Нерухомість у країнах Європи: що купують українці та скільки це коштує

Фахівчиня Ірина Кнорр, яка є власницею компанії VIP Realty Company, одразу зауважила, що часи пандемії, мирні часи та сучасні умови в плані попиту на закордонну нерухомість суттєво різняться.

За її словами, до початку війни більшість українців купувала нерухомість за кордоном для передавання в оренду, тобто, з метою інвестицій, або ж забезпечувала житлом своїх дітей, які відправлялися на навчання в університети Європи. Це була Італія, Австрія, Німеччина, Чехія, Польща. В цих країнах житло купували в більшості випадків саме з таким призначенням. І зараз попит не зменшився.

В результаті, масова міграція українців сформувала культуру інвестицій за кордоном. Перелічені країни стали більш популярними загалом у світі.

Експерт Юрій Грушецький із Deniz Estate, агентство якого спеціалізується на курортній нерухомості, пропонує розділити ключові ринки, що цікавлять українців, на три блоки:

1. Францію, Велику Британію, Німеччину.
2. Іспанію.
3. Польщу.

На першу групу, за його словами, попит з боку українців стабільний, приблизно такий, яким був і до війни. Францію, Велику Британію та Німеччину розглядають для купівлі власного житла доволі багаті українці, які на батьківщину повертатися вже не планують.

Іспанія цікавить тих, кому потрібна курортна нерухомість біля моря. За статистикою, такі клієнти диверсифікують свої капітали наступним чином:

1. Нерухомість в Україні є.
2. Потрібна дача біля моря. Постійне місце для відпочинку, але не для життя.
3. Коли закордонна нерухомість не буде використовуватися, потрібно, щоб була можливість передавати її в оренду.

Середній чек в Іспанії становить 200−300 тис. євро. Якщо, наприклад, розглядати такі зони, як Аліканте, то тут ще все розвивається, тож можливі й дешевші пропозиції. А загалом в Іспанії найвигідніші у світі умови розстрочки на нерухомість на стадії будівництва.

Перший внесок 20−30% і деколи впродовж будівництва оплачується ще 20%. Після отримання ключів, тобто після передавання будинку в експлуатацію, сплачується залишок. Фактично, ціна фіксується в євро на майбутній об’єкт на початку будівництва, а повний розрахунок відбувається вже після здавання в експлуатацію. Вигода безумовна.

На вторинний ринок попит також є. Середній чек складає 120−150 тис. євро. Популярні Аліканте та загалом провінція Коста-Бланка. Можна знайти нерухомість вартістю і до 100 тис. євро, але це вже низ такого ринку.

Грушецький дає наступні поради:

1. Якщо питання лише бюджету, розглядати регіони, які ще розвиваються та які мають широкі пропозиції по нерухомості.
2. Якщо ж є конкретні вподобання стосовно розташування, якщо бюджет дозволяє зробити придбання, наприклад, у Валенсії, де нерухомість, порівняно з Аліканте дорожче відсотків на 50%, чому б і ні.

Інвесторам, які хочуть зайти в ринок нерухомості й не помилитись, експерт радить новобудови. Вони більш ліквідні, вони вже з повним ремонтом. У них кращі умови розстрочки. На таку нерухомість відбувається стабільне зростання в ціні.

Також експерт підкреслив наявність в Іспанії системи максимального захисту інвесторів. Що об’єкт буде недобудований, можна не хвилюватися. Це регулюється на рівні держави. Додатково Грушецький радить врахувати, що південь Іспанії — це південь Європи, і з’їжджаються сюди на відпочинок більшість європейців. Тож інвестиція може дати чудовий прибуток.

^{Джерело фото: pexels}

Польща… Від початку війни серед українців на неї підвищений попит і через сусідство, і через схожість традицій. Ціни дуже різняться. В середньому, у Варшаві невелика квартира (до 50 кв.м.) може коштувати до 200 тис.євро. Але поляки все більше обирають для інвестиції сусідні країни, в своїй рідній купують мало.

Експерт підкреслив, що 90% придбань складають квартири, а решта 10% розподілені між приватними будинками та віллами.

Категорії покупців поділив наступним чином:

• 10% обирають для себе;
• 10% цікавлять інвестиції;
• 80% мають комбінований мотив.

Це передбачає інвестування, проживання час від часу та «запасний аеродром» на випадок непередбачуваних обставин.

Наразі він стартує від 50 тис. доларів або євро в еквіваленті. Але й для покупців, які «заходять» з меншими сумами також можна знайти непогані варіанти. Плюс є розтермінування. Є країни, які надають іпотеку українцям навіть з українськими доходами.

Деякі забудовники одразу пропонують квартири в розтермінування на 2−3 роки, на 7 років. Підійде навіть покупцям, які мають не більше 10 тис. євро чи доларів.

Але, якщо саме про бюджет, з яким зараз звертаються, то найчастіше йдеться про варіанти:

• до 100 тис. доларів чи євро, якщо це вторинна нерухомість на території ЄС;
• до 150 тис. доларів чи євро, якщо це первинна нерухомість на території ЄС;
• від 100 тис., якщо це Азійський ринок;
• від 500 тис., якщо це комерція.

Слід зауважити, що українці купують не лише житлову, а й комерційну нерухомість. Останнім часом спостерігається тенденція, коли купується готовий готельний бізнес, яким далі будуть керувати готельні оператори.

В більшості випадків для оформлення потрібен тільки паспорт і місцевий податковий код країни.

Складнощі виникають з розрахунками. На території ЄС з готівкою ніхто не працює, тож українцям доводиться або легалізувати свої кошти, або декларувати їх під час вивозу з України, або відкривати рахунок у вибраній країні, переводити на нього гроші, а після цього переходити до вибору нерухомості. Інших варіантів немає.

В цілому, обмежень немає. Є тільки деякі окремі випадки. Наприклад, у Румунії українці, як і всі інші іноземці не мають права купувати землю у право повної власності. У Польщі є аналогічне обмеження. Але все вирішується. Один з прикладів — відкриття компанії на території обраної країни та придбання землі вже від імені цієї юрособи.

Якщо це вторинна нерухомість, на присутності наполягають, щоб покупець самостійно побачив об’єкт. За первинним це не так важливо. А загалом всі угоди можуть бути оформлені за довіреністю, тобто все можна вирішити дистанційно.

Також в кожній країні все різниться. Наприклад, в Іспанії лише за оформлення треба сплатити податок в 10% + зверху йдуть ще витрати на оформлення. Дуже дорого виходить в Австрії, Чехії, Франції.

Ірина Кнорр наголосила, що деякі країни Європи дозволяють іноземцям оптимізувати витрати. Наприклад, у Чорногорії та Хорватії, коли купується первинна нерухомість, покупець звільняється від сплати 3% державного податку на оформлення права власності на це майно. Вимоги за вторинним і первинним типами можуть кардинально різнитися. Податкові вимоги також у кожній країні різні. Тому важливо консультуватися з фахівцями, щоб чітко розуміти, скільки будуть складати додаткові витрати".

Так. Наразі для українців за кордоном доступна іпотека з підтвердженими доходами.

Наприклад, в Португалії ФОПам з України пропонують угоди зі ставкою на рівні 2,5−2,8%.

В Польщі іпотека українцям можлива, але за умови наявності доходів саме у Польщі. Просто резидентам Євросоюзу іпотеки тут НЕ видаються. Треба або мати власний бізнес з підтвердженою дохідністю або мати контракт з польською компанією.

В Чорногорії реально оформити іпотеку, але попередньо треба, щоб забудовник і банк уклали між собою угоду на кредитування іноземців, щоб нерухомість була визначена завчасно. Тобто, будь-яку обрати не вийде.

У Франції раніше можна було оформлювати іпотеку, але зараз вона доступна виключно резидентам Євросоюзу. Для українців такий варіант «не працює».

В Іспанії на іпотеку мають право тільки ті, хто має підтверджене працевлаштування або власну справу з певним рівнем дохідності. В Німеччині те саме.

^{Джерело фото: pexels}

Практично в 70% випадків житло в ЄС передається в довготривалу оренду мінімум на рік. Зрозуміло, що в цей час користуватися ним власники не можуть.

Якщо ж мова про курортну нерухомість, про Кіпр, Занзібар, Єгипет та ін., то в цих локаціях нерухомість беруть для подвійної мети: оренда+самостійне проживання.

У разі придбання на Балі, в Таїланді та Грузії нерухомі об’єкти обирають для автоматизованого здавання в оренду. Тобто, питаннями займається спеціальна компанія, а власник просто отримує прибуток.

Стосовно цього питання Кнорр зауважила, що в ЄС, а конкретно в Німеччині, Австрії, Чехії, Іспанії не дуже велика прибутковість від передавання в оренду. В Італії може бути до 9−10% річних. В Чорногорії максимум до 6% річних. Румунія і Болгарія зараз пропонують доволі дешеве за рамками ЄС житло, тож прибутковість може бути трохи вищою, десь 7−8%. Але це відносно, бо залежить не тільки від країни, а і від локації.

Найприбутковішою за останні три роки вважається Індонезія (Балі). 12−15% річних тут є сталим і цілком нормальним показником у разі передавання в короткострокову оренду.

Наразі таке в ЄС просто за купівлю нерухомості можливо лише в Албанії та Чорногорії
Багато країн підняли «ліміт». В Туреччині, наприклад, треба сплатити не менше 250 тис. доларів за об’єкт.

На Північному Кіпрі цікава пропозиція. На будь-яку суму купується житло. І для родини можна на 5 років отримати ВНП. На Південному Кіпрі пропонують ПМП у разі купівлі від 300 тис. 1 чи 2 квартири будуть на цю суму — неважливо.

Занзібар, Мальдіви, Індонезія розглядаються все частіше. Раніше українцям було страшнувато так далеко вибиратися, зараз це змінюється.

Стосовно попиту Ірина Кнорр впевнена, що він буде рости та змінюватися на користь купівлі одразу декількох об’єктів в різних країнах. Водночас вона зауважує, що політичні новини на це особливо не впливають. Але наголошує, що все частіше запитують такі країни, де або бізнес можна буде продовжувати розвивати, або влаштуватися якимось іншим вигідним чином.

Стосовно типів нерухомості Юрій Грушецький наголосив, що в більшості випадків, практично в 90% обирають квартири, а в 10% зупиняються на віллах та приватних будинках, бо квартири дешевше, поріг входу в таку нерухомість менший. Вілли купують клієнти, які мають відповідний капітал і обирають собі постійне житло саме такого типу.

Всіх клієнтів Грушевський пропонує поділити на три категорії:

1. 10% купують тільки для себе.
2. 10% купують виключно для інвестицій.
3. 80% - змішана категорія. До неї належать ті, хто розглядає придбання нерухомості за кордоном через всі ті цілі, що ми розглянули. Тобто і для тимчасового проживання, і в якості дачі, і для збереження та примноження капіталу, і для запасного аеродрому на випадок затяжної війни.

Наостанок, Грушецький розповів й про Болгарію. Він зауважив, що зараз в цілком нових комплексах можна купити квартиру вартістю 60−100 тис. євро.

^{Джерело фото: pixabay}

Радимо уважно все перечитати та проаналізувати, а також самостійно проконсультуватися з кількома фахівцями-експертами.

Після чого:

1. Чітко визначити мету придбання (проживання, інвестиція, дача тощо).
2. Обрати країну.
3. Спланувати бюджет, врахувати додаткові витрати.
4. Перевірити забудовника, документи. Тільки на фото в онлайн не орієнтуватися.
5. Розглянути і новобудови (часто вигідніші для інвесторів внаслідок ліквідності та умов розстрочки).
6. Залучити до угоди місцевих рієлторів та юристів, які допоможуть уникнути «підводних каменів».
7. Уважно обрати спосіб грошового переказу, врахувати можливу потребу в декларуванні коштів.
8. Диверсифікувати капітал.

Експерти впевнені, що попит на нерухомість в інших країнах зростатиме. Багато хто вже зараз обирає варіант придбання різних типів нерухомості в різних кінцях земної кулі.