Зміст
Український ринок нерухомості у 2024: стан, тенденції, прогнози
Розповідаємо про ключове, що відбулося в цьому сегменті за цей рік
Третій рік функціонування українського ринку нерухомості в умовах війни минає — і потребує обговорення. Finance.ua поговорив з керівниками рієлторських компаній та агентств нерухомості, щоб зрозуміти як вони бачать основні тенденції 2024 та очікування на 2025.
Оновлено 27 грудня 2024
Страхування квартири — це надійний спосіб убезпечити себе від фінансових витрат, які можуть виникнути, якщо ваше майно буде пошкоджено, або знищено. Навіть через військові дії. Допоможе вам у цьому Finance.ua. В нас можна замовити страхування орендного чи власного житла за декілька хвилин.
У 2024 році на ринку панував споживач, а не продавець, — кажуть експерти. Покупець був перебірливим, торгувався, шукав більш вигідні та якісні варіанти. Щодо основних тенденцій, експерти виділили декілька:
Багато людей втратили житло. Тож сьогодні держава реалізує Програму допомоги для власників житла — пошкодженого або зруйнованого через бойові дії (Постанова № 280. — Ред.). У 2024 році за програмами «єОселя» (3%, 7%), «єВідновлення» видавалися субвенції ветеранам, постраждалим родинам, освітянам та іншим категоріям.
Так, за даними Мінекономіки, у січні — листопаді 2024 року українці взяли 7891 кредит на 13,5 млрд грн на придбання житла за програмою доступної іпотеки «єОселя». А на початок жовтня 2024, за даними Мінцифри, від запуску «єВідновлення» 10,7 тисяч сімей отримали житлові сертифікати, 4,7 тисячі з них уже реалізовано.
На фоні кризової ситуації на фронті сформувався сегмент споживачів, які не захотіли ризикувати та осіли на безпечніших територіях.
Типовий приклад — клієнт з Харкова. Вони ще в перший тиждень війни почали шукали житло, великий будинок під оренду. Шукали по всій території на заході країни, а не конкретно в Львові (там дорого). Знайшли за 20 км до Рівного, пожили, сподобалося. І в цьому році вирішили купувати житло
Люди з різних областей, котрі мають гроші на руках, вкладали їх в українську нерухомість — й в новобудови, й в готові квартири. До того ж чим новіше та якісніше житло, тим охочіше його брали. Мова про такі інвестиції в західній частині країни, Києві, Одесі.
За моїми спостереженнями, 70% купують квартири в Одесі, щоб потім здавати в оренду. І серед покупців є люди з різних міст, наприклад, з Житомира. Втім, вони не виключають, що в перспективі можуть переїхати до нас
Під час війни сформувався досить несподіваний сегмент покупців української нерухомості — заробітчанки, котрі виїхали на роботу за кордон переважно ще до війни та вже мають там стабільний дохід.
Цього року ми продавали житло людям з різних країн: США, Великої Британії, Ірландії, Іспанії, Італії, Франції. Це переважно матусі-заробітчанки середнього рівня; вони вже достатньо заробили коштів, щоб купувати своїм родинам навіть по кілька квартир. І вони купують тут, попри війну. І це не бюджетні квартири
Ринок нової житлової нерухомості живий. Про це свідчать дані Державної служби статистики України щодо періоду 2022−2024.
Кількість квартир у житлових будинках, прийнятих в експлуатацію, за видами (за періоди від початку року)
У 2022−2023 роках приріст одноквартирних будинків — 21,6%, тоді як багатоквартирних лише 5,8%. У 2023−2024 роках цей тренд зберігся: приріст одноквартирних будинків досягнув 61,9%, тоді як багатоквартирних лише 5,2%. Тож, попит на приватні будинки високий і зростає набагато швидше, ніж на багатоквартирне житло.
Коли у 2023 люди пережили перші хвилі блекаутів у квартирах, у них з’явився острах за свої родини, маленьких діток. Це відчуття, що ти не автономний і нічого не можеш вдіяти. Що робити? Бігом шукати будинок. Та будинки різні: є, умовно кажучи, по 40 тис. доларів, а є по 400
Експерти наголошують: «будинок на дровах» сьогодні нікому не цікавий — люди обирають максимально якісне та нове житло, роблять ремонти; їх цікавить зручна розв’язка та інфраструктура. Тож, запит на нові квартири в багатоповерхівках є, але гірше з перебігом будівництв та довірою до забудовників.
Раніше вкладали кошти в новобудови — зараз із цим біда. Дуже погано будують і ще гірше здають
І це демонструють цифри. Зростання кількості багатоквартирних будинків є стабільним, але повільним: упродовж 2022−2023 та 2023−2024 років приріст залишається майже на одному рівні: 5,8% і 5,2% відповідно. Це свідчить і про труднощі бізнесу, і про кризу довіри до забудовників після падіння таких гігантів, як Київміськбуд чи «Аркада». Наприклад, на гугл-картах переважають оцінки до 4,0 та відповідні коментарі щодо ЖК у Києві.
У цій ситуації держава намагається вдихнути життя в первинний ринок. Мінекономіки повідомляє: в 2024 році за програмою «єОселя» видано 1 821 кредит на придбання житла у забудовника, що становить 23,8% від загальної кількості кредитів. Кількість виданих іпотек на первинному ринку житла збільшується, адже Уряд змінив вектор програми для стимулювання розвитку будівельної галузі.
До речі, якщо вам не вистачає грошей на оренду квартири, то отримати кілька тисяч гривень за 10−20 хвилин собі на карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.
Цього року продаж на вторинному ринку було більше. Ринок був активнішим, ніж у 2023-му. Кількість угод зросла орієнтовно на 10%
Водночас покупці мали свої вимоги: «щоб не дуже стара, в нормальному стані, щоб у будинку працювали ліфти на генераторі, а у квартирі був встановлений інвертор для безперебійного забезпечення світла та інтернету». Останні характеристики впливали на швидкість продажу.
Купували як великі, так й малі, однак традиційно витребуваними залишалися 1-кімнатні квартири. Саме на їхньому прикладі проаналізуємо, як змінювалися у 2024 році ціни у різних містах України.
Динаміка середніх цін 1 кімнатних квартир на вторинці у 2024 р., дол. (за даними ЛУН)
З даних ЛУН можна зробити висновки:
- Київ: ціни на початку року зросли, а потім, знизившись у квітні (до 62 тис. дол.), далі вийшли на плато — на рівні 60 тис. дол. Це може свідчити про радше певну невизначеність, ніж повну стабілізацію ситуації. Столиця, з її великими можливостями й доволі надійною ППО, не втратила інвестиційної привабливості.
- Львів: ціни взимку та навесні зазнали коливань (60 тис. — 62 тис. — 61 тис.), а від травня переважно зростали. Це пов’язано з високим попитом на житло у цьому місті, яке вважається відносно безпечним.
- Ужгород: ціни впродовж року суттєво коливалися: від 52 700 дол. (у березні) до 57 тис. дол. (у травні). Наприкінці року є незначне зростання проти початку року (≈2,08%), що свідчить про стабільні міграційні процеси та пошук безпечнішого житла.
- Харків: ціни від січня до червня поступово знижувалися, а від червня зафіксувалася рекордно низька ціна (20 тис. дол.). Даються взнаки наслідки війни.
- Одеса: Від початку року спостерігалося переважно зниження цін до 36 тис. дол. у серпні та вересні з подальшим невеликим відновленням до 38 тис. доларів у листопаді. Від початку до кінця року відбулося загальне зниження ринкової вартості на 4,76%. І це теж про обстріли.
- Рівне: у всеукраїнському масштабі це місто-рекордсмен у зростанні цін — рівненські ціни додали за рік 21,6%, що пов’язано з перерозподілом попиту з інших західноукраїнських міст (Львів, Ужгород).
Тож, динаміка різноманітна і залежить від геополітичної ситуації, економічних умов, міграційних процесів, про що й мовлять експерти.
Найдорожче у нас зараз Львів та Ужгород. Насправді в Києві ціни більш-менш комфортні, як для столиці", — Олексій Холмецький, («Золоті Ворота», м. Київ)
Кількість завершених продажів на одеській вторинці у 2024 році зросла не менше ніж на 25%. Втім, хтось купує, а хтось скасовує покупки, бо чекає початку 2025-го. Хто не зняв з продажу, дуже підвищив ціну
Як кажуть експерти, основний показник — це попит. Великий попит підняв вартість оренди нерухомості.
Оренда по Києву злетіла на 25%, в окремих випадках навіть на 70−80%. Переважно це закриті ЖК: «Варшавський квартал», «Great» тощо
Стабільний попит демонструє також оренда нежитлової нерухомості торгівельного профілю. За період воєнного стану мегамаркети, супермаркети («Сільпо», «Novus» тощо) продовжують працювати на своїх площах, як і приєднані до них кав’ярні, маленькі магазинчики. Так, з офісами відмінності є, бо частина перейшла на дистанційку ще під час пандемії.
Заслуговує на увагу також чинник сезонності у ціноутворенні.
В Одесі влітку вартість добової оренди становила 3,5 тис. грн. І це ‘'бабусина квартира''. Цього року ціни злетіли до космосу, й це з тієї простої причини, що люди хочуть кудись повезти дітей, розвіятися. Одеса була забита. Повно машин на дніпровських, київських номерах. Бо куди ще можна було поїхати на море? Генічеськ? Скадовськ… Ті, об’єкти, які ми здавали в оренду, за місяць прогуляли максимум добу. Максимум, тому що клінінг не встигав прибирати: люди вже стояли під будинком
Основна передумова розвитку ринку в 2025 році — війна, яка породжує невизначеність. Вона стримує розвиток ринку. Водночас експерти дивляться в 2025 рік зі стриманим оптимізмом та мовлять про те, що спрацює відкладений попит.
Ми дуже залежимо від геополітичної ситуації. Є люди, які мають кошти, але не купують нерухомість, бо очікують. Не розуміють, що відбуватиметься — треба буде їхати чи залишатися? Якщо вони розумітимуть, що гаряча фаза війни закінчується, то інвестуватимуть у свою країну
Люди роблять ремонти. Ніхто не чекає, коли закінчиться війна і чим закінчиться війна. До речі, зробити ремонт — це як купити квартиру. Нормальний ремонт еквівалентний вартості квартири. А люди вкладають гроші, бо вірять в Україну
Тож якщо над головами перестануть літати «Шахеди» та «Орешники», український ринок нерухомості, з огляду на його «живучість», має шанси зміцнитися в 2025 році та взяти курс на зростання.
