Квартира чи приватний будинок? У які квадратні метри краще вкладати гроші

Якщо проаналізувати всі можливі варіанти інвестицій для людини, однією з найважливіших буде житло.

Раніше, ще до повномасштабного вторгнення, до росту цін, до масової релокації бізнесу та до появи тренду на віддалену роботу безумовним лідером був попит на квартири в багатоповерхівках. Утім, зараз у населення відбулося переосмислення житлових пріоритетів.

Тож, не завадить саме з погляду сучасних умов та цін порівняти квартиру та приватний будинок з погляду інвестиційної вигоди. Проаналізувати тренди на ринку нерухомості, а також дізнатися думку експертів з цього приводу.

Суттєві трансформації відбуваються на ринку нерухомості в Україні. Частина забудов через війну призупинена. Попит помітно змістився з центру Києва та інших великих міст до передмість та західних областей.

На первинному ринку зростає інтерес до квартир у малоповерхових комплексах, тоді як на вторинному — до приватних будинків з можливістю автономного проживання.

Квартири у великих містах лишаються доволі привабливими з погляду ліквідності та орендного бізнесу. Але будинки набувають популярності серед тих, хто прагне вкласти гроші у більш стабільне та довгострокове рішення.

Квартири, в основному, обирають ті, кому важливо перебувати ближче до центрів міст, де і ділова активність зосереджена, і навчальні та медичні заклади неподалік розташовані, і розваг вистачає.

В більшості випадків разом з цим цікавляться:

• рівнем інфраструктури;
• станом комунікацій;
• орендним потенціалом.

Серед недоліків нерухомості цього типу можна виділити безумовну залежність від ЖЕКів чи ОСББ. Причому вплинути на якість обслуговування є можливість далеко не завжди.

Для тих, хто набуває квартиру з метою далі передавати її в оренду, важливо також врахувати рівень конкуренції в конкретному районі. Зауважимо, що він активно змінюється і на стабільність в цьому плані не слід розраховувати.

До придбання будинку українців стимулюють:

• приватність;
• простір;
• відсутність за стіною сусідів;
• наявність власного відокремленого подвір’я, на якому можна і власний сад облаштувати, і зону відпочинку організувати.

Комунальні витрати, звісно, є. Але за ОСББ, ліфт, обслуговування спільної території нічого сплачувати не треба.

Додатково багато що реально оптимізувати шляхом сучасних технологій та можливостей. Наприклад, можна встановити сучасний твердопаливний котел, можна придбати сонячні батареї тощо.

Власники будинку можуть робити на власний розсуд перепланування або добудови до нього, можуть встановлювати будь-яке обладнання, тримати будь-яких тварин тощо.

Ми поспілкувалися з керівником Агентства нерухомості «ProДім» Романом Бондарем та керівницею агентства нерухомості «Ключ До Дому», ріелтором-практиком Оксаною Петришиною.

Поцікавилися, як на думку фахівців, може зміниться попит на будинки та квартири після глобальних змін в економіці або політичній ситуації в країні? Також дізналися, як вони оцінюють ситуацію з ліквідністю (шансами продати чи здати в оренду. — Ред.) для квартир та приватних будинків.

Керівник столичного «Агентства нерухомості «ProДім» Роман Бондар сказав наступне:

«У Києві покупці надають перевагу ліквідним квартирам в новобудовах по місту або в центрі (старий фонд). Суми, зазвичай, розглядають до 150 тис. доларів. Частіше все ж таки купують квартири, бо будинок в столиці чи передмісті може коштувати до 200−300 тис. доларів, а більшість просто не ризикує витрачати багато коштів з урахуванням ситуації як економічної, так і військової».

Експерт наголосив, що ринок наразі максимально нестабільний, і що ринкову вартість кожен бачить зі свого кута. Також експерт він зазначив, що частіше продається/купується житло зі зниженою на 10−20% вартістю.

Водночас українці локацією намагаються не жертвувати. Для більшості це, попри всі перешкоди та виклики, важливий момент.

З переваг купівлі житла в місті керівник столичного Агентства нерухомості «ProДім» виокремив:

• зручне розташування;
• наявність паркомісця;
• садочок або школа поруч;
• закритий (за можливості) ЖК.

Разом з цим він наголосив, що за містом (мова про околиці Києва) ціни не набагато нижчі.

В плані новобудов, за словами фахівця, «своя гра». Покупцям він завжди радить звертати увагу на кількість зданих будинків певного забудовника та безпосередньо ЖК, обов’язково перевіряти чи у власності перебуває земля, на якій побудований будинок, чи не виникало проблем під час введення його в експлуатацію.

З іншої сторони приватний будинок багато хто розглядає, як покій та комфорт. Але не всім підходить такий формат якщо потрібно кожного дня на 9 ранку їхати на роботу. Проте за наявності віддаленої роботи або гнучкого графіка це суттєва перевага. Та й для дітей будинок — саме те, що треба.

Під час купівлі приватного будинку є нюанси:

1. Треба чітко розрахувати сили та фінанси, якщо це лише коробка без ремонту.
2. Якщо це вже введений в експлуатацію будинок з ремонтом, варто дізнатись:

• рік побудови;
• тип та висоту фундаменту;
• матеріали стін, утеплення, перекриття;
• тип опалення (перевага газовому на сьогодні. — Ред.);
• дах та ще багато чого.

Також слід розуміти, що в опалювальний сезон утримання будинку лише за комунальними послугами у 1,5−2 рази дорожче, порівняно з квартирами.

Українцям, які мають такі можливості, керівник столичного Агентства нерухомості «ProДім» радить купувати декілька квартир та здавати в оренду. Також наголошує, що не варто забувати про таку комерційну нерухомість як, наприклад, апартаменти, перші фасадні поверхи та БЦ.

Наостанок Роман Бондар зазначив:

«Гадаю, все дуже залежить від ситуації в країні. На мою думку, дуже гарно свого часу висловився Ротшильд: „Купуй, коли на вулицях ллється кров, навіть якщо це твоя власна кров“. Тож, рано чи пізно це буде оправдане вкладення. Наразі багато запитів від іноземців по землі в Києві. Вони скуповують та заморожують поки невідома ситуація. Ризики, на те і ризики. Живемо у війні з постійними обстрілами. Дешево точно не буде. Купувати краще вже зараз».

Також доволі докладну інформацію надала нам Оксана Петришина, керівник столичного агентства нерухомості «Ключ До Дому», ріелтор-практик.

За її словами, на сьогодні ринок нерухомості в Україні, зокрема в Києві та прилеглих до нього районах, залишається досить активним, попри складну економічну ситуацію.

Спостерігаються дві паралельні тенденції:

• з одного боку, зростає попит на комфортне міське житло (квартири);
• з іншого — люди активно цікавляться приватними будинками у передмісті, особливо в зелених зонах зі зручною логістикою.

Після 2022 року значна частина населення переглянула свої житлові пріоритети. Будинок з власною ділянкою став символом автономності, безпеки та можливості мати укриття. Проте квартири — лідери за кількістю угод, особливо 1 та 2-кімнатні. Купують як для себе, так і з інвестиційною метою.

Головною для клієнтів у Києві та області лишається локація, безпечність, транспортна доступність і відносна близькість до міста.

Інфраструктура теж грає ключову роль. Клієнти цікавляться наявністю шкіл, дитсадків, магазинів, медичних закладів, укриттів. А вже після цього аналізують ціни та обирають найкращий у своїй категорії бюджету варіант.

Через обмежений доступ до іпотек та нестабільність курсу багато хто відкладає рішення про купівлю або шукає варіанти з розтермінуванням у забудовників. Попит зміщується в бік більш доступного житла. Також багато хто надає перевагу об’єктам з готовими документами та комунікаціями — щоб уникнути додаткових ризиків.

Зі слів Петришиної, основна перевага квартири в місті — це зручність: транспорт, інфраструктура, зв’язок. У центральних районах Києва попит є, але він більш обережний, бо ціни високі. У передмістях (Ірпені, Бучі, Вишневому, Софіївській Борщагівці, Броварах) попит стабільний через доступні ціни і якість забудови.

Експертка каже, що покупцеві слід звертати увагу на надійність забудовника, наявність документів на землю, дозвільну документацію на будівництво, етап готовності, а також умови введення в експлуатацію. Також важливо врахувати вартість ремонту — більшість новобудов здаються з чорновим оздобленням.

Різниця у вартості експлуатації може бути суттєвою. Нові будинки часто мають автономне опалення, енергоефективні технології, сучасні ліфти, консьєрж-сервіс — це комфортно, але й дорожче в обслуговуванні.

Старі будинки можуть мати нижчі тарифи, але значніші витрати на ремонт і комунікації.
Несподіваними можуть стати витрати на капремонт, фонд ОСББ, підключення до Інтернету або охорони тощо.

Серед квартир найбільший попит — на двокімнатні, особливо з кухнею-студією, гардеробною або додатковим санвузлом. Такі квартири зручні для молодої сім’ї. Однокімнатні також добре продаються, особливо як інвестиція. Трикімнатні купують рідше, але вони приваблюють тих, хто шукає варіант «надовго» або працює з дому.

Головні переваги — простір, незалежність, можливість автономного забезпечення (власна свердловина, генератор, пічне або електроопалення). Це особливо актуально в нинішніх реаліях. Також для родин з дітьми чи домашніми тваринами будинок у передмісті — ідеальний вибір. Тиша, свіже повітря, город або сад — те, чого бракує в місті.

Локація — критичний фактор. Найбільший попит — на будинки в радіусі 10−20 км від Києва, з хорошим виїздом на місто. Сільська місцевість має нижчі ціни, але й більші витрати на дорогу, слабшу інфраструктуру. Передмістя типу Петропавлівська Борщагівка, Буча, Гатне, Бровари, Вишгород — зараз у топі попиту.

Експертка каже, що потрібно завжди уважно перевіряти технічний стан фундаменту, даху, електрики, каналізації, а також юридичні документи (право власності, цільове призначення землі. — Ред.). Реновація — це завжди непередбачуваний процес, тому тут експертка радить закладати резервний бюджет у 20−30% від основної суми.

Утримання приватного будинку включає опалення, електроенергію, обслуговування котлів, генераторів, догляд за ділянкою, охорону.

Несподівані витрати можуть виникнути через погодні умови (ремонт даху, замерзання труб), або через знос систем (електрики, водопостачання). Важливо мати технічний запас грошей.

Зі слів експертів, для орендного бізнесу краще підходять квартири, особливо в Києві або передмісті з хорошою транспортною розв’язкою. Вони легше здаються, швидше окуповуються. Приватний будинок — це нішевий продукт, який може добре здаватися лише за правильної локації (близько до Києва, сучасне планування, автономність. — Ред.).

Попит безумовно трансформується. Якщо буде стабільність, очікується сплеск попиту на квартири в Києві, бо люди повертатимуться в міста. Але й інтерес до заміського життя збережеться, бо багато хто вже зрозумів переваги автономності. На довгу перспективу виграє той, хто інвестує у якісне житло, незалежно від типу.