення (друга половина 2022 — 2023 роки). Ринок продемонстрував надзвичайну стійкість. «Почалося поступове, але впевнене зростання кількості угод і площ протягом 2023 року. Кількість транзакцій стабілізувалася в діапазоні 4−7 тис. на місяць, що свідчить про повернення довіри як з боку покупців (попит), так і продавців (пропозиція). Середня вартість гектара також почала стабільно зростати, піднявшись від 39 тис. грн на початку 2023 року до 42 тис. грн наприкінці», — каже експерт УКАБ.

Четвертий період: вихід на новий рівень, доступ юридичних осіб від 1 січня 2024 року (2024 — 2025).

Чому саме для населення цікавий доступ до купівлі-продажу сільгоспземель? Все дуже просто. Таке право стало новим потужним поштовхом до зростання нечуваного попиту та зрозуміло й цін.

Вихід на ринок компаній став головним драйвером їхнього зростання. Юридичні особи зараз готові платити в середньому на 17% більше, ніж фізичні.

«Це створило конкуренцію та підштовхнуло середню вартість вгору. У травні 2025 року середня ціна досягла історичного максимуму, перевищивши 52 тис. грн/га, а станом на червень 2025 року — 60,7 тис. грн/га», — додає Ігор Лісецький.

Для порівняння: на початку лютого 2022 року середня ціна 1 га землі складала 34 тис. гривен. Тобто зараз середня вартість сільгоспземлі у країні в 1,8 разів перевищує аналогічний показник початку 2022 року.

Як видно на графіку, від початку 2024 року, і особливо 2025 року, кількість угод та продані площі вийшли на рекордні рівні, стабільно перевищуючи показники 2021 року.

Таким чином, ми бачимо, що кількість угод у середині 2025 року стабілізувалася на рівні 10−15 тис. одиниць щомісячно, а площа відчужених земель складає близько 16−25 тис. га.

Поза тим, зберігається сезонність з піком активності у весняно-літній період. Станом на початок лютого 2022 року (перед повномасштабним вторгненням), ці показники відповідно складали 15−17 тис. одиниць та 35−38 тис. га, що є меншими, ніж наразі.

Дивлячись на цей цікавий графік, можна вивести для себе деякі шукані цифри щодо того, скільки ж можна було б заробити на купівлі-продажу окремої земельної ділянки. Так, приміром, якщо фізособа у лютому 2025 року прикупила собі 7 га сільгоспземлі за ціною 56 тис. грн за кожен гектар, а вже у квітні цього ж року вартість га збільшилася до 70,5 тис. грн, то, продавши цю ж саму ділянку, людина отримала б прибутку 101 тис. грн.

З одного боку, «навар» і не такий великий, але це пасивний дохід, отриманий лише через два-три місяці.

Сьогодні вартість гектара сільськогосподарської землі в Україні демонструє значну різницю між регіонами. Ця диференціація, як чітко видно на карті, визначається не стільки традиційними факторами, як-от родючість ґрунтів, скільки геополітичним ризиком. Фактично, війна створила дворівневий ринок, де ціна є прямою функцією безпеки.

«Регіони високої вартості — „премія за безпеку“. До цієї категорії належать області на заході та в центрі України, які сприймаються як відносно безпечні. Тут спостерігається найвищий попит та, відповідно, найвищі ціни. Найдорожча земля для фізичних осіб знаходиться в Івано-Франківській (в середньому 93−126 тис. грн/га), Львівській (72−118 тис. грн/га), Київській (60−90 тис. грн/га) та Тернопільській (57−87 тис. грн/га) областях. Земля в цих областях розглядається не лише як виробничий актив, а і як надійний інструмент для збереження капіталу, що приваблює інвесторів з інших секторів, наприклад, IT», — вважає Ігор Лісецький.

Регіони низької вартості — зрозуміло, що своєрідний «дисконт за ризик». До цієї категорії належать прифронтові, прикордонні та частково окуповані області сходу та півдня України. Найнижчі ціни зафіксовано в Херсонській (25−39 тис. грн/га), Запорізькій (27−38 тис. грн/га), Донецькій (28−32 тис. грн/га) та Миколаївській (30−42 тис. грн/га) областях. Прикордонні Сумська та Чернігівська області також демонструють значно нижчі ціни за середні по країні (близько 31−41 тис. грн/га).

На думку Ігоря Юрченка, найвища ринкова активність спостерігається у Вінницькій (2485 угод за ціни 54 тис. грн/га), Львівській (2312 угод за 85 тис. грн/га) та Хмельницькій (1958 угод за 55 тис. грн/га) областях, що свідчить про формування активних регіональних ринків з балансом між ціною та доступністю.

«Цікавою є ситуація в Івано-Франківській області: попри найвищі ціни (133 тис. грн/га), кількість угод залишається значною (1952), що вказує на високу інвестиційну привабливість та готовність покупців платити преміум. Натомість у прифронтових регіонах — Донецька (лише 104 угоди за ціни 40 тис. грн/га), Луганська (7 угод) та Запорізька (125 угод за 42 тис. грн/га) області — внаслідок прямого впливу безпекових ризиків спостерігається критично низька активність», — вважає він.

Які площі купівлі та продажу зараз є найзатребуванішими у населення в різних регіонах і чому?

За інформацією Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки», лідерами за розміром площ є південні Херсонська (5,9га) та Запорізька (5,7га) області.

Це пояснюється кількома чинниками: відносно низькі ціни (40−42 тис. грн/га), великі масиви сільськогосподарських земель та інвестиційна привабливість для майбутнього розвитку після деокупації.

Миколаївська область (4,4 га за цін 39 тис. грн/га) також демонструє попит на великі ділянки через поєднання доступності та перспективності.

Східні та деякі центральні області показують помірні площі: Дніпропетровська (3,7 га), Харківська (3,2 га), Кіровоградська (3,1 га), що відображає інвестиційний інтерес до цих регіонів за середніх цін 45−50 тис. грн/га.

«Найменші площі угод традиційно зберігаються у західних областях — Івано-Франківська (0,5 га) та Закарпатська (0,6 га). Це прямо корелює з найвищими цінами у 133 тис. грн/га та 81 тис. грн/га відповідно. Львівська (0,9 га за 85 тис. грн/га) та Чернівецька (0,9 га за 67 тис. грн/га) області також демонструють попит на невеликі ділянки через їхню високу вартість і обмеженість землі», — зазначає Ігор Юрченко.

Центральні області — Полтавська (2,4 га), Чернігівська та Житомирська (по 1,9 га), Вінницька та Хмельницька (по 1,6 га) — формують середній сегмент ринку з оптимальними для особистого використання розмірами.

Загальноукраїнський показник 1,9 га відповідає середньому розміру земельного паю після приватизації та є оптимальним для ведення особистого селянського господарства.

Сьогодні сільськогосподарські ділянки населення може вільно купити, користуючись послугами так званих земельних інтернет-маркетів, приміром, «Доброзему».

Попит на них, за словами експертів, зростає великими темпами. З таблиці видно, що у різних областях України громадяни пропонують іншим фізичним особам купити земельні ділянки середньої площі 6−8 га (є і пропозиції по 10 га). Найдорожчі ділянки — на заході України. Так ціна 1 га у Львівській області дорівнює 200 тис. грн, у Рівненській — 142,3 тис. грн.

Середні ціни пропозицій — на Київщині (83,8 тис. грн за га), Миколаївщині та Чернігівщині (по 84 тис. грн за га).

Найнижча ціна — у Добропільському районі Донеччини, який не окуповано (30 тис. грн за га).

Цікавим показником у таблиці є дохідність. Вона коливається від 2,95 до 9,5%. І що вражає найбільше, так це те, що найвищим цей показник є саме на Донеччині, де йдуть активні бойові дії — 9,5%.

Дохідність — показник прибутків від оренди земельної ділянки. Адже всі їхні власники-продавці здали землю в оренду іншим громадянам. Проте закон дозволяє продавати ділянку, яку здано в оренду.

Орендар може у цьому випадку залишитись, якщо його все влаштовуватиме, далі з «новим господарем». А новий орендодавець, як бачимо, отримує у власність нову землю, яка може зрости в ціні з часом, та й ще відсотки з орендної плати.

Табл. Приклади пропозицій на продаж сільгоспділянок для фізичних осіб у різних регіонах України станом на 24 серпня 2025 року

^{Джерело: Маркет землі «Доброзем»}

Як зазначає Ігор Юрченко, до кінця 2025 року прогнозується тенденція до зниження цін на земельні ділянки у доларовому еквіваленті від 805−810 дол./га до 724−725 дол./га, стабілізація кількості угод на рівні 8,5−9,5 тис. одиниць щомісячно, а обсягу земель — в межах 19−24 тис. га.

Так що така інформація є дуже важливою для тих громадян, хто хоче купити землю — треба трохи зачекати, дуже скоро ділянки можуть впасти у ціні. А для тих, хто бажає продати: треба або поспішати зараз, або вже відкласти цей процес на більш пізній час.

Але цікаву думку finance.ua, яка спростовує прогнози експерта-науковця, висловила проєктний менеджер Всеукраїнської Асоціації об’єднаних територіальних громад Ольга Будейчук, яка зазначила, що впродовж найближчих півроку ціна на земельні ділянки по всій Україні, крім прифронтових і ризикованих регіонів, у середньому зросте на 500 доларів за 1 га.

Тобто, судячи з такої логіки, той, хто зараз купить, приміром, 5 га сільгоспземлі десь на Полтавщині, і захоче її продати ближче до весни 2026 року, «наварить» 2500 доларів. Прибуток, як видно, непоганий, але, прогнози, як ми знаємо, річ не дуже надійна, особливо в нашій країні, де триває війна.

Також, за її словами, найдорожчою в Україні й надалі залишатиметься земля сільгосппризначення саме в західних областях, включаючи регіони, які межують з Карпатськими горами: «Проте ціни великими темпами зростатимуть й надалі. Це відбуватиметься у зв’язку із значним попитом на ділянки у цих регіонах та релокацією бізнесу, яка триває. Такий процес набере значно більших обертів, ніж на початку та всередині 2025 року».