Як уникнути шахрайства під час укладання договору про купівлю/продаж нерухомості

Разом із цим, у зв'язку з ситуацією в країні, ризики стати жертвою шахраїв під час фінансових угод можуть бути набагато вищими.

Саме тому Finance.ua зібрав для вас актуальні поради та приклади, які допоможуть уникнути шахрайства та захистити свої інтереси під час угод з нерухомістю.

Зазвичай, на такі оголошення можна натрапити на популярних порталах або через фішингові електронні листи. Проте, якщо ви навчитеся розрізняти та виявляти «червоні прапорці», на які варто звернути увагу і уникати потенційно небезпечних оголошень, ви зможете уникнути багатьох проблем. Ось основні моменти, які сигналізують, що з нерухомістю чи продавцем щось не так.

• Продавець (зловмисник) через оголошення про продаж нерухомості на популярних вебсайтах або шахрайськими електронними листами, намагається здобути ваші особисті дані або виманити гроші з вас.
• В особистому листуванні не переходьте за сумнівними посиланнями або в інші месенджери, оскільки це може бути спроба шахрайства. 
• Не давайте незнайомим людям свої особисті дані, такі як адреса або дані банківської картки. Також уникайте надсилання фотографій своїх документів незнайомим людям, оскільки їх можна буде використовувати для злочинних дій від вашого імені.

Почастішали також так звані фішингові електронні листи від імені порталів нерухомості з метою виманювання персональних даних клієнтів порталу.

Зазвичай в таких листах вас просять увійти в систему за допомогою даних доступу до порталу нерухомості за посиланням, надісланим в електронному листі, або відкрити вкладення, надіслане в електронному листі.

Однак, якщо ви перейдете за посиланням, ви потрапите на фальшиву сторінку входу, де шахраї можуть перехопити ваші дані доступу.

• Прикріплені файли також можуть містити шкідливе програмне забезпечення, особливо які закінчуються на .exe.
• У жодному разі не сплачуйте наперед під час пошуку квартири, наприклад «завдаток (залог)» за те, щоб квартиру «притримали для вас». І, авжеж, ніколи не сплачуйте за нерухомість, яку ви її ще не бачили. Не переказуйте гроші незнайомцям, особливо якщо вони намагаються вас переконати. 
• Заманлива вартість нерухомості за порівняно низькими цінами — це також ознака фальшивих оголошень.

Оголошення з відомого порталу нерухомості, 2 кімнатна квартира в столиці, в Печерському районі, з ремонтом за 15 тис. доларів.

В цьому випадку, швидше за все, представник агентства нерухомості «забув» дописати «0» в кінці, щоб його оголошення йшло першим і більше шукачів квартир звернули увагу на нього. Але це не реальна вартість для такого житла, середня ціна по району буде від 65 тис. доларів.

• Передоплата або завдаток перед переглядом, плата за перегляд квартири, незвично низькі ціни на купівлю, розбіжність між фотографіями та текстом або фотографії як з журналу — за цими ознаками можна розпізнати фальшиві оголошення.

Також не забувайте перевірити номер телефону, текст оголошення та зображення у зворотному пошуку Google.  Щоб перевірити, введіть частину тексту або заголовок в пошукову систему: якщо дуже схоже оголошення – але з іншими контактними даними – з'являється на інших порталах, варто бути обережним.

За словами керуючого партнера Адвокатського об'єднання DT Partners Дмитра Ткаченко, фальсифікація документів — це насправді чи не найбільш повторювана шахрайська схема.

Суть її полягає в тому, що для продажу нерухомості недобросовісний продавець використовує підроблені документи про право власності, особисті документи власника тощо.

В більшості випадків покупці покладаються на перевірку усіх цих моментів нотаріусом. Але не слід забувати, що не виключений як випадковий людський фактор, так і, можливе, пряме залучення нотаріуса у шахрайську схему.

Юрист Дмитро Ткаченко розглянув найпоширеніші шахрайські схеми на вторинному ринку нерухомості:

• занижена оцінна вартість об'єкта нерухомості;
• угоди укладені по довіреності;
• фальсифікація документів (про право власності/паспорт власника житла);
• підроблені судові рішення про визнання права власності на об'єкт нерухомого майна;
• «прописані» мешканці;
• борги за комунальні послуги.

Також часто зустрічається така шахрайська схема, як продаж майна без згоди іншого співвласника у спільній частковій власності або ж продаж майна без згоди іншого з подружжя за спільної сумісної власності.

Тому перед укладанням угоди варто перевірити не лише особу власника майна, а й дізнатися скільки загалом власників має той чи інший об'єкт нерухомості та, чи є письмова згода всіх співвласників на його відчуження.

Також варто «прискіпливо» ставитися і до придбання майна, що отримане продавцем у спадок, за такої ситуації завжди існує ризик появи «нових» спадкоємців, що будуть претендувати на частину квадратних метрів і будуть заперечувати відчуження нерухомості у суді.

На питання що ж робити, відповідь — максимально ретельно перевіряти документи.

Перевірити власника об'єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо документи на право власності на нерухомість видані після 2013 року, то перевірити такий об'єкт простіше. Документи попередніх років (якщо вони не були внесені власником до реєстру) наявні лише у паперовому вигляді і перевірити їх оригінальність набагато важче.

Документи, що підтверджують особу власника, також потрібно перевірити. Наприклад, на офіційному сайті Державної міграційної служби України за базою недійсних документів чи на сайті Міністерства внутрішніх справ України здійснити пошук паспорта серед викрадених та втрачених. Окрім того, не варто забувати про послуги юриста.

Покупці, які не перевіряють документи на правдивість, ризикують втратити свої гроші та стати здобиччю шахраїв.

Керуючий партнер Адвокатського об'єднання DT Partners Дмитро Ткаченко радить під час перевірки прав власності на нерухомість у воєнний період спершу переконатися в тому, що об'єкт нерухомості не фігурує у судових спорах і не перебуває під арештом або іншим обтяженням (застава, іпотека).Складніше виявити кримінальні провадження, в яких може бути згаданий об’єкт нерухомості, але певні ухвали слідчих судей також можуть бути виявлені через судовий реєстр.

Складніше виявити кримінальні провадження, в яких може бути згаданий об'єкт нерухомості, але певні ухвали слідчих судей також можуть бути виявлені через судовий реєстр.

Окрему увагу необхідно приділити особі власника нерухомості, адже через війну багато громадян покинуло Україну і вони не можуть бути присутні на угоді у нотаріуса, тому вони залучають представника по довіреності.

Важливо розуміти, що у разі якщо власника майна представляє інша особа по довіреності це передбачає необхідність перевірки дійсності самої довіреності, а також встановлення факту фізичного існування реального власника.

Якщо власник нерухомості знаходиться за кордоном, то така довіреність має бути належним чином засвідчена у місцевого нотаріуса, а надалі апостильована, тільки після цього вона може використовуватися в Україні. Але і в такому разі, бажано звертатися до юристів у країні походження довіреності, щоб вони дослідили її та перевірили її легітимність.

Сміливо вимагайте додаткові підтвердження: право власності на нерухомість, всі офіційні документи, дозволи на будівництво тощо. Перед підписанням будь-яких документів або угод, якщо ви вагаєтесь, то порадьтеся з юристом, який має досвід у сфері нерухомості, щоб упевнитися, що всі ваші права та інтереси захищені.

На жаль, деякі люди Все ще віддають гроші готівкою без документів, не перевіряють забудовника та продавця. В Україні, досі не так багато приділено уваги навчанню суспільства, всю інформацію в більшості потрібно шукати самостійно.

На Інформаційних порталах про нерухомість можна знайти корисні статті та покрокові інструкції. На приклад, Рейтинг забудовників від порталу «Мінфін» вже 8 років відстежує ситуацію на ринку нерухомості Києва та передмістя. Цього року вони запускають вперше рейтинг забудовників м. Львів та передмістя Львову.

^{Рейтинг забудовників від порталу «Мінфін» – це огляд роботи учасників ринку нерухомості, які завершили будівництво}

Також окремо варто виділити навчальний курс від Академії Мінфін – «Інвестування в дохідну нерухомість».

«Він охоплює все, що потрібно знати про інвестування у різні види дохідної нерухомості: квартири, апартаменти в готелях, комерційні приміщення, житлову та іншу нерухомість, — і доведе, що саме зараз в Україні є вигідні можливості для інвестування у нерухомість. Весь навчальний процес в нас організований у форматі онлайн без графіків і без дедлайнів, а всі уроки доступні у записі. Ви самостійно обираєте, коли вчитись», – ділиться Project Manager Академії Мінфін, Віталій Пацан.

Програма курсу та безкоштовний перший урок доступні за посиланням.

Віталій Пацан радить дотримуватися алгоритму з пошуку інформації, який випробував сам. 

«Насамперед, проведіть своє власне ретельне дослідження об'єкта та місцевості. Зверніть увагу на доступність інфраструктури, транспортне сполучення та екологію. Вимагайте повний пакет правовстановлюючих документів — витяг з реєстру права власності, кадастровий план, технічний паспорт. Перевірте їх на відповідність. Пам'ятайте, ціни часто завищуються на декілька відсотків, тож не соромтеся торгуватися. Фіксуйте всі домовленості в письмовому договорі. Вивчіть історію об'єкта, зміни власників, наявність обтяжень у вигляді застав чи арештів. Перевірте відсутність боргів за комуналку та земельних спорів. Оцініть ліквідність нерухомості на вторинному ринку. Окремо зауважу – розгляньте варіанти фінансування: іпотека, розстрочка від забудовника, обмін старого житла», – надає практичні поради пан Віталій.

Потенційним покупцям нерухомості Віталій радить використовувати наступні тактики під час переговорів:

1. Ретельно вивчіть ринок, щоб орієнтуватися в реальних цінах і не переплачувати.
2. Не розкривайте свій справжній бюджет продавцеві, щоб не підштовхнути його завищити ціну.
3. Починайте з низької пропозиції, залишаючи місце для торгу. Продавець зазвичай завищує вартість.
4. Не поспішайте, давати продавцю «охолонути", якщо він не йде на компроміси.
5. Апелюйте до логіки та цифр, а не емоцій. Факти — ваш головний аргумент.
6. Наполягайте на перевірці всіх документів юристами.
7. Завжди залишайте можливість для відмови від угоди, якщо умови значно гірші за ринкові.

Окрім цього керуючий партнер адвокатського об'єднання DT Partners Дмитро Ткаченко розповів для читачів Finance.ua, як визначити реальну вартість нерухомості у воєнний час, уникнувши заниження або завищення ціни і розпізнати шахрайство.

Віднедавна громадяни України мають можливість самостійно, швидко та головне — безкоштовно, сформувати є-Довідку про оцінну вартість обʼєкта нерухомості. Таку онлайн послугу автоматичної оцінки нерухомості Фонд державного майна України запустив на своєму сайті evaluation.spfu.gov.u ще у 2021 році.

Технічні можливості Сервісу автоматичної оцінки дозволяють визначити вартість 18 типів нерухомого майна в разі здійснення операцій купівлі-продажу.

Щоб скористатися послугою достатньо авторизуватися на сайті за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП), ввести усі необхідні дані відповідного обʼєкту нерухомості, зберегти сформовану сервісом е-Довідку та надалі видрукувати.

Для автоматичного розрахунку Сервісом використовуються дані звітів про оцінку, ціни з договорів купівлі-продажу та інформаційні джерела з відкритим доступом на ринку подібного майна, зокрема дані пошукових систем ЛУН та OLX, з власниками яких Фонд уклав відповідні меморандуми. Тож, сумніви щодо реальності та обʼєктивності оцінювання знижуються до мінімуму. Утім, не варто забувати за існування професійних оцінників.