Реформа житлової політики: що буде з чергами та хто ухвалюватиме рішення про надання житла

Парадоксально, але основним законодавчим актом, який регламентує положення щодо житла в Україні, є Житловий кодекс, ухвалений ще Верховною Радою УРСР 1983 року.

Звісно, до нього вносилися зміни, однак він явно не відповідає реаліям сьогодення, як і інші основні документи цього напрямку — Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» (1992 рік), ЗУ «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» (2008 рік), Постанова ВРУ «Про Концепцію державної житлової політики» тощо. На основі цих законодавчих актів розроблена низка підзаконних актів, які також, вочевидь, не відповідають сьогоденню.

Тому не викликає сумнівів той факт, що реформа у галузі забезпечення житлом тих категорій, які цього потребують, давно назріла. Спроби цього робилися й раніше, однак вони так і залишилися спробами.

Водночас остання ініціатива міністерства розвитку громад і територій, яке вийшло з проєктом Закону України «Про основні засади житлової політики», має всі шанси, нарешті, втілитися в життя — його має підтримати монобільшість, чиїх голосів достатньо для схвалення будь-якого законопроєкту. Та й сам запропонований документ, вочевидь, народився після консультацій з Офісом Президента України.

Новий закон насамперед спрямований на приведення законодавчої бази до сучасних реалій та усунення правових колізій, що виникають внаслідок застосування різнорідного та застарілого законодавства.

Автори законопроєкту також ставлять за мету визначення державної стратегії щодо забезпечення громадян житлом та механізмами реалізації цієї стратегії. Ця проблема в Україні стоїть гостро від початку існування держави, а у зв’язку з війною виник величезний дефіцит житла серед українців, які постраждали внаслідок бойових дій.

Майбутній закон також враховує міжнародний досвід у сфері регулювання житлової політики, зокрема, економічну ефективність, соціальну інтеграцію та відповідність культурним особливостям. Для цього пропонується застосувати державно-приватне партнерство у сфері будівництва; рівне ставлення до всіх форм користування житлом — власність, оренда тощо; механізми державної підтримки для реалізації прав на житло; заохочення ефективного використання житлового фонду тощо.

Це, так би мовити, теоретичні засади пропонованих змін. Однак для пересічного українця важливішими є практичні речі. Зокрема, те, хто і як ухвалюватиме рішення про надання житла, кому його надаватимуть та що буде з наявними нині квартирними чергами, а згідно з заявами урядовців, у таких чергах наразі перебуває близько 600 тис. громадян України.

Як випливає з положень законопроєкту, житловий фонд України розподіляється на наступні категорії: приватний житловий фонд, житловий фонд територіальних громад та державний житловий фонд. Виходячи з цього, ним і розпоряджатимуться ті, кому він належить: приватні особи, відповідні органи територіальних громад і держави.

Щодо приватного житла, то пропонується створити механізми надання його тим, хто цього потребує, за договорами оренди соціального житла, що значно розширить можливості як територіальних громад, так і держави у сфері забезпечення громадян житлом.

У документі є стаття 27, яка так і називається — «Соціальне житло». У частині першій цієї статті зазначено, що «Особам, зокрема тим, які потребують соціального захисту, та іншим категоріям осіб, визначеним цим та іншими Законами України, надається соціальне житло».

З подальшого аналізу документа випливає, що це соціальне житло може бути як у власності держави та територіальної громади, так і в приватній.

Як говорить абзац частина 7 статті 27 законопроєкту, «Забезпечення осіб соціальним житлом може здійснюватися шляхом укладення особою договору оренди соціального житла приватного житлового фонду. Разом із цим сплата платежів за оренду соціального житла приватного житлового фонду залежно від рівня доходу особи (сім'ї), домогосподарства та з урахуванням пільг і гарантій, визначених законами, здійснюється на підставі договору оренди соціального житла відповідно до закону».

Як саме має реалізуватися цей механізм на практиці — незрозуміло. Швидше за все його має розробити Кабмін та профільні міністерства після ухвалення закону.

Тому, як це все працюватиме — наразі спрогнозувати важко. Однак спроба розв’язати житлову проблему шляхом залучення приватного житлового фонду похвальна, і, скоріш за все, стане успішною за умови наявності гнучкого та адекватного ринку механізму компенсації орендної плати власникам житла та однакових правил для всіх гравців цього ринку.

Щодо того ж, хто саме ухвалюватиме рішення про надання житла тим, хто його потребує, то тут можна зрозуміти, що цим займатимуться органи влади.

Принаймні, частина 2 статті 27 цитованого документа говорить наступне: «Соціальне житло з державного житлового фонду та житлового фонду територіальних громад надається особам за договором оренди соціального житла на підставі рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування».

Тобто, за великим рахунком, тут особливо нічого не змінюється — житлом й надалі буде розпоряджатися його власник — держава або територіальна громада. Єдине, що додається — розширяється житловий фонд користуючись з приватного житла, якщо власників цього житла влаштують умови.

Також законопроєкт вводить таке поняття, як «Оператор доступного житла». Як написано у частині 1 статті 24 законопроєкту, «основною статутною діяльністю яких є будівництво доступного житла або здійснення управління таким житлом, або будівництво та здійснення управління доступним житлом».

Тобто можна прогнозувати, що розпоряджатися соціальним житлом, зокрема і приватним, будуть саме ці Оператори. Знову ж — як саме вони будуть сформовані і як саме здійснюватимуть свою діяльність, наразі поки незрозуміло.

Яким конкретно ж буде механізм надання житла і які умови пропишуть для охочих його отримати — наразі прогнозувати важко, хоча законопроєкт передбачає встановлення «принципів безбар’єрності та доступності, справедливості та рівного доступу кожного до житла, прозорості та громадської участі в реалізації житлової політики».

Автори документа пропонують створити Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, до якої буде внесено відомості як про наявне житло, так і про тих, хто може скористатися державною підтримкою в реалізації свого права на це житло.

Як написано в частині 8 статті 2 вказаного законопроєкту, Єдина інформаційно-аналітична житлова система — це «інформаційно-комунікаційна система, що забезпечує збирання, накопичення, захист, облік, відображення, оброблення та надання відомостей про житловий фонд України, а також про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою в реалізації права на житло». Розробити та затвердити порядок користування нею має Кабмін.

Як саме і ким саме буде вноситися інформація про тих, хто потребує житла, також наразі невідомо. В частині 9 статті 31 запропонованого документу вказано, що «Порядок ведення, структура, обсяг інформації, яка вноситься до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, порядок її взаємодії з іншими інформаційно-комунікаційними системами, порядок підключення користувачів, надання, блокування, відновлення та анулювання доступу користувачів до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, порядок та обсяги користування інформацією […] визначається у порядку ведення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи».

А цей Порядок має розробити Кабмін. Коли він це зробить і яким цей Порядок буде — як ви розумієте, невідомо. Також Кабмін має розробити «критерії визначення осіб такими, що можуть скористатися державною підтримкою в реалізації права на житло та можуть бути внесені до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи».

Отже, можна спрогнозувати, що автоматичного перенесення людей, які наразі стоять на обліку в усіх органах на надання житла, до Єдиної інформаційно-житлової системи, не відбудеться.

Однак як саме і хто саме зможе туди потрапити — невідомо, оскільки немає ні самого, власне, Закону «Про основні засади житлової політики», ні підзаконних актів, які мають бути розроблені на його основі. Зокрема, і Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Важливо, що серед іншого законопроєкт передбачає, що «інформація, внесена до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, є відкритою і загальнодоступною», тому можна обережно спрогнозувати, що це значно полегшить долю тих, хто потребує житла. Принаймні, так має бути. Як буде насправді — покаже практика.

Наразі, принаймні у зв’язку з пропонованим законопроєктом, — нічого. Поки що рекомендуємо користуватися наявною законодавчою базою та наявними механізмами. Оскільки ми не знаємо, ні коли ухвалять новий закон, ні його остаточної редакції, ні змін, які він принесе.

Також невідомо коли будуть розроблені необхідні підзаконні акти та механізми для його повноцінної роботи бо, власне, це все працюватиме на практиці.

Однак, якою б не була остаточна редакція пропонованого закону, однією з найважливіших його новацій є насамперед врахування інтересів людей, які втратили житло внаслідок війни. І, як би законодавець не прописав сам механізм допомоги цим людям, уже навіть його наявність в пропонованому документі є надзвичайно позитивним фактором.