Інвестиції в закордонну нерухомість: як це працює. Та як заробити

Ринок інвестицій у нерухомість пропонує безліч можливостей для заробітку — від орендних платежів до приросту капіталу. Інвестування за межами рідної країни відкриває нові перспективи, але також пов’язане з певними ризиками, як-от валютні коливання, податкові нюанси та правові обмеження.

Вибір країни, розуміння місцевого ринку та знання юридичних аспектів є ключовими етапами для успішної інвестиції.

Інвестування в закордонну нерухомість може бути прибутковим, але для цього важливо розуміти ринок і враховувати низку чинників. Ось декілька стратегій, як можна заробляти на інвестиціях у закордонну нерухомість.

Оренда нерухомості

Одним із найпопулярніших способів отримання доходу від інвестицій у закордонну нерухомість є здавання її в оренду. Це може бути як довгострокова оренда (для постійного проживання), так і короткострокова, наприклад, через платформи на кшталт Airbnb. Орендний дохід може забезпечувати регулярний грошовий потік.

Приріст капіталу

Купівля нерухомості в країні чи регіоні, де спостерігається зростання ринку, може забезпечити суттєвий приріст капіталу. Ви купуєте нерухомість за нижчою ціною, а згодом продаєте її, коли ціни на ринку зростуть.

Диверсифікація інвестиційного портфеля

Закордонна нерухомість є хорошим інструментом диверсифікації. Інвестиції в інші держави допомагають захиститися від економічних потрясінь у рідній країні та можуть забезпечити стабільніший дохід, якщо нерухомість розташована в економічно стабільних регіонах.

Інвестування в комерційну нерухомість

Купівля комерційної нерухомості (офісні будівлі, магазини, склади) також може приносити стабільний дохід. Комерційні приміщення зазвичай здаються в оренду на триваліший термін, що може забезпечувати більш передбачуваний прибуток.

Інвестування в ринки, що розвиваються

Якщо ви обираєте країни з ринками, що розвиваються, наприклад, у Південно-Східній Азії чи Східній Європі, потенціал для зростання вартості нерухомості може бути більшим. Але варто враховувати й підвищені ризики.

Фонд нерухомості (REITs)

Якщо ви не хочете безпосередньо купувати закордонну нерухомість, можна інвестувати в фонди нерухомості (Real Estate Investment Trusts — REITs). Ці фонди дозволяють інвестувати в різні об’єкти нерухомості через купівлю акцій, що може бути простішим і менш ризиковим варіантом.

Інвестування в закордонну нерухомість — це складний процес, який вимагає ретельної підготовки, досліджень і розуміння ринків. Ось кроки, які допоможуть успішно здійснити вигідну інвестицію.

Визначте мету інвестицій

Перший крок — зрозуміти, для чого ви плануєте інвестувати в нерухомість:

• ви хочете здавати нерухомість в оренду для отримання регулярного доходу;
• плануєте купити нерухомість, щоб продати її пізніше за вищою ціною;
• шукаєте житло для відпочинку або переїзду;
• диверсифікація активів: хочете робити інвестиції в різних країнах для зниження ризиків.

Оберіть країну для інвестицій

Кожна країна має свої особливості ринку нерухомості. Ось основні критерії для вибору країни:

• Економічна стабільність. Країна повинна мати стабільну економіку для зниження ризиків.
• Політична стабільність. Політичні потрясіння можуть негативно вплинути на ринок нерухомості.
• Правове регулювання. Дізнайтеся, чи є обмеження для іноземців щодо володіння нерухомістю.
• Податкова політика. Ознайомтеся з податками на купівлю, утримання та продаж нерухомості для іноземців.
• Попит на оренду. Важливо обрати місце, де є високий попит на оренду нерухомості (великі міста, туристичні регіони).

Проведіть дослідження ринку нерухомості

Після вибору країни досліджуйте локальний ринок нерухомості. Вивчіть середні ціни на різні типи нерухомості. Досліджуйте динаміку попиту, особливо в туристичних чи бізнес-районах. Вивчіть прогнози зростання вартості нерухомості в обраному регіоні.

Оцініть свій бюджет

Визначте, скільки ви готові витратити на покупку нерухомості. Врахуйте податки на покупку, юридичні послуги, страхування, ремонт, утримання та управління.

Якщо плануєте брати кредит, дізнайтеся про умови іпотеки для іноземців в обраній країні.

Пошук нерухомості

Робота з місцевим агентом допоможе знайти нерухомість, яка вам підійде, та уникнути ризиків. Агент також допоможе у переговорах з продавцем. Вивчайте нерухомість через популярні онлайн-платформи, де публікуються пропозиції. Якщо це можливо, варто особисто оглянути об’єкт перед покупкою або замовити послугу незалежної перевірки стану нерухомості.

Юридична перевірка і підготовка документів

Цей етап є критично важливим, щоб уникнути юридичних проблем у майбутньому. Переконайтеся, що нерухомість має чисту юридичну історію, і продавець справді має право її продавати.

Найміть місцевого юриста для перевірки всіх документів. Він допоможе розібратися у правових нюансах країни.

Дізнайтеся про податки, які потрібно буде сплатити під час купівлі (податок на передачу власності, гербовий збір тощо). Підписуйте договір купівлі-продажу лише після детальної перевірки всіх умов.

Як відбувається процес покупки?

Зазвичай після підписання попереднього договору ви вносите депозит (наприклад, 10% від вартості нерухомості). Після затвердження угоди ви перераховуєте основну суму через банк або через нотаріуса.

Після цього ви стаєте офіційним власником нерухомості.

Реєстрація права власності

Також потрібно зареєструвати право власності у відповідних державних органах. Юрист або агент з нерухомості допоможуть вам з реєстрацією, а також з оформленням податків і внесків.

Утримання нерухомості

Якщо ви купили нерухомість для оренди або довгострокового утримання, потрібно організувати її управління. Якщо ви не проживаєте в країні покупки, варто найняти місцеву компанію для управління орендою, утриманням та ремонтами. Стежте за сплатою податків і комунальних платежів, щоб уникнути штрафів.

Отримання доходу

Якщо здаватиме нерухомість в оренду, це приноситиме регулярний дохід. Якщо плануєте продати нерухомість у майбутньому, можете отримати прибуток від зростання її вартості.

Податкові зобов’язання

Не забудьте про податки на прибуток, отриманий від оренди або продажу нерухомості. У деяких країнах іноземці зобов’язані сплачувати податки на орендний дохід. Якщо ви продаєте нерухомість із прибутком, можливе стягнення податку на приріст капіталу.

Отже, перш ніж інвестувати, ретельно досліджуйте ринок країни чи регіону, оцінюйте тенденції, економічну стабільність, а також правові аспекти купівлі нерухомості.

Працюйте з місцевими агентами з нерухомості, юристами та фінансовими радниками для мінімізації ризиків.

Враховуйте витрати на утримання нерухомості, податки та інші збори, які можуть бути значними в деяких країнах.

Постійно стежте за змінами на ринку, щоб вчасно реагувати на нові можливості або коригувати свою стратегію. Це особливо важливо для інвестицій на ринках, що швидко змінюються.

Сума грошей, необхідна для початку інвестицій у закордонну нерухомість, залежить від кількох факторів, таких як країна, місто, тип нерухомості та ринок, на якому ви плануєте інвестувати. Розгляньмо деякі ключові моменти, які впливають на початковий капітал:

Тип нерухомості

Житлова нерухомість. Це можуть бути квартири, будинки або вілли. Ціни варіюються від кількох десятків тисяч до кількох мільйонів доларів залежно від регіону:

• у країнах Східної Європи, таких як Болгарія чи Грузія, можна знайти квартири за 40 тис. — 100 тис. доларів;
• у Західній Європі (Німеччина, Франція, Іспанія) ціни починаються від 100 тис. — 300 тис. доларів для невеликих об’єктів у менш престижних районах;
• у США та Канаді середні ціни на житлову нерухомість можуть стартувати від 200 тис. доларів і вище, залежно від міста.

Комерційна нерухомість. Ціни на офіси, магазини чи складські приміщення можуть бути значно вищими, особливо у великих містах або бізнес-центрах. Комерційні об’єкти можуть коштувати від кількох сотень тисяч до мільйонів доларів.

Країна та регіон

Європа. У країнах Західної Європи (Велика Британія, Франція, Швейцарія) ціни значно вищі, тому для початку інвестицій вам може знадобитися від 200 тис. до кількох мільйонів доларів.

Азія. В азійських країнах, як-от Таїланд чи В’єтнам, вартість нерухомості відносно низька — можна почати інвестувати від 50 тис. доларів.

Північна Америка. У США та Канаді для купівлі нерухомості у великих містах (наприклад, Нью-Йорк, Торонто) може знадобитися капітал від 200 тис. до 500 тис. доларів і більше.

Інші витрати

Окрім вартості самої нерухомості, існує низка додаткових витрат. Так, купівля нерухомості за кордоном часто передбачає послуги юриста, які можуть коштувати від 1% до 5% від вартості угоди.

Залежно від країни, податки на покупку можуть становити від 3% до 10% від ціни нерухомості.

Щорічні податки на нерухомість, страхування, ремонт та комунальні платежі також варто врахувати до загальної суми.

Можливість кредитування

У деяких країнах іноземні інвестори можуть отримати іпотечний кредит, що дозволяє почати інвестиції з меншим капіталом. Проте вам може знадобитися зробити початковий внесок у розмірі 20% - 50% від вартості об’єкта. Наприклад, якщо купуєте квартиру за 200 тис. доларів, для іпотеки вам може знадобитися початковий капітал у 40 тис. — 100 тис. доларів.

Інвестиційні програми

У деяких країнах, як-от Португалія, Іспанія, Греція, діють інвестиційні програми, що дозволяють отримати дозвіл на проживання в обмін на інвестиції в нерухомість. Зазвичай мінімальні інвестиції для таких програм становлять від 250 тис. до 500 тис. євро.

Інвестиції в нерухомість іноземних держав можуть бути вигідними залежно від низки факторів, таких як економічна стабільність, рівень розвитку ринку нерухомості, попит на оренду та прогнози зростання вартості. Нижче представлені країни, які часто вважаються вигідними для інвестицій у нерухомість.

Іспанія

Іспанія залишається популярним напрямком для інвесторів завдяки стабільному попиту на оренду, особливо в туристичних регіонах, таких як Барселона, Мадрид та узбережжя Коста-Брава.

У цій країні високий попит на короткострокову оренду серед туристів. Діють програми отримання посвідки на проживання через інвестиції. Щодо цін, то в Іспанії можна знайти об’єкти нерухомості вартістю від 100 тис. євро у менш популярних регіонах.

Португалія

Португалія відома своєю інвестиційною програмою «Золота віза», яка дозволяє отримати дозвіл на проживання у разі інвестуванні в нерухомість від 280 тис. євро.

Популярними серед інвесторів є Лісабон і Порту через стабільне зростання вартості нерухомості та великий попит на оренду.

Ціни на нерухомість у Португалії зростають, але ще залишаються відносно доступними порівняно з іншими європейськими країнами.

Грузія

Відсутність податків на нерухомість для іноземців й низькі ціни на житло роблять Грузію дуже привабливою для інвесторів. Тбілісі та Батумі є популярними для інвестицій завдяки туризму, що зростає, та попиту на оренду.

Квартиру у Грузії можна придбати за 30 тис. — 50 тис. доларів, що робить цей ринок доступним для початкових інвестицій.

Чорногорія

Чорногорія популярна для інвесторів завдяки туристичному сектору, що зростає, і програмі інвестиційного громадянства.

Південне узбережжя (Будва, Котор) пропонує вигідні умови для короткострокової оренди серед туристів. У Чорногорії доступна нерухомість від 50 тис. євро у невеликих містах і від 100 тис. євро у курортних зонах.

Туреччина

Туреччина пропонує програму громадянства через інвестиції для тих, хто купує нерухомість на суму від 400 тис. доларів.

Стамбул і Анталія — популярні міста серед інвесторів через високий попит на житло і можливість отримання доходу від оренди.

Вартість нерухомості в Туреччині залишається відносно низькою — від 70 тис. доларів за квартири у курортних містах.

Таїланд

У Таїланді високий туристичний потік і стабільний попит на короткострокову оренду, особливо в таких містах, як Бангкок і Пхукет. У країні розвинена інфраструктура та відносно доступні ціни на житло. Нерухомість у популярних туристичних місцях можна придбати від 100 тис. доларів.

ОАЕ (Дубай)

ОАЕ — один із найбільш розвинених ринків нерухомості у світі, з низькими податками та високим попитом на оренду серед туристів та бізнесменів. Там високий потенціал для приросту капіталу та отримання доходу від оренди, особливо у Дубаї.

Нерухомість у Дубаї можна придбати за цінами від 200 тис. доларів і вище, залежно від розташування та класу об’єкта.

США

США мають стабільний ринок нерухомості, особливо у великих містах, таких як Нью-Йорк, Лос-Анджелес та Маямі.

У Сполучених Штатах високий попит на оренду в містах з активною економікою і туристичною привабливістю.

Для інвестицій у якісну нерухомість в мегаполісах вам знадобиться від 200 тис. до 1 млн доларів і більше.

Велика Британія

Лондон є одним із найбільш привабливих ринків нерухомості у світі завдяки своїй стабільності та попиту на оренду серед студентів, бізнесменів та туристів.

Ціни на житло у Лондоні високі, з середньою вартістю від 300 тис. фунтів стерлінгів до кількох мільйонів за елітні об’єкти.

Якщо порівнювати інвестування в українську та закордонну нерухомість, то це залежить від кількох важливих аспектів, таких як ринкові умови, потенціал зростання, ризики, законодавчі норми та дохідність.

Ризики

Українська нерухомість:

Через воєнні дії, політичну нестабільність та економічні коливання інвестиції в Україні пов’язані з підвищеними ризиками. Інвестори можуть зіткнутися з непередбачуваними обставинами, які впливають на ринок нерухомості. Оформлення прав на власність та захист прав інвесторів можуть бути складнішими через прогалини в законодавстві та судовій системі.

Закордонна нерухомість:

У багатьох країнах, таких як США, Велика Британія, Німеччина, існує стабільна економічна ситуація і міцні правові гарантії для інвесторів. Багато країн забезпечують інвесторам передбачуваність ринку через стабільну політичну систему.

Дохідність

Українська нерухомість:

Український ринок нерухомості, особливо в Києві та інших великих містах, може мати високий потенціал зростання вартості після стабілізації економіки. Інвестори можуть купувати нерухомість за нижчими цінами порівняно зі стабільними закордонними ринками. Водночас орендний дохід може бути стабільним у великих містах, таких як Київ, Львів або Одеса, але попит дуже залежить від економічної ситуації.

Закордонна нерухомість:

У таких країнах, як Іспанія, Португалія або США, стабільний ринок нерухомості гарантує стабільний орендний дохід. Туристичні регіони або бізнес-центри забезпечують високий попит на оренду. Порівняно з потенційно високим приростом капіталу в Україні, у розвинених ринках ціни зростають повільніше. Проте стабільність і передбачуваність цього зростання є головною перевагою.

Ціни на нерухомість

Українська нерухомість:
Вартість нерухомості в Україні, особливо у невеликих містах або постраждалих від війни регіонах, залишається досить низькою. Це робить ринок привабливим для тих, хто шукає дешевші інвестиційні об’єкти. Через війну ціни на нерухомість можуть різко змінюватися.

Закордонна нерухомість:

У розвинених країнах ціни на нерухомість можуть бути значно вищими, особливо в мегаполісах або туристичних регіонах (Лондон, Нью-Йорк, Барселона). Проте ціни зазвичай залишаються стабільними з перспективою повільного зростання.

Юридичні аспекти

Українська нерухомість:

Інвестори можуть стикатися з проблемами щодо законності придбання нерухомості, правового статусу об’єктів або захисту своїх інтересів. Законодавча база постійно змінюється, що створює додаткові ризики для інвесторів.

Закордонна нерухомість:

У багатьох країнах існують чіткі закони щодо прав інвесторів та володіння нерухомістю. Це дозволяє інвесторам бути впевненими у захисті своїх прав. Деякі країни можуть мати певні обмеження для іноземних інвесторів щодо володіння нерухомістю.

Ринок оренди

Українська нерухомість:

Попит на оренду залежить від економічної ситуації та міграційних процесів. У воєнний час попит на житло може змінюватися дуже швидко. У періоди економічної стабільності оренда нерухомості в українських мегаполісах може приносити високий дохід.

Закордонна нерухомість:

У більшості розвинених країн великий попит на оренду, особливо у великих містах, туристичних зонах та бізнес-центрах. Стабільний попит на оренду в країнах з добре розвиненою інфраструктурою робить інвестиції надійнішими.

Податки

Українська нерухомість:

Податки на нерухомість та орендний дохід в Україні відносно низькі порівняно з багатьма іншими країнами.

Закордонна нерухомість:

У багатьох західних країнах існують високі податки на нерухомість і орендний дохід, що може зменшити чистий прибуток. Крім того, є податки на приріст капіталу в разі продажу об’єкта.

Отже, українська нерухомість може бути привабливою через доступні ціни та високий потенціал приросту вартості, проте пов’язана з високими ризиками через політичну та економічну нестабільність. Закордонна нерухомість зазвичай стабільніша та передбачуваніша, але вимагає значних початкових інвестицій і підпорядковується більш жорсткому правовому регулюванню та оподаткуванню. Вибір між українською та закордонною нерухомістю залежить від вашої стратегії, терпимості до ризиків і бажання отримати коротко- або довгостроковий дохід.

Перш ніж інвестувати, ретельно досліджуйте ринок країни чи регіону, оцінюйте тенденції, економічну стабільність, а також правові аспекти купівлі нерухомості.

Найкращі можливості пропонують країни зі стабільним економічним зростанням, високим попитом на оренду і можливістю отримання громадянства через інвестиції.