Як трансформується ринок землі в умовах війни

Майже 30 років – з березня 1992-го, коли був запроваджений мораторій на продаж землі в Україні, українці жили в умовах правової колізії, адже не могли повноцінно розпоряджатися власним майном.

Щоб отримати зиск зі своїх земельних активів доводилося вдаватися до різноманітних оборудок, що формували так званий «сірий» ринок, який працював за власними, а не ринковими законами.

Зрештою у програші лишалися всі: продавець, який отримував занижену вартість ділянки, і покупець, який не був захищений юридично.

Ситуація кардинально змінилася після старту офіційного ринку сільськогосподарських земель, який одразу ж почав набирати обертів.

За перші 8 місяців роботи ринок вийшов на показники 10-15 тис. угод на місяць, а потім на чотири місяці застопорився через початок повномасштабної війни. І ось уже понад рік ринок землі працює у воєнних умовах.

Finance.ua разом з експертами розбирався, як війна вплинула на ринок, які виклики перед ним створила, що буде зі стартом другого етапу земельного ринку, коли землю зможуть купувати юридичні особи, та чи варто сьогодні вкладатися в землю.

Коли йдеться про ринок землі, потрібно розуміти, що апокаліптичного сценарію, який пророкували декотрі противники реформи, не сталося – українці не розпродали землю. Навпаки, вони не поспішають це робити.

«Кількість підмораторної землі складала 27,5 млн гектарів. У нас за два роки перебування землі в обігу було продано-куплено всього 1% від всіх підмораторних земель. Це розвінчує міф, яким нас лякали, що всі все продадуть і в Україні не лишиться землі», – наголосив під час презентації результатів дворічної роботи ринку землі заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Денис Башлик.

За його словами, в пострадянських країнах під час запуску ринку землі продавалося близько 3% земельних ділянок щорічно. Схожих показників очікували і в Україні:

«На старті ринку експерти прогнозували в оберті від 5% до 8% сільгоспземель, по факту за 2 роки існування цей показник не перевищує 1-1,5% в залежності від регіону. Частина земель перебуває під окупацією. Є прифронтові регіони, що мають низький попит, а також заміновані території, які тимчасово вийшли з обігу.

З іншого боку це робить ще більш популярними землі, які більш віддалені від зони активних воєнних дій. У лідери вийшли Київщина, Вінниччина і Хмельниччина. Проте навіть зараз є інвестори, які активно купують ділянки у прифронтових зонах, де ціни нижчі, ніж в центральних регіонах Україні», – зазначив у коментарі для Finance.ua СЕО та співзасновник компанії «Твоє коло» Андрій Усенко.

За словами старшого проєктного менеджера із земельної реформи Офісу реформ Кабінету міністрів України Андрія Мартина, більшість власників не бажають продавати землю і розглядають її як джерело постійного доходу від в оренди.

Це підтверджує і статистика. Так, в аналітичному огляді стану земельного ринку в Україні Київської школи економіки, ідеться, що всього в червні 2023 року було укладено понад 46 тис. правочинів із землею сільськогосподарського призначення. Домінувала саме оренда – 18 тис. правочинів сукупною площею у майже 40
тис. га. Тоді як угоди купівлі-продажу склали 7 тис. транзакцій сукупною площею 14,2 тис. га.

Продавцями переважно виступають люди, які мають у власності кілька земельних ділянок. Якусь певну кількість вони можуть продавати, щоб закрити поточні питання, як, наприклад, купівля житла, оплата навчання чи лікування. Решту ж залишають собі або як спадок, щоб передати дітям, або в очікуванні збільшення вартості землі.

Нині попит на землю у 2,5 раза перевищує пропозицію, і це при тому, що на першому етапі реформи угоди можуть укладати лише фізособи-громадяни України зі стелею у 100 га. Експерти сходяться на думці, що це доволі хороший показник для країни у стані війни, і, як каже комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий, така тенденція зберігатиметься.

Це питання із зірочкою, адже, по-перше, ціни динамічні та залежать від географії, а, по-друге, наразі існує дві статистики: офіційна, яку подають профільні міністерства та відомства, і реальна ринкова, яка в 2-2,5 раза вища за офіційну статистику.

Як звертає увагу віцепрезидент з економічної освіти Київської школи економіки (KSE) Олег Нів’євський, у питанні цін на землю є два ключові моменти:

• Перший – повнота реєстрації цін. Держава тільки нещодавно, буквально на другу річницю функціонування ринку, почала отримувати дані по всіх земельних транзакціях. До того цей показник сягав до 50%. За словами Нів’євського, повнота реєстрації дозволить запустити масову оцінку земель.
• Другий – майже по половині транзакцій, які відбулися принаймні в червні цього року, вартість не сильно відрізнялася від нормативно-грошової оцінки.

«Це говорить про те, що ціни, принаймні ті, які реєструються, не зовсім відповідають реальності. Ми бачимо, що співвідношення цін купівлі-продажу до ціни оренди зараз складає всього 3,5 – аномальний показник. Він повинен бути більшим. Це свідчення того, що офіційні ціни реєстрації, які у нас є, – занижені, в реальності вони в рази більші», – наголошує Нів’євський.

За словами керівника відділу земельних та майнових відносин МХП Володимира Нагорного, сьогоднішні реалії в питанні ціни – це від 2 до 2,6 тис. дол. за гектар.

І в майбутньому ціни зростатимуть. Ідеальним сценарієм, на думку Нагорного, було б подвоєння вартості гектара протягом п’яти років.

Основним чинником, який штовхатиме ціни вгору, стане другий етап земельної реформи, що стартує у 2024 році – тоді купувати землю зможуть юридичні особи, і збільшаться ліміти на кількість землі, яку можна придбати.

«Уже сьогодні маємо запити й від приватних інвесторів, які мають кошти та бажають придбати значно більше ніж 100 га і їм не цікаво гратися у сірі схеми з оформленням на родичів та знайомих, тому з нетерпінням чекають на збільшення лімітів. Отримуємо запити і від великих інвестиційних фондів, які розуміють цінність землі та хочуть додати цей актив в портфелі своїх інвесторів. Агробізнес зацікавлений у збереженні земельних банків, також прагне стати законним власником землі, яку обробляє.

Звісно, ми не очікуємо великих черг до нотаріусів з 1 чи 2 січня. Усе буде рухатися і запускатися поступово. Ринок – це перед усім право, а не обов’язок. Сьогодні охочих придбати значно більше ніж продати та найімовірніше така тенденція збережеться. Але підвищений попит точно стимулюватиме зростання вартості українських гектарів», – прокоментував для Finance.ua комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий.

Проте в парламенті зареєстрований проєкт закону, яким пропонується відтермінувати другий етап земельної реформи на два роки після припинення чи скасування воєнного стану. Наразі документ на стадії ознайомлення.

Експерти та представники галузі переконані, що у згаданого вище законопроєкту № 9341 немає жодних шансів на ухвалення.

Насамперед проти відтермінування виступає Міністерство аграрної політики та продовольства, про що нещодавно заявив його очільник Микола Сольський. Ба більше, уже в жовтні, за словами Сольського, вони ініціюють закон щодо спрощення регуляції ринку землі.

Немає жодних підстав для відтермінування впровадження другого етапу ринку землі, каже Генеральний директор УКАБ Роман Сластьон.

«Натомість, в майбутньому доопрацювань потребує питання с/г землі як предмету застави та можливість застави прав оренди. Це один з елементів, що міг би допомогти агросектору залучити додаткове кредитування задля проведення післявоєнного відновлення», – наголошує він.

Земля й зараз може використовуватися, як застава, але, як стверджує експерт з аграрної та земельної політики KSE Роман Нейтер, одна з проблем такого її використання – порівняно низький коефіцієнт ліквідності сільськогосподарських земель.

Цей коефіцієнт встановлюється Нацбанком і вказує, скільки можна отримати грошей під заставу. В ідеальному варіанті цей коефіцієнт дорівнює 1, тобто на 1 грн застави можна отримати 1 грн кредиту. Але для землі цей коефіцієнт складає 0,35, пояснює Нейтер. Експерт каже, що за весь час під заставу було передано сукупно близько 2,5 тис. га – це навіть не відсоток, а в межах похибки.

«Одним з джерел для збільшення агросектору є сільськогосподарська земля. Її потенціал для залучення кредитів та інвестицій набагато вищий, ніж є зараз. Для його реалізації потрібне відкриття ринку сільгоспземель для юридичних осіб з 1 січня 2024 року, якнайшвидший запуск роботи Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, а також переоцінка Нацбанком коефіцієнту ліквідності с/г землі як предмета застави», – каже Олег Нів’євський.

Але найголовніше, що запуск ринку землі для юридичних осіб позитивно позначиться й на ВВП країни. За прогнозами Нів’євського протягом перших трьох років після старту другого етапу реформи ВВП помірно зростатиме на 1-2,7% щорічно. Робота ж ринку тільки для приватних осіб матиме нульовий ефект для ВВП країни, що ми зараз і спостерігаємо.

Другий етап ринку землі дозволить аграріям укріпитись на своїх землях і розвивати довготривалий бізнес, який вони не наважувались впроваджувати на орендованих землях.

«Другий етап відкриття ринку є надзвичайно важливим не лише в сьогоденні, але й у процесі повоєнної відбудови та трансформації агросектору. Ми вже бачимо що при наявності проблем з логістикою аграрному сектору необхідно розвивати глибоку переборку, а це неможливо робити на орендованих землях. Проєкти з довготривалою окупністю передбачають використання власної, а не орендованої землі», – каже заступник міністра аграрної політики та продовольства Денис Башлик.

Згідно з результатами опитування «Вплив земельного ринку на добробут та відновлення громад», яке було проведене в липні 2023 року командою проєкту «Земля незламності», 77% респондентів вважають, що розвиток ринку земель сільгосппризначення сприятиме післявоєнному відновленню їхніх громад. А без доступу юросіб і збільшення лімітів цього розвитку не буде.

«Земля фактично стала альтернативою нерухомості в портфелі українського інвестора, бо має значно кращі перспективи зростання вартості, а головне, значно нижчі ризики руйнування. Серед наших клієнтів немає жодного кейса, коли хтось купив землю до 24 лютого і захотів її продати з відновленням роботи реєстрів. Земля показала надзвичайну стресостійкість. Коли в серпні минулого року падіння ВВП фіксували на рівні 30%, в середньому ціна на землю знизилась на 5-10%. А якщо брати ситуацію станом на зараз, то за 2023 рік усі гравці ринку фіксують зростання вартості землі на рівні 15-20%», – пояснює СЕО та співзасновник компанії «Твоє коло» Андрій Усенко.

За його словами такої унікальної можливості для інвестора більше не повториться ніколи. Земля має одні з найкращих перспектив капіталізації сьогодні серед усіх доступних українських активів. До того ж інвестиції в землю мають доволі низький поріг входу – від 5 тис. дол.

«Спираючись на досвід земельних реформ наших європейських сусідів, в середньому земля зростає у вартості на 20-25% в рік. В Україні під час воєнного стану, з усіма можливими та неможливими обмеженнями вже маємо за два роки до 20% приросту. Тому є всі шанси після закінчення повномасштабної війни отримати потужне прискорення. Згідно з нашими стримано-оптимістичними прогнозами в перспективі найближчих 4-6 років можна розраховувати на подвоєння вартості землі», – каже Андрій Усенко.

Земля також має свою привабливість у порівнянні з іншими доступними активами через мінімальні ризики.

«Це реальний актив у власності, на відміну від крипти. На відміну від нерухомості (земля за визначенням – це теж нерухоме майно, тут маються на увазі квартири/будинки або комерційна нерухомість. – Ред.) йому не загрожує руйнування. Йому непритаманна волатильність фондових ринків. Український агросектор у фокусі уваги всієї світової спільноти, бо є опорною конструкцією у світовій продовольчій безпеці. А це означає безпрецедентну підтримку галузі», – звертає увагу Андрій Усенко.

За словами комерційного директора компанії «Твоє Коло» Єгора Лісничого, після старту ринку землі в неї вкладалися здебільшого підприємці – власники середнього та великого бізнесу. І їхня домінантна позиція зберігалася приблизно пів року.

Після повторного запуску ринку в червні 2022-го суттєво зросла доля айтівців, кількість підприємців навпаки скоротилася.

Наразі ж найбільша доля купівлі землі припадає і на підприємців, і на айтівців, але вони розмилися іншими категоріями.

«Інвест-консультанти, професійні інвестори почали розглядати інвестиції в сільськогосподарську землю, як в класичний інструмент нерухомості. Тобто той, хто розраховував 20-30% у своєму портфелі покласти на нерухомість – комерцію, квартири чи щось подібне – вони розглядають землю, як аналог класичної нерухомості. Це дуже велика зміна на ринку», – каже Єгор Лісничий.

Зараз найбільше купують ділянки від 2 до 5 га, але, звертає увагу експерт, такі інвестори повертаються, адже вкластися в землю можна віддалено і на 99% це пасивно для інвестора.

«Аграрні землі, на відміну від житлової чи комерційної нерухомості, мало залежні від стану економіки країни, а отже, не втрачають в ціні за кризових ситуацій. Навіть якщо економіка впаде або піде по негативному сценарію, все одно експортне уторгування прив’язане до валюти», – каже партнер в Ukraine Economic Outlook Григорій Кукуруза.

Окрім землі, переконані експерти, привабливим активом для інвесторів є вітчизняні агрокомпанії. Яскравий приклад: EBITDA (прибуток компанії без витрат за відсотками, податків та амортизації. – Ред.) вітчизняних агрогігантів МХП і Kernel у 2021 році, тобто до повномасштабної війни, перевищила аналогічний у SpaceX Ілона Маска.

Обмеження і виклики, з якими стикаються українські аграрії після 24 лютого, болісною луною відгукуються по всьому світу. Від успішного подолання цих викликів без перебільшень залежить життя мільйонів людей на планеті. Світ не має допустити, щоб на ринку зменшилась продукція з України та буде застосовувати всі можливі політичні важелі впливу для розв’язання цих питань.

Але й бізнес має змінювати свої підходи. Через брак можливостей експорту потрібно зосередитися на перероблюванні. Так, за словами Володимира Нагорного з МХП, компанія цьогоріч вперше почне перероблювання ріпаку та нарощуватиме потужності з перероблювання соняшника, тоді як частина кукурудзи буде перероблятися на біогаз.

Земельну ділянку для купівлі можна знайти на спеціалізованих маркетплейсах або на майданчиках для електронних торгів. Перед купівлею треба перевірити всі наявні на землю документи та впевнитись у правдивості всіх даних.

Придбати земельну ділянку можна лише за безготівковим розрахунком. Нотаріус може запитати про джерела походження коштів. Утім, якщо гроші пройшли фінансовий моніторинг банку (суми від 400 тис. грн підлягають обов’язковому моніторингу. – Ред.), проблем з нотаріусом не повинно бути.

Після проведення торгів або ж після досягнення всіх домовленостей з продавцем, угода оформляється нотаріусом. Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та реєструє оновлені дані в Державному реєстрі речових прав.

Також варто пам’ятати про обмеження. Наразі сільськогосподарську землю можуть придбати громадяни України й не більше ніж 100 га в одні руки. Хоча в разі потреби ліміт можна обійти, зареєструвавши землю на родичів чи інших довірених осіб.

Безпрограшний варіант – звернутися до послуг професійних операторів ринку. Вони займаються пошуком ділянок, їх оцінкою та документальним оформленням угод. Це можуть бути керуючі компанії, які після купівлі землі їхніми клієнтами беруть ділянки в управління задля найефективнішого використання землі. Ключова перевага співпраці з керуючою компанією – вона не вимагає від інвестора якихось додаткових зусиль.

Наприклад, в компанії «Твоє коло» весь процес максимально спрощений. Після консультації з менеджерами формується портфель найперспективніших земельних активів з огляду на побажання та можливості інвестора.

Компанія надає повний юридичний супровід процесу придбання землі, а після – адмініструє співпрацю з орендарями. Тобто всю паперову роботу та комунікацію з орендарями компанія забирає на себе.

Інвестор отримуватиме пасивний дохід, адже компанія гарантує виплату орендної плати за договором. За даними «Твоє коло», прогнозований річний дохід інвестора сягає до 25%.

Окрім того, спеціалісти «Твоє коло» підкажуть, коли найвигідніше вийти з активу, щоб максимізувати прибуток, та допоможуть продати землю у разі потреби.

Знавці ринку очікують, що на ринку землі буде дедалі більше гравців, оскільки інтерес до такого роду інвестицій зростає. Безперечно, для цього потрібні зусилля як держави та локальних громад, так і бізнесу – банків, інвесторів, консультантів, аграрних компаній тощо.

Утім, це буде виграшним сценарієм для всіх сторін, тож можна очікувати лише пожвавлення цього сектору і, як наслідок, зростання ціни на сільськогосподарські землі.

Допоки ж друга фаза земельної реформи не розпочалася, у приватних інвесторів є ще кілька місяців, щоб скористатися унікальною ситуацією та розумно використати власний капітал.