Купівля нерухомості за криптовалюту: варіанти на ринку України та досвід Європи

Через війну в Україні багато хто релокувався у безпечніші місця за кордоном. Окрім думок про те, щоб врятувати себе та рідних, піклувалися й про накопичене майно та фінанси. Хтось мав гривні, долари, євро, а хтось ще й криптовалюту.

Одна знайома нашої редакції, досвід якої й буде нам за приклад релокації з використанням криптовалюти, вирішила виїхати в Польщу. Вона почала продавати своє майно тут, в Україні. За квартиру в столиці, за авто, за певні інші речі назбирала приблизно 200 тис. доларів.

Звичайно, умовно, покласти гроші до валізи вона не могла, тож треба було шукати інший вихід. Знайдений він, шляхом довгих пошуків, роздумів та порівнянь, був у xPaid, відносно новому сервісу від неокриптобанку. У них ми й попрохали надати відповіді на всі наші запитання.

CEO xРaid Олексій Рудь зазначає, що так. Щобільше, найчастіше українці купують нерухомість в: Іспанії (першочергово приваблює, Валенсія та Марбелья), Португалії, Польщі (особливо у Варшаві), Німеччині, Чехії та Австрії (Відень).

За експертною оцінкою Яни Кім, власниці престижного агентства нерухомості у Варшаві 8 ESTATE, українські громадяни залишаються найактивнішими іноземними інвесторами на польському ринку нерухомості, складаючи 63% від загальної кількості іноземних покупців.

«Зростаючий інтерес українців до польської нерухомості відображає прагнення до диверсифікації інвестицій та створення додаткової фінансової опори для родини», — пояснює Яна Кім, підкреслюючи зростаючий тренд. Схожа мотивація спостерігається і серед білоруських покупців, для яких польська нерухомість стає надійною гаванню в умовах політичної невизначеності на батьківщині.

Натомість інвестори із Західної Європи розглядають польський ринок насамперед як привабливу можливість для примноження капіталу. Особливу увагу привертає сегмент житлової нерухомості, придбання якої не потребує спеціальних дозволів.

За спостереженнями експертів 8 ESTATE, процес придбання нерухомості для іноземців у Польщі відбувається без перешкод. Водночас новоприбулі можуть зіткнутися з певними викликами у питаннях переказу коштів. «Ми спостерігаємо зростання популярності сучасних фінансових інструментів, включаючи криптовалютні транзакції, хоча традиційні методи також залишаються актуальними», — зазначає Яна Кім.

Важливо наголосити, що всі операції з нерухомістю у Польщі здійснюються виключно безготівково, з обов’язковим дотриманням вимог щодо прозорості походження коштів. Транзакції на суму понад 15 тисяч євро автоматично підпадають під фінансовий моніторинг, при цьому банківські установи та податкова мають право запитувати підтверджувальні документи протягом п’яти років після здійснення операції.

Наприклад, такими можуть бути документи про дарування, заробітну плату, дивіденди або продаж нерухомості. І навіть якщо одразу банк нічого не вимагає, то податкова має право зробити перевірку впродовж наступних п’яти років. Майте це на увазі.

За словами експертів «Мokko real estate», українці в Польщі придбали дуже багато нерухомості. І це попри те, що угоди такі не надають права отримати посвідку на проживання чи інші документи для легального перебування в країні. Популярність саме Польщі пояснюється географічною близькістю, політичною стабільністю та сталим зростанням цін, що забезпечує високу капіталізацію та зрозумілими правовими інвестиційними умовами — зазначає керівник агенції Мокко Микола П.

Зауважимо, що останніми роками вартість нерухомості в Польщі стабільно та доволі стрімко зростає. За офіційними даними Центрального статистичного управління Польщі, протягом 2023−2024 років вартість нерухомості у Варшаві продемонструвала зростання на 25,5%. Тож дуже непоганий варіант для інвестування. Тим більше, що для цього можна використати й криптовалютні накопичення.

Керівник польського агентства нерухомості Мокко Микола П. зазначив, що більшість клієнтів агентства купляє нерухомість в Польщі за 150−300 тис. доларів, і ця вартість вище, ніж вдома.

Наприклад, ті підприємці, що ділилися з нами власним досвідом, витрачали на придбання нового житла у Варшаві 150−200 тис. доларів. При цьому вони зазначали, що це для них, для виїзду, для спокійного поселення на обраному новому місці, була така вартість «проїзного квитка».

xРaid суттєво спрощує українцям процедуру придбання нерухомості в ЄС. Цей сервіс пропонує українцям безпечно та цілком легально здійснювати криптовалютні транзакції в міжнародному форматі.

Що ж пропонують? xPaid допомагає українцям відкрити дружній до крипти рахунок в Європі для подальшого обміну крипти.

Як відбувається переказ, якщо ви звичайна фізособа? Зауважимо, що з готівкою в компанії справ не мають. Лише крипта. Ліцензія передбачає тільки такий вид послуг, тим більше, що готівка тут особливо й не потрібна.

Починається все із заведення в крипту. Де б не знаходились гроші клієнта, в якій би валюті вони не були, треба їх перевести в ВТС чи USDT.

Другий варіант, принаймні на момент публікації матеріалу, зручніший, бо й курс відносно долара тримається стабільно 1:1, й обмін здійснювати неважко. Після «заведення» грошей в крипту, починається наступний етап.

Людина (клієнт, замовник) проходить KYC-верифікацію, де потрібно надати паспортні дані та зробити кілька селфі з паспортом. Це робиться для: протидії відмиванню грошей, запобігання відмиванню коштів, захисту від шахрайства, забезпечення відповідності нормативним нормам та захисту інтересів клієнтів.

Далі за отриманими даними вже системою відбувається досконала перевірка. Треба впевнитися, що клієнт не перебуває в розшуку, не вважається терористом, не є політиком тощо. Однак це досить швидко, затримок не буває.

Далі починається відкриття рахунку. Ось тут трохи довше все відбувається, однак це цілком передбачувано. Деколи доводиться навіть до тижня чекати. Проте в цей час загалом не відчувається пауз у роботі, бо паралельно йдуть й інші супроводжувальні роботи.

Наприклад, проглядається кейс, робиться аналіз запланованих переказів, вивчаються наявні документи. Тобто, коли рахунок готовий до використання, готова до переходу на наступний етап і вся команда.

Полягає цей етап у верифікації, структуруванні майбутньої угоди. Треба отримати підтвердження законного походження грошей. У випадку зі знайомою нашої редакції наявний договір купівлі-продажу квартири, такого ж плану — договір продажу авто та квитанції про продаж деяких інших речей.

Підтверджувальні документи слід обов’язково перекласти англійською. Не треба робити це офіційно, замовляти апостиль, тощо. Достатньо опції документа, який підтверджує походження коштів та його перекладу на звичайному папері. Це потрібно не лише конкретно xРaid. Сторона, яка буде отримувати гроші, також може поставити питання стосовно законності їх походження.

Далі укладається договір про обмін конкретної суми. Підписується сторонами.

Потім, в деяких випадках, може знадобитися перевірка гаманця. Чому в деяких? Бо якщо він відкритий на біржі, це не потрібно, за нього відповідає біржа. Вона ж й перевіряє все досконально. А ось децентралізований надійніше попередньо перевірити. І це обов’язково робиться для виключення непередбачуваних ситуацій.

І нарешті лишається здійснити сам переказ. Клієнт відправляє суму в крипті за договором, а з боку xРaid впродовж кількох годин відбувається зворотній переказ (в євро) на рахунок клієнта, який був відкритий спеціально для цього.

У випадку з нашою знайомою, отримані в результаті обміну крипти в євро гроші, вона перевела на рахунок в польському банку, а потім вже з нього здійснила оплату за придбану нерухомість. Та це не обов’язково. Рахунок, на який зараховується виведене, може цілком використовуватися надалі для здійснення угод.

Однак у випадку, який ми взяли за приклад, вивести гроші на рахунок в польському банку їх власниці було зручніше.

Складна процедура, якщо її розглянути та уявити покроково, згодні? Що ж з боку отримувача кажуть про такі гроші, про відкриття рахунку, про переведення на нього великої суми, про присутність криптовалют в схемі виводу? А нічого.

Вони бачать, яким чином гроші потрапили на європейський рахунок, звідки взялися. Жодних додаткових документів надавати не потрібно.

В Україні немає регулювання криптовалюти. Стосовно виводу грошей таким чином, як розглядається в цьому матеріалі, це дуже «на руку» користувачам, бо мінімізує можливість здійснення перевірок з боку банку отримувача.

Стосовно комісії за послугу, становить вона орієнтовно 3,5%. Залежить від суми, від структурованості, складності угоди та інших показників.

В Європі за відкриття рахунку може знадобитися сплатити певну суму, але це рідкість, зазвичай, все робиться безкоштовно.

Стосовно курсу переказу в крипту… Для його визначення, зазвичай, береться приклад з такого собі «провайдера ліквідності» для середнього за стандартними обмінниками.

У клієнтів також є можливість ознайомитися з курсами та їхніми змінами. Тож, деколи бувають ситуації, коли після звернення, замовник сам пропонує почекати до наступного дня, до вечора, щоб показники для обміну трохи змінилися.

Ми вже розглянули варіант купівлі крипти фізичною особою з грошей отриманих від продажу нерухомості. А зараз розповімо про особливості криптовалютних угод із використанням грошей з рахунку ФОП.

Ще один наш знайомий на ім’я Тарас є ФОПом, активно працює в IT. За певний час роботи в нього на рахунку накопичився певний обсяг валюти. Все законно, є декларації, податки з грошей сплачені. Але з цих законних грошей в Україні він не може офіційно, з документальним супроводженням, придбати крипту.

У випадку зі звичайною фізособою було простіше. А що робити Тарасу? Багато ще залежить від групи підприємницької діяльності, бо для кожної є свій дозволений перелік надання послуг та вчинення дій. Коли гроші будуть виведені в гривнях, тоді можна просто йти та купувати собі криптовалюту в потрібному обсязі.

В xРaid пропонують виводити кошти з рахунку. Або знімати готівкою в гривні, або переказувати партнерам, які можуть обміняти на крипту.

Чого не в доларах чи в іншій валюті, в якій відкритий рахунок для роботи? Відповідь — через комісію.

Варіант з переведенням в гривні, а потім придбання за неї крипти вигідніший фінансово.

Третій, цілком реальний приклад. Назвемо нашого героя Василь.

Він натрейдив собі суттєвий обсяг крипти, хоче за неї купити квартиру. Припустимо, в Іспанії. Але «гроші» його офіційно ніде не задекларовані. Що робити? І тут ніякої проблеми нема (якщо поруч xРaid, звичайно).

Щоб підтвердити отримання доходу вистачить інформації про трейдинг. Можна подивитися, що клієнт, наприклад, завів на конкретну платформу 10 тис. USDT, а з неї ж згодом вивів 500 тис. USDT. Цього цілком вистачить, щоб провести обмін та потім придбати вподобану квартиру.

Треба врегулювати лише всі питання щодо сплати податків. Якщо людина заводить на біржу 10 тис. USDT, а виводить 500 тис. USDT, це є отриманням доходу та підлягає сплаті податків в тій країні, податковим резидентом якої вона є.

До речі, інколи з метою економії на податках створюють окремо фірми в тих країнах, де розміри податків на крипту мінімізовані.

В цьому напрямку краще користуватися підтримкою фахівців, бо є багато нюансів й важливо попередити всі можливі нюанси.

Ще одна порада всім тим, хто наразі має «криптозапаси». Є висока можливість, що за півроку-рік максимум весь криптосектор буде під суворим наглядом. Стане складніше пояснювати походження крипти, складніше проводити перекази та здійснювати угоди.

Наприклад, ходять розмови, що для українців загалом можливість виведення коштів в Європу буде можлива лише за умови наявності європейського резидентства.

Звичайно, якось роботи будуть здійснюватися й за таких умов. Можливо, будуть випускатися картки. Можливо, відкриватимуться окремі рахунки. Але то в майбутньому.

Розглянемо на прикладі вже знайомого нам xРaid, неокриптобанк допомагає з вибором оптимальної юрисдикції, з підключенням потрібних провайдерів для відкриття банківських рахунків.

З моменту переведення всієї діяльності в легальне поле команда робить все: від вибору ліцензійного та технічного супроводження, до створення вже у власному додатку кобрендингових карток, з якими буде клієнтам надаватися можливість сплачувати за отримання послуг криптою. Також там допомагають українцям, особливо чоловікам, відкривати банківські рахунки: роблять це для фізичних та юридичних осіб. Також в них є свій мобільний додаток з карткою, яка поповнюється криптою та автоматично конвертує при платежі у фіат. Окрім того, паралельно вони зараз розробляють ще багато фінтех продуктів, які направлені на те, щоб покращувати життя клієнтам.

Скільки ж часу треба на відкриття онлайн персонального рахунку в ЄС?

Зазвичай, для онлайн відкриття персонального рахунку в ЄС потрібно від кількох днів до двох тижнів. Залежить термін від обраного банку та країни. Починається процедура з подачі заяви, далі відбувається верифікація особистих даних, здійснюється перевірка відповідності (KYC). Деколи банки пропонують клієнтам прискорений процес. В такому випадку рахунок відкривається за 1−4 робочі дні.

Послуги xРaid доступні для українців та громадян Євросоюзу, які відповідають базовим вимогам в плані верифікації та дотримання правил AML (боротьби з відмиванням коштів. — ред.).

Які документи можуть стати в пригоді для співпраці з неокриптобаном?

• копія паспорта чи ID-картки;
• документ англійською, який підтвердить місце проживання (термін до 90 днів). Адресу можна підтвердити рахунком на комунальні послуги чи звичайною випискою з банку;
• підтвердження джерела доходу (податкові декларації, дивіденди, договір продажу майна/нерухомості, договір дарування, виписка про заробітну плату тощо);
• для бізнес-клієнтів потрібні також будуть статутні документи компанії.

xРaid, про який ми говорили вище, наприклад, забезпечує повний супровід клієнта на всіх етапах процесу конвертації. Тобто вам будуть надавати всі необхідні консультації та поради. Клієнти своєчасно інформуються про статус угоди, за всіма етапами процесу надаються потрібні пояснення. Якщо треба, фіксується курс. Ну і куди ж без бонусів або знижок… xРaid передбачає оптимальну систему знижок. Наприклад, постійні клієнти або ті, хто проводить велику угоду, сплачують за меншою відсотковою ставкою. Додатково можна безкоштовно отримувати консультації чи мати знижки на супутні послуги (наприклад, на податкові консультації чи юридичний супровід під час угоди). Також існує реферальна програма, завдяки якій клієнти, які приводять нових замовників, отримують згідно з обсягами їхніх транзакцій відчутну винагороду.

Як нам розповіли представники xРaid, для українців ризики полягають лише в коливаннях курсу криптовалют, бо це може вплинути на кінцеву вартість угоди.

Також існують ризики з можливими змінами в законодавстві. Якщо, наприклад, буде запроваджене обов’язкове декларування криптоактивів, або будуть введені нові податки на їх використання.

Також слід розуміти, що в деяких інших країнах можуть існувати обмеження чи додаткові вимоги для здійснення такого формату угод. Тому тут потрібен ретельний юридичний аналіз.