Податок на дохід з оренди житла: яка ситуація з цим у Європі та США

Здати квартиру в оренду та отримувати щомісячний дохід — класичний спосіб пасивного заробітку для інвесторів, які не люблять зайвих ризиків. Водночас поруч з доходами завжди крокують і податки. В більшості країн світу власники нерухомості мають їх сплачувати, якщо вирішили отримувати прибуток від здавання житла в оренду.

*У матеріалі зібрано загальні дані. Звертаємо вашу увагу, що у кожному індивідуальному випадку краще проконсультуватись з податківцями.

У цій країні існує декілька видів податків для власників нерухомості — на етапах купівлі та продажу, річний податок за володіння житлом та за дохід, отриманий від оренди житла.

Так, під час купівлі житла на первинному ринку податок (у розмірі 6%) сплачується лише у разі, якщо ви купуєте шість і більше квартир в одному житловому комплексі. На вторинному — сплачується 2% податку, але лише у разі, якщо це вже не перша нерухомість у покупця. У разі продажу податок становить 19% від прибутку. А продавати можна не більше 1 квартири на рік, інакше податкова вважатиме це підприємницькою діяльністю.

У разі володіння нерухомістю власник сплачує річний податок, розмір якого залежить від квадратури квартири та становить в середньому від 150 до 1 500 злотих на рік. А ще — податок на землю, на якій розташована багатоповерхівка.

Про податок на дохід від оренди поговоримо детальніше. Якщо власник здає квартиру на довгий термін як фізична особа, то податок буде становити:

• 8,5% від прибутку (це ще називають спрощеною системою оподаткування), якщо дохід від оренди не перевищує 100 тис. злотих на рік;
• 12,5% - якщо дохід перевищує 100 тис. злотих на рік.

Якщо ж здавання житла в оренду зареєстровано як підприємницька діяльність, то податки будуть вищими — 18% або 32%. Однак цю систему, як правило, застосовують під час подобової оренди або в разі здавання в оренду великої кількості квартир. Рішення щодо оподаткування може ухвалюватися в кожному випадку індивідуально.

Те, яким буде розмір податків, залежить ще і від витрат, які власник квартири несе у разі здавання своєї нерухомості в оренду.

Якщо, наприклад, він оплачує комунальні рахунки, адміністративні платежі, відсотки за іпотечним кредитом на цю квартиру або страховку, то більш вигідним буде податок на загальних підставах (тобто від 12,5% і вище). Хоч його ставка і вища, ніж у спрощеній схемі, проте фактична сума розраховується від доходу. Адже з отриманої від орендаря суми віднімаються всі перераховані вище платежі, а також амортизація, яка може становити від 1,5% до 10%. Ще нижчими будуть податки, якщо власник одночасно ще й несе витрати на ремонт квартири.

За здавання в оренду нерухомості у цій країні фізичні особи зобов’язані сплачувати податок на прибуток. Його розмір становить:

• 15% від доходу до 66 412 євро (48-кратний розмір мінімальної зарплати);
• 23% застосовується до податкової бази понад цей ліміт.

Разом із цим є можливість вирахувати з податкової бази фактичні витрати на квартиру, наприклад, витрати на ремонт. Ті, хто не хоче рахувати і показувати витрати, можуть скористатися спрощеною системою і відняти від загального доходу 30%. Також є можливість отримання податкових пільг.

Що стосується юридичних осіб, то вони сплачують корпоративний податок на прибуток від доходу за оренду за ставкою у розмірі 19%.

Сплачувати податки за дохід від оренди мають всі власники нерухомості в Чехії, зокрема і нерезиденти. Головна умова — заробіток має перевищувати 15 тис. крон (600 євро) за рік. Також всі власники нерухомості в Чехії, незалежно від їхнього громадянства, повинні вчасно платити щорічні податки та комунальні платежі.

Розмір річного податку на нерухомість може змінюватися, адже його щороку переглядають місцеві органи влади у кожному населеному пункті країни. Загалом він може залежати ще й від таких чинників як тип об’єкта (квартира, приватний будинок, земельна ділянка, комерційне приміщення тощо), площа чи розташування.

Наприклад, річний податок за квартиру площею 60−80 кв. м в Празі може становити близько 50 євро, а за приватний будинок такої ж площі — 100 євро. Разом із тим варто розуміти, що Прагу вважають містом з одним із найвищих податкових ставок.

Якщо ігнорувати сплату річного податку або сплачувати його невчасно, можна натрапити на штраф. Часто його розмір перевищує розмір самого податку. І не дивуйтеся, якщо з вашого рахунку раптово зникнуть кошти — податкова інспекція Чехії має право стягнути заборгованість з будь-якого рахунку боржника на території країни.

Власники нерухомості в Італії, які здають своє житло в оренду, також зобов’язані сплачувати податки. До того ж немалі. Так, існує два варіанти оподаткування — стандартна та фіксована ставки. Як правило, розмір податку залежить від розміру річного прибутку орендодавця і становить:

• 23% від прибутку, якщо він менш як 28 тис. євро;
• 35% - якщо розмір прибутку від 28 тис. до 50 тис. євро;
• 43% - якщо прибуток перевищує 50 тис. євро.

Тож з одного боку дорогу нерухомість можна дорожче здати в оренду. А з іншого — за неї доведеться сплачувати вищі податки, які заберуть значну частину суми доходу. Крім того, власнику нерухомості потрібно ще й враховувати базові витрати на утримання житла.

Загалом вартість самої оренди залежить від низки факторів та параметрів, таких як тип житла, площа, термін здавання, регіон. Наприклад, за маленьку квартиру на узбережжі орендарі платять близько 600−700 євро на місяць, а от вартість оренди в Римі вже стартує від 1 100−1 200 євро.

Для тих, хто здає свою нерухомість у подобову оренду, розмір податкової ставки залежить від кількості квартир:

• 21% - якщо в короткострокову оренду здається лише одна квартира;
• 26% - якщо до чотирьох квартир;
• 10% - якщо чотири й більше квартир.

Також власники житла у цій країні повинні сплачувати щорічні податки. Їхній розмір залежить від рішення комуни (фактично те саме, що територіальна громада в Україні) та кадастрової категорії нерухомості (або іншими словами — від класу житла).

Наприклад, в будівлі, яка несе історичну цінність, річний податок на нерухомість може бути вдвічі більшим за податок в сусідньому будинку, збудованому кілька років тому.

Загалом річні податки можуть сильно варіюватися. Від 250 євро на рік за вторинне житло економкласу вартістю 50 тис. євро до 2 тис. євро на рік за квартиру у містах із найвищими податковими ставками, таких як Рим, Мілан чи Венеція.

У цій країні податкова ставка за дохід від здавання в оренду житла відрізняється залежно від громадянства власника нерухомості. Так, для громадян Євросоюзу вона становить 19%, а для всіх інших — 24% від отриманого прибутку. Податок сплачується з суми, яка залишається у власника житла після вирахування всіх витрат на утримання майна.

Крім того, існує податок на нерухоме майно з фізичних осіб, який власник оплачує один раз на рік. Він становить 2% від кадастрової вартості житла або 1,1%, якщо вартість нерухомого майна не переглядалася останні 10 років. Податок нараховується лише на ці 2% (або на 1,1%). Тобто, якщо квартира коштує умовно 70 тис. євро, то цю вартість потрібно помножити на 2%, а потім ще на 19% (або на 24%, якщо власник нерухомості — іноземець). Й за таке житло потрібно сплатити 266 євро річного податку (або 336 євро, якщо власник нерухомості — іноземець).

Окрім податків власник нерухомості може оплачувати комунальні послуги, якщо про це домовлено з орендарями. А також власник відповідальний за косметичний і капітальний ремонт житла.

А от з несплатою податків жартувати не варто. Крім того, що розмір штрафу становить 100% суми нарахованого податку, власник житла має ще й сплатити пеню. А також він втрачає право вільно розпоряджатися своїм майном й продавати його, дарувати чи оформляти у спадок. Найбільш крайні заходи — примусове стягнення боргів з рахунків та конфіскація майна.

Попри це здавати житло в оренду в Іспанії досить вигідно, і це гарний варіант для отримання додаткового пасивного доходу. Навіть якщо здавати невелику квартиру у прибережному місті, ринкова ціна якої 100 тис. євро, то можна отримувати близько 5 тис. євро чистого доходу щороку.

До того ж закони в Іспанії складені таким чином, що захищають права орендодавців та убезпечують їх від недобросовісних орендарів. А ще в цій країні високий попит на оренду житла. Зокрема, серед молоді. Одне з досліджень демонструє, що 27% молодих людей в Іспанії у віці від 22 до 29 років вважають за краще винаймати житло, а не збирати гроші на купівлю. Також довгострокова оренда у цій країні часто цікавить студентів, туристів та іммігрантів, зокрема і з України.

В Німеччині орендодавці сплачують податок на дохід згідно зі встановленою прогресивною шкалою. Так, чим більше власник нерухомості отримає прибутку зі здавання свого житла в оренду, тим більше податків сплатить. Ставка стартує від 14,7% і сягає 47,4%. Розмір податку розраховується залежно від загальних доходів власника нерухомості, а також від того, здає він житло в оренду як фізична чи як юридична особа.

Крім того, в цій країні є додаткові зобов’язання для власників сплачувати щорічний податок на нерухомість. Його розмір залежить від розташування, розмірів і типу житла. Для квартир це в середньому не така велика сума — від 100 до 400 євро на рік.

Інвестувати у нерухомість в Німеччині вигідно не лише її громадянам, а й іноземцям. Зокрема, українці можуть придбати тут житло не лише без жодних додаткових умов, але й в іпотеку. Однак відсоток може бути вищий, ніж для представників країн-членів ЄС, а для погодження кредиту українець має отримувати щомісячний офіційний дохід у розмірі щонайменше 3 тис. євро.

Водночас інвестиції у нерухомість Німеччини вважаються одними із найбезпечніших у Європі. Вартість нерухомості постійно зростає, ринок оренди стабільний, а попит перевищує пропозицію. До того ж порівняно з іншими європейськими країнами, ціни на нерухомість в Німеччині більш конкурентні, ніж, скажімо, у Великій Британії чи Австрії.

Супутні платежі під час купівлі нерухомості у Німеччині можуть сягати понад 15%. Зокрема, це податок на передавання нерухомості (3−6% від вартості об’єкта), нотаріальний збір (2%), реєстраційний внесок (1%), оплата послуг агента з нерухомості (5−7%), консультація юриста (500 євро) та інше. Водночас процедура купівлі-продажу житла у Німеччині стандартна і зрозуміла.

Власники нерухомості в США повинні розуміти, які податкові зобов’язання на них чекають. Звісно, кожен об’єкт потрібно розглядати окремо, однак для власників є такі основні податки як податок на нерухомість (Property Tax), податок на приріст капіталу (важливий під час продажу), податок на дохід від оренди, а також податок на спадщину для нерезидентів та податок на продаж нерухомості іноземцями (FIRPTA).

Доходи від здавання нерухомості в оренду фізичною особою оподатковуються за прогресивною ставкою податку, яка становить від 10% до 37%, залежно від суми річного доходу. Цікаво, що ставки для неодружених і для одружених людей відрізняються.

Розмір податкової ставки для неодружених людей становить:

Розмір податкової ставки для одружених людей:

Що ж стосується іноземців, то у США немає загальнодержавних обмежень на придбання нерухомості цією категорією інвесторів. Однак в деяких штатах можна зіштовхнутися з особливими правилами.

Загалом, українці можуть вільно купувати нерухомість у США. Проте, щоб не натрапити на неприємності, ситуацію у конкретному регіоні слід вивчити заздалегідь. Так само як і кожний об’єкт, який вас цікавить.