Шлях до фінансової незалежності: як можна заробляти на нерухомості 🏠

Перед початком роботи над цим циклом наш портал провів відповідне опитування.

Ми запитали у читачів, які інвестиційні інструменти, на їхню думку, надають найбільшу фінансову незалежність.

Найбільше голосів набрали варіанти: криптовалюти, акції та нерухомість. Саме цим трьом і буде присвячений цикл цих публікацій.

Особливість кожного з цих матеріалів – вони написані людьми, які пройшли шлях інвестора та можуть на власному досвіді розповісти про виклики й вигоди, що постали перед ними.

Сьогодні наш герой – Ярослав з Києва. Він вкладається в нерухомість майже 10 років і готовий поділитися своїм досвідом.

Сподіваємося, його розповідь надихне й вас стати на шлях фінансової незалежності, який відкривають інвестиції.

Рішення інвестувати в нерухомість у мене визрівало досить довго, бо квартири на вторинному ринку здавались доволі дорогими, а первинний ринок був мені маловідомий.

Тому я спочатку планував купити квартиру для себе, зокрема щоб не тримати всі кошти в готівці чи в банківській системі. Перепродаж був запасним варіантом, який врешті-решт виявився вкрай вдалим.

Коли я тільки розпочинав інвестувати у 2014-2015 роках, то більше схилявся саме до варіанту перепродажу, тому що бачив перспективу – ціни у забудовників через девальвацію гривні часто були нижчими, ніж у старому житловому фонді на вторинному ринку, який зазвичай більш інертний і повільніше реагує на кризи.

Через девальвацію тоді ж оренда квартири у перерахунку на тверду валюту дозволяла окупити інвестиції лише за 15-20 років – щось схоже ми бачимо й зараз. До того ж потрібно мати кошти на ремонт, а перепродати квартиру можна було і без цього.

Через деякий час ситуація змінилась і орендний бізнес став приносити більший прибуток. Я знаю інвесторів, які отримували до повномасштабної війни до 18-20% річних від оренди своїх квартир-студій.

За своєю першою угодою із забудовником, вклавши 30% від вартості двокімнатної квартири в Києві, я при перепродажу майнових прав отримав чистий прибуток у 80% всього за 3 місяці при досить малому ризику. У перерахунку на гіпотетичні річні – це понад 300%.

Для когось це може прозвучати як фантастика, але я просто купував одну з останніх квартир у фактично завершеному будинку, який невдовзі був введений в експлуатацію, і ціна квартир трохи підросла.

Окрім того, частка, яку я залишався винен забудовнику в гривні, знецінилась у твердій валюті майже на третину через зниження курсу гривні.

«Найневдаліша» інвестиція принесла 10% за 8 місяців.

Надалі я неодноразово інвестував в незавершені об’єкти спочатку лише 8-10 тис. дол., а строк перепродажу часто становив 3-6 місяців. Хоча були, звісно, й інвестиції по року-півтора з повною оплатою вартості квартири, але строки затягувались скоріше через довший пошук нового об’єкту інвестування.

«Найневдаліша» інвестиція принесла 10% за 8 місяців. Середня – приносила в рази більше.

Тому загальновідома думка про низьку дохідність, високий поріг входу для інвестицій в нерухомість і про їх довгу окупність видається мені просто досить поширеним стереотипом, зокрема в середовищі інвестиційних спеціалістів.

Водночас якщо ви можете дозволити собі вкладати великі суми коштів і не прив’язані до строків їх повернення, вам не треба жити на ці доходи – ви можете дозволити собі значно ширший вибір об'єктів для інвестування та менше витрачати на операційні видатки, спокійно отримувати більші суми прибутку від однієї операції при більших строках окупності і формально меншому відсотку річних. Основна маса інвесторів дійсно діє саме в такий спосіб.

Якщо ж суми зовсім незначні, або ви не хочете інвестувати в українську нерухомість в умовах невизначеності, то можна придивитись до інвестування на міжнародних фінансових ринках, наприклад, у фонди нерухомості – REIT, але це інший вид інвестування, ризиків і експертизи.

Я спеціалізувався на інвестиціях в первинну нерухомість – на етапі будівництва, тому основними критеріями для мене були:

• репутація та історія забудовника;
• рівень його цін у порівнянні з середніми цінами на нерухомість такого ж класу поряд.

Але ще важливішими для мене є умови розстрочки. Адже завдяки цьому (хоч можливо трохи програвши в ціні) ви в один і той же час ризикуєте меншими грошима в одному об'єкті та можете вкластися в два або три об'єкти і в такий спосіб підвищити окупність своєї суми інвестування в рази.

За відомим висловом, при виборі нерухомості мають значення три фактори: розташування, розташування і ще раз – розташування.

При виборі об'єктів для інвестицій раджу:

• звертати увагу на розташування й інфраструктуру;

• прогнози розвитку району;
• поточний стан об’єкта.

Крім того, аналіз рентабельності та потенціалу зростання вартості квартири, вивчення умов договору і фінансового стану забудовника, законності будівництва також важливі.

Але в українських реаліях для пересічного інвестора вони досить складні або ненадійні з точки зору прогнозування.

Треба бути завжди готовим до того, що нерухомість може значно впасти в ціні. До цього часу ринок не досяг рівня 2007-2008 років.

Я б радив звертати увагу також на те, що ви будете робити, якщо не вгадаєте, і ринок за тими чи іншими причинами не виправдає ваших сподівань: здавати квартиру в оренду, жити там самому чи просто перечекати несприятливі часи в активі.

Треба бути завжди готовим до того, що нерухомість може значно впасти в ціні: до цього часу ринок не досяг рівня 2007-2008 років. Масові недобудови також треба завжди брати до уваги.

І хоча це може здатися дивним, але навіть по об’єктах, за якими будівництво зупинилось, також є свій своєрідний ринок. Проте в цю категорію звісно краще не потрапляти.

З іншого боку майже всі види інвестицій – від криптовалют до державних облігацій – в останні роки показали себе дуже волатильними. Треба мати на увазі, що в разі виникнення термінової потреби в грошах, нерухомість не є кращим варіантом, особливо в нинішніх умовах.

Якщо ви вклалися у квартиру під оренду, будьте готові, що вам доведеться займатися пошуком орендарів і обслуговуванням житла частіше, ніж вам хотілося б. Під час війни й блекаутів – тим паче.

Також треба пам’ятати, що податки можуть з’їсти значну частину прибутку.

В Україні з ризиків інвестування в нерухомість насамперед – політична нестабільність, викликана як зовнішніми, так і внутрішніми чинниками, а також девальвація, яка впливає на платоспроможність населення як в оренді, так і в купівлі майна.

У сфері ж первинної нерухомості найбільший ризик – це недобросовісність забудовників, корупційні дії або бездіяльність чиновників, а також безкарність сторін у разі зловживань.

Але саме ці чинники також роблять ринок часами досить прибутковим. Загалом майже не буває великого доходу без великого ризику, але правильно і зворотне.

На ризиковому ринку люди готові заплатити набагато дорожче за готову або майже готову квартиру, ніж самим вкладатися в будівництво.

Ось кілька порад, чого не треба робити, коли інвестуєте в нерухомість:

1. Насамперед не варто спокушатись занадто низькою ціною нерухомості, яка не підкріплена репутацією забудовника.
2. Ніколи не вкладайте останні гроші в будівництво – навіть надійний забудовник може «несподівано» припинити існування або просто заморозити будівництво.
3. Не раджу за закликами, які часто буквально сприймаються відвідувачами на інвестиційних форумах, відразу спокушатись жити коштом доходу від інвестиції (хоча це також можливо). Адже саме складний відсоток і перевкладання зароблених коштів в подальші інвестиції дозволяють досягнути справжньої фінансової незалежності.
4. На кризовому ринку, що падає, як не дивно, іноді набагато легше знайти недооцінений об'єкт, який можна продати дорожче, навіть якщо ринок продовжує зниження. Коли ж все «квітне й пахне», і основна маса інвесторів спрямовує свої кошти в ринок, обрати вдалий об’єкт важче, а от вкластися в те, що потім впаде і зростати буде роками – можливо. Це справедливо для будь-яких ринків.

І ще декілька порад, на які раджу звернути увагу:

• Якщо ви думаєте, що ринок недооцінений – це в більшості випадків не так.
• Якщо ви думаєте, що він переоцінений і скоро впаде, це у більшості випадків також не так, а якщо це дійсно справдиться через якийсь форс-мажор, в той час вам найімовірніше буде не до інвестування.
• Якщо люди зараз вкладаються в нерухомість, її ціна значною мірою відповідає якомусь рівню оренди, якою цю нерухомість можна окупити. І та своєю чергою прямо залежить від середнього рівня доходів населення. Для України, як і для інших країн, що розвиваються, гарним показником є 8-10% річних у відносно стабільні часи.
• Якщо на ринку є ті чи інші перекоси, то рано чи пізно він їх виправить. Якщо, звичайно, раніше не станеться черговий форс-мажор.

Головне не те, у що ви інвестуєте, а як. Історія успішних інвестицій у більшості випадків і в довгому періоді скоріше пов'язана з правильною стратегією і ставленням до своїх видатків, а не лише вдалим вибором часу й об'єкту інвестування.

З повагою,  Ярослав