Що може зробити ваше ОСББ, щоб у будинку жилося краще

Деякі багатоквартирні будинки подбали про це після першої хвилі здорожчання енергоносіїв задовго до війни, для багатьох інших, особливо тих, що минулої зими жили без тепла і світла, настав час скористатися державними та місцевими програмами.

Найчастіше за їх допомогою будинки ремонтують, реконструюють або встановлюють нові індивідуальні теплові пункти. Значна увага приділяється утепленню фасадів, заміні вікон і дверей у під'їздах.

Також популярним заходом є встановлення датчиків руху, які автоматично вмикають або вимикають освітлення у під'їздах, а також заміна старих ламп на енергоефективні.

В деяких випадках, хоч і рідше, здійснюється установка нових лічильників для гарячої води й опалення або проводиться ремонт і теплоізоляція дахів та підвальних перекриттів.

Ще менше зустрічаються випадки, коли за програмою здійснюється ремонт або модернізація електричних мереж, реконструкція систем опалення та постачання гарячої води з використанням відновлюваних або альтернативних джерел енергії.

Процес термомодернізації відбувається крок за кроком, враховуючи загальний підхід:

• Спочатку проводиться заміна вікон і дверей у місцях загального користування будинків, таких як ліфтові, сходові клітки та коридори. Також розглядається можливість ремонту даху та підвалу, якщо це є необхідним. Тільки після виконання цих робіт розпочинається процес утеплення фасаду, якщо це потрібно для поліпшення енергоефективності.
• Наступним етапом є оновлення внутрішніх мереж, встановлення сучасних лічильників та зміна джерел енергії для оптимізації споживання.

Для більшої наочності розглянемо проєкти енергоощадження на прикладі типової панельної «хрущовки».

Отже, характеристика будинку: панельний будинок – 5 поверхів; 6 під’їздів; 90 квартир; опалювальна площа – 4 365 м².

Орієнтовна вартість встановлення індивідуального теплового пункту (автоматизованої установки, що передає теплову енергію від зовнішніх теплових мереж (котельної) до системи опалення і гарячого водопостачання і дозволяє мешканцям отримувати стільки тепла, скільки потрібно, відповідно до зовнішньої температури, а відтак – економити) для цього будинку становить 200 тис. грн.

Зібрати кошти, щоб оплатити всі видатки власними силами, як правило складно.

Коли держава та місто внесуть по 40% вартості необхідних матеріалів та обладнання, що в даному контексті складає 112 тис. грн, то членам ОСББ потрібно буде зібрати 88 тис. грн – це вже більш реальна сума.

Якщо важко одночасно зібрати і суму в розмірі 88 тис. грн, то можна розглянути можливість взяти «теплий» кредит у державному банку на строк до 5 років за 25% річних.

При цьому міський бюджет взяв би на себе половину відсотків (12,5%). У такому разі ОСББ зобов'язане буде відшкодувати протягом 5 років загальну суму 121 тис. грн (88 тис. грн кредиту і 33 тис. грн відсотків).

Орієнтовна вартість утеплення такого будинку та заміна вікон – 1,63 млн грн. Більшості ОСББ самостійно неможливо здійснити такий проєкт. Варіант, коли держава та місто беруть на себе по 40% вартості матеріалів та обладнання, може бути більш доцільним. Отже, їхня підтримка складає 848 тис. грн, і членам ОСББ необхідно зібрати 786 тис. грн.

Але й зібрати одночасно 786 тис. грн буде проблематичним завданням. У такому разі можна взяти «теплий» кредит у державному банку на строк до 5 років за 25% річних. Половина відсотків (12,5%) буде покрита міським бюджетом. Отже, ОСББ буде зобов'язане сплатити протягом 5 років загальну суму 1 080 750 грн (786 тис. грн кредиту і 294 750 грн відсотків).

Важливо, щоб у будинку було створено об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), бо взяти участь у програмі «Енергодім» від Фонду енергоефективності, яка фінансуватиметься до 2025 року включно, можуть лише ОСББ.

Річ у тім, що Закон «Про Фонд енергоефективності» чітко визначає, що бенефіціарами Фонду є власники/співвласники будівель. У випадку багатоповерхівки – на сьогодні ОСББ – це єдина створена від імені співвласників юридична особа, що представляє їхні інтереси та є найкращою формою управління спільним майном.

Програма передбачає модернізацію з відшкодуванням до 70% за роботи, матеріали й обладнання. А водночас ОСББ мають можливість скористатися іншими державними та/або місцевими програмами співфінансування впровадження енергоефективних заходів. Вони є у багатьох містах.

Зверніться до вашої міської/селищної ради та з’ясуйте чи є у вашому місті/селищі програма підтримки енергоефективності. Якщо такої програми ще немає, фахівці Фонду допоможуть її розробити.

Команда «Екодії» розповіла Finance.ua про будинок-рекордсмен, який скоротив платіжки за опалення вдвічі. Ідеться про столичне ОСББ «Арован» (проспект Володимира Івасюка). Історія його модернізації почалася задовго до повномасштабного вторгнення – у 2017 році. Тоді голова ОСББ Денис Кукса встановив погодозалежну автоматику на системі опалення – спеціальне обладнання, яке регулює температуру в системі залежно від температури надворі. Тобто коли на вулиці тепло, обігрів автоматично зменшувався – і навпаки. А завдяки тому, що місяць після встановлення видався доволі теплим, сума в платіжках одразу різко зменшилася.

У будинку провели цілий комплекс енергоефективних заходів: оновили циркуляційні помпи, утеплили його, відновили покрівлю. А ще – встановили теплові помпи на системи опалення та гарячого водопостачання. На горищі встановили помпи повітряного типу із зовнішніми випарниками на даху. Вони працюють подібно до кондиціонерів: беруть тепло із повітря, збільшують його та використовують у системах опалення і ГВП. Завдяки цим заходам тариф на тепло у будинку вдвічі менший, ніж у місті.

Для впровадження усіх енергоефективних заходів користувалися державними програмами підтримки: «теплими кредитами» та програмою «70/30» від Києва, яка компенсує будинкам 70% витрат на модернізацію.

Зрештою ОСББ «Арован» визнали найбільш енергоефективним будинком в Україні. Йому навіть присвоїли рекорд України.

Є план встановити ще й сонячні панелі на даху будинку. З ними ОСББ зможе бути повністю незалежним від постачання електрики від міста навесні та влітку і забезпечувати більшість електрики для теплових помп у зимовий період.

Заходи цієї програми включають два пакети – «Пакет А» та «Пакет Б».

До обов’язкових заходів з енергоефективності, що включає пакет А «Легкий» входять:

• встановлення лічильника теплової енергії;
• встановлення індивідуального теплового пункту;
• заміна котла;
• теплоізоляція або заміна трубопроводів;
• балансування системи опалення.

Додатковими заходами Пакета А є:

• модернізація системи гарячого водопостачання;
• встановлення вузлів розподільного обліку тепла потреби опалення та приладів-розподілювачів у квартирах;
• встановлення автоматичних регуляторів температури повітря у квартирах та місцях загального користування;
• заміна або теплоізоляція трубопроводів опалення та приладів водяної системи опалення у місцях загального користування;
• заміна або ремонт зовнішніх дверей та облаштування тамбурів;
• заміна або ремонт балконних дверей, вікон у місцях загального користування;
• модернізація системи освітлення у місцях загального користування.

Обов’язкові заходи з енергоефективності, що містить пакет Б «Комплексний»:

• всі обов’язкові заходи «Пакету А»;
• комплекс робіт із теплоізоляції та улаштування зовнішніх стін та цоколю, опалювальних та неопалювальних технічних поверхів та дахів, плит перекриття підвалу;
• заміна або ремонт зовнішніх дверей, облаштування тамбурів зовнішнього входу;
• заміна або ремонт вікон та балконів у місцях загального користування.

Додатковими заходами Пакета Б є:

• модернізація системи гарячого водопостачання;
• заміна або теплоізоляція трубопроводів опалення у місцях загального користування та квартирах;
• заміна або теплоізоляція трубопроводів опалення та водяної системи опалення у квартирах;
• встановлення вузлів розподільного обліку теплової енергії та приладів-розподілювачів тепла у квартирах;
• встановлення на приладі водяного опалення автоматичних регуляторів температури повітря в місцях загального користування або квартирах;
• заміна або ремонт вікон та балконних блоків у квартирах, утеплення та скління наявних балконів та лоджій;
• модернізація системи освітлення в місцях загального користування;
• модернізація системи вентиляції з встановленням рекуператорів.

Пакет «Легкий» може дати в середньому 20% економії енергії на опалення. В пакеті «Комплексний» економія енергії на потреби опалення може досягати і 60%.

Загалом Закон України «Про Фонд енергоефективності» вимагає середнє зменшення споживання за сукупністю всіх проєктів Фонду у розмірі 20%. Але зараз програма «Енергодім» не вимагає від ОСББ досягнення/підтвердження певного рівня економії енергії після завершення проєкту. Але такі умови можуть бути запроваджені в майбутньому.

Ось це вам невеличкий приклад, ОСББ «Злагода» (дев’ятиповерхівка 1976 року будівництва на 144 квартири та 4 під’їзди, де живуть 360 співвласників) з Луцька вирішило взяти участь у програмі «Енергодім» і вибрало пакет «Легкий», у межах якого був встановлений індивідуальний тепловий пункт (ІТП).

Важливою проблемою будинку була незбалансована система опалення всередині будинку, через що тепло нерівномірно розподілялося серед квартир. Загальна вартість проєкту становила 1,75 млн грн, з яких 60% або 1,06 млн грн були покриті грантом з програми «Енергодім». Співвласники внесли свій власний внесок в розмірі 687,4 тис. грн загалом.

Розрахункова вартість робіт на кожну квартиру становила 66,25 гривні за квадратний метр або 3 975 грн для квартир площею 60 квадратних метрів.

Внаслідок впровадження цього проєкту жителі будинку будуть економити 270,6 тис. кіловат-годин енергії на рік, або 429,9 тис. грн на рік, що означає скорочення споживання енергії на 11,6%. В середньому кожна родина зекономить 2,49 тис. грн на рік, або 41,43 грн за квадратний метр.

У Києві для ОСББ та житлово-будівельних кооперативів діє програма співфінансування «70 на 30», де до 70% вартості впровадження енергоефективних заходів покриває міський бюджет. Війна загальмувала цей процес: у 2022 році мали реалізувати 46 проєктів, але відклали через обмеження на використання коштів під час дії воєнного стану і перенесли на 2023 рік – програма працюватиме вже з 62-ма ОСББ.

Головна умова – можливість (підкріплена фінансовими документами) і бажання мешканців сплатити 30% вартості утеплення. Оскільки ОСББ повинно також вкладати свої власні кошти, це означає, що фінансові витрати будуть враховані в тарифі на послуги будинку або ж мешканці окремо збиратимуть кошти на цей проєкт. Тому об'єднання повинно ретельно оцінити свої ресурси та збалансувати можливості та потреби.

Схожі програми є принаймні у більшості обласних центрів.

До того ж у Києві, на додачу до програми, створили спеціалізоване КП – комунальну установу «Фонд модернізації та розвитку житлового фонду міста Києва». У статутний капітал нової установи вклали 400 млн грн. Вона сформує так званий Револьверний фонд (поворотні кошти), який надаватиме позики або кредити ОСББ. Кошти обіцяють позичати зі ставкою 3% річних. Розмір кредиту не повинен перевищувати 75% річного обсягу надходжень ОСББ, сума позики множитиметься на кількість років повернення.

Іноді мешканці не мають можливості або бажання вкладатися у коштовні проєкти. У цьому разі місцеві програми – саме те, що потрібно.

В ОСББ на проспекті Бажана, 14 у Києві ухвалили зважене рішення щодо фінансових витрат і зосередилися на здійсненні заходів в межах стандартного тарифу на обслуговування прибудинкової території, без створення додаткового фонду.

Вирішили замінити вікна у межах програми «70/30», а трохи згодом за цією ж програмою здійснили заміну дверей. Фінансування в розмірі приблизно 1,5 млн грн надало місто.

Так само за цією програмою провели модернізацію теплового пункту, залучивши власні кошти. Крім того, було здійснено утеплення фасаду однієї зі стін будинку – найхолоднішої – в межах районної програми 70/30. На цей проєкт кошти були зібрані від мешканців квартир, де розташована ця стіна, тоді як ОСББ фактично виступало як посередник в угоді.

Сонячні панелі та акумулятори, щоб отримувати альтернативну енергію для свого будинку й таким чином економити на електроенергії та гарячій воді – наразі про таке не йдеться. Бо перед цим будинок має виконати «обов’язкову програму»: встановити ІТП, збалансувати опалювальну систему, встановити вікна й двері, утеплити фасад, горище і підвал. І лише коли все це зроблено, то можна переходити до «альтернативки».

Теплові помпи в межах модернізації системи опалення теж поки не встановлюють навіть у Києві.

Генератори – інша річ. Минулої зими місцеві влади як Києва, так і багатьох інших міст України затвердили програми часткового відшкодування вартості придбаного ОСББ генератора. Для отримання допомоги необхідно подати заяву та надати необхідний пакет документів до відповідної місцевої ради.

У Києві передбачено покриття з місцевого бюджету до 95% вартості генератора, але не більше 80 тис. грн.

Таку саму максимальну грошову компенсацію, що дорівнює 80 тис. грн, можуть отримати полтавці, заощаджуючи до 50% вартості генератора.

У Запоріжжі цифри становлять 80% вартості генератора, з обмеженням у 30 тис. грн, у Чернівцях оплатять до 80% вартості, але з максимальним покриттям 60 тис. грн. Одеситам надається можливість покрити 70% вартості генератора, але не більш як 100 тис. грн.

У Рівному ОСББ можуть отримати 70% вартості генератора, проте не більше ніж 45 тис. грн.

У Львові місцевий бюджет покриває до 50% вартості генератора, але не більше 30 тисяч грн.

Прописані й вимоги до потужності генераторів. У Києві, наприклад, для будинків, де є індивідуальний тепловий пункт (ІТП), водяні помпи або ліфти – номінальна потужність від 5 кВт, а для будинків без ліфтів та ІТП – номінальна потужність від 2 кВт. У Львові номінальна потужність має бути від 3 кВт.

Отже, потужність невелика – відповідно й витрати не захмарні: середня ціна бензинового генератора близько 30-45 тис. грн, дизельного – 70-90 тис. грн.

Проте потужності такого генератора буде досить лише для потреб мешканців однієї квартири, якщо увімкнути в ній холодильник, пилотяг, телевізор, електролампочки й кілька зарядних пристроїв.

Як використовуватимуть генератор, залежатиме від ухваленого рішення співвласників багатоквартирного будинку. На цей час найпопулярнішими є два підходи до такого використання.

Перший варіант передбачає активацію генератора лише для забезпечення мешканців будинку холодною водою та опаленням, що передбачає роботу відповідних помп.

Другий варіант передбачає створення пункту незламності поблизу будинку, де жителі зможуть підзаряджати свої ґаджети, насолоджуватись напоями, підігрівати їжу тощо.

Мало які ОСББ користуються навіть можливістю купити генератор за програмами місцевих рад, і на це є причини.

В ОСББ не завжди є вільні кошти на рахунках, а в наш час оголосити додатковий збір з усіх власників квартир важко.

Проблематично навіть таку, порівняно з модернізацією системи опалення, наприклад, недорогу закупівлю, як генератор, провести через загальні збори чи навіть правління ОСББ, як цього вимагає статут.

Відсутній кворум. Багато хто не проживає у будинку чи взагалі виїхав із міста. Багато хто знайшов інші рішення для забезпечення комфорту свого особистого помешкання.

Модернізувати будинок і покращити умови проживання в ньому можливо – для цього є вся необхідна підтримка з боку держави та місцевої влади навіть в умовах війни. Єдине, що потрібно – бажання та готовність мешканців узяти відповідальність у свої руки, а з цим часто бувають проблеми. Утім, в Україні достатньо прикладів успішної роботи ОСББ, щоб надихнутися їхньою роботою.