Як обрати та перевірити землі під інвестування та убезпечити себе від шахраїв

Станом на 27 червня 2022 року, за інформацією Міністерства аграрної політики та продовольства України, укладено 105 173 угоди щодо купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Площа земель, щодо яких зареєстровані ці правочини, становить 252 241 гектар.

Серед регіонів-лідерів за площею земель, щодо яких зареєстровано правочини:

• Харківщина;
• Дніпропетровщина;
• Херсонщина;
• Кіровоградщина;
• Полтавщина.

Також у міністерстві додають, що нотаріуси, які отримали доступ до Державного земельного кадастру, а таких наразі налічується 5 475, можуть користуватися ним у штатному режимі.

Інвестиція в земельну ділянку сільськогосподарського призначення в нашому випадку означає купівлю ділянки землі з метою отримання прибутку надалі – або шляхом здачі її в оренду, або перепродажу з націнкою.

Наразі більшість земельних ділянок купується з метою подальшої здачі в оренду сільськогосподарським підприємствам, які займаються обробкою землі.

Згідно з даними, які наводять профільні ЗМІ, за минулий рік орендна плата за приватні землі в Україні зросла на 6%, а в декотрих областях уже перевищує 15% від нормативної грошової оцінки ділянки.

Середня річна плата за оренду одного гектара земельних часток (паїв) складає 1 746 гривень, що становить 8% від нормативної грошової оцінки в середньому по Україні.

За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, середня ринкова вартість одного гектара земель сільськогосподарського призначення становить близько 36 тис. гривень.

Однак більшість експертів ще в момент відкриття ринку землі були солідарні в прогнозі, що в найближчі п’ять років ціна оренди, як і самої землі, зростатиме.

Як свідчать дані Української товарної біржі, у порівнянні з серпнем 2021 року вона зросла майже на 10 тис. гривень за гектар і наразі становить 35 тис. гривень/гектар.

Хоча дані в різних джерелах дещо відрізняються, вони свідчать про те, що прогнози щодо росту ціни справджуються. Наразі невідомо, як вплине на це зростання повномасштабна війна, однак ще торік прогнозувалося щорічне збільшення ціни землі сільськогосподарського призначення на 20%.

Як приклад можна навести сусідню Польщу, у якій на момент відкриття ринку сільськогосподарських земель один гектар коштував близько 1 500 доларів. А в 2022 році ціна землі сільськогосподарського призначення у Польщі сягнула 11 тис. доларів за гектар.

Отже, в будь-якому разі, інвестиція в землі сільськогосподарського призначення є вигідним вкладенням капіталу.

Хоча в Україні існує дев’ять видів цільових призначень землі, у нашому матеріалі йдеться насамперед про землі сільськогосподарського призначення. Вони також мають свої підвиди, однак нас цікавлять саме ті землі, щодо яких до 1 липня минулого року діяв мораторій – землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Основу цих земель становлять паї, розподілені у 1990-х роках між 6,9 мільйона працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Таких земель налічується 27,7 мільйона гектарів, тобто цифри щодо купівлі-продажу земель, наведені на початку статті, дають нам розуміння – ринок потенційних інвестицій просто гігантський.

Способів купівлі землі існує кілька – від традиційного пошуку на майданчиках безкоштовних оголошень і фізичного пошуку «в полі» – серед знайомих або банального об’їзду сіл, до купівлі на електронних майданчиках, які спеціально для цього створені.

Найбільшим недоліком пошуку земельної ділянки в Інтернеті чи «в полі» є те, що переважна більшість продавців не розуміють, що саме вони продають. Ідеться про те, що до земель сільськогосподарського призначення належать не лише землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а й, наприклад, присадибні ділянки чи землі для ведення особистого селянського господарства. Ці нюанси мало хто розуміє, а пошук вони значно ускладнять.

Те ж саме стосується і пошуку «в полях», однак, якщо ви маєте добрі стосунки з головою сільради чи в місцевому відділі Державного земельного кадастру, це значно полегшить вам життя. Як правило, ці люди добре розуміються на предметі та, крім того, мають непогані зв’язки та контакти на подальшому етапі – оформленні необхідних документів.

Окрім того, в регіонах вже існують спеціалізовані фірми, які займаються суто сільськогосподарськими землями. Варто пошукати такі ресурси і звернутися за допомогою до них. Це буде коштувати грошей, але бодай від елементарних помилок вони вас позбавлять.

З 1 липня 2021 року земельні торги ділянками всіх форм власності можуть відбуватися у формі електронних аукціонів. Такими є, наприклад:

• Prozorro.Sale
• Аукціонні торги Держгеокадастру
• СЕТАМ

Для того, щоб взяти участь в аукціоні, треба пройти процедуру реєстрації на самому ресурсі, вибрати торги, які вас цікавлять і зареєструватися для участі в них.

Процедура ця нескладна, однак варто розуміти, що вирішувати щодо участі в цих аукціонах треба зважено. Слід пам’ятати, що, придбавши таку ділянку, найімовірніше, ще доведеться потім вжити заходів для юридичного захисту прав на неї та подальшої реєстрації.

Особливо це стосується торгів на майданчику СЕТАМ, де, як свідчить власний досвід автора цього матеріалу, після перемоги в аукціоні виникають досить неприємні «сюрпризи» щодо набутої власності.

Спосіб тут елементарно простий і складний одночасно – перевіряйте все. Перед тим, як перейти безпосередньо до підготовки до купівлі ділянки, що вас зацікавила, необхідно обов’язково перевірити хоча б наступні параметри:

• переконайтеся чи взагалі існує та земля, яку вам збираються продати на Публічній кадастровій карті. Іноді ділянки в кадастрі може не бути. Це не означає, що її не існує. Це лише сигналізує про необхідність перевірити об'єкт ретельніше. Ділянки, сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, проте таких небагато. Водночас наявність кадастрового номера є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу;
• власник повинен також надати довідку з органів Державного земельного кадастру (ДЗК), якою підтверджується особа-власник, офіційна площа, план земельної ділянки, цільове призначення, чинні обмеження на використання;
• перевірка на предмет заборон та арештів. Доступ до цих реєстрів є у нотаріуса;
• витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Важливо оцінити, чи є обтяження (кредити, іпотеки, арешти), збіг імені власника, цільового призначення та площі з даними земельного кадастру;
• одна з найважливіших – перевірка фактичного місця розташування ділянки та наявність можливих конфліктних ситуацій і спорів щодо межі ділянки. Проводиться за допомогою геодезистів і спеціалізованого високоточного обладнання, бажано у присутності зацікавленої особи (покупця).

З цього переліку зрозуміло, що найважливішою особою в процесі купівлі буде нотаріус – він перевіряє всю інформацію щодо об’єкта купівлі-продажу та має доступ до відповідних реєстрів. Тому підійдіть до питання вибору нотаріуса якнайретельніше. За усталеною практикою зазвичай нотаріуса обирає покупець – він несе найбільші ризики, тому це право надається йому.

Обов’язково слід дізнатися, чи не перебуває земельна ділянка в оренді, оскільки орендар має першочергове право її купівлі. Вірогідність потрапити на таку ділянку велика: близько 65-67% аграрних земель в Україні перебувають офіційно в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Право на земельну ділянку може посвідчуватися різними документами:

• Державний акт на право власності (видавався у 1992-2012 роках);
• Свідоцтво (витяг) про право власності на нерухоме майно (видавався у 2013-2015 роках);
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (видається для засвідчення права власності з 2016 року).

Оскільки ви обираєте земельну ділянку для інвестицій, на її вартість і вартість подальшої оренди може впливати безліч факторів. Найсуттєвішими є:

• родючість ґрунтів – чим вона вища, тим вища і ціна, і вартість оренди;
• доступ до земельної ділянки та можливість зміни її цільового призначення і перепрофілювання для, наприклад, комерційної діяльності;
• доступ до об’єктів інфраструктури – елеваторів, залізниці, доріг, електромережі, газогону, водогону, переробників продукції тощо.

Як бачите, факторів багато. Тому перед купівлею землі в якості інвестиції, добре продумайте, що саме ви з нею збираєтесь робити. І вже виходячи з цього сформулюйте вимоги, які ставите до майбутньої покупки.

Після цього займайтеся безпосереднім пошуком землі. А перед купівлею зверніться за кваліфікованою допомогою. Не покладайтеся на рекомендації продавця, який зацікавлений у результаті. Намагайтеся обрати і нотаріуса, і компанію, яка вам допомагатиме в укладенні угоди, користуючись даними з кількох незалежних джерел.

Щодо нотаріуса, який є ключовою фігурою в укладенні угоди (такі договори потребують обов’язкового нотаріального посвідчення), то фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу сільськогосподарських земель.

Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну.