Зміни на ринку землі: чому це важливо

Ще з 1992-го, коли був запроваджений мораторій на продаж сільськогосподарської землі в Україні, ми всі неодноразово чули, що відкривати ринок, як це на той момент уже зробили в Угорщині та Чехії, не можна, адже це все змова, щоб позбавити українців найдорожчого, що в них є.

Але замість того, щоб розпродувати землю українці почали її активно купувати.

З 1 липня 2021 року, коли відкрився ринок сільськогосподарської землі в Україні для фізичних осіб, і до сьогодні, відповідно до даних Держгеокадастру, було укладено понад 253 тис. угод відчуження земельних ділянок.

І ось нарешті ринок запрацював для юридичних осіб. Що відбувається на ринку сільськогосподарської землі сьогодні, та чи досі земля залишається бажаним активом у портфелі вітчизняного інвестора? На ці питання Finance.ua шукав відповідь разом з експертами.

Нагадаємо, ринок землі в Україні запрацював 1 липня 2021 року. Утім, його робота припинилася з повномасштабним вторгненням росії 24 лютого 2022-го. Перезапуск ринку відбувся тільки в червні разом з відновленням роботи реєстрів.

До 31 грудня 2023 року купувати землю могли виключно фізичні особи – громадяни України з лімітом 100 га на одну людину.

З 1 січня 2024-го таке право отримали також і вітчизняні юридичні особи. Ліміт власності ж зріс до 10 тис. га. За офіційною статистикою сьогодні жодна особа – ні фізична, ні юридична – не утримує в одних руках такий обсяг землі.

Продаж земель державної та комунальної власності, а також продаж земель іноземним громадянам досі під забороною. Це питання має бути врегульоване тільки після відповідного всеукраїнського референдуму, який очевидно неможливо провести під час війни.

Також важливо наголосити, що розрахунки за землю відбуваються виключно в безготівковій формі. А це своєю чергою передбачає належне підтвердження джерела походження коштів.

Попри очікування юридичні особи поки що фактично не вплинули на ринок. За словами міністра аграрної політики та продовольства України Миколи Сольського, фізичні особи зараз купують землі більше, ніж юридичні. Проте надалі кількість бізнесових покупців має зростати.

У такого доволі кволого старту ринку землі для юросіб є цілком об’єктивні причини. Річ у самому законі – кінцевими бенефіціарами юридичних осіб, які хочуть придбати сільськогосподарську землю, повинні бути громадяни України.

«Нотаріуси мають напрацювати механізм оформлення угод з юридичними особами, зробити ряд перевірок, зокрема походження коштів, чи дійсно власник юрособи має українське громадянство, бо бувають досить складні структури компаній, де власниками можуть бути ще декілька фізичних чи юридичних осіб», – пояснив Finance.ua генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало.

Генеральний директор Доброзем Роман Барало

Погоджується з колегою і співзасновник та COO Твоє Коло Денис Гончар.

«До середини січня нотаріат здебільшого перебував у відпустках, що фізично зменшувало можливості проведення угод. Далі, процедура перевірки власників юридичних осіб значно складніша ніж це було з фізичними особами й за відсутності напрацьованої практики в нотаріусів залишається багато питань, які ще потребують додаткових роз’яснень», – зазначив він у коментарі Finance.ua.

Денис Гончар нагадав, як усе відбувалося під час першого етапу відкриття ринку землі:

«Офіційно він відкрився з 1 липня 2021 року, а перші нормальні угоди ми побачили аж у вересні-жовтні. Тобто перші кілька місяців нотаріат розбирався як з цим працювати. Зараз ситуація аналогічна. Якщо на першому етапі потрібно було перевірити, чи не перевищена норма 100 га лише на одну людину, то з юрособою, де можуть бути кілька власників і кожен з них уже може мати землю у власності, як це рахувати? А ще потрібно перевірити санкційні списки, пов’язаних осіб... Це величезний шмат роботи, в якому ще потрібно розібратися. Потрібен час».

Співзасновник та COO Твоє Коло Денис Гончар

Він наголосив, що попит на землю серед аграріїв є. «Першочергово на землі, розташовані в регіонах з розвиненою логістичною інфраструктурою, в безпечних регіонах, і особливо на ділянки, по яких скоро закінчується термін договорів оренди», – зазначив Гончар.

Проте на ринку з’явилася ще одна категорія покупців – юрособи, які не пов’язані з аграрним бізнесом.

«Земля для них – перспективний інвестиційний актив, якій можна використовувати, як заставу для отримання коштів на розвиток бізнесу. Крім того, важливим аргументом також є оптимізація податків: якщо фізична особа сплачує з оренди 18% ПДФО + 1,5% військового збору, то для юридичної особи ставка оподаткування всього 5%», – пояснив Денис Гончар.

Водночас одним із факторів стримування є загальна ситуація в країні, каже генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало:

«Хоча на сьогодні – це найменш ризиковий актив, який точно капіталізується. Тому купівля землі юридичними особами не за горами. За моїми прогнозами, купівля юрособами почнеться протягом 3-6 місяців, запити на покупку в нашу компанію вже надходять на досить великі обʼєми».

Опитані нами експерти виділяють низку проблем на ринку сільськогосподарської землі. Найбільша з них, очевидно, – війна.

«Це забруднення землі вибухонебезпечними предметами, ризики окупації, руйнування інфраструктури та засобів агровиробництва, обмеження можливостей для імпорту й експорту. Частково ці проблеми вже вирішуються створенням ринку операторів протимінної діяльності, дипломатичними переговорами та побудовою альтернативних шляхів експорту, розвитком переробки. За розрахунками KSE, через вторгнення рф не було укладено 120 тис. угод сукупною площею 355,5 тис. га. Отже, втрати ринку сягнули 325 млн дол. США або 12,4 млрд грн», – каже комерційний директор Твоє Коло Єгор Лісничий.

Комерційний директор Твоє Коло Єгор Лісничий

Водночас є менш глобальні проблеми, для подолання яких потрібна лише політична воля можновладців.

«Необхідно вдосконалити чинні нормативні акти та процедури, спрямовані на покращення механізму перевірки нових власників землі й обмеження концентрації земель в руках одного суб’єкта. Максимально автоматизувати обов’язкові перевірки для нотаріусів, що дозволить зменшити транзакційні витрати на оформлення угод. Зараз це досить істотні суми 12-20 тис. грн на одну угоду купівлі-продажу», – пояснює Єгор Лісничий.

«Це викликає ряд запитань з боку як продавців, так і покупців. Їм не зрозуміло, як формується ціна за послуги нотаріуса», – додав генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало.

Водночас, за словами Романа Барала, зараз, окрім війни, можна виділити дві найболючіші точки на ринку землі.

«Перша буде на боці агровиробників. Ідеться про консолідацію земельних масивів для зручності обробітку. Якщо говорити простим словами – обмін земельними ділянками, який потрібно врегулювати на законодавчому рівні. Поки що всі агровиробники або домовляються на словах, або використовують обхідні шляхи: меморандуми про співпрацю, договори обміну земельними ділянками, протоколи тощо.

Другою ж найболючішою точкою є інвентаризація всіх земельних ділянок, які перебувають в обробітку на території України. Вони фактично приносять прибуток агровиробникам, але ніде не обліковуються, з них не сплачуються податки. Усю тіньову землю, яку можливо, потрібно проінвентаризувати, оформити в комунальну власність ОТГ, і надалі виставити на аукціон», – розповів він.

Ще один із моментів, які зазначив Єгор Лісничий, є розширення доступу до кредитування:

«Це можна зробити шляхом поступового збільшення коефіцієнта ліквідності землі як застави з 0,35 до показників розвинутих країн – на рівні 0,6-0,8, а також повноцінний запуск фонду часткового гарантування кредитів має допомогти розв'язати це питання».

За словами комерційного директора компанії Твоє Коло Єгора Лісничого, це дуже перспективний напрямок, на якій є хороший попит, проте в Україні він перебуває ледь не в зародковому стані:

«За даними KSE, серед нових кредитів виданих протягом березня 2022 – грудня 2023 років тільки 10,3% були забезпечені землею. Чому так відбувається? Тут є декілька стримувальних факторів.

Передусім – це обмежений формат запуску ринку землі: на першому етапі землю можна було набувати тільки фізичним особам і в обсягах не більше 100 га в одні руки. На додачу маємо воєнний фактор, який взагалі зупинив ринок на кілька місяців. Як наслідок, на старті ринку землі укладається відносно невелика кількість угод, ліквідність ринку є занизькою, принаймні поки що.

Не додає прискорення й низька пропускна здатність системи оформлення угод з агроземлею. Нотаріуси мають додатково контролювати встановленні щодо володіння землею обмеження, дотримуватись процедури переважного права при реалізації предмета застави. Це досить витратний і фінансово, і за часом процес.

По-друге, заниження ціни на землю при проведенні угод купівлі-продажу. За даними аналітиків KSE, у 60% випадків ціни ділянок реєструються на мінімально можливому рівні – тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО), тоді як реальну вартість покупець сплачує «неофіційно». А це своєю чергою гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави, який сьогодні перебуває на рівні 0,35. Це в чотири рази нижче ніж, скажімо, в США.

Простими словами: для банку такий коефіцієнт означає, що, наприклад, за умови вартості ділянки у 100 тис. грн продати він її зможе лише за 35 тис. грн. Відповідно і на 100 тис. грн застави банк може надати не більше 35 тис. грн кредиту», – пояснив експерт.

Генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало каже, що земля в заставу – це крайній варіант, на який піде фермер, адже земля для нього – основний актив.

«Єдиний варіант, коли фермер вирішить ризикнути – це чітке розуміння, куди та як будуть реінвестовані кошти отримані від фінансової установи.

У 2021 році був ухвалений Закон «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві», в межах якого фермер із земельним банком не більше 500 га, може взяти кредит у фінансовій установі, яка уклала договір співпраці з фондом гарантування, та отримати кошти на термін до 10 років з гарантією від держави. Але цей механізм не широко застосовується сьогодні.

У перспективі – це розвиток співпраці фонду з державними банками та фермерами, які передаватимуть у заставу земельні ділянки приватної власності, з подальшим отриманням кредиту для своєї господарської діяльності з чіткими умовами та гарантіями. На жаль, станом на сьогодні у банків немає чіткого механізму оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, часом нормативно грошова оцінка перевищує ринкову вартість земельної ділянки.

Ситуація, яка стосується безпосередньо пайовиків, аналогічна. Наприклад, якщо людині потрібні кошти, вона не може взяти кредит під заставу своєї власної земельної ділянки, а вимушена її продавати», – коментує Роман Барало.

Проте, за словами Єгора Лісничого, другий етап ринку землі та поява додаткових покупців має пожвавити продажі, що забезпечить необхідну ліквідність.

«Прозоре ринкове ціноутворення дозволить НБУ підвищити коефіцієнт ліквідності та спонукатиме банки видавати більше кредитів під заставу такої землі», – наголошує він.

Як пояснила Finance.ua директорка департаменту малого та середнього бізнесу Укргазбанку, голова комітету Асоціації українських банків з питань ММСП/МСБ Тетяна Корнієнко, наразі є питання для банків, як працювати із заставною землею у разі дефолту кредиту.

Директорка департаменту малого та середнього бізнесу Укргазбанку, голова комітету Асоціації українських банків з питань ММСП/МСБ Тетяна Корнієнко

«Відповідно до закону, банк має продати землю впродовж двох років і не може перевищувати цей строк. А це досить суттєве обмеження, оскільки у разі відсутності попиту на конкретну ділянку або прийнятної ціни, банк буде або порушувати цю норму, або вимушений заходити в збитковий для себе продаж ділянки», – каже вона.

Комерційний директор компанії Твоє Коло Єгор Лісничий каже, що програм кредитування саме на придбання землі для фізичних осіб сьогодні одиниці.

«Це пов’язано зі складністю оформлення угод, і з низьким коефіцієнтом ліквідності. А от щодо кредитування бізнесу, то саме сільськогосподарські підприємства є основними користувачами програми «Доступні кредити 5-7-9%». За даними НБУ, на їх долю припадає 49% портфеля програми станом на початок грудня 2023», – пояснює він.

Водночас два державні банки повідомили про наміри надавати кредити на розмінування сільськогосподарських земель.

«В Укргазбанку продукт створений у межах програми «Доступні кредити 5-7-9%». Для підприємців, які працюють поза зоною високого воєнного ризику, відсоток по кредиту становить 13% річних, а в зоні високого воєнного ризику – 3% річних. Ощадбанк пропонує для фермерів, земля яких перебуває на деокупованих або прифронтових територіях кредити за ставкою 3%. У них також є можливість комбінувати кредит із програмою 5-7-9%», – розповів Єгор Лісничий.

Очевидно, в питанні кредитування на ринку землі в тих умовах, у яких він зараз змушений існувати, не обійтися без підтримки з боку держави. І це не стільки фінансова підтримка, скільки регуляторна, адже процес розмінування сільськогосподарських земель потрібно внормувати, щоб залучати в галузь інвестиції.

«У спілкуванні з аграріями ми чуємо, що в питанні розмінування вони очікують на допомогу держави. Майже ніхто за кредитні кошти не готовий розмінувати сільгоспугіддя. Це є проблемою. Частина аграріїв веде розмінування власними силами.

Треба впроваджувати механізми страхування від воєнних ризиків, певні програми компенсації за заподіяну шкоду. Ми зараз ведемо перемовини з міжнародними інституціями, які готові надавати гранти для розмінування сільськогосподарських земель. Бо земля є, але її не можна використовувати через забруднення. Землю треба очистити, підготувати та використовувати, щоб вона працювала на наш ВВП. Якщо дивитися глибше, то розмінування територій, сільськогосподарських земель – це робочі місця, податки, це наш бізнес.

Де-факто вже виникає своєрідний ринок розмінування, який включає сертифіковані компанії, що розміновують території, виробників спеціальної техніки, компанії, які утилізують вибухонебезпечні предмети, компанії, які займаються очищенням ґрунту від шкідливих речовин. Тому, на державному рівні треба ухвалювати регуляторні норми, які впорядкують процес розмінування територій, щоб він не був хаотичним, щоб можна було залучати інвестиційні кошти.

Ми знаємо, що Кабмін працює над унормуванням процесу, щоб цей інструмент, ринок розмінування запрацював в Україні. Обговорювали проблематику і з Міністерством аграрної політики, і з міністерством економіки, і з асоціацією профспілок – усі розуміють проблематику та працюють над пошуком дієвих механізмів», – каже Директорка департаменту малого та середнього бізнесу Укргазбанку Тетяна Корнієнко, слова якої наводить Асоціація українських банків.

За минулий рік, за даними Мінекономіки, Україна повернула у використання понад 10% територій або близько 18 тис. кв км українських земель, які вважалися потенційно забрудненими.

«Щоб прискорити процеси гуманітарного розмінування, ми працюємо над залученням приватного капіталу й інвестицій», – зазначила під час панельної дискусії «Гуманітарне розмінування України: погляд у майбутнє» на Всесвітньому економічному форумі в Давосі міністерка економіки Юлія Свириденко.

Генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало в питанні вартості сільськогосподарської землі пропонує спиратися на досвід країн, де ринок землі стартував раніше, ніж в Україні, наприклад Польщі та Чехії.

«У Польщі 2004 року цінова політика за 1 га землі була на рівні 1 543 євро, а вже 2020 року зросла до 11 200 євро за 1 гектар. У Чехії в 2007 році – 1 867 євро, а 2020 року – 8 500 євро.

Враховуючи це, ми чітко розуміємо, що тенденція на здорожчання сільськогосподарської землі є і буде надалі. Але в нашій країні зараз присутній фактор стримування – війна: частина земель перебуває під окупацією, частина – замінована. Ці думки приходять у голови потенційним інвесторам, це і є одна з причин відсутності ажіотажу.

Проте, мій прогноз, що в 2024 році ціна на землю зросте на 50-60% і вагомим поштовхом стане саме той момент, коли юридичні особи почнуть інвестувати в землю. Виходячи зі статистики продажів нашої компанії Доброзем, ми бачимо, що фактично з відкриттям ринку землі вартість 1 гектара здорожчала на 18-25% навіть під час війни», – розповів він.

Комерційний директор компанії Твоє Коло Єгор Лісничий звертає увагу, що земля – не Bitcoin:

«Тут не існує і не може бути такої волатильності, як на ринку криптовалют, де одна новина здатна за день підняти курс ледь не на 100%, а на завтра інша новина на 150% скинути вниз.

Ринок землі працює з довгими договорами оренди, це великий бізнес, розрахований на десятиріччя, тут не існує великих ризиків, але й немає різкого зростання вартості, яке можна розігнати одним твітом, хай навіть від самого Ілона Маска.

Другий етап щойно розпочався, минув лише місяць, половину якого нотаріат, бізнес, інвестори взагалі перебували у відпустках. Попит і кількість угод будуть збільшуватись поступово. Пам’ятаймо, що можливість придбати землю на юридичну особу, не означає обов’язок або бажання цю землю продати. Українці історично дуже прив’язані до землі, розуміють її цінність і точно не готові віддавати задешево. Що ми можемо констатувати вже зараз:

• на підставі угод, що вже відбулися, юридичні особи готові платити на 43% більше за землю, у порівнянні з «фізиками»;
• у 2023 році земля в центральних регіонах зросла до 15% у доларах США.
• аналітики прогнозують, і ми в компанії Твоє Коло також схиляємось до таких показників, зростання вартості до 40% протягом найближчих двох років».

Ринок сільськогосподарської землі запрацював для юридичних осіб, утім робити якісь висновки ще зарано. Активно купувати землю юрособи почнуть орієнтовно за пів року, адже насамперед нотаріуси, які посвідчують угоди, мають налагодити весь механізм. Механізм же цей набагато складніший, якщо порівнювати з фізичними особами.

Окрім того, окремим фактором стримання залишається війна та воєнні ризики. Проте він може бути почасти нівельований у разі напрацювання відповідних гарантій з боку держави.

Коли ж юридичні особи почнуть активно грати на ринку, це підштовхуватиме вартість сільськогосподарської землі до зростання. Усі опитані Finance.ua експерти сходяться на думці, що земля дорожчатиме, тому варто не проґавити момент, щоб придбати бажану ділянку. «Землю більше ніхто не виробляє», – казав американський письменник Марк Твен. Саме тому її варто купити вже сьогодні.