Оренда житла: ситуація на ринку

Місяць тому киянка Міра Гілберт разом зі своїм хлопцем виняйла однокімнатну квартиру на Софійській Борщагівці за 14 км від Києва.

Помешкання площею 40 кв. м у новому будинку молода пара орендує за 7500 грн на місяць, плюс оплачує комунальні платежі. Квартира має простору кімнату й кухню, але ванна та балкон, який більше нагадує просто виступ, – невеликі. З побутової техніки є холодильник, плита без духовки та пральна машина. А от з посуду була лише одна пательня.

«Ні чайника, ні каструль, тарілок і ложок теж немає, – каже дівчина. – І ще ми замінили диван, який був у кімнаті, на наше двоспальне ліжко, бо на ньому спати значно зручніше».

Загалом вона задоволена, бо власниця квартири погодилася знизити ціну оренди на 300 грн із 7800 грн, як було вказано в об’яві.

На роботу у Київ вона дістається за 1,5 години в один кінець громадським транспортом.

Але є нюанси, які її не влаштовують: власниця помешкання щомісяця буде приходити його перевіряти, гроші обов’язково платити готівкою, що не дуже зручно для Міри, оскільки вся її зарплата йде на картку.

З власницею житла вона підписала договір оренди на два роки та відразу заплатила 15 тисяч гривень – як оплату за перший місяць оренди та завдаток за останній місяць, який повертається, якщо наймачі за місяць попередять власника, що хочуть з’їхати.

Зараз переважна більшість власників житла в Україні намагаються укладати договори оренди, де прописують усі умови. У разі серйозних конфліктів з ними легко звернутися до суду. І тут чим вища вартість житла, тим більше договорів підписується.

«Найчастіше письмові договори на оренду (найму) житла укладаються щодо житла бізнес-класу, але й щодо житла економкласу кількість письмових договорів становить понад 70%, – каже Олександр Гайдак, адвокат юридичного об'єднання Femida Legal Association. – Після початку пандемії наполягати на укладенні письмових договорів стали саме орендодавці, оскільки їх цікавить стабільна та довготривала оренда».

А ось податки зі здачі житла в оренду, як того вимагає закон, його власники сплачувати не поспішають.

Опитані експерти заявили, що ринок довготривалої оренди в Україні мінімум на 95% перебуває у тіні.

«Лише пара відсотків власників житла платять податки від здачі його в оренду», – зазначає столичний рієлтор Богдан Маковецький.

Офіційно здають в оренду житло переважно ті, хто професійно займається цим бізнесом і кому важливо показати доходи з нього.

Ринок оренди житла в Україні суттєво впав з початком пандемії коронавірусної хвороби в березні 2020 року. Багато орендаторів у містах-мільйонниках втратили роботу або почали працювати дистанційно, тому стали з’їжджати з помешкань.

Кількість вільних квартир почала стрімко зростати, а ціни в середньому просіли на 45%, зазначає Маковецький.

Падіння цін зачепило всі види житла, але в бізнес-класі, який за обсягами набагато менший за економ- і комфорт-класи, воно було найбільш відчутним. Орендарів на елітні квадратні метри стало знаходити набагато важче.

«Якщо дво- чи трикімнатні квартири на Липках у центрі Києва до пандемії здавалися в оренду за $2000, то після локдауну їх почали пропонувати по $1000», – каже столичний рієлтор.

Власники житла також частіше почали стикатися з проблемою затримок з платежами.

«Квартиранти спочатку почали затримувати орендну плату, а потім і комірне перестали платити», – розповідає Єгор Довбиш, власник трикімнатного помешкання 70-х років спорудження на околиці Києва, яке дісталося йому у спадщину. Перед самим початком карантину він здав його в оренду кільком людям.

Найбільше ціни на оренду житла опустилися на початку літа 2020 року, а вже з другої половини року почали потроху зростати. До кінця року вони підвищилися на 10-15%.

«Якщо на початку 2020 року оренда однокімнатної квартири в Києві в середньому коштувала $495 в еквіваленті, то до середини 2020 року вона впала до $365, – наголошує Роман Герасимчук, директор консалтингового агентства City Development Solutions. – Падіння цін спостерігалося до червня, а потім почався поступовий ріст, і до жовтня-листопада середні ціни піднялися до $400».

З новим локдауном весною 2021 року стрімкого падіння цін не сталося, бо ринок так і не відновився повністю. На думку Герасимчука, ціни на оренду житла зараз приблизно на 20% нижчі, ніж до карантину, і мають потенціал до зростання.

Якщо весною минулого року найдешевший варіант однокімнатної квартири в Києві у старому житловому фонді на околиці й не біля метро можна було знайти по 3500 грн, то зараз ціни на таке житло стартують з 6 тис. грн. Але найпопулярніші варіанти йдуть у межах 8-12 тис. грн.

У центрі столиці ціни на аналогічне житло вдвічі вищі, ніж на околицях. Якщо, наприклад, винаймати однокімнатну квартиру у Святошинському районі в середньому коштує, за даними аналітиків ресурсу OLX, 8 тис. грн, то в Печерскому – 17 тис. грн.

Схожі тенденції спостерігаються на ринку оренди й в решті великих міст України – Львові, Дніпрі, Одесі та Харкові. Найбільше додала в ціні після падіння весною 2020 року, за інформацією OLX, оренда однокімнатних квартир – на 2-7% у Львові, на 8-17% в Одесі та на 6-26% у Києві.

Не дає швидко досягти докарантинних показників і перенасиченість пропозицій на ринку житла. Якщо у Києві у 2014-2015 роках було близько 30 тисяч пропозицій з оренди житла, то зараз, за словами Сергія Костецького, аналітика консалтингової компанії SV Development, – близько 60 тисяч.

«Наразі ринок на 100% належить орендарям, – зазначає експерт. – Вони диктують свої умови й орендодавці змушені йти на поступки».

Здача житла в оренду доволі непоганий варіант для інвестицій в українських реаліях, де нормально не функціонує фондовий ринок, а проценти по депозитах досягають максимально 3-5% на рік.

«Глобально ринок оренди нормально себе почуває навіть попри локдауни. Після першого локдауну весною 2020 року кількість угод різко підскочила буквально через місяць», – каже Костецький.

Але якщо займатися цим бізнесом, треба зважати на привабливість певного типу житла. Найпроблемнішою наразі є здача в оренду квартир економкласу в старому житловому фонді на околицях великих міст.

Вони приваблюють в основному наймачів, які мають нестабільне фінансове становище.

Крім того, старі під’їзди та інженерні комунікації, а також часто наявність сусідів, які ведуть асоціальний спосіб життя, знижують популярність такого житла в орендарів.

«Якщо навіть зробити супер ремонт у квартирі радянського часу, все одно її так дорого, як квартиру в новому будинку, не можна здати. На ринку є запит на житло в нових будинках з парковкою, консьєржем», – каже Єгор Довбиш, який здає в оренду кілька помешкань у Святошинському районі столиці. Квартиру своєї матері, за оренду якої перестали під час карантину платити наймачі, він продав у травні цього року.

Так само може бути проблемно здавати в оренду й помешкання в будинках дорадянського часу в історичному центрі. Це житло ніколи не було дешевим. Але зараз у нього з’явилася альтернатива у вигляді нових будинків бізнес-класу в центрі Києва, наприклад.

З нового житла впала популярність смартквартир з мінімальною загальною площею близько 25 кв. м.

«Смартквартири зараз не тренд, – каже Маковецький. – Для комфорту цього замало. Це варіант для одинаків і коротка історія оренди. Ти програєш у довгу».

Найпривабливішим для здачі в оренду є одно- чи двокімнатні квартири в нових будинках з хорошою інфраструктурою і транспортним сполученням, а також житло бізнес-класу.

Таке житло найчастіше беруть в оренду на тривалий термін, а саме в такому разі інвестиції в нього найшвидше окупаються.

До карантину рентабельність здачі житла в оренду становила, за інформацією Романа Герасимчука, 10-12% річних від вартості житла у валюті. Зараз вона становить 5-6% річних, а на найближчий рік-два він робить прогноз у 6-8% річних.

І тут важливе також правило: чим більше вкладається в житло, тим вищим буде прибуток від його оренди. «На рентабельність дуже впливають початкові капіталовкладення у квартиру», – зауважує Герасимчук.