Як обрати квартиру для інвестиції

В обох випадках, від правильного вибору об'єкту залежить подальша доля вкладених коштів та часу. Тому Finance.ua розбирався, як правильно інвестувати в нерухомість, не втратити свої гроші. Й обрати такий об'єкт, який буде лише зростати в ціні. 

Головне – чітко визначити для себе, з якою метою купується та чи інша квартира та на який термін є можливість вкласти гроші.

В більшості випадків це інвестиція з метою:

• збереження капіталу;
• отримання доходу при перепродажу;
• отримання доходу від подальшої здачі в оренду.

Все залежить від інвестора та його характеру, віку, забезпеченості, досвіду. Поставте собі питання: ви бажаєте зберегти гроші чи примножити?

Розглянемо ситуацію, коли у людини вже є власне житло з ремонтом і вона вирішила інвестувати свої, не останні, накопичення, щоб вони не зменшувалися через інфляцію та коливання курсу валют.

Якщо інвестор вирішив спробувати себе в ролі лендлорда (від англ. Landlord – орендодавець, власник будинку, квартири або іншого нерухомого майна, яке здається в оренду фізичній особі чи підприємству. – Ред.), то ще до інвестиції чи купівлі квартири необхідно визначитися з портретом свого орендаря. Які можуть бути питання до себе:

• плануєте здавати в оренду подобово чи довгостроково, або ж сезонно;

• квартиру під який рівень цін на оренду ви оберете – для топменеджерів чи для молодих людей на початку кар'єри;
• знімати квартиру буде одна людина чи декілька, якщо більше – це буде родина чи не знайомі між собою люди, наприклад це можуть бути студенти, які винайматимуть покімнатно вашу квартиру;
• або це буде сімейна пара за 30 – то чи готові ви, щоб вони були з дітьми або з тваринами;
• чи будете ви здавати квартиру в оренду іноземцям.

Після визначення бажаних для себе потенційних орендарів вам буде легше знайти локацію, де ви будете розглядати купівлю квартири.

🏡 Місце розташування квартири відіграє значну роль. Не варто орієнтуватися лише на вартість і привабливі знижки. Якщо квартира в місці з погано розвиненою інфраструктурою та за 7 зупинок маршрутки до найближчої станції метро, її буде складно продати чи знайти орендарів.

Дохідність відрізнятиметься від етапу будівництва на якому ви будете інвестувати або ж оберете готову квартиру, і ваші витрати складуть тільки ремонт і техніка з меблями.

Період, на який ви готові вкласти гроші, може бути як:

• короткострокове вкладення коштів у первинну нерухомість, яку скоро введуть в експлуатацію або у готову квартиру на вторинному ринку;
• довгострокове – інвестування в «квадрати» на початковому етапі будівництва з метою перепродажу в майбутньому або здачі в оренду.

Квартира в старому житловому фонді підійде, щоб одразу здавати її в оренду після підготовки або ремонту. Заплануйте одразу від $50 на кожному квадратному метрі квартири на косметичний ремонт.

Для перепродажу з метою отримати прибуток такий варіант навряд чи підійде, бо якщо це зовсім старий фонд, може виникнути необхідність капітального ремонту, тоді розмір витрат на таке житло суттєво збільшиться, а вартість квартири може зменшитись із часом.

Окупність такої квартири під оренду займає в середньому 10-12 років, дохідність від оренди складе близько 5%.

💰 Вартість квартири може бути однаковою з квартирами «на котловані», які будуватимуть 2-3 роки.

Нова квартира в новобудові коштує найдорожче з усіх варіантів, також будуть додаткові витрати на ремонт, меблі, техніку. Можна замовити ремонт від забудовника, проте не слід розраховувати на ідеальну якість. Також є велика ймовірність, що доведеться переробляти.

Покупцям варто врахувати, що на ремонт, меблі й техніку в самому бюджетному варіанті треба закласти від $300 м².

Тому, наприклад, якщо ви купили 1-кімнатну квартиру в стані після будівельників (штукатурка та стяжка) за $50 тис, площею 40 м², то на доведення житлового стану вам буде додатково потрібно ще $12 тис.

Для швидшого розрахунку, просто запам'ятайте, що на оптимальний ремонт додатково потрібно мати 30% від вартості квартири. Це без врахування меблів і техніки.

Первинна нерухомість приваблива тим, що можна встановити лічильники й економити на комунальних. А якщо квартира в перспективному ЖК з вдалим місцем і власною інфраструктурою – це вдала інвестиція як для оренди, так і для перепродажу через 3-5 років після здачі в оренду. Квартира з такими характеристиками буде тільки дорожчати.

Термін окупності нової квартири може бути різним, залежить від дій інвестора – від 5 до 9 років, а дохідність від оренди 5-8% річних (іноді до 11-12% в центрі міста).
Плюсом такої інвестиції є менші ризики, ніж при купівлі квартири на котловані та очікування готовності.

До мінусів можна віднести те, що через коронавірус оренда подешевшала, багато орендарів не працювали під час локдауну, не мали можливості сплачувати за житло та повернулися до своїх міст.

Подобова оренда тоді взагалі втратила свою актуальність. Проте, з кінця 2020 року попит на квартири в оренду поступово повертається на докарантинний рівень – українці адаптуються до нових умов життя.

Тому оренда актуальна для тих інвесторів, котрі прагнуть зберегти свої статки та розуміють, що отримають хоч невеликий, проте стабільний дохід. Орендодавець має швидко реагувати на зміни ринку, тоді квартира не буде простоювати.

Побачити та порівняти ціни на оренду в столиці з 2017 по 2020 роки ви можете у статті: Що буде з цінами на оренду житла в Києві.

Квартира «на котловані» може принести від 15 до 30% прибутку: її можна здавати в оренду після введення в експлуатацію або дорожче перепродати до отримання права власності й інвестувати в наступну квартиру.

Термін окупності може бути від 2 до 5 років, в залежності від швидкості будівництва, умов придбання, характеристик квартири та етапу, на якому відбудеться перепродаж квартири. Чим дешевше вам вдасться придбати нерухомість – тим вищий дохід можливо отримати.

Наприклад, якщо вкласти «в котлован» і встигнути переуступити право власності прямо перед введенням будинку в експлуатацію, то податки платити не доведеться, а це 7,5% від оціночної вартості квартири.

Врахуйте, що за переуступку доведеться платити ще комісію забудовнику – від $400-$800. Важливо добре розібратися із розділами договору, де йдеться про умови щодо переуступки прав на квартиру, чи є штрафи для інвестора, дізнатися яку комісію хоче собі забудовник при такій операції.

Сума може варіюватися, бо умови на переуступку індивідуальні у кожної компанії, у деяких взагалі немає такої опції.

До мінусів інвестування на початку зведення будинку можна віднести ризик натрапити на довгобуд і необхідність детального аналізу документів продавця квартири.

Все більше забудовників встановлюють вищі ціни на початку продажів, які помірно зростають до закінчення будівництва – у такий спосіб вони уникають інвесторів-спекулянтів, які складають їм своєрідну конкуренцію при продажах.

На етапі вибору об'єкта для інвестиції варто поцікавитися щодо поетапної оплати квартири, адже оплативши квартиру повністю ви втрачаєте можливість інвестувати деяку частину коштів у щось інше.

Зазвичай забудовники пропонують різні умови фінансування будівництва, користуйтесь найвигіднішими для вас.

• Іноді надається додатковий дисконт при повній оплаті, роблять знижки також в залежності від планування, видових характеристик.
• Розтермінування з першим внеском, умови можуть бути навіть із внеском від 10% вартості квартири. При купівлі квартири на виплат вам самим доведеться проводити фінансову та юридичну перевірку угоди, адже є різні нюанси, які прописані докладно в договорі: удорожчання вартості квартири, залежність вартості від коливання курсів валют і так далі.
• Кредит або іпотека.

При інвестуванні на старті будівництва варто дуже уважно почитати документи на майбутню квартиру та перевірити компанії забудовника, які обіцяють добудувати обраний будинок.

Це насамперед ваша безпека, бо, інвестуючи в будівництво на початковому етапі, ви розділяєте ризик із забудовником та очікуєте, що будівництво буде завершеним. Зрозуміло, що не кожен самостійно розбереться в тому, що написано в документах. Тому краще звернутися до юриста, який спеціалізується на купівлі-продажу нерухомості та має постійну практику.

У будь-якому разі, самостійно чи з юристом, важливо перевірити надійність проєкту: хто забудовник, що з документами.

Зверніть увагу на рівень цін у тому районі, де обираєте квартиру. Якщо ціна занадто приваблива та нижче середньоринкової або ж мінімальна – потрібно ретельніше перевіряти забудовника.

Скористайтеся офіційними даними: щокварталу Мінрегіон публікує звіти з мінімальною ціною на «квадрати» житла в Україні.

За останніми даними міністерства за травень 2021, мінімальна вартість складає 14 021 грн/м² у передмісті Києва та 16 408 грн м² у Києві.

При купівлі нерухомості більше витрат несе покупець. Проте й у продавця достатньо додаткових витрат.

Податки при продажу нерухомості:

• 1,5% військовий збір (ВЗ),
• 5% податок на доходи фізичних осіб (ПДФО).

Разом податки при продажу квартири у українців складуть 6,5%, у продавців-нерезидентів – 19,5%.

Проте, на практиці, додаються ще 2% – і разом всі ці податки зазвичай лягають на плечі покупця: послуги нотаріуса коштують не менше ставок державного мита (1%) та покупець платить ще 1% в Пенсійний Фонд, правда цей відсоток є можливість повернути.

Є варіанти, коли нотаріус від забудовника, тому в основному витрати на послуги нотаріуса йдуть на посвідчення договору завдатку й основного договору. У кожного нотаріуса свій прайс, тому приблизно передбачте 6 тис грн на ці посвідчення.

Краще не нехтувати нотаріальним оформленням документів, адже вони мають юридичну силу і можуть знадобитися, як докази в разі виникнення судових суперечок.

Однак, податок на нерухомість сплачується не завжди. Не платять податки при продажу нерухомості продавці вторинки, які володіють нерухомим майном понад 3 роки та в поточному році не продавали квартиру або інше нерухоме майно.

Крім того, податки на нерухомість не сплачуються, якщо нерухомість перейшла у спадок.

Податки при здачі в оренду

Не всі українці здають свої квартири офіційно. Проте, якщо орендодавець вирішив здавати квартиру офіційно, то варто розібратися, як декларувати здачу нерухомості в оренду та розрахувати додаткові витрати на податки й поставити нагадування в календарі до 1 травня кожного року.

За даними каналу Податки Інкогніто, всі власники майна, які здають його в оренду є відповідальними за нарахування та сплату податків до бюджету. Сплачувати потрібно 19,5%: 18% ПДФО та 1,5% ВЗ. Причому, якщо ви маєте бажання посвідчити договір оренди нотаріально, майте на увазі, що відомості договору оренди, який посвідчувався нотаріально стають відомі органу ДПС за місцем реєстрації податкового агента.

Страхування майна

Застрахувати квартиру від псування орендарями та форс-мажорів зручно, як додатковий крок для орендаря після заключення детального договору оренди й акту прийому-передачі майна.

Обирайте: Каталог страхових компаній України

Страхові компанії як правило розробляють пакетні програми для страхування квартири:

• житлове нерухоме майно – сама квартира;
• внутрішнє оздоблення: покриття стелі, стін, підлоги, включаючи теплу підлогу, штукатурку й улаштування цементної стяжки, двері (внутрішні) тощо;
• рухоме домашнє майно: меблі та предмети інтер’єру, а також побутова та електронна техніка.

Уважно читайте договір страхування, особливо список винятків, не страхових випадків, як відбуватиметься компенсація в разі настання страхового випадку.

Локдауни дуже сильно вдарили по бізнесу, зокрема, будівельному. Не всі забудовники справляються – є затримки будівництва та ще менше гарантій для інвесторів. Тому високоризикові інвестиції на котловані, хоч і дають шанс заробити більше, поступаються місцем менш дохідним, проте реальним та готовим квартирам.

Перепродаж вторинки: якщо йдеться про старий житловий фонд, то такі квартири поступово втрачають в ціні, перепродати їх дорожче буде складно. Вторинна нерухомість в новобудовах до 10 років цікавіша, як об'єкт інвестування, але й вартість житла зазвичай висока. А квартири в будинках старшого віку можуть виграти тільки через поєднання вдалої локації і вартості.

Для перепродажу або оренди краще обирати невеликі за площею квартири. Найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири. Оптимальна площа квартир для інвестиції:

• в однокімнатних площа має бути в діапазоні від 30 до 45 м²,
• двокімнатних – від 50 до 70 м²,
• трикімнатних – від 70-90 м², проте з точки зору інвестиції це не дуже ліквідний варіант.

Час, за який продається ліквідна квартира за ринковою ціною:

• однокімнатна продається від тижня до 3 тижнів;
• двокімнатна за реальною ціною – 2 тижні- 1,5 міс;
• трикімнатна, якщо не продається за 3-6 міс, то буде чекати на свого покупця з поступовим зниженням вартості.

Чим більша площа у квартири, нестандартне планування, суттєва віддаленість від метро, завищена вартість через дорогий ремонт – тим менше покупців і шансів продати таку нерухомість.

Щоб здавати квартиру в оренду зазвичай купують квартири в будинках класу комфорт, вартість яких стартує від 35 тис грн/м², та бізнес – від 55 тис грн/м². Квартири економ- та преміум (люкс)- класу у більшості випадків обирають як житло для себе. Вартість «квадрату» в столиці в економ-класі в середньому від 25 тис грн/м², в преміум-класі – від 75 тис грн/м² і вище.

Орендарі квартир у бізнес-класі обирають офіційні договірні відносини з орендодавцем, для них важливе місце розташування, сервіс на високому рівні, невелика кількість сусідів і закрита територія.

Наприклад, вартість однокімнатної квартири на ринку варіюється у межах $40-80 тис., саме на такі пропозиції найбільший попит. Плануйте свій бюджет, виходячи з купівельної спроможності ваших потенційних покупців, адже чим дорожчою буде квартира у своєму сегменті, тим довше ви будете її продавати.

Якщо ви обираєте квартиру для подальшої здачі, уважно прорахуйте прибутковість такої інвестиції. Ваші плани можуть суттєво змінитися, виходячи з розрахунків на ті пропозиції квартир, які є в наявності на ринку. Від загальної кількості нерухомості, що виставлена на продаж, лише 20% є ліквідною та придатною для інвестицій.

Корисний калькулятор для розрахунку дохідності: за скільки років окупається інвестиція у житлову нерухомість в Україні