Купівля квартири: іпотека, розстрочка від забудовника чи банківський кредит

Це спосіб купівлі житла, при якому оплата вноситься фіксованими частинами протягом певного короткого періоду.
 
Існує підміна понять. «Розстрочкою» часто називають поетапну оплату до введення в експлуатацію, яка, по суті, є фінансуванням будівництва з кишені інвестора.

Як тільки об'єкт вводиться в експлуатацію, закінчуються і пільгові умови виплат. Після чого настає період справжньої розстрочки – внесення залишку вартості житла з нарахуванням відсотків (іноді до 20%). Найчастіше афішуються тільки «смачні» безпроцентні умови.

Інвестори вважаються власниками житла тільки після внесення останнього платежу. Визначте для себе, чи має значення те, що до моменту в'їзду в квартиру у вас, ймовірно, будуть додаткові витрати на оренду.

У договорі розстрочки немає точної кінцевої вартості квартири, а є тільки базова ціна і пункт про зростаючу ціну «квадрата». Це означає, що в процесі будівництва витрати компанії зростають. Все, що більше від базової ціни, укладається в вартість решти площі. З першим внеском в 30% підсумкова ціна за квадратуру буде вищою, ніж при передоплаті в 65%.

Сума виплачується тільки в гривні, тому, щоб компенсувати свої витрати на зведення, забудовники прив'язують залишок боргу до валюти. Це означає, що разом з курсом долара зростає і вартість ще не оплачених вами «квадратів». Але в зворотний бік це не спрацює: житло не подешевшає, якщо курс долара впаде.

Різні забудовники пропонують свої умови щодо розміру першого внеску. Однак навіть 0% — не є правдою, тому що вартість житла повсякчас збільшується. Але компанії можуть дати знижку при внесенні 100% оплати (що може виявитися вигідніше від розстрочки в цілому), зафіксувати ціну «квадрата» при виплаті 75% вартості.

Зазначимо, чим ближчий термін введення в експлуатацію, тим вищий відсоток першого внеску і менша ймовірність того, що виникнуть проблеми з будівництвом.

Це сума, яку можна взяти в банку на тривалий термін під певні щорічні відсотки. Гроші видаються в борг, і їх потрібно повернути. Можна брати іпотечний кредит, а можна скористатися споживчим і купити житло.

У різних банках існують різні трактування споживчого кредиту, що вносить деяку плутанину. Наприклад, можна зустріти цю назву для кредиту в 100 тис. грн на купівлю чого завгодно, з поверненням боргу протягом двох років. А іноді таким кредитуванням називають звичайну іпотеку від банку.

Кредитори вивчають платоспроможність, стабільність і розмір доходів, кредитну історію позичальника. В реальності позику частіше видають громадянам зі стабільним доходом у віці 25-45 років, хоча на офіційних ресурсах може бути прописано вік до 65 років.

З іншого боку банки також ретельно перевіряють і благонадійність будівельних компаній, щоб збільшити шанси на завершення будівництва і отримання своїх виплат від інвесторів.

Незважаючи на банківську перевірку всіх забудовників, інвестор не отримує гарантії, що будівництво дійсно закінчиться вчасно. Якщо об'єкт не буде побудований, гроші інвестору ніхто не поверне.

В угоді беруть участь: банк, покупець житла і забудовник. За документами позичальник відразу стає власником нерухомості. Але водночас житло, що купується в іпотеку, є заставою для банку.

Це означає, що воно належить кредитору доти, поки не буде виплачено всю суму. До погашення боргу позичальник може користуватися житлом, але без можливості самостійно його продати або зробити перепланування.

Позичальнику простіше отримати кредит на нерухомість на вторинному ринку, позаяк з нею немає ризиків щодо процесу побудови і введення в експлуатацію.

Однак банк все одно вимагає великий пакет документів щодо будинку, щоб уникнути шахрайства з житлом, і приймає рішення про видачу кредиту, враховуючи стан будинку, наявність комунікацій, прописаних мешканців, даних про арешт або заставу житла.

В останній рік іпотека стала ще менш ефективним і цікавим інструментом на ринку нерухомості. Однак держава намагається змінити ситуацію, пропонуючи доступні варіанти кредитування. З березня 2021 року запрацювала програма «Доступна іпотека 7%»: покупець житла виплачує тільки 7% річних, решту відсотків покриває держава.

Сьогодні програма рухається не надто активно: за перший місяць її дії видано лише 20 кредитів.

Банки перевіряють майбутніх позичальників: загальний дохід не повинен бути менше 11 тис. грн і не більше 175 тис. (10-кратний розмір місячної зарплати), враховується середня зарплата по регіонах, сам регіон.

За програмою сім'я з чотирьох осіб може розраховувати на житло до 108 «квадратів», вартістю не більше 2,5 млн грн. Але при цьому максимальна сума кредиту не може перевищувати 2 млн грн.

Залежно від банку розмір першого внеску варіюється від 15 до 30%, а термін кредиту – в межах 15-20 років. Обов'язкова умова – необхідно провести незалежну оцінку житла. Відмови за програмою отримують ті, хто раніше брав участь у подібних програмах, або вже має нерухомість.

Список банків-учасників програми, умови кредитування, калькулятор платежів – за посиланням.

На прикладі найпростіше зрозуміти, як зросте фінальна вартість житла. Припустимо, ви плануєте придбати 2-кімнатну квартиру загальною площею 50-55 кв. м і вартістю 2,5 млн грн.

Забудовників найчастіше не хвилює кредитна історія інвестора житла, наявність поручителя. Такі умови потрібні, щоб залучити найбільшу кількість інвесторів, які швидко зроблять перший внесок.

Для оформлення договору з будівельною компанією необхідні паспорт і ідентифікаційний код. Іноді компанія може запросити підтвердження про доходи, щоб убезпечити себе від можливих неприємностей з виплатами інвесторів.

Для роботи з банком знадобляться:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб/розлучення;
• свідоцтва про народження дітей до 18 років;
• довідка з місця роботи про доходи з розбивкою по місяцях за 6 місяців;
• трудова книжка (опціонально);
• для ФОП податкова декларація за останній рік і рух грошових коштів за півроку;
• для IT-сфери наявність контрактів за поточний і попередній рік;
• документи на право власності на заставне майно;
• копії документів (статутів, дивідендів), якщо позичальник є засновником або акціонером юрособи;
• страхування предмета застави;
• страхування життя і здоров'я позичальника.

Для державної програми «Доступна іпотека 7%» знадобляться додатково дані про реєстрації і копії документів на нерухомість позичальника і всіх членів його сім'ї.

Остаточний список документів запитуйте в банку, який надає вам кредит.

Як інвестор ви зобов'язані виплачувати обумовлену суму і дотримуватися термінів.

Навіть якщо забудовник явно затягнув з введенням будинку в експлуатацію, ви зобов'язані без запізнень вносити «свою лепту».

За умовами договору, якщо ви раптом передумаєте щодо житла, забудовник зобов'язаний повернути вкладені вами кошти. Однак в такому випадку кожна компанія бере з ваших коштів певний відсоток штрафу.

Якщо позичальник не може виплатити банку-кредитору всю суму, то, по суті, гроші покупця «йдуть» в нікуди, і він позбавляється права претендувати на житло, а заставне майно йде в рахунок погашення боргу.

І банки, і будівельні компанії за кожен день затримки виплат нараховують штрафи і пеню. Рекомендуємо звернутися до юристів, щоб чітко розуміти схему виплат, суми платежів, можливість фіксації вартості «квадрата», повернення суми при відмові від купівлі, штрафні санкції, процедуру передачі прав власності, наявність прихованих виплат, відповідальність обох сторін і умови дострокового погашення боргу.