Перепланування квартири: за що можуть оштрафувати

Багато власників квартир прагнуть зробити своє житло зручнішим — об’єднати кухню з вітальнею, розширити санвузол чи прибрати зайві перегородки.

Однак не кожне втручання в планування дозволене законом без спеціальних погоджень. Ігнорування цих вимог може обернутися штрафами, судовими розглядами та складнощами під час продажу житла.

Правила перепланування та відповідальність за порушення чітко закріплені в українському законодавстві. Основними нормативними актами є:

• Житловий кодекс Української РСР 1983 року (так, він ще досі чинний, хоча й зі змінами — Ред.) — визначає загальні принципи переобладнання житла та обов’язок отримання погоджень на зміни планування;
• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» — базовий документ, що регламентує порядок отримання дозвільних документів і повідомлень про початок будівельних робіт, а також встановлює відповідальність за самовільні дії;
• Постанова Кабміну № 406 від 07.06.2017 — містить перелік будівельних робіт, які можна виконувати без отримання дозволів, і процедури спрощеного повідомлення про початок робіт;
• Державні будівельні норми (ДБН) — встановлюють технічні вимоги до перепланувань, зокрема щодо безпеки, інженерних систем та допустимих конструктивних змін;
• Кодекс України про адміністративні правопорушення (КУпАП), стаття 96 — визначає штрафи та адміністративну відповідальність за порушення будівельних норм і правил.

Наведений перелік не вичерпний, але саме ці документи формують правову основу, що визначає, які роботи можна виконувати без погоджень, які потребують спеціальних дозволів і яку відповідальність несе власник у разі порушень.

Не всі ремонтні роботи вимагають дозвільних документів. Закон дозволяє власникам вільно змінювати внутрішній простір, якщо це не стосується опорних конструкцій та інженерних мереж будинку.

Наприклад, без погодження можна демонтувати або встановлювати не опорні перегородки, об’єднувати ванну і туалет, поєднувати кухню з вітальнею у будинках без газу, облаштовувати або розширювати внутрішні дверні прорізи, склити балкон чи лоджію (якщо будинок не є пам’яткою архітектури).

Так само не потрібно отримувати дозвіл на оздоблювальні роботи, утеплення стін зсередини, встановлення шаф, комор або перенесення сантехніки в межах приміщення.

Суворі вимоги стосуються опорних стін. Їхній демонтаж чи навіть часткове пошкодження без проєктної документації та дозволів може створити загрозу не лише для вашої квартири, а й для цілого будинку. Такі дії кваліфікуються як самовільне будівництво та караються відповідно до закону.

Отже, будь-яке втручання в опорні стіни, газові мережі чи загальнобудинкові конструкції потребує проєкту та офіційного погодження. Заборонено розширювати санвузол користуючись з житлових кімнат, переносити радіатори на балкони, демонтувати зовнішні опорні стіни чи підвіконні блоки під час приєднання лоджій, порушувати вентиляційні канали або перекриття, а також самовільно прибудовувати балкони чи облаштовувати підвали у квартирах нижніх поверхів.

Якщо є сумніви щодо законності запланованих робіт, найкраще проконсультуватися з фахівцем або перевірити перелік дозволених і заборонених дій у відповідних нормативних документах. Це допоможе уникнути проблем у майбутньому.

За самовільне перепланування власник може отримати штраф від 8 500 до 10 200 гривень. Якщо йдеться про роботи, що змінили конструктивні елементи будівлі, інспектори можуть зобов’язати повернути квартиру до первісного стану.

У складних випадках справа може навіть дійти до примусового продажу об’єкта чи визнання права власності недійсним.

Яскравий приклад того, чим закінчується самовільне переобладнання житла, наводить портал «Судова влада України»: власник двокімнатної квартири в Хмельницькому без жодного дозволу переобладнав її під хостел — зробив три окремі кімнати, у кожній кімнаті санвузол, кухню, спальне місце і облаштував інженерні мережі.

Хмельницький апеляційний суд зобов’язав власника квартири своїм коштом привести самовільно реконструйоване житло до первісного стану згідно з проєктною документацією та нормами ДБН, з демонтажем самовільно та незаконно влаштованих приміщень, санвузлів, кухонь та проведених інженерних мереж.

Ще один важливий момент — проблеми з подальшими операціями з житлом. Продати, подарувати або оформити спадщину на квартиру з невідповідністю технічного паспорта реальному плануванню буває складно. Новий власник може отримати не лише квартиру, а й усі юридичні ризики.

Останнє підтверджується власною практикою автора, який деякий час займався послугами в сфері купівлі-продажу нерухомості — і на його шляху зустрілася квартира з самовільно прибудованим балконом. Яка її доля наразі — невідомо, але на той момент її знали всі рієлтори міста як об’єкт, який неможливо продати, оскільки спроби узаконити прибудову були безуспішними.

Найчастіше інспектори фіксують такі порушення:

• знесення опорних стін без проєкту;
• перенесення кухні в житлову кімнату або санвузла — у нежитлову частину;
• приєднання лоджій і балконів до кімнат без утеплення та узгодження;
• демонтаж газових плит і заміна їх на електричні без погоджень;
• прокладання комунікацій через суміжні квартири.

На перший погляд, ці зміни можуть здаватися дрібницями, але з погляду будівельних норм вони здатні вплинути на безпеку та комунікації всього будинку.

Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) неодноразово наголошувала: будь-яке втручання в опорні конструкції або інженерні системи багатоквартирних будинків вимагає проєкту та погодження. В окремих випадках може знадобитися повідомлення про початок будівельних робіт або отримання дозволу.

На офіційному сайті ДІАМ розміщено докладні роз’яснення про те, які перепланування можна робити без погодження, а які потребують дозвільних документів. Зокрема, якщо зміни не зачіпають опорних елементів і не передбачають втручання у спільне майно будинку, їх достатньо задокументувати у техпаспорті під час технічної інвентаризації.

Крім того, від 2024 року низку послуг, пов’язаних із переплануванням, можна оформити онлайн через застосунок та портал «Дія». Там доступна подача повідомлень про початок будівельних робіт для категорій СС1 (невеликі об’єкти), отримання дозвільних документів, а також перевірка статусу поданих заяв. Це значно спрощує процес і зменшує потребу в особистих візитах до держустанов.

ДІАМ також звертає увагу, що незаконні роботи можуть бути виявлені під час планових або позапланових перевірок. Якщо зміни вплинули на безпеку, інспекція може ініціювати судовий розгляд і вимагати приведення приміщення у попередній стан.

Найнадійніший спосіб уникнути штрафів і судових розглядів — правильно підготуватися до ремонту. Перед початком робіт варто:

• проконсультуватися з проєктантами або юристами щодо необхідності дозволів;
• отримати технічні умови та замовити проєкт, якщо передбачені конструктивні зміни;
• подати повідомлення чи отримати дозвіл через «Дію» або ЦНАП;
• після завершення робіт провести технічну інвентаризацію та оновити техпаспорт.

Оформлення перепланування законним шляхом зазвичай займає трохи більше часу, але знімає більшість ризиків у майбутньому. Це особливо важливо, якщо ви плануєте продавати квартиру або використовувати її як заставу.