Найпоширеніші порушення від забудовників

Не так давно Finance.ua вже розповідав про те, як не стати жертвою шахраїв під час фінансових угод із нерухомістю. Зокрема, ми робили акцент на шахрайських оголошеннях, підроблених документах та де саме шукати інформацію про забудовників та продавців, аби не потрапити на «гачок».

Сьогодні стаття буде присвячена тому, про що мовчать забудовники під час продажу нерухомості. Та про нюанси з будівництвом під час купівлі квартир від забудовників.

Недобросовісні забудовники зловживають прогалинами у законодавстві та укладають угоди з інвесторами, виконуючи будівництво житлових об'єктів без необхідних дозволів та з порушенням державних норм та вимог.

• відсутність ліцензії на будівництво;

• відсутність документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку; 
• незаконна зміна у процесі будівництва категорії складності обʼєкта житлової нерухомості;  
• незаконні зміни цільового призначення земельної ділянки та самовільне будівництво на ній, та інші.

Керуючий партнер Адвокатського об'єднання DT Partners Дмитро Ткаченко розповів про зміст договорів купівлі-продажу нерухомості та зміни, які відбулися з початком повномасштабного вторгнення. 

«Якщо ми говоримо про інвестування у нерухомість, що будується, то зараз відбувається суттєва зміна правил інвестування у нерухомість. З огляду на те, що було прийнято Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», змінилися можливі механізми інвестування у будівництво, а це суттєво вплинуло на тексти договорів. Фактично це вже зовсім інші договори, які навіть мають укладатися в обов’язковому порядку із нотаріальним посвідченням», – розповідає пан Дмитро.

Новий Закон назвав залучення коштів на будівництво від фізичних та юридичних осіб опосередкованим залученням коштів забудовниками. І дозволив для такого опосередкованого залучення використовувати лише наступні механізми:

• укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості;
• укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва;
• шляхом емісії цільових облігацій.

Юрист зазначив, що з одного боку, такі механізми значною мірою посилили захист інвесторів у будівництво. Але з іншого боку унеможливили для низки забудовників можливість використовувати старі схеми залучення інвестицій. Такі, наприклад, як звичайні договори купівлі-продажу майнових прав, споживчі товариства або кооперативи, які обслуговуються, та інші.

«З усім тим, оскільки нові правила ще лише впроваджуються, сьогодні спостерігається, що деякі забудовники намагаються використати неоднозначне трактування норм нового Закону, а таким чином використовувати різні схеми, які відмінні від договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів.

На ринку зустрічаються форми «модернізації» старих схем інвестування, для того, щоб використовувати їх в умовах дії нового законодавства. Зустрічається реанімація механізму Житлово-будівельних кооперативів (ЖБК або ОК), попередніх договорів та договорів забезпечення, продажу збудованих квартир по форвардним контрактам та отримання коштів по забезпечувальним платежам.

Використання таких схем має на меті полегшити забудовникам способи залучення коштів для будівництва, але вони нівелюють той захист, який має на меті надати новий Закон. Тому я б не радив мати справу з такими договорами. А у випадку все ж таки їхнього укладення мати на увазі всі можливі ризики", – радить Ткаченко.

Юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть розповідає, що додались договори по майбутнім обʼєктам нерухомості (МОНам), які на зараз є єдиним офіційним способом інвестування для нового будівництва.

Увагу варто звернути на фіксацію термінів будівництва та укладання основних договорів, а також на умови та строки розірвання договорів та повернення коштів.

Окрім цього, необхідно перевірити наявність у забудовника необхідних дозвільних документів, статус земельної ділянки, наявність технічних умов на підключення комунікацій, наявність судів та відкритих виконавчих проваджень, а також умови придбання нерухомості, прописані в договорах.
 
Вас має насторожити приваблива ціна, відсутність певних дозвільних документів та обіцянки, що вони скоро будуть, наявність судових спорів між учасниками будівництва тощо.

Порівнюйте вартість із цінами на інших обʼєктах будівництва у бажаному у районі. 

Пан Копоть радить замовити таку перевірку у юриста, або самостійно проаналізувати нерухомість, звернувши увагу на вищенаведені речі.