Реєстрація права власності: як це працює в Україні та інших країнах Європи

Реєстрація права власності — це внесення до державного реєстру офіційного запису про те, що певне майно належить конкретній людині чи компанії.

Йдеться насамперед про нерухомість: квартири, будинки, споруди, земельні ділянки тощо.

У реєстрі також фіксують іпотеки, арешти, сервітути (право проходу чи користування частиною чужої ділянки. — Ред.) та інші обтяження.

В Україні цим займається Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Вся інформація акумулюється в єдиній електронній базі, адміністратором якої є міністерство юстиції. Витяги з реєстру можна замовити через портал Мін’юсту чи застосунок «Дія».

Основний документ, який регламентує цей процес — закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У Європейському Союзі немає єдиного реєстру: кожна країна веде власний. Наприклад, Німеччина та Австрія — Grundbuch, Іспанія — Registro de la Propiedad, Франція — Service de la publicité foncière (SPF) та Service de publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) тощо.

Європейський портал e-Justice з’єднує їх у вигляді довідкової системи, але не замінює національних реєстрів.

Відповідно, немає і єдиної законодавчої системи. У законодавстві ЄС є лише загальні рамки:

• eIDAS (Regulation on electronic IDentification, Authentication and trust Services) — визнання електронних підписів та електронної ідентифікації між країнами;
• INSPIRE (Infrastructure for Spatial Information in the European Community) — стандартизація картографічних та кадастрових даних;
• Single Digital Gateway — проєкт, який вимагає від держав-членів зробити ключові адмінпослуги доступними онлайн.

Решта — у руках національних урядів.

В Україні правочини щодо об’єктів нерухомості реєструють Державні реєстратори (працівники органів місцевого самоврядування чи ЦНАПів. — Ред.) та приватні чи державні нотаріуси. Самостійно «натиснути кнопку в смартфоні й зареєструвати» власник не може. Але витяг про право власності можна отримати й онлайн, і на папері.

У Європі майже скрізь ключову роль відіграють нотаріуси. Саме вони перевіряють документи, посвідчують угоди й передають їх у державний реєстр.

У різних країнах як процес реєстрації, так і процедура отримання витягів із реєстрів щодо нерухомого майна може суттєво відрізнятися:

• у Німеччині записи ведуть земельні відділи судів (Amtsgerichte) — доступ до цих реєстрів можливий лише для тих, хто доведе «законний інтерес»;
• у Франції нотаріус передає угоду в SPF чи SPFE (службу за податкової адміністрації), і саме цей запис робить право «публічним»;
• в Іспанії існують два різні органи: Registro de la Propiedad (юридичний реєстр) і Catastro (картографічна служба);
• у Польщі земельно-іпотечні книги (Księga wieczysta) ведуть районні суди, в них відображається правовий статус нерухомості. Переглянути дані можна безкоштовно онлайн;
• у Чехії право власності вносять у Кадастр нерухомості (Katastr nemovitostí), він відкритий для всіх: інформацію про власність і обтяження можна перевірити на сайті;
• в Естонії діє електронний реєстр (e-Land Register), де заяви можна подати онлайн через систему електронного нотаріату;
• у Данії ще радикальніше: від 2009 року вся реєстрація відбувається лише в електронному вигляді через систему Tinglysning.

У Німеччині система реєстрації виглядає найбільш «судовою», якщо можна так сказати. Реєстр ведуть спеціальні земельні суди, і будь-який запис у ньому вважається неспростовним доказом права. Це означає, що якщо в реєстрі ви записані як власник — ваше право практично непорушне. Доступ до інформації тут обмежений: щоб отримати витяг, потрібно довести законний інтерес.

Польща дотримується іншої моделі. Там відкритий електронний реєстр, доступний кожному громадянину онлайн. Будь-хто може перевірити, хто власник ділянки чи будинку, а всі операції проходять через судові органи. Це робить систему водночас прозорою та досить бюрократичною.

В Іспанії реєстр ведуть приватні реєстратори, які мають особливий статус і працюють під контролем держави. Їхні записи вважаються максимально захищеними для покупця: якщо людина придбала нерухомість «у добрій вірі» (аналог українського поняття «добросовісний набувач»), покладаючись на дані реєстру, її права ніхто не може поставити під сумнів. Паралельно діє окремий кадастр, де відображаються технічні характеристики об’єктів.

У Франції центральна роль належить нотаріусам. Саме вони перевіряють угоди, готують документи й передають інформацію до державних служб, які вже вносять записи до реєстру. Система побудована так, щоб максимально знизити ризики шахрайства, покладаючи ключову відповідальність на нотаріуса.

Данія стала піонером цифровізації в цій сфері. Там діє повністю електронний реєстр, і всі дії з нерухомістю можна оформити онлайн, без відвідування офісів чи нотаріусів. Схожим шляхом іде Естонія, яка також зробила ставку на цифрові сервіси.

В Україні діє єдиний централізований реєстр на всю країну. У Євросоюзі також кожна держава має власну систему. ЄС на наднаціональному рівні лише об’єднує їх у довідковому режимі, але не втручається в самі реєстраційні процедури.

Записи в Україні вносять державні реєстратори та приватні й державні нотаріуси. У країнах ЄС усе залежить від національної моделі: у Німеччині та Польщі реєстрами займаються суди, у Франції й Іспанії — нотаріуси та спеціальні державні служби.

Що стосується доступності інформації, в Україні витяг з реєстру можна замовити онлайн через портал Мін’юсту чи «Дію». У Європі ситуація різна: у Польщі та Чехії реєстри відкриті для безкоштовного онлайн-перегляду, тоді як у Німеччині доступ суворо обмежений і надається лише тим, хто доведе законний інтерес.

Онлайн-процедури в Україні поки що обмежуються отриманням витягів, а сама реєстрація вимагає участі нотаріуса або державного реєстратора. Водночас у Данії та Естонії процес уже цілком електронний — від подання документів до внесення запису.

І в Україні, і в більшості країн ЄС земельний кадастр існує окремо від реєстру прав. Наприклад, в Іспанії паралельно працюють кадастр (з картами та технічними даними) і реєстр прав, де фіксується юридичний статус.

Щодо гарантій: в Україні держава не бере на себе обов’язок підтверджувати «незаперечний статус» власності, вона лише надає інструменти для оскарження помилкових записів. У деяких країнах ЄС, як-от в Іспанії, сам запис у реєстрі має особливу силу і захищає добросовісного покупця.

Узагальнюючи, можна сказати, що Україна має сучасний єдиний електронний реєстр і зручні онлайн-сервіси для перевірки права власності. Але сам процес реєстрації ще не став повністю «цифровим»: все одно треба йти через нотаріуса або реєстратора.

Європа ж виглядає як строката мозаїка. У Німеччині доступ обмежений, у Франції ключову роль грає податкова служба, у Польщі та Чехії реєстри майже відкриті, а в Данії та Естонії усе давно переведено в онлайн.

Крім того, очевидно, що у Європі дані, внесені в реєстр власності, куди важче сфальсифікувати та оскаржити — це, зрештою, зрозуміло, оскільки в більшості цих країн право власності вважається священним і непорушним ось уже сотні років та є одним з основоположних принципів самого існування держави.

Спільне одне: у більшості країн саме нотаріус є головним посередником між громадянином і державним реєстром.