Як інвестувати в нерухомість без купівлі квадратних метрів

Класичний REIT (Real Estate Investment Trust) — це публічна компанія або траст, що володіє портфелем об’єктів (житло, офіси, склади, ТРЦ, готелі. — Ред.), здає їх в оренду й виплачує отриманий прибуток інвесторам у вигляді дивідендів.

У більшості країн REIT мають окремий режим регулювання й податкові пільги, але зобов’язані регулярно розподіляти дохід і дотримуватися високих стандартів прозорості.

В Україні окремого «закону про REIT» поки немає, проте функціональними аналогами виступають інститути спільного інвестування — передусім фонди операцій з нерухомістю (ФОН) і частина пайових та корпоративних фондів.

Вони акумулюють капітал інвесторів, купують або будують об’єкти, управляють ними та розподіляють дохід від оренди й потенційного зростання вартості. Частина таких рішень уже працює з портфелями торгових центрів, складських комплексів, орендного житла, земельних і інфраструктурних активів.

Одним із таких варіантів є S1 REIT. Як наголосив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, альтернативу одноосібному придбанню та володінню об’єктами нерухомості стимулюють два фактори. Перший — потреба у диверсифікації. Йдеться, як про тип — житлові або комерційні площі, так і про стадію готовності.

«Якщо інвестор стає співвласником у фонді, він може розподілити умовні 100 тисяч доларів між різними об’єктами. Одні будуть приносити йому дивіденди з першого дня. Інші — забезпечать вищу капіталізацію, бо об’єкти ще будуються і їх вартість продовжує активно зростати», — зазначив Бойчук.

Другий фактор, за словами експерта, доступність, яка робить можливим вхід у ринок великої нерухомості з умовно невеликою сумою власних вкладень. Поріг входу в подібні фонди зазвичай стартує від кількох тисяч гривень або від сотень доларів. На прикладі нового інвестпроєкта S1 REIT — це близько 3 тис. доларів.

Гнучкість, яку забезпечують інвестиційні фонди нерухомості, приваблює як новачків, так і досвідчених інвесторів.

А що стосовно процесу входження? В S1 REIT, наприклад, він доволі простий, швидкий та діджиталізований. Усе відбувається онлайн — достатньо мати смартфон і необхідну суму коштів на рахунку.

Зокрема, є приклади, коли угоди в S1 REIT закриваються одним днем. Рекордний показник, як повідомили в компанії, становить дві години — від моменту, коли інвестор вперше зателефонував, і до моменту, як він уклав угоду.

Щодо доходу, то в фонді S1 ВДНГ інвестор отримує з першого дня. Перша виплата дивідендів для нього буде здійснена вже наступного місяця.

Як сказав Віктор Бойчук, REIT-модель стала орієнтиром для України, бо це найбільш перевірена у світі система створення стабільного, прогнозованого та захищеного ринку дохідної нерухомості. Де є стандартизація підходів, захист інтересів інвесторів через державний контроль та величезні перспективи для подальшого розвитку.

Переваги для приватного інвестора:

• диверсифікація: замість одного об’єкта — портфель із десятків і сотень площ у різних містах і форматах;
• вища ліквідність, ніж у «квартири»: у класичних REIT пай продається на біржі, в українських аналогах зазвичай є механізми викупу або вторинного обігу сертифікатів;
• пасивність: усім операційним управлінням займається професійна керуюча компанія, інвестор отримує чистий грошовий потік;
• низький поріг входу: можна зайти в «великі» об’єкти з невеликими сумами.

Ризики: ринковий (падіння орендних ставок і цін на нерухомість), кредитний (кредитне плече фонду), регуляторний (зміни режиму для ІСІ та оподаткування), а також ризик управлінця — слабке або недобросовісне управління портфелем здатне «з'їсти» суттєву частину дохідності.

Як наголошує Бойчук, коли плануєте інвестувати в REIT, то варто проаналізувати три ключові метрики: дохідність, надійність та ліквідність активів. Тобто отримати відповідь на три головні запитання: скільки я можу заробити, обираючи цей інструмент; чим забезпечені мої інвестиції; як швидко за потреби я можу вийти з угоди.

«Коли ми в S1 REIT говоримо про можливість виходу з угоди протягом кількох годин, то опираємось на процедуру зворотного викупу сертифікатів, яку ми забезпечуємо нашим інвесторам. За умови, що заявка надходить протягом робочого дня, ми обіцяємо викуп за дві-три години. На практиці продаж відбувається ще швидше — за годину-півтори», — каже Бойчук.

* «Інвестиції у фонди „С1 ВДНГ/Оболонь“ захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником.»

Краудінвестинг — це модель, коли багато приватних інвесторів спільно фінансують конкретний девелоперський або орендний проєкт через онлайн-платформу. Найчастіше застосовують дві конструкції:

• боргову — інвестор купує облігації чи надає позику під фіксований відсоток;
• equity — інвестор отримує частку у спеціальній компанії (SPV), яка володіє об’єктом.

У міжнародній практиці поріг входу на таких платформах часто стартує від 50−100 євро/доларів, строки інвестицій — 12−36 місяців, а очікувана ставка вища, ніж за класичними депозитами.

В Україні сегмент лише формується: частину функціоналу беруть на себе краудфандингові/краудінвестингові платформи, частину — онлайн-сервіси девелоперів і розміщення облігацій під конкретні проєкти.

Переваги для інвестора:

• зрозумілий горизонт інвестиції (прив'язка до строків будівництва чи реалізації проєкту);
• фіксована ставка або цільова прибутковість, визначена на старті;
• наявність забезпечення (земля, майнові права, об’єкт у будівництві чи готова нерухомість);
• низький поріг входу, що робить інструмент доступним для роздрібних інвесторів.

Ключові ризики: девелоперський (затримка будівництва, проблеми з документами, брак попиту), юридичний (який захист має інвестор у разі дефолту, як прописані права вимоги), ризик платформи (хто регулює, як відбирають проєкти, де й як зберігаються кошти). Для інвестора критично дивитися не лише на ставку, а й на структуру забезпечення та якість due diligence, який робить платформа.

У S1 REIT зазначають, що у випадку з краудінвестингом в реаліях українського ринку, певно, найбільші ризики — відсутність чіткого правового визначення, варіативність реалізації та слабка державна регуляція, можна сказати, майже повна її відсутність. В таких умовах в яскраву маркетингову обгортку можна запакувати практично будь-що.

Токенізація — це розподіл прав на реальний об’єкт між інвесторами через цифрові токени. Юридично створюється структура (SPV, фонд, траст або DAO), яка володіє об’єктом чи правами вимоги, а під неї випускаються цифрові «частки» — токени.

Кожен токен відповідає певній частці в об’єкті або в грошовому потоці від нього. Інвестори купують ці токени, а їхні права фіксуються одночасно в корпоративних документах і в смарт-контрактах на блокчейні.

Світові платформи токенізують житлові будинки, апартаменти, склади, готелі й навіть портфелі іпотек. Мінімальний чек може починатися з десятків доларів, а взаєморозрахунки між інвесторами й розподіл доходів автоматизуються смарт-контрактами.

В Україні поки що переважають пілотні та гібридні моделі: токени часто розміщуються через іноземні юрисдикції, а зібрані кошти заходять у місцеві проєкти через боргові інструменти або корпоративну участь.

Переваги токенізації:

• фракційність і глобальний доступ — до об’єкта можуть долучатися інвестори з різних країн з невеликими сумами;
• потенційна ліквідність — токени легше перепродати на маркетплейсах, ніж класичну частку в ТОВ чи всю квартиру;
• прозорість — рух коштів і часток зафіксований у розподіленому реєстрі, що ускладнює маніпуляції.

Слабкі сторони: регуляторна невизначеність (як класифікуються токени, які до них вимоги, як оподатковуються операції), технологічні ризики (вразливість смарт-контрактів, безпека зберігання ключів), ринкові ризики (низька ліквідність на вторинному ринку, складність оцінки справедливої вартості). Тому токенізовані інструменти — це поки що опція для інвесторів, які добре розуміють як нерухомість, так і базові принципи роботи блокчейну.

Якщо відкласти у бік тему «криптовалют» як окремого спекулятивного активу, блокчейн у цій історії насамперед виступає інфраструктурою. Він не замінює нерухомість, а допомагає інакше організувати облік прав і розрахунки між учасниками.

Ключові напрямки застосування.

• Прозорий і незмінний реєстр прав. Інформація про власників часток, історію угод і структуру портфеля може зберігатися в розподіленому реєстрі, доступному для всіх учасників структури. Це зменшує простір для маніпуляцій з реєстрами й дає інвестору більше впевненості в тому, що «папери» відповідають реальності.
• Смарт-контракти для автоматизації. Виплата орендного доходу, купівля-продаж часток, голосування інвесторів щодо ключових рішень можуть бути запрограмовані в смарт-контрактах: як тільки надходить орендна плата — вона розподіляється між власниками часток за формулою; як тільки сторони погодилися на угоду — права переходять автоматично.
• Фракціоналізація й поєднання юрисдикцій. Токенізовані частки дають змогу об’єднати в одному проєкті інвесторів з різних країн і правових режимів, спираючись на єдину технологічну основу, водночас юридичні права залишаються зафіксованими в корпоративних документах.

Для інвестора важливо розуміти: базова цінність таких інструментів усе одно лежить у площині нерухомості — як об’єкт, локація, орендні ставки, управління та боргове навантаження. Блокчейн — спосіб зробити структуру прозорішою, гнучкішою й доступнішою, але не магічне джерело дохідності саме по собі.

Україна одночасно формує ринок фондів нерухомості, експериментує з краундівестингом і тестує блокчейн-рішення для токенізації активів та цифрових реєстрів.

Уже сьогодні інвестор може:

• увійти в портфельні фонди, що працюють за логікою REIT, отримуючи орендний дохід у форматі дивідендів;

Як наголошує Віктор Бойчук, інвестуючи в REIT, ви інвестуєте не просто у певний об’єкт нерухомого майна, а у конкретну бізнес-модель. У випадку з S1 REIT — у готовий орендний бізнес, який успішно функціонує від 2019 року.

А, по-друге, це можливість розширити пул потенційних інвесторів шляхом суттєвого зниження порогу входу.

• додати боргові або пайові інструменти краудінвестингових платформ під конкретні девелоперські об’єкти;
• через міжнародні або локальні пілотні рішення протестувати токенізовані частки в нерухомості, розуміючи їхній підвищений технологічний та регуляторний ризик;
• комбінувати ці інструменти з класичною «фізичною» нерухомістю в одному портфелі, налаштовуючи баланс між стабільністю та потенційною дохідністю.

Щоб зробити усвідомлений вибір, варто для кожного інструменту відповісти на кілька запитань:

1. Звідки тут береться дохід і внаслідок чого він може зникнути?
2. Що саме я юридично купую: пай, облігацію, частку в компанії, токен, право вимоги?
3. Хто мене захищає: який регулятор, яка юрисдикція, який суд буде розглядати спір?
4. Як це оподатковується для мене як резидента України — дивіденди, проценти, інвест-прибуток, іноземний дохід?

Важливим також є і ліквідність. Тобто, як швидко я зможу вийти з цієї інвестиції? Відповідь на нього залежить від надійності та привабливості активу.

«Для наочності простіше оперувати конкретними прикладами. У випадку з S1 REIT активами фондів є квартири в прибуткових будинках від девелопера Standard One. Висока ліквідність в S1 REIT забезпечена механізмом зворотного викупу», — зазначив наостанок Бойчук.

Інвестування в нерухомість без прямої купівлі квадратних метрів — це перехід від моделі «квартира під оренду» до моделі «портфель грошових потоків, забезпечених нерухомістю», де під капотом можуть бути як класичні фонди й платформи, так і блокчейн-рішення. Завдання інвестора — не «закохатися» в модну оболонку, а зрозуміти, який саме реальний актив за нею стоїть, як ним управляють і наскільки прозоро захищені його права.