Старт ринку сільськогосподарських земель

Нарешті стаття 317 Цивільного кодексу України набуває свого повного значення щодо сільськогосподарських земель: «Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном».

До 1 липня це право обмежувалося тим, що власник не міг продати земельну ділянку, чим фактично нівелювалося його право нею розпоряджатися.

Відтепер землі сільськогосподарського призначення стають в один ряд із землями, які мають інше цільове призначення.

Однак, на відміну від таких земель, законодавець запровадив деякі нюанси щодо купівлі та продажу землі, яка призначена для ведення сільського господарства. Вони спрямовані не на ущемлення прав власників, а насамперед на захист інтересів держави.

Найсуттєвіший нюанс для власника: як правило, його земельна ділянка передана в оренду комусь із сільськогосподарських виробників. І, відповідно, останній має переважне право на її купівлю.

Юристи прогнозують, що саме тут буде найбільше зловживань з боку орендарів землі – значна частка земель сільськогосподарського призначення перебуває у власності людей похилого віку, які здали її в оренду та мало розуміються на тонкощах вітчизняного законодавства.

Наявність договору оренди зовсім не зобов’язує власника продавати свою землю саме орендарю і саме на його умовах. І не забороняє її продавати комусь іншому.

Однак власнику землі, яка перебуває в оренді, потрібно спочатку запропонувати свою землю орендареві, а якщо умови того не влаштують, – продати землю іншому охочому.

Окрім того, важливою перевагою для продавця у такій ситуації є те, що більшість орендарів – юридичні особи, а вони отримують право купівлі паїв лише з 1 січня 2024 року. Та юридична особа має право переуступити своє переважне право купівлі будь-якій фізичній особі за своїм вибором.

Для покупця все трохи по-іншому.

Законодавець вирішив захистити державу Україна від скуповування земель декотрими категоріями потенційних покупців і концентрації великих земельних масивів в одних руках.

Хоча прагматики й кажуть, що всі ці законодавчі запобіжники досить легко обійти, все ж зупинимося на деяких моментах.

• Іноземцям, особливо тим, які мають паспорти держави-агресора, купувати землю заборонено.

• Українці, які потрапили у санкційні списки РНБО чи під міжнародні санкції за терористичну діяльність, купити землю також не зможуть.

Це, як і деякі інші нюанси, перевірятимуть нотаріуси, які й посвідчують договори купівлі-продажу.

Ще одна норма – у власності однієї особи не може бути понад 100 гектарів землі. Вона діє до 1 січня 2024 року. Відтоді верхня межа піднімається до 10 тисяч гектарів.

Якщо покупець перебуває у шлюбі, а у його подружжя вже є у власності земля сільськогосподарського призначення, то вона вважається спільною власністю.

Наведемо приклад: якщо у дружини покупця є 100 гектарів землі, то вважається, що чоловіку належить половина з неї – 50 гектарів. Тому купити ще він зможе не більше 50 гектарів. Норма досить спірна, утім враховувати цей нюанс варто.

Ще більш контроверсійною є норма про те, що у разі, якщо покупець має частку в юридичній особі, яка має у своїй власності землю сільськогосподарського призначення, то вважається, що покупець має у своїй власності відповідну частку у цій землі.

Наприклад, якщо покупець має 50% у статутному капіталі якогось ТОВ, яке володіє 100 гектарами землі, то вважається, що покупець має з них у власності 50 гектарів.

Також покупцеві варто врахувати інші нюанси. Найголовніший – чи перебуває земля в оренді, оскільки орендар має переважне право купівлі за тією ціною, яку визначив продавець. Для цього йому дається місяць.

Навіть якщо власник схитрує, не повідомивши орендаря про продаж, той байдуже дізнається – нотаріус зобов’язаний його поінформувати.

Закон передбачає механізми захисту прав орендаря, тому покупець зацікавлений у прозорості процесу продажу, щоб не отримати потім судовий позов.

Варто також поцікавитися, чи не перебуває ділянка у зоні дії спеціального дозволу на розробку надр. Оскільки в такому разі, як і в разі оренди, першочергове право на придбання такої ділянки має особа, яка отримала цей спецдозвіл.

До відкриття вільного ринку землі сільськогосподарського призначення часто продавалися в інший спосіб: застосовувалися договори міни, передачі у заставу тощо.

Після 1 липня їх застосовувати не варто, особливо, якщо земля перебуває в оренді. Адже в будь-якому разі законодавець захищає право орендаря на першочергове право купівлі землі, тому останній має всі шанси оскаржити такий договір і вимагати через суд перевід права власності на себе.

І шанси у нього досить високі. Тому радимо не ризикувати й укладати виключно договори купівлі-продажу.

Вона значною мірою аналогічна процедурі купівлі продажу земель несільськогосподарського призначення, але з врахуванням усіх вищенаведених нюансів.

Після того, як сторони визначилися щодо угоди, потрібно звернутися до нотаріуса, який буде її посвідчувати.

Нагадаємо, що угода купівлі-продажу землі підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню за місцем її розташування або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

Крім того, нотаріус точно знає, які саме документи потрібні для укладання такої угоди та має доступ до всіх необхідних реєстрів для перевірки даних щодо продавця, покупця і самої земельної ділянки:

• громадянства;
• санкційних списків;
• наявності у покупця землі;
• участі покупця в юридичних особах;
• кадастрового номера ділянки;
• обтяжень;
• меж тощо.

До того ж, у зв’язку із запобіжниками, які встановив законодавець щодо ринку сільськогосподарських земель, такі перевірки можуть тривати кілька місяців.

Якщо все нормально, нотаріус також зареєструє нового власника та видасть йому всі необхідні документи, що посвідчують право власності.

Ціни на землі сільськогосподарського призначення державою не регулюються. Вони встановлюються за домовленістю сторін – продавця і покупця.

Однак існує таке поняття, як «нормативна грошова оцінка», яку видають органи державного земельного кадастру, і нижче якої купити-продати землю неможливо.

Окрім того, нотаріус вимагатиме експертну грошову оцінку, яку виготовляють експерти, що мають відповідні ліцензії. Вона також не може бути нижчою за нормативну оцінку.

Щодо реальної ціни, то її, як в інших випадках, врегулює ринок. Універсальну цифру назвати неможливо – на ціну впливають надто багато факторів: придатність для ведення сільського господарства, можливість перепрофілювати її для забудови чи промислового використання, розташування тощо.

Більшість експертів прогнозують, що ціна одного гектара коливатиметься в межах $1500-2000.

«Є кілька методик розрахунку ціни землі. Класичний ринковий – це відкритий аукціон з достатньою кількістю покупців на одну або одночасно кілька ділянок, тобто на основі попиту і пропозиції. Нині можливо «доторгуватися з друзями по змаганню» і до $3000 і більше за гектар хорошого чорнозему у центральному лісостепу.

Друга враховує бонітетну оцінку землі й ефективність вирощування на ній базової культури – пшениці.

Третя методика побудована на альтернативності вкладання капіталу на депозит або у купівлю землі за формулою:

С = 100*net profit / n%

Де: net profit – чистий дохід від вирощування традиційно пшениці, а останні роки кукурудзи; n% – депозитна банківська ставка у грн.

За обома методиками ціна землі коливається близько $7500 за гектар. На погляд суспільних інтересів, треба спершу через ринок землі провести реалізацію концепції селянсько-фермерського укладу в Україні. Тому на першому етапі ринку його можна було регулювати концепцією первинного ринку з низькою ціною для широкої можливості купівлі землі резидентами держави. Уже вторинний ринок – відкритий класичний попит і пропозиція», – пояснює Finance.ua проректор з науково-педагогічної діяльності та розвитку Національного університету біоресурсів і природокористування України Сергій Кваша.

«Традиційною альтернативою інвестуванню в землю є придбання рухомого та нерухомого майна, депозитне розміщення коштів, придбання акцій на фондових ринках, гра на курсах валют і Bitcoin.

В нинішніх умовах світової продовольчої ситуації ціль придбання землі абсолютно зрозуміла, оскільки приваблива.

По-перше, через прибутковість внаслідок попиту, що постійно зростає, та високого світового ціноутворення на продовольство.

По-друге, неминуча наростальна капіталізація власності.

По-третє, «чистий моральний бізнес» для всіх поколінь родини, яка бажає важко працювати на землі.

Так, було не завжди. Колись у XIX сторіччі Ерл Амхерст казав, що є три легкі способи стати банкрутом: найшвидший – це кінні перегони, другий найприємніший – жінки, а найнадійніший – сільське господарство. За цей час багато чого змінилося, але уроки 2020 року все ж треба пам’ятати», – резюмує Сергій Кваша.