Купити квартиру на вторинці: особливості пошуку житла

Є варіанти у 5- та 9-поверхівках радянського часу з сумнівним станом комунікацій. Але в будь-якому разі будинки точно підключені до всіх мереж і мають дозволи на існування.

Тож які є особливості пошуку житла на вторринку, на що орієнтуватися, щоби купити квартиру своєї мрії? Finance.ua допоможе.

Приділіть час тому, щоби продумати, що для вас є пріоритетним у житлі вже сьогодні й на найближче майбутнє:

• поверховість;
• вид з вікон: на парк чи людино-мурашник, індустріальну зону або вид на місто;
• скільки простору вам потрібно для себе;
• скільки кімнат потрібно вашій сім’ї після покупки та в майбутньому (чи плануєте народити дитину або поселити із собою стареньких батьків тощо);
• як плануєте зонувати простір (робочий кабінет, місце для гардероба, балкон для відпочинку, функціональна кухня, вітальня для гостей, окремий кут для домашніх тварин тощо);
• чи важлива наявність меблів і техніки;
• чи плануєте змінювати дизайн квартири одразу;
• бажані сусіди.

Окремо приділіть увагу тому, скільки у вас є вільного часу на спілкування з продавцями та перегляди.

Так ви шліфуєте свій запит щодо квартири, і це стане переліком питань, які ви озвучуватимете власнику житла або рієлтору.

Залишайте собі місце для маневрів, адже під час пошуків трапляються такі варіанти, які зовсім не відповідають запиту, але поцілюють у саме серденько. І в таких випадках квартира мрії кардинально відрізняється від сформованих параметрів пошуку.

Визначтеся з районом, де вам було б максимально зручно жити: в місті або біля міста, в якій віддаленості від центру. Звертайте увагу на інфраструктуру.

Так ви зрозумієте, скільки часу потрібно витрачати на дорогу до роботи, навчальних закладів, супермаркетів, клінік, зелених зон для прогулянок і занять спортом, розважальних комплексів і закладів харчування.

За наявності машини зазначте, чи є поряд стоянка, наскільки великий трафік вранці та ввечері, які особливості громадського транспорту.

Визначтеся з тим, скільки ви готові витратити на покупку житла та яка сума стане для вас прийнятною, якщо знайдете квартиру з кращими умовами, але дорожчу.

Зверніть увагу, що на ринку різниця між однокімнатними та двокімнатним варіантами може бути дуже незначною. А інколи за ціною трьох кімнат ви зможете купити окремий будинок. Тому не обмежуйте себе відразу й прискіпливо вивчайте наявні пропозиції.

Придумайте план на той випадок, якщо не зможете знайти варіант на свій бюджет. Так ви чітко зрозумієте, скільки готові додатково вкласти у купівлю житла, чи готові до іпотеки або зайняти у родичів/друзів, змінити запит щодо району розташування, площі та поверховості, інфраструктури.

Завчасно порахуйте, коли ви зможете повернути певну суму разом із відсотками.

У бюджет закладайте безпосередньо вартість квартири, комісію рієлтору, якщо ви плануєте винаймати спеціаліста з нерухомості, та податки. Зазначте собі, що ви сплачуєте відсоток лише своєму агентові, а не агенту власника.

Вам також необхідні додаткові «бійці» – це юрист та нотаріус, і за потреби, іпотечний брокер. Вони перевіряють інформацію щодо прав власності та судових рішень, наявних в об’єкта купівлі, коректно й грамотно складають попередній та остаточний договори на покупку, перевіряють весь пакет документів, вносять у державний реєстр речових прав на нерухомість і захищають ваші інтереси від шахраїв.

Якщо ви запропонували юриста та нотаріуса, то вартість їхніх послуг сплачуєте повністю ви.

Якщо ви прийняли пропозицію щодо найманих спеціалістів від продавця, вартість послуг розподіляється 50:50.

Покупець сплачує повну вартість податку у Пенсійний фонд у розмірі одного відсотку від фінальної суми угоди.

Серед витрат на купівлю є і сплата державного мита (1% від вартості квартири). Серед експертів ринку нерухомості немає єдиної думки стосовно того, на плечі покупця чи продавця лягає цей податок.

Через те, що цей момент прописаний у законодавстві не дуже чітко, зазвичай ця виплата стосується покупця (як особі, якій більше треба), але ви можете домовитись з продавцем про інше.

Спеціалізовані ресурси мають корисний функціонал. Наприклад, багато фільтрів для пошуку та зручну мапу квартир по областях і районах міста.

Водночас ці ресурси часто пропонують житло практично лише від рієлторів, серед яких часто зустрічаються шахраї, а заявлені суми зазвичай перевищують прийнятний фінансовий ліміт покупця.

Тому паралельно приділяйте увагу й тим ресурсам, які начебто не дуже підходять для продажу нерухомості – платформи дощок оголошень і соціальні мережі.

Саме тут ви можете знайти пропозиції від власників. Деякі сучасні дошки оголошень пропонують якісну модерацію інформації, яка відсіює несправжні пропозиції, а також дають прямі контакти власників квартир і публікують рейтинги спеціалістів з продажу нерухомості, які отримали реальні рекомендації від покупців.

Звісно, дошки оголошень мають меншу кількість пропозицій, але вони бережуть ваш час на власну фільтрацію.

Якщо ви шукаєте житло самостійно, то є сенс використовувати функції спеціалізованих сайтів і перевіряти на дошках оголошень ціну та контакти продавців у пропозиціях, що вас зацікавили.

На ринку багато непрофесійних/непорядних агентів, які за допомогою фейкових оголошень шукають клієнтів, підтримують завищені ціни на ринку, щоб отримати більший відсоток від продажу. Вони публікують оголошення-дублі, де фото не збігається з описом, знімки кочують з одного тексту про продаж до іншого, виставляють фото житла, яке вже продали/або не існує, запевняючи, що «сьогодні його забронював інший покупець, але для вас є «чудовий варіант».

Ціна в їхньому оголошенні може відрізнятися від реальної на декілька тисяч доларів. Внаслідок цього рієлтори створюють видимість торгу з власником.

Такі агенти розраховують на недосвідчених покупців, не мають реального впливу на продавців.

До того ж зазвичай серед умов співпраці з цими «спеціалістами» з продажу є великий відсоток комісії або передплата (від 10% до 50%), безплатні договори, які по суті не захищають інтереси покупців.

Хоча частина негативних відгуків про роботу з рієлторами виправдана, але більшість покупців навіть не знає, чим саме займається такий спеціаліст і у чому він може допомогти. Його завдання – знайти для вас найвигіднішу пропозицію на ринку та бути вашим партнером-представником, що захищає саме ваші інтереси, а не власні.

Рієлтори не мають прихованих квартир «в рукаві», працюють лише з тими пропозиціями, що є на ринку.

Вони мають доступ до спеціалізованих груп анонімних даних з продажів, знають реальні ціни на різні типи житла, відфільтровують несправжні оголошення, допомагають покупцеві прийняти правильне рішення щодо конкретних пропозицій.

Агенти також ведуть переговори з власником житла та його представником-ріелтором, перевіряють дані щодо власності нерухомості.

Працюйте з тими, хто має рекомендації, і викликає особисту довіру, коректно цікавиться вашим бюджетом на угоду, вашими потребами у житлі на сьогодні та завтра. Зазвичай, оплата роботи агента складає 1-10% від фінальної вартості житла.

Порядні спеціалісти зацікавлені у підписанні договору співпраці, перед цим обов’язково проговорюють свої обов’язки, періодичність та наповнення звітів (перший запит, кількість оброблених об’єктів, дані по кожному з них тощо), розмір і терміни виплати комісії, щоби ваші очікування збігалися з реальністю.

Частина власників та рієлторів винаймають професійних фотографів, і часто реальний стан квартири не відповідає очікуванням потенційних покупців.

Водночас часто продавці оприлюднюють фото так, як є. Тому одразу питайте, чи відповідає оголошення реальності.

Ті, що не мають прихованих намірів, чесно кажуть, що у квартирі збігається з описом, а що треба «побачити наживо» й оцінити на власні очі.

Звертайте увагу на те, скільки квартира «висить» у мережі. Зазвичай на продаж/купівлю пропозиції необхідно 2-3 місяці.

Якщо ви регулярно бачите одне й те ж оголошення протягом довшого часу, це означає, що або власник виставив об’єкт з завищеною ціною, не розуміє його реальної цінності, пропонує ексклюзивний варіант, який не всім підходить. Або квартира має нюанси, з якими покупцям не хочеться мати справу.

Навіть якщо ви працюєте з рієлтором, вам потрібно знати, що перед складанням угоди варто перевірити інформацію про власника та житло у офіційних джерелах.

Такими ресурсами є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Єдиний реєстр боржників. Без такої перевірки можуть з’явитися нюанси, які вплинуть на час і бюджет угоди.

Зазвичай продавці йдуть на контакт і діляться власними даними, щоб ви могли дізнатися:

• кількість власників;
• площу житла, якою володіє кожен;
• право власності та підставу отримання права власності;
• судові рішення, причини їх появи;
• наявність «мертвих душ», тобто померлих власників, яких не зняли з реєстрації житла;
• наявність прописаних малолітніх дітей;
• наявність боргів і їх розмір;
• чи є квартира заставою у банку.

Будь-який з цих нюансів може ускладнити процес купівлі квартири. Так, наприклад, один з власників може не дати згоду на продаж і перемовини з ним затягнуться на місяці.

Квартири часто розлітаються як гарячі пиріжки. Тому якщо ви працюєте з рієлтором, вам потрібно постійно бути на зв’язку з ним, оперативно відповідати на його питання та реагувати на повідомлення/дзвінки, відвідувати квартири.

Якщо ви шукаєте житло самостійно, то варто одразу телефонувати власникам/їхнім представникам та поставити питання, що вас цікавлять. Це економить ваш час і пришвидшує пошуки.

У разі, коли вам незручно телефонувати незнайомій людині, то будьте на зв’язку у месенджерах на платформах, де знайшли оголошення.

Будьте готові швидко прийняти рішення. Цікаві та комфортні пропозиції часто мають декількох реальних претендентів-покупців.

У таких ситуаціях грає роль, хто перший запропонує внести завдаток, хто коректніше веде перемовини та як бореться за ціну, як пропонує розподілити оплату податків і послуг додатково найнятих спеціалістів.