Нерухомість під оренду: що краще, обирати новобудову на етапі «котловану», чи заробляти вже сьогодні на вторинці?

Купівля на етапі будівництва традиційно приваблює інвесторів двома головними опціями: більш низькою ціною за м² і потенційним зростанням вартості до моменту введення в експлуатацію.

Девелопери зазвичай пропонують «стартові» ціни на початкових етапах, іноді зі знижками або розстрочкою. Якщо ви купуєте рано і ринок росте, то до моменту здавання квартири її вартість може бути вже суттєво вищою — це дає можливість або перепродати з прибутком, або здати в оренду за ринковими ставками, які зросли за час будівництва. Інша перевага — можливість обрати планування, поверх, орієнтацію і таким чином оптимізувати майбутню привабливість для орендарів. Часто стартові покупці мають право вибору серед кращих квартир.

До того ж для інвестора на етапі котловану типовою є опція розстрочки від забудовника або пільгової процентної ставки. Це дозволяє розподілити навантаження на бюджет і, у разі зростання цін на завершальному етапі, отримати позитивну плечову ефектність. Для тих, хто шукає максимальний капітальний приріст і готовий зачекати, це логічний інструмент.

^{Джерело фото: pixabay}

Найочевидніша небезпека — ризик замороження або затримки проєкту. Навіть у відносно стабільні роки певні будівництва потрапляли в стоп через проблеми у фінансуванні, судові суперечки, коригування проєкту чи інші причини.

Затримка на рік-два змінює ваш грошовий план: замість доходу від оренди ви маєте капітал, заблокований у активі, що ще не дає дохід.

Якщо інвестор розраховував на регулярний кешфлоу, відкладеного здавання в експлуатацію може вистачити, щоб зруйнувати план повернення вкладень.

Є й ринкові ризики: якщо в період будівництва ринок падає, дисконт, який ви отримали на початковому етапі, може відійти, або приріст вартості зникне зовсім.

Інший ризик — якість будівництва й доробок. На папері квартира в котловані — це проєктні площі, а реальність іноді відрізняється: витрати на доведення до стану «під оренду» можуть виявитись вищими, ніж ви планували, через потребу в додатковому ремонті або змінах інженерії.

Також важливо враховувати юридичні ризики: перевірка документообігу забудовника, реєстрація прав, наявність ліцензій, право використовувати ескроу-рахунки чи інші механізми захисту покупця.

Ще один фактор — відсутність одразу повноцінної ліквідності. Якщо терміново знадобляться гроші, перепродати «на папері» недобудовану квартиру складніше і ризиковано: все залежить від попиту на подібні інвестиції. Крім цього, фінансування закладається в майбутнє: страховки, гарантійні механізми, але ті не завжди покривають усі втрати у разі серйозних проблем у девелопера.

Купівля готової квартири на вторинному ринку з ремонтом дає відразу можливість здавати її в оренду та отримувати кешфлоу. Для інвестора, орієнтованого на регулярний дохід та швидкий термін окупності, це ключовий аргумент. У містах зі стабільним попитом на оренду це дозволяє мінімізувати простій та отримувати ставку заповнення вищу за середню.

Другий плюс — відсутність часових ризиків, пов’язаних з будівництвом. Ви знаєте, що купуєте фізичний актив, який уже проходив експлуатацію, і можете оцінити реальні витрати на утримання.

Крім того, вторинка дає змогу точніше оцінити реалістичний рівень орендних ставок у конкретному районі, врахувати сезонність і зрозуміти комерційну складову управління житлом.

^{Джерело фото: pixabay}

Головна «платня» за зручність — вища ціна за квадратний метр порівняно зі стартовими пропозиціями девелоперів. Вторинний ринок часто вже містить рентабельність власника на рівні ринкових очікувань, тому потенціал капітального приросту у короткостроковому горизонті буде меншим. Крім того, квартира з ремонтом так чи інакше потребуватиме оновлення: ремонт старіє, комунікації зношуються — це всі витрати, які можуть зменшити чистий дохід.

Ще один ризик — приховані дефекти. Навіть ретельний огляд не завжди відкриває всі проблеми: системи опалення, сантехніка, електрика, проблеми з документами (спадщина, суперечки тощо). Наявність гострих юридичних моментів може ускладнити оренду або перепродаж.

І не забувайте про те, що деякі орендарі поводяться недбало — страховка від пошкоджень і політика депозитів повинні бути відпрацьовані.

А зараз поговоримо про те, як відрізняються ціни за м² і темпи зростання вартості? Точні цифри сильно залежать від міста, району й класу житла. Загальна логіка така: на старті будівництва девелопер пропонує ціну, яка знаходиться нижче середньої ринкової ціни за завершену квартиру приблизно на 5−25% (іноді й більше для ранніх інвестицій), а ближче до введення в експлуатацію ціни вирівнюються або перевищують середні значення ринку.

На вторинному ринку ціни за м² вже відображають реальний попит-пропозицію. Темпи зростання вартості новобудов у період будівництва можуть бути вище за середні ринкові через механізм «купив дешево — продав дорого», але це супроводжується ризиком затримок і зниження попиту.

Вторинка зазвичай демонструє більш передбачувану динаміку — зростання прив’язане до загальних макротрендів, інфляції й локального попиту.

Для інвестора важливо розуміти не абсолютну різницю в ціні, а економіку володіння. Розглянемо просту формулу: річна дохідність (cap rate) = річний орендний дохід / вартість покупки.

Якщо вторинка з ремонтом пропонує річний дохід 6−8% капіталу, а новобудова після здавання — 4−6% (у перший рік після здавання, якщо ціну купівлі було низькою, а орендні ставки ще не зросли), то у разі плану на отримання регулярного доходу вторинка виглядає привабливішою.

Та якщо ваша стратегія — перепродаж після закінчення будівництва з ціною значно вищою, то потенційний прибуток від котловану може компенсувати тимчасову відсутність доходу.

Перепродаж квартири з котловану зазвичай робить ставку на ринковий тренд у період будівництва. Якщо попит на житло зростає, інвестор отримує можливість перепродати з прибутком ще до завершення будівництва (фліп на папері) або після, коли квартира може коштувати більше.

Однак це залежить від ліквідності ринку вторинних об’єктів на момент виходу. Якщо ринок уповільнюється, фліп може виявитися неможливим без дисконту. Вторинка з ремонтом має майже завжди кращу ліквідність у короткі терміни, особливо якщо квартира в хорошому районі й за адекватною ціною — її набагато простіше виставити на оренду чи продати з незначним дисконтом.

Один з простих варіантів зменшення ризиків — комбінована стратегія. Якщо дозволяє капітал, частину коштів інвестуйте у готову квартиру для отримання оперативного доходу, а частину — в новобудову як інструмент капітального зростання.

Такий підхід поєднує ліквідний кешфлоу і потенційний приріст капіталу. Після введення в експлуатацію можна буде оцінити опцію консолідації: продати одну з позицій і реінвестувати прибуток у більш ліквідний актив.

У різних юрисдикціях правила оподаткування й оформлення нерухомості відрізняються. Для інвестора важливо знати, які податки платяться під час купівлі-продажу, яка ставка ПДФО в разі здавання в оренду, які звітні вимоги, а також чи є можливість використати ПДВ/податкові пільги в разі купівлі від девелопера. Деякі девелопери продають як фізособам, так і юрособам, і це може впливати на ставку податку і на документацію. Також слід зважати на правила житлово-комунальних платежів, ОСББ, можливі ремонти будинку тощо — всі це впливає на чистий дохід.

Купівля на етапі будівництва підходить тим, хто має довший інвестиційний горизонт (від 2−3 років), готовий прийняти ризик затримок в обмін на потенційно вищий капітальний приріст, і має можливість витримати період без орендного доходу.

Це також гарний варіант для тих, хто вміє оцінювати якість девелопера або має доступ до проєктів з хорошими умовами фінансування (розстрочка, фіксована ціна). Інвестори, що працюють з портфелем і можуть дозволити собі «поставити» частину капіталу на довший термін, знайдуть у котловані інструмент для отримання додаткового доходу у вигляді приросту вартості.

Якщо ваша мета — швидкий та стабільний кешфлоу, мінімізація часових ризиків і простіша операційна модель — вторинка з ремонтом буде кращим вибором.

Цей варіант оптимальний для тих, хто залежить від доходу для покриття зобов’язань. А також тих, хто не готовий чекати роками для реалізації капіталу. Також це підходить для інвесторів, які лише входять у ринок нерухомості і хочуть набути досвіду управління активом без ризику недобудов.

Приклади чисел і сценаріїв (умовні, ілюстративні). Уявімо, що середня ціна м² у вашому місті на вторинці зі стандартним ремонтом — 1 500 дол./м², а стартова ціна на котловані у тій самій локації — 1 200 дол./м². Купивши квартиру 50 м² у котловані за 60 тис. доларів, у разі введення в експлуатацію за рік аналогічна готова квартира може коштувати вже 72 тис. доларів — приріст 20%. Але якщо ринок зупиниться або девелопер затримає об’єкт, цей сценарій може змінитися.

Якщо ж ви купуєте вторинку за 75 тис. доларів і здаєте її в оренду за 600 дол./міс., річний валовий дохід становитиме 7,2% (600*12/75 тис. доларів). Після відрахування податків, комунальних та витрат на управління чиста ставка може скласти 4−6%. У котловані ж, навіть за тієї ж орендної ставки після здавання, початкова рентабельність у перші роки нижча, але капітальна вигода може підвищити загальну прибутковість.

У разі плану здавання в оренду слід врахувати: витрати на утримання, комунальні за період простою, ремонт після виселення, агентські (якщо ви користуєтеся послугами управління), страховка, податки і резерв під непередбачені витрати.

Якщо ви купуєте вторинку з ремонтом, можливо, доведеться іноді оновлювати інтер’єр, особливо якщо орендарі високих вимог. Якщо ж квартира в новобудові, перші кілька років можуть вимагати менше капіталовкладень у внутрішні ремонтні роботи, але будинок в цілому може мати питання з гарантійним обслуговуванням — важливо знати гарантійні зобов’язання забудовника.

Не менш важливий аспект — ваш комфорт з невизначеністю. Деякі інвестори краще сплять, розуміючи, що мають щомісячний дохід; інші готові миритися з ризиком заради потенційного значного приросту капіталу.

Час — теж ресурс: закупівля на котловані вимагає уваги і терпіння, вторинка — швидких рішень і готовності до оперативного управління.

1. Проведіть due diligence забудовника і прав на об’єкт.
2. Розрахуйте повну економіку володіння на 3−5 років вперед з урахуванням усіх витрат.
3. Якщо купуєте на котловані — забезпечте контрактні гарантії на терміни й якість або обирайте проєкти з ескроу-рахунками.
4. Для вторинки — перевірте документи й історію власності, стан комунікацій і можливі обтяження.
5. Плануйте резерв під непередбачені витрати — мінімум 5−10% вартості квартири в рік для поточних витрат і капітального ремонту.
6. Визначте чітку стратегію виходу: коли продасте, за яких умов переформатуєте, як реагуватимете на ринкові шоки.

Вибір між котлованом і вторинкою — це не про те, який варіант «кращий» загалом, а який краще підходить під вашу мету, ризиковий профіль та часовий горизонт. Якщо ваша мета — стабільний дохід і мінімальні турботи — вторинка з ремонтом дає швидкий старт. Якщо ви готові інвестувати свій час у перевірку проєктів, терпіння, чекання і шукаєте капітальний ріст — котлован може стати вигідним інструментом. Найбільш практичний підхід — диверсифікація: поєднуйте позиції, контролюйте ризики і завжди розраховуйте реальні сценарії за поганого, нейтрального і хорошого розвитку подій. Нерухомість — це довгострокова гра: прибуток приходить тим, хто поєднує розумну стратегію з дисципліною та належним ризик-менеджментом.