Зміст
Чи можливо продати ділянку без кадастрового номера
Та що загалом робити в такій ситуації
Щодня в Україні фіксуються спроби продажу земельних ділянок, що не мають кадастрового номера. Особливо це стосується земель, оформлених ще у 90-х — з «червоними», чи «жовтими» державними актами, коли кадастрові номери ще не присвоювалися. Продавці впевнені: раз є акт — значить є і право власності. Це дійсно так. Але чи все так просто? Finance.ua дізнавався.
Оновлено 20 серпня 2025
На жаль, без кадастрового номера жодна земельна ділянка не вважається сформованою — це чорним по білому написано в Земельному кодексі України (ст. 79¹): «Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера».
Кадастровий номер — це унікальний код, який присвоюється кожній земельній ділянці під час внесення її до Державного земельного кадастру. Саме він дозволяє ідентифікувати ділянку як об’єкт права власності.
Якщо не вдаватися в юридичні тонкощі, то кадастровий номер земельної ділянки — це своєрідний аналог паспорта та ІПН для людини. Без цих документів жодна цивільноправова угода не може бути вчинена, отже, спроба продати землю без «документа» також зазнає фіаско.
Нотаріуси зобов’язані перевіряти наявність кадастрового номера у Реєстрі речових прав. Його відсутність — це правова пастка для обох сторін. Покупець не стане власником навіть за підписаного договору, а продавець ризикує зірвати угоду.
Навіть, якщо на руках є старий акт без номера, це ще не «пропуск» до продажу. У такому випадку перед угодою доведеться пройти офіційне оформлення номера.
Порядок дій чіткий і не надто складний:
- Замовте технічну документацію на земельну ділянку у ліцензованій землевпорядній організації.
- Подайте її до Держгеокадастру через ЦНАП або «Дію».
- Отримайте витяг із кадастру з присвоєним номером.
- Після цього — пряма дорога до нотаріуса.
На весь процес йде в середньому один-два місяці. Вартість залежить від регіону та виконавця, але, як правило, починається від 4−5 тис. грн.
2021 року з’явилася ініціатива, яка начебто дозволяє продаж будинку, що стоїть на «несформованій» ділянці. Тобто — без кадастрового номера. Але є нюанс: новий власник має у 30-денний термін оформити землю на себе.
Проте, як зазначають юристи, цей механізм поки що радше теоретичний — далеко не всі нотаріуси погоджуються на такі угоди через страх юридичної відповідальності.
Тут одразу варто звернути увагу на ще один суттєвий нюанс — мова вже не про продаж «голої» земельної ділянки, а про продаж нерухомого майна, яке розміщене на цій землі. І з юридичного погляду це абсолютно різні об’єкти, хоча й зрозуміло, що будинок чи інша нерухомість не може висіти в повітрі — вона стоїть на землі.
Якщо говорити про нерухоме майно, яке розміщене на «неоформленій» земельній ділянці, то тут, як уже зазначалося, купівля-продаж можлива, хай ця угода й викликає запитання.
Щобільше — Лист Мін’юсту від 17.12.2020 р. № 56856/38493−33−20/19.1.1 «Щодо обов’язкового визначення істотної умови договору відчуження житлового будинку» прямо вказує наступне: «відповідно до частини третьої статті 5 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень“ право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності, чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані».
Тобто законодавчі підстави для відчуження нерухомого майна, яке розташоване на неоформленій земельній ділянці, є. І практика щодо таких дій також є.
Але питання земельної ділянки, на якій розміщено цей об’єкт нерухомості, все одно залишиться. На практиці трапляються випадки, коли людина придбала будинок на ділянці без кадастрового номера — і роками не може оформити право власності на землю. Держава вважає ділянку як таку, що не існує. Отже — нею не можна розпоряджатися.
Якщо йдеться про землю зі старими державними актами, то це одна ситуація — ці земельні ділянки, якщо навіть вони й не мають кадастрових номерів, є власністю і на них розповсюджуються всі норми, які регулюють право власності. Тому закінчити процедуру щодо оформлення такої ділянки у відповідності до норм чинного законодавства (зокрема, й присвоїти кадастровий номер) — можливо, хоча інколи дуже важко.
Але часто земля, на якій стоїть об’єкт нерухомості, взагалі неприватизована. І тут проблем набагато більше, до того ж часто їх практично неможливо вирішити. Це окрема цікава і складна тема, тому розбирати її не будемо, однак щоб зрозуміти, про що йдеться — уявіть, що ви купили будинок на неприватизованій землі, а право безоплатної приватизації за цим цільовим призначенням вами вже було використано. Що тоді робити із землею?
Якщо плануєте продаж — не чекайте запиту від покупця. Займіться присвоєнням кадастрового номера заздалегідь. Це захистить вас і пришвидшить продаж.
Старі держакти не звільняють від обов’язку отримати номер. Єдина легальна схема — оформлення кадастрового номера перед угодою. «Угоди без номера» — це шанс залишитися без грошей і землі.
В будь-якому випадку новому власнику все одно доведеться зіткнутися з проблемою земельної ділянки, на якій розміщено об’єкт нерухомості, який він придбав. Тому перед тим, як купувати таку нерухомість, запитайте себе — воно вам треба?
