Реновація застарілого житла в Україні. Підводні камені

Цей Закон, ухвалений у 2006 році, виявився неефективним. Головна причина – в ньому прописано обов'язкову згоду на переселення всіх 100% людей, які проживають у будинку. Як показав досвід, цього добитись неможливо.

У новому законопроєкті цифру знижено до 75%. Але місцева влада може визнати ті ж будинки аварійними, і на цій підставі знести їх: тут згода мешканців не потрібна.

Окрім того, чинним Законом передбачено коефіцієнт 1,5 на відшкодування житлової площі.

Тобто якщо квартира площею 50 квадратних метрів, мешканцям необхідно надати квартиру площею 75 квадратних метрів. А це виявилось на практиці економічно не вигідно.

Досі, незважаючи ні на чинний Закон, ні на постанови уряду до вирішення питання реновації застарілого житла ніхто в Україні конкретно не приступав.

Лише в столиці міська держадміністрація замовила «Інституту Урбаністики» розробку Програми комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду в місті Києві.

У цій роботі буде визначено квартали та будинки, де необхідно проводити реконструкцію в першу чергу. Воно й зрозуміло, адже у Києві найбільший попит на житло, найвища купівельна спроможність і з часом виникне дефіцит вільних ділянок під забудову.

Приблизно 80% із близько 1 млрд кв. м житлового фонду України є застарілим.

Він не відповідає сучасним вимогам комфортного житла. Зокрема, це – занадто малі площі санітарних вузлів, сходових клітин, відсутні ліфти.

Вкрай зношені інженерні мережі, крівлі. Конструкції зовнішніх стін, віконні отвори не забезпечують енергозбереження, відсутні лічильники. Таке житло потребує значних витрат на ремонт та утримання.

За даними Держстату, в Україні нараховується 45,5 тис. старих та 16,8 тис. аварійних будинків. Переважна більшість таких будівель трьох-п’яти поверхів, панельні або цегляні, споруджені у повоєнні роки у великих містах включно до середини 70-х років минулого сторіччя і на сьогодні мають критичні показники фізичного зносу.

Із 200 тис. багатоквартирних будинків майже 12% було зведено в 1919-1945 роках, кожен четвертий будинок – у 1946-1960 роках, ще майже чверть – у 60-х роках. Понад 67 тис. будинків збудовані протягом 1960-1980 років.

Відповідно до визначення, наданого у статті 1 Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», застарілий житловий фонд – це сукупність об'єктів житла до п'яти поверхів, крім садибної забудови, які за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного і комфортного проживання, граничний строк експлуатації яких збіг або знос основних конструкційних елементів яких становить не менше 60%.

Термін експлуатації панельної «хрущовки» визначається відповідно до Стандарту житлово-комунального господарства України «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків», СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009 р. № 21.

Згідно із стандартом житлові будинки, у яких надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок у цілому) обмежено виконують свої функції та фізичний знос будинку становить 61-80% визначаються ветхими.

Аварійним визнається житловий будинок, у якого фізичний знос будинку становить 81-100 %.

Враховуючи період зведення будинків, їхній технічний стан і забезпеченість мінімально необхідним інженерним устаткуванням, весь застарілий фонд міста Києва можна розподілити на наступні типи:

• будинки барачного типу, переважно збудовані після Другої світової війни;
• будинки типу «сталінка», рядові та номенклатурні;
• будинки першого періоду індустріального домобудування (так звані «хрущовки»), панельні та цегляні;
• історичні будинки, періоду будівництва до Першої світової війни.

Реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду здебільшого стосується 5-поверхового фонду будівництва 50-70-х років минулого сторіччя, так званих «хрущовок».

До складу застарілого житла, що підлягає реконструкції, входять і «сталінки», які за терміном придатності також наближаються до межі існування, але, враховуючи комфортніші показники для проживання (більша висота поверхів, відсутність спарених санітарних вузлів, якісніші будівельні матеріали тощо), можуть бути реконструйовані в останню чергу.

Капітальний ремонт і модернізація будинку може додати йому ще 40-50 років життя. Але в українських реаліях в більшості будинків капітального ремонту не було ще з моменту спорудження. Унаслідок термін експлуатації може бути навіть менше заявленого.

Технічний термін експлуатації панельних будинків, коли фізичний знос становить понад 81%, нормативно складає до 100 років. Зараз фізичний знос «хрущовок» досягає вже 60% і більше.

Для точного визначення місцевій владі, яка й має ухвалювати рішення щодо черговості реконструкції, треба проводити регулярне технічне обстеження кожного будинку.

Сьогодні такий моніторинг навіть у Києві лише створюється.

Але відомо, що в столиці ветхий житловий фонд складає 191 житловий будинок загальною площею 30,66 тис. кв. м. Ці будинки переважно розташовані у:

• Шевченківському районі – 20,4% від загальної кількості будівель ветхого житлового фонду;
• Голосіївському – 23%;
• Святошинському –16%;
• Солом’янському – 15%;
• Подільському – 10%.

Аварійний житловий фонд складає 23 житлові будинки загальною площею 12,1 тис. кв. м, і 83% таких будівель розміщені у Шевченківському районі.

Один із важливих моментів, через що реконструкція не відбувається на практиці – чинний Закон не визначає конкретно, хто має бути її замовником.

Новий же законопроєкт чітко прописує, що замовником реконструкції повинні бути виконавчі органи сільських, селищних і міських рад.

До того ж, у чинному Законі прописано, що реконструювати можна лише 5-поверхові будівлі – так звані «хрущовки».

У новому законопроєкті немає прив'язки до поверховості, а необхідність реконструкції визначається чинним технічним станом кварталу або мікрорайону за результатами техогляду й енергоаудиту відповідно до Закону «Про енергозбереження».

Дуже серйозно до питання реконструкції застарілого житла підійшла Німеччина. Тут програма реновації тривала близько 20 років в кілька етапів.

Декотрі будинки зносили, використовуючи будівельні відходи для влаштування доріг. Декотрі капітально ремонтували, покращуючи планування квартир, а деякі реконструювали.

У Східній Німеччині, щоб люди їх не покидали, п'ятиповерхові хрущовки перетворюються в 3-4-поверхові, з великими терасами та сучасною архітектурою.

Значна увага приділяється реконструкції інженерних мереж й організації публічного простору.

А ось Польща зробила акцент на утеплення панельних будинків і перетворення сірих депресивних будинків на естетично привабливі.

У Великій Британії багато панельних багатоповерхівок просто позносили.

Латвія взяла курс на максимальну енергоефективність при оновленні житлового фонду.

Можна приводити безліч прикладів. Який саме метод застосовуватиметься в Україні та в Києві зокрема, визначатиме вже проєктна документація. Головне – необхідно мати джерела фінансування.

Держава має взяти тягар на себе або створити сприятливі умови для залучення інвесторів.

У новому законопроєкті досить широкий перелік можливих джерел фінансування. Сюди включені кошти, отримані внаслідок укладення угод приватно-державного партнерства, також кошти підприємств, організацій, на балансі яких перебувають об'єкти нерухомості, будівлі та споруди в межах територій, щодо яких прийнято рішення про реконструкцію та інші.

Зносити будівлі недешево.

Застаріла п'ятиповерхова забудова, наприклад, тільки в Києві – це понад 3 тисячі будинків на 212 тисяч квартир загальною площею 2,6 мільйона квадратних метрів.

Якщо зносити всі ці будинки, то лише на руйнування треба витратити величезні гроші – $780 мільйонів.

В Україні в цілому, за даними Мінрегіону, 75 мільйонів квадратних метрів застарілого житла, і на його знесення знадобиться $22,5 мільярда.

Слово «реновація» (від латинського renovatio – оновлення, відновлення, ремонт) позначає процес поліпшення, реконструкцію, реставрацію без руйнування цілісності структури. Реновація кварталів застарілої забудови – зовсім не обов'язково повальне знесення.

Старий житловий фонд можна довести до розуму, повністю його модернізувавши. Називали й ціну: 2,5 тисячі гривень на квадратний метр.

У звичайну 100-квартирну «хрущовку» можна буде вкласти три мільйони гривень, з яких половину могла б дати держава, а другу половину складуть кошти громадян. Або, за наявності муніципальної програми, 70% плюс 30% коштів громадян.

Справді, навряд чи варто очікувати, що до мешканців старого житла прийдуть добрі інвестори й проситимуть згоди на знесення будинку, натомість пропонуючи нові квартири більшої площі.

У жодній країні світу система так не працює, хоча це найпростіший спосіб для людей – поліпшити свої житлові умови, а для інвесторів – побудувати висотки й отримати прибуток.

Аналоги наших «хрущовок» у Європі зносять все рідше, незважаючи на те, що забезпеченість житлом і вимоги до якості житла там вищі, ніж у нас.

П'ятиповерхівки, які залишилися незнесеними, стали реконструювати, надбудовувати та дуже комфортно в них жити. Це відбувається в Німеччині, Польщі, Угорщині, Чехії, Словаччині, Румунії і в інших європейських країнах.

У Німеччині у 1990-ті роки реалізували найбільшу програму реконструкції 90 тисяч великопанельних будинків. Але для цих цілей уряд країни виділив кредит – 70 мільярдів німецьких марок під низькі відсотки (4,6% річних).

У Франції існує аж чотири державні програми реконструкції міської житлової забудови.

За однією з них, домовласникам надають субсидії до 35% вартості робіт.

За іншою – до 70% вартості робіт для реконструкції в інтересах населення з низькими доходами.

За третьою – домовласникам при проведенні реконструкції надають значні податкові пільги.

Четверта – бере на себе фінансування знесення аварійного житла та будівництва нового.

У США також діють федеральні програми, за якими реконструкція старих житлових будинків фінансується з бюджету.

У розвинених країнах частка інвестицій, що спрямовується на реконструкцію застарілого житла, дуже значна: в США – понад 40% обсягу коштів, які залучаються на нове будівництво, в Німеччині – 70%.

По-перше, застарілий житловий фонд за своїми якісними характеристиками не відповідає сучасним вимогам комфортного житла. Вирішення цього питання – головний плюс для його мешканців.

По-друге, значна частина цього житлового фонду за своїм технічним станом наближується до аварійного.

По-третє, квартали «хрущовок» розмішуються в досить зручно розташованих, наближених до центральної зони міста районах, де особливо відчувається дефіцит вільних територій під житлове будівництво, а наявна територія має високу вартість.

Наявне використання таких дорогих територій під п'ятиповерхову забудову з низькою щільністю є економічно недоцільним. Мешканці «хрущовок» можуть отримати у власність житло, ринкова вартість якого у кілька разів вища за сьогоднішню.

Це найпростіший спосіб для людей поліпшити свої житлові умови, а для інвесторів – побудувати висотки й отримати прибуток. Водночас реконструкція всього кварталу супроводжуватиметься будівництвом об'єктів громадського обслуговування, реконструкцією інженерних мереж, магістралей, будівництвом паркінгів.

Зараз у реконструкції застарілого житлового фонду найбільше зацікавлені насамперед його мешканці. Забудовникам ще кілька років вистачатиме місця, де можна розвернутися: в Києві, наприклад, з'являтиметься багато нових майданчиків для будівництва житла й інфраструктури завдяки зміні функціонального призначення деградованих промислових зон. В інших містах ще достатньо вільного місця.

Реконструкція багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону) проводиться двома способами: з обов’язковим відселенням власників і наймачів квартир та/або нежитлових приміщень або без відселення.

Умови отримання нових квартир визначаються відповідно до статті 12 чинного Закону України «Про комплексну реконструкцію мікрорайонів застарілого житлового фонду»: відселення жильців квартир здійснюється за умови попереднього надання їм інших, рівноцінних за площею та кількістю кімнат приміщень у межах кварталу (мікрорайону).

Згідно з новим законопроєктом – у стартовому будинку (той будинок, який будується спеціально для відселення мешканців будинків, що йдуть під знесення) або маневреному фонді в тому ж кварталі (мікрорайоні), або (за згоди) в суміжному.

Прикладом має слугувати Європа, де трапляється примусове відселення тієї частини мешканців, яка не згодна відселятися добровільно.

Перед Олімпіадою-1992 у Барселоні відселили тисячі людей у зв'язку з реалізацією програми перетворення прибережної частини міста. Їм купили рівноцінні квартири на вторинному ринку в самій Барселоні або в інших містах, а тим, у кого це було не єдине житло, компенсували досить скромними грошима.

Були й ті, хто не став виселятися – житло таких громадян, після попереджень, зрівняли з землею разом з меблями та іншими пожитками.

У тій же Барселоні у 2004 році понад тисячу чоловік відмовилися залишати призначений до знесення будинок, і «виселенням» займалися місцеві спецпризначенці.

Кілька років тому в цьому ж місті мерія розпорядилася знести будівлі, що заважають будівництву кам'яних сходів перед входом до храму Святого Сімейства. Хоча місто навіть не фінансувало цю операцію, місцева влада лише попросила церкву надати людям житло десь неподалік.

Як випливає зі стану житлового фонду в Україні, реновація просто необхідна. Утім, головними гальмами процесу сьогодні є:

• відсутність необхідних законодавчих змін;
• туманні перспективи фінансування;
• слабке розуміння населенням необхідності такої процедури.

Окрім того, стопорити реконструкцію застарілого житлового фонду в Україні може банальний острах людей залишитися без даху над головою. Тому перед владою стоїть доволі амбітна мета: знайти необхідні гроші та надати гарантії мешканцям, що на вулиці вони не зостануться.

З іншого боку, мешканці мають зрозуміти, що без реновації шанси залишитися ні з чим у них набагто вищі.