В яких країнах українці найчастіше купують нерухомість

Ринок української нерухомості зазнає значних змін через військові дії, економічну нестабільність та загальну невизначеність. Тож, багато хто з громадян шукає можливості для збереження і примноження наявного капіталу за кордоном.

В інших країнах це призводить до значного зростання попиту на нерухомість. І мова не лише про житло… Комерційна нерухомість також популярна та, як наслідок, регулярно розглядається українцями як спосіб забезпечити своє майбутнє, диверсифікувати інвестиції та подбати про безпеку для себе та близьких.

Ми вирішили з’ясувати:

• де ж попит найвищий? Чому?
• які перспективи розвитку у цього ринку?
• які мотиви у покупців?
• чи змінилася за час війни та яким чином географія попиту?
• чи змінився «портрет» клієнтів з України (дохід, вік, сімейний стан)? А головне, що ж варто всім, хто лише починає замислюватися про такі перспективи, враховувати під час вибору та підготовки.

Аби детальніше зануритися в цю тему, Finance.ua поспілкувався з генеральним директором та СЕО компанії «Alegria» Яном Вайнрухом, а також представником компанії Deniz Estate.

Перший висновок, який ми зробили зі спілкування з експертами, полягає в тому, що визначеності у українців в плані вибору країни немає. Орієнтири дуже різні.

Ян Вайнрух, гендиректор та СЕО компанії «Alegria», серед найпопулярніших напрямків зазначив:

1. Іспанію.
2. Індонезію (Балі).
3. Танзанію (Занзібар).
4. Туреччину.

В компанії Deniz Estate дані інші. Тут серед ключових напрямків називають Португалію, Іспанію, Німеччину та Польщу.

А ось мета покупки практично в усіх випадках схожа. Українців цікавлять клімат, умови, рівень життя та орендний потенціал. Дуже хочуть вони прибутковості, валютної стабільності та вигідної податкової політики.

На вибір країни впливають наступні ключові фактори:

1. Економічні: прибутковість, стабільність валюти, вигідна податкова політика, можливості вигідного пасивного доходу.
2. Юридичні: прозорість оформлення права власності на нерухомість для іноземців, спрощеність процедури укладання угоди, мінімальні або ж і загалом відсутні обмеження.
3. Культурні та географічні: близькість до рідної країни, транспортне сполучення з нею, культурна й мовна спорідненість, рівень інфраструктури.

У кожного перелічене «компонується» по-різному: залежить і від потреб, і від пріоритетів. Але беззаперечна більшість тих, хто покидає Україну та підшукує собі нерухомість в інших точках світу робить це саме через небезпеку та непередбачуваність, які наразі панують в рідних містах.

До 2014 року ключова частина українських інвестицій у нерухомість була зосереджена в рідній країні. Якщо конкретніше, в її великих містах: Київ, Львів, Одеса та Дніпро. За кордоном, звісно, також купували, але не так активно.

Зазвичай, робилися придбання для відпочинку в курортних регіонах Болгарії, Італії чи Іспанії.

Від 2014 року, з початком військових дій на сході України та анексії Криму, відбулися значні зміни і в напрямках інвестицій, і у відповідній мотивації.

Українці почали серйозніше ставитися до можливостей придбання закордонної нерухомості, розглядати таке майно не просто як варіант для відпочинку, а і як спосіб створення «запасного аеродрому», збереження наявного капіталу.

Повномасштабна війна, яка триває і зараз, стала в цьому сенсі поворотним моментом.

З її початком значна частина громадян активізувала пошуки нерухомості поза межами рідної країни, почала обирати більш безпечні умови для себе та своїх сімей. Це призвело до стрімкого зростання попиту на нерухомість в Польщі, Туреччині, Португалії та інших країнах.

Зміни також супроводжувалися розширенням спектра цілей покупки: від особистого проживання та відпочинку, до окремих інвестиційних проєктів.

За даними експертів, приблизно від вересня 2022 року попит почав зміщуватися в бік країн ЄС/Шенгену. Зріс інтерес до міст з хорошою медициною, школами та зручними перельотами.

Дуже приваблює українців, які обирають нерухомість за кордоном, м’який клімат, безпека життя, приємні ціни, а ще підвищений потенціал від передавання в оренду.

Хтось планує бути за кордоном певний час. Тож нерухомість, яку обирає для проживання, розглядає саме з погляду тимчасовості як «запасний аеродром». Хтось планує на постійній основі розміщувати за кордоном своїх дітей та літніх батьків, а собі лишає можливість жити на дві країни.

Одна з найпопулярніших стратегій — придбання житла для передавання в оренду. Багато хто першочергово дбає про капітал. Тому інвестиції в нерухомість саме для подальшої оренди так популярні.

Мотиви зрозумілі. Якщо є достатня сума грошей, якщо її необхідно захистити від інфляції, придбання закордонної нерухомості є непоганим варіантом. В цьому плані попит підвищений на пропозиції Коста-Бланки чи Коста-дель-Соль.

Але прибутковість різниться. Залежить вона і від локації, і від формату. Наприклад, довгостроковий варіант оренди надає, зазвичай, близько 3−5% річних, а короткостроковий (туристичний) — до 5−8% річних.

Звісно, слід враховувати і сезонність, і витрати на управління, і податки. Все це відображається на кінцевому показнику прибутковості.

За останні 2−3 роки в плані придбання закордонної нерухомості українцями відбулися суттєві зміни. Помітно зросла частка сімейних покупців віком 30−50 років, для яких в пріоритеті не лише безпека, а ще й наявність поблизу садочків чи шкіл. Але і клієнтів віком від 50 років у агентств нерухомості також достатньо.

Неправильно стверджувати, що виїжджають лише «багатії». Багато замовників агенцій нерухомості належать до середнього сегмента. В плані професійного напрямку, це або підприємці, або IT-спеціалісти. Є і інші. Але представників вказаних категорій наразі найбільше.

Для оформлення угоди потрібен базовий пакет документів:

• паспорт;
• NIE (ідентифікаційний номер іноземця);
• документи, що підтверджують джерело коштів (виписки, податкові декларації, договори)

Деколи можуть запросити апостильовані довідки та присяжні переклади іноземною. Якщо планується оформлення іпотеки, варто подбати про підтвердження доходу за 1−3 роки.

Обмежень, принаймні прямих, для нерезидентів немає. До українців ставлення цілком нормальне. В цьому плані складнощів, практично, не виникає.

Фізична або фактична присутність покупця зовсім необов’язкова. Зазвичай, процес укладання угоди відбувається в наступній послідовності:

1. Робиться резервування (депозит).
2. Укладається попередній договір.
3. Перевіряється об’єкт.
4. Підписується кінцева угода у нотаріуса.
5. Реєструється право власності.

Робити все можна самостійно, можна через представника за довіреністю.

Типові проблеми для українців (як і для представників інших націй, в принципі, також. — Ред.) такі:

• складнощі здійснення валютних операцій та підтвердження офіційного походження грошей;
• затримки з отриманням NIE, з призначенням нотаріальних дат;
• погане розуміння правил та сенсу спільнот власників;
• неочікувані витрати на ремонт і обслуговування.

Звісно, на заваді стають також чисельні бюрократичні формальності та мовний бар’єр. Тож, легше, все-таки звертатися до агенцій, але не поспішати з вибором, вивчати рекомендації, репутацію тощо.

Податки та комісії. Послуги фахівців та багато чого іншого варто сплачувати окремо від вартості обраної нерухомості.

В кожній країні ставка різниться. Наприклад, в Іспанії, за даними компанії «Alegria», лише «орієнтовні додаткові витрати становлять 10−13% від ціни на вторинному ринку і 12−14% для новобудови. Включають ці суми податок на передачу (ITP) або ПДВ + гербовий збір для новобудов, нотаріальні та реєстраційні збори, оплату юриста/агента/гестора, оцінку нерухомості (для іпотеки), можливі банківські комісії та витрати на переказ коштів. Точні ставки залежать від регіону і типу угоди». І в кожній країні по-різному.

Багато країн з метою привабити інвесторів пропонують отримати громадянство покупцям землі та нерухомості. Звісно, в кожній свої вимоги. Але саме придбання є просто приводом для оформлення. Одного його недостатньо.

• Іспанія;
• Німеччина;
• Польща;
• Чехія;
• Фінляндія;
• Португалія та всі інші країни, в яких українці купують нерухомість мають конкретні вимоги для отримання громадянства та посвідки на проживання.

Є багато відмінностей, які змінюються регулярно. Тож, це все дізнаватися варто вже напередодні оформлення угоди.

За даними фахівців з боку українців інтерес на закордонну нерухомість очікується стабільний. Ніяких «стрибків» не повинно бути. Найбільше уваги є на зараз і, скоріше за все, буде найближчими роками до квартир, готових до заселення.

Якщо економічна ситуація стабілізується, умови іпотечного кредитування можуть бути поліпшені.