Купівля нерухомості у Польщі

Увагу місцевих та міжнародних інвесторів дедалі більше привертає ринок нерухомості в Польщі. Пов’язано це з чисельними факторами, серед яких економічний розвиток країни, стабільна політична ситуація та попит на житло, який зростає.

Доволі актуальним також є обговорення ринку нерухомості в контексті війни в Україні, яка призвела до масової міграції українців до Польщі. Цей фактор суттєво вплинув на попит на житло в цій країні та навіть змінив структуру відповідного ринку.

За даними офіційної статистики, біженців лише з України в Польщі вже понад мільйон. Війна, на жаль, сприяє стабільному збільшенню цих показників. Звісно це дуже суттєво впливає на попит як на купівлю, так і на оренду нерухомості.

Де ж подивитися пропозиції? В рідній країні, зазвичай, діють наступним чином:

• дивляться оголошення про вторинне житло;
• вкладаються в новобудови;
• звертаються до відповідних агенцій з запитом на підбір відповідного потребам та наявним сумам житла в конкретному регіоні.

В Польщі ситуація схожа, але все одно пошук відбувається трохи інакше.

Важливу роль в процесі купівлі-продажу нерухомості в Польщі відіграють спеціалізовані агенції, співробітники яких допомагають покупцям знайти оптимальні варіанти відповідно до їхніх потреб і бюджету, а також забезпечують юридичну безпеку угод.

Чимало пропозицій є на відповідних сайтах з пошуку нерухомості. Найпопулярнішими серед орендарів й покупців вважаються:

• Otodom;
• Gratka та Morizon.

Окрім чудового вибору на сайтах ще й передбачені доволі зручні пошукові фільтри.

Також можна розв’язати питання пошуку житла в Польщі за допомогою соцмереж. Наприклад, у Facebook чимало груп, в яких продавці (орендодавці) та покупці (орендарі) швидко знаходять один одного. Де шукати відомості розібралися. Далі — що ж обирати з запропонованого.

Для дослідження ринку нерухомості та його популярних пропозицій ми вирішили взяти за основу такі варіанти:

• житло для самотньої людини чи пари похилого віку;
• оселя для молодої пари;
• нерухомість для великої родини.

Зрозуміло, що вибір нерухомості в Польщі залежатиме від потреб та способу життя кожної із зазначених категорій покупців. Ми дослідили запити. І результати маємо наступні:

1. Самотні для життя в Польщі обирають квартири-студії або ж однокімнатні.

Вони, зазвичай, доступніші за вартістю та простіші в обслуговуванні. Стосовно місцеперебування, зазвичай, розглядають райони з хорошою інфраструктурою, враховують близькість до роботи, навчальних закладів або культурних центрів (наприклад, центри міст чи молодіжні райони).

З переваг такого придбання підтверджуємо невеликі витрати на утримання та, якщо надалі виникне така потреба, можливість доволі швидко знайти орендарів.

2. Молоді парі частіше обирають одно-двокімнатні квартири.

Якщо є прагнення зекономити, зупиняються на 1-кімнатних, якщо треба не лише проживання разом, а ще й окремо простір для власної роботи чи інших справ, беруть 2-кімнатні.

В плані розташування подобаються пропозиції з районів, що відрізняються добре розвиненою інфраструктурою, мають парки та різноманітні варіанти для активного проведення часу.

3. Великі родини купують будинки чи 3−4 кімнатні квартири.

Зрозуміло, що тут треба розглядати варіанти з кількома спальнями, з достатньою площею для спільного життя.

В плані місцеперебування, зазвичай, вибір роблять на користь районів зі школами, дитячими садками та парками. Багато хто надає перевагу передмістю великих польських міст.

Який би вибір ви не робили, визначте спочатку бюджет. Це дуже звузить коло пошуку.

Далі встановіть, які установи потрібні поблизу. Для когось важлива школа чи дитсадок поруч, а комусь краще, щоб був парк чи лісосмуга. Стосовно наявності медустанови та відгуків відносно роботи її фахівців також не полінуйтеся отримати відомості.

Наприклад, може бути прикро, якщо після переїзду з’ясується, що в клініці, що умовно розташована в п’яти хвилинах ходу від дому, не можна буде отримувати послуги, а доведеться укладати угоду на обслуговування в закладі іншого кварталу.

Звісно, треба оцінити стан нерухомості, з’ясувати, новобудова це чи вторинний ринок, які потрібні будуть витрати до переїзду, які вже після заселення на обслуговування чи ремонт.

Не полінуйтеся дослідити плани розвитку інфраструктури у вподобаному районі. Це не має бути проблемою, бо такі відомості є у відкритому доступі. Роблять так з метою пошуку інвесторів. Навіщо це під час пошуку нерухомості для придбання? Цей показник може суттєво вплинути на вартість обраного житла в майбутньому.

Загалом вибір будь-якої нерухомості — це важливе рішення, яке має враховувати ваш стиль життя, потреби та фінансові можливості. Не поспішайте. Враховуйте максимум аспектів під час вибору. Відвідуйте тематичні форуми співгромадян, які вже переїхали до Польщі.

Якщо маєте сумніви, візьміть в оренду житло в районі, де плануєте купувати нерухомість, трохи поживіть в ньому, щоб реально оцінити всі обставини стосовно зручності, безпечності тощо. А вже потім ухвалюйте остаточне рішення.

Продаж квартир на етапі котловану в Польщі, як і в будь-якій іншій країні має переваги та недоліки. Вигода в ціні беззаперечна. Порівняно із вже введеним в експлуатацію житлом вартість на етапі котловану може різнитися на 50% та навіть більше. Але ризики через можливі затримки у будівництві все ж наявні.

Через це вищий попит все ж таки на готове житло. В такому випадку є можливість негайно заселятися. А це дуже важлива гарантія. Якщо все ж буде ухвалено рішення ризикнути, віддавайте перевагу відомим забудовникам, ретельно вивчайте документи.

Щоб придбання помешкання відбулося успішно, слід дотримуватися певних кроків, бути обізнаним у місцевих законах та правилах. Радимо дотримуватися наступних рекомендацій під час цього процесу:

1. Чітко визначтесь з бюджетом, переконайтеся, що обрані джерела фінансування надійні. Враховуйте не лише вартість самої нерухомості, а ще й додаткові витрати. Як, наприклад: податки, комісія рієлтору, ремонт, сплата за послуги юристам тощо.

Маєте намір оформити іпотеку? Не спирайтеся на шанси, які мали стосовно цього в Україні. Якщо плануєте скористатися іпотекою в Польщі, заздалегідь перевірте можливості стосовно отримання грошей в банку. Дізнайтеся про умови, про ризики. Відмінності можуть бути дуже суттєві.

2. Оберіть місто та район. Популярні серед іноземців Варшава, Вроцлав, Краків та інші великі міста. Але ціни там вищі. Звісно, визначення району також має залежати від вимог до транспорту, близькості до місця навчання чи роботи, інфраструктури.

3. Зверніться до фахівця-рієлтора. Професійний рієлтор допоможе знайти варіанти, які відповідатимуть вашим потребам, забезпечить якісний юридичний супровід угоди. А ще він/вона може сприяти проведенню переговорів про умови угоди, про ціну нерухомості тощо.

4. Перевірте документи на квартиру. До підписання будь-яких документів переконайтеся, що у власника є все для підтвердження права власності на нерухомість. Зробіть перевірку можливої наявності боргів, застав чи схожих обтяжень.

5. Підпишіть попередній договір. Документ під назвою umowa przedwstępna фіксує основні умови угоди. За допомоги нього сторони підтверджують свої наміри, домовленості та вже після починають готуватися до основного договору купівлі-продажу. Зазвичай, під час підписання попереднього договору сплачується певний завдаток (це також треба зафіксувати, засвідчити).

6. Зробіть оформлення договору у нотаріуса. Обов’язковою вимогою в Польщі є підписання основного документа у нотаріуса. Саме цей фахівець може бути гарантом легітимності договору. Він перевіряє документи та реєструє право власності у відповідних органах. Послуги нотаріуса становлять, приблизно, від 0,5% до 2% від затвердженої в угоді вартості нерухомості.

7. Зареєструйте за допомоги нотаріуса право власності. Після підписання основного договору необхідно зареєструвати нове право власності в Кадастровому реєстрі (Księgi wieczyste). Процес цей займає декілька тижнів. Будьте готові до цього. Звичайна практика.

8. Сплатіть податки та передбачені комісії. Під час планування витрат, заздалегідь врахуйте податок на цивільноправові дії (PCC). Він, зазвичай становить 2% від вартості обраної нерухомості. Дізнайтесь й про інші можливі витрати.

9. Отримайте ключі, під’єднайте комунальні послуги, складіть відповідні угоди з їхніми постачальниками. Кроки нескладні. Але від українського порядку дій відрізняються. Будьте уважні до деталей, щоб успішно придбати нерухомість в Польщі та вже дуже скоро насолоджуватися новим житлом.

Чудово, якщо справами стосовно придбання бажаної нерухомості в Польщі буде займатися агенція, до якої є повна довіра. Але все ж деякі аспекти правового характеру не завадить вивчити попередньо до укладання угоди.

Почнемо з потреби мати дозвіл на купівлю нерухомості. Це стосується громадян всіх країн, що не включені до ЄС. Не завжди це вимагають під час купівлі квартири (не буде зайвим. — Авт.), а ось якщо йдеться про земельну ділянку чи будинок, спочатку на це треба взяти дозвіл від Міністерства внутрішніх справ Польщі.

Наступна вимога в типі дозволеного придбання. Стосовно квартир чи будинків обмежень не існує, але для земельних ділянок (сільськогосподарських особливо. — Ред.) цілком можуть існувати певні умови, яких потрібно буде чітко дотримуватися.

Цілком законно укладати в Польщі стосовно нерухомості кілька типів договорів.

Зазвичай, починається все з Umowa przedwstępna (українською «попередня угода». — Ред.). В документі фіксується намір сторін укладати основний договір купівлі-продажу. Попереднім же визначаються:

• ціна;
• термін для підписання основного договору тощо.

Часто в межах попереднього договору продавцю сплачується 10% від встановленої вартості нерухомості або інша сума, яка підтверджує серйозність намірів сторони угоди.

За цим попереднім договором сторони мають підписати основну угоду. Якщо хтось відмовляється це робити, у другої сторони є право вимагати компенсацію чи повернення зробленого завдатку у подвійному розмірі.

Також може бути укладена Umowa współwłasności, або іншими словами — договір спільної власності. Його зручно використовувати коли нерухомість купують спільно кілька осіб. Документом визначаються частки співвласників у загальному праві власності на конкретну нерухомість. Зручно, надійно, без питань в разі подальшого поділу набутого разом майна.

Договір спільної власності передбачає, що кожен співвласник має певні права та обов’язки щодо утримання та користування нерухомістю. Частки співвласників можуть бути рівними або нерівними. Це залежить від домовленостей.

Під час купівлі нерухомості на етапі будівництва використовується девелоперський договір (Umowa deweloperska). Укладається він між покупцем та забудовником, регулює умови, на яких забудовник зобов’язується побудувати та передати покупцю вже готову квартиру.

В девелоперському договорі містяться детальні умови будівництва, терміни виконання робіт, опис об’єкта та порядок оплати. Покупець часто здійснює оплату в кілька етапів відповідно до прогресу будівництва.

Що робити, коли заплановане не буде виконано? Закон про захист прав покупців нерухомості в Польщі забезпечує в такому разі додаткові гарантії для покупців.

Після завершення будівництва об’єкта, коли девелопер передає право власності на нерухомість покупцеві, укладається договір про передавання права власності (Umowa przeniesienia własności).

Підписання цього договору є обов’язковим для офіційного переходу права власності.
Як і основний договір купівлі-продажу, договір передавання права власності має бути нотаріально засвідченим та поданим до Кадастрового реєстру в Польщі.

Є відмінності від України, так? Але навіть поверхневе знання перелічених типів договорів допоможе краще зорієнтуватися у процесі купівлі нерухомості в Польщі та захистити свої інтереси на кожному етапі.

Ринок нерухомості в Польщі стабільно демонструє доволі позитивні тенденції з огляду на зростання попиту та активність інвесторів. Прогнози в плані подальшого розвитку цього напрямку свідчать про те, що міграційні процеси продовжать впливати на структуру попиту і ціни.

Потенційним покупцям під час вибору нерухомості в Польщі радимо не поспішати та враховувати:

1. Власні потреби для житла.
2. Бюджет.
3. Оптимальність розташування нерухомості з урахуванням інфраструктури та запланованого розвитку в регіоні.
4. Площу, кількість кімнат.
5. Стан житла.
6. Звертатися в агенції, співробітники яких беруть клієнта під повноцінний супровід та не лише допомагають підшукати оптимальні варіанти для купівлі, а й забезпечують юридичну прозорість, безпеку угоді.
7. Бути дуже уважними та не поспішати, контролювати процес, навіть, якщо все виконують професіонали.
8. Обов’язково робити перевірку на можливі обмеження. Не вносити жодного завдатку до цього.