Земля в Україні: як її продавати та що для цього потрібно

Це окрема велика тема, вона має свої особливості, тому зосередимося на тих землях, які мають інше цільове призначення та ринок яких вже давно вільно існує в Україні.

Землі в Україні розподіляються, зокрема, за формою власності – державні, комунальні та приватні.

Також земля різниться за цільовим призначенням. Частина 1 статті 19 Земельного кодексу говорить, що це наступні категорії:

Фокус нашої уваги буде зосереджений на земельних ділянках, які перебувають у приватній власності (а такими власниками можуть бути як юридичні особи, так і громадяни), оскільки саме ці землі найчастіше змінюють власників.

«Зі зняттям заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення 1 липня цього року також знімається заборона на зміну цільового призначення сільськогосподарських земель під інші види використання. У тих місцях, де відбувається активна урбанізація (приміські зони великих міст як Київ, Харків, Львів, Одеса, Дніпро), цей закон дасть нові можливості для використання земель під забудову», – коментує Андрій Мартин, старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України, доктор економічних наук, професор.

Універсальну ціну земельної ділянки назвати неможливо. Усе приблизно так само, як з квартирами – впливає зокрема місце розташування (на Печерську в Києві, наприклад, це одна ціна, на Троєщині – інша, а в Козятині – ще інша).

Також на ціну впливає площа. Зрозуміло, що п’ять соток і гектар матимуть різну вартість, але знову ж – в залежності від місця, де вони розташовані.

Крім того, важливу роль відіграватиме цільове призначення земельної ділянки. Земля, придатна для комерційного використання, як правило, буде дорожчою за земельну ділянку, виділену, скажімо, для будівництва дачного будинку.

Іще до уваги береться стан землі – чиста це ділянка чи її ще потрібно приводити до ладу. Комунікації, які проходять поряд – вода, електроенергія, газ; обмеження та сервітути тощо.

Все індивідуально. Зорієнтуватися у ціні допоможе вивчення ринку.

«Точно сказати наскільки вартість землі зросте або зменшиться після 1 липня, доволі важко, тому що знову ж таки, в останній рік у нас ціни на нерухомість фактично зростають, тобто населення знову почало потроху інвестувати у придбання як земельних ділянок, так і всього того що на них будується, тому кількісні оцінки будуть занадто приблизні. Але ще раз акцентую: пропозиція земельних ділянок під забудову завдяки зняттю мораторію розшириться», – каже Андрій Мартин.

Також існує поняття експертної оцінки земельної ділянки. Крім того, що цей документ вам знадобиться для оформлення договору про передачу прав власності на майно, цифри, які надасть експерт, також допоможуть зорієнтуватися у вартості землі.

«Оцінювати земельні ділянки можна багатьма різними способами. Є так званий дохідний підхід, коли вартість земельної ділянки визначається, виходячи з тих доходів, які вона здатна принести своєму власнику: чи то шляхом безпосереднього використання, чи то здавання її в оренду.

Є порівняльний підхід, коли ми визначаємо вартість земельної ділянки просто порівнявши її з подібними земельними ділянками, які вже продавалися на ринку і по яких вартість вже сформована.

Також є так званий затратний підхід в оцінці. Він застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок. Це коли на ринку вже присутні ділянки з, наприклад, котеджами, на них є ринкова ціна. Тоді ви дивитесь скільки коштує побудувати такий котедж, віднімаєте від вартості забудованої ділянки вартість будівництва, і в сухому залишку отримуєте вартість земельної ділянки», – пояснює професор.

Земельний кодекс України визначає, що право власності дає «право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками».

Тобто, якщо на земельну ділянку будь-якої з перелічених вище категорій існує право власності – вона може бути продана чи куплена (виняток до 1 липня – землі сільгосппризначення. – Ред.).

Способи набуття права власності теж різні, але нас цікавить перехід права власності від одного власника до іншого. Таке складне формулювання застосоване тому, що це може бути не лише договір купівлі-продажу. Це також може бути:

• договір дарування;
• міни;
• ренти;
• пожертви;
• довічного утримання тощо.

Крім договору купівлі-продажу, часто застосовуються договори дарування та міни. До речі, договори міни вже давно й успішно застосовуються для обходу заборони на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.

• Суть договору купівлі-продажу випливає з його назви: одна сторона (продавець) продає, друга (покупець) – купує.
• Суть договору дарування (у народі його часто називають «дарственна») теж випливає з назви: дарувальник – дарує, обдарований – приймає дар.
• Договір міни – сторони міняють один товар (в нашому випадку – землю) на інший.

Об’єднує всі ці договори передачі прав на земельну ділянку одне – усі вони укладаються письмово та мають посвідчуватися нотаріально.

Перевага договору купівлі-продажу у його абсолютній прозорості й зрозумілості. У ньому чітко вказується ціна предмету торгу, тому радимо вказувати реальну ціну – адже в разі, якщо виникне потреба його розірвати, то йтиметься про повернення коштів, а суд оперуватиме сумою, вказаною у договорі, а не тією, яку передали в конверті.

Договір дарування застосовують найчастіше, щоб унеможливити потенційні претензії одного з подружжя на власність іншого. Адже подарований об’єкт належить виключно тому, кому його дарують. Також іноді він допомагає уникнути сплати зайвих податків.

Договір міни, як уже зазначалося, використовують для обходу заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Але це цілком легальна форма набуття права власності, тому може бути застосована й без намірів когось обдурити.

Наприклад, можна обміняти землю на авто чи квартиру. Чи будь-що інше – Цивільний кодекс не обмежує предмети міни, а також зазначає, що їхня вартість може бути різною. У такому разі сторони можуть компенсувати різницю грошима.

Андрій Мартин радить поки не поспішати продавати землю:

«У нас є категорія власників землі, яким вона дісталася в спадок. Це переважно діти й онуки колишніх колгоспників. Їх кількість можна попередньо оцінити 10-15% від загальної кількості власників. Це люди, які успадкували земельні ділянки, уже давно не проживають у сільській місцевості та не збираються її використовувати – ймовірно, вони першими почнуть продавати землю. Продавцям землі з цієї категорії варто порадити не бігти поперед батька в пекло: якщо вони почекають рік-два, то зможуть виручити відсотків на 30-50 більше, ніж у перші роки після зняття мораторію».

Який би спосіб набуття чи відчуження права власності ви не обрали, нагадуємо, що така угода є письмовою і підлягає нотаріальному посвідченню.

При зверненні до нотаріуса необхідно враховувати, що такий договір нотаріус має право засвідчити лише за місцем розташування майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін. Тобто, нотаріус, наприклад, у Жашкові має право засвідчити договір лише у разі, якщо земельна ділянка перебуває в цьому населеному пункті, або якщо одна зі сторін договору зареєстрована у Жашкові.

Що стосується необхідних паперів, то для покупця (набувача) все досить просто – потрібні документи, що посвідчують особу (паспорт), індивідуальний податковий номер і гроші.

Для продавця (відчужувача) земельної ділянки все трохи складніше. Крім паспорта та ІПН, він, у разі, якщо земельна ділянка набувалася в шлюбі, має надати згоду подружжя на її відчуження.

Ця норма не стосується майна, яке набуте через договір дарування – був його власник у шлюбі чи ні на час набуття.

Якщо продавець – юридична особа, він має надати документи юридичної особи (статут, виписка), паспорт і ІПН директора (уповноваженої особи компанії), документи, що підтверджують повноваження директора (наказ про призначення чи протокол про обрання), нотаріальну довіреність, якщо діє уповноважена особа, печатку, рішення юридичної особи укласти договір (протокол загальних зборів) тощо.

Крім того, обов’язком власника земельної ділянки є підготувати та надати пакет документів щодо самої земельної ділянки. Зазвичай це:

Універсальною ж порадою буде наступна: якщо досягнуто домовленості про купівлю-продаж чи іншу форму зміни прав власності на земельну ділянку, зверніться до нотаріуса, у якого ви плануєте укласти відповідну угоду.

Він вам точно скаже, які саме документи потрібно надати, який саме вони повинні мати вигляд та що містити. І часто навіть зможе допомогти у їх підготовці, адже нотаріуси постійно в курсі всіх змін, що регламентують їхню діяльність і співпрацюють як, наприклад, з експертами, так і мають зв’язки в державних органах.

Все це значно спрощує як діяльність самих нотаріусів, так і життя клієнтам.

Крім того, нотаріус вам повідомить, які саме податки та збори доведеться сплатити під час укладання договору. Їхній розмір залежить від цілої низки факторів – вид договору (купівля-продаж, дарування тощо), час і спосіб набуття права власності на земельну ділянку, вартість згідно з експертною оцінкою тощо.

Також нотаріус перевіряє усі подані документи, наявність арештів і заборон на відчуження земельної ділянки, дійсність довіреності (якщо договір укладається представником).

До того ж на нотаріуса державою покладено обов’язок одночасно зареєструвати на нового власника право власності в Державному реєстрі речових прав.

Андрій Мартин звертає увагу, що найвище зростання ціни після запуску ринку сільгоспземлі стосуватиметься земельних ділянок, які є перспективними для будівництва.

«Тобто сільськогосподарські землі, розташовані поруч з Києвом, іншими великими містами, на Чорноморському й Азовському узбережжях тощо матимуть вищу цінність, ніж інші сільгоспземлі просто тому, що їх перспективне використання більш цінне», – пояснює він.

За словами професора, сьогодні непоганим індикатором ефективності інвестування в землю є розмір орендної плати – це показник, який вказує, наскільки агробізнес готовий вкладатися у доступ до земельних ресурсів.

«Дані аграрних асоціацій вказують, що в останні роки середньорічне зростання орендної плати за сільськогосподарські землі становить 10-15%. Привабливість земель зростає, конкуренція доступу до земель в агробізнесі зростає, тому що охочих займатися агробізнесом доволі багато, а землі фізично більше не стає. Можна розраховувати, що в найближчі роки зростання ціни буде й надалі», – резюмує Андрій Мартин.