Купівля-продаж квартири: що варто знати

Коли мова про купівлю-продаж нерухомості, необхідно знати, що відбувається перехід прав власності від однієї сторони до іншої. І зробити це можна трьома основними способами: купівля-продаж, дарування, міна.

Найкращий спосіб у нашому випадку саме перший, хоча інколи зміну прав власності роблять і через договір дарування чи міни. За нормальних умов (тобто якщо дійсно йдеться про дарування чи обміну — Ред.) це цілком прийнятні способи. Однак часто таким чином намагаються мінімізувати витрати, зокрема, податки, або обійти якийсь нюанс, який не дозволяє вчинити правочин через договір купівлі-продажу.

Обирати вам, але, якщо ви не розумієтесь у предметі, то краще цього не робити. Пам’ятайте відому істину — скупий платить двічі. Нюансів тут дуже багато, але, до прикладу, договір дарування (власне, як і будь-який інший) можна розірвати за ініціативою будь-якої зі сторін. Якщо ви у такий спосіб «купили» квартиру, то ви віддали за неї реальні гроші. А у договорі вказано, що квартиру вам подарували. Тобто, якщо «дарувальник» розірве договір (а це цілком реально. — Ред.), вас просто «кинуть» на гроші. І економія кількох тисяч гривень на податках виллється у втрату десятків, а то й сотень тисяч доларів.

Нюансів багато. Отже, найкраще не винаходити велосипед і робити все чітко та прозоро — через договір купівлі-продажу.

Основним законодавчим актом, який регулює купівлю-продаж майна, є Цивільний кодекс України, зокрема, Глава 54, яка так і називається «Купівля-продаж».

Стаття 655 ЦКУ вказує, що «за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму».

А стаття 657 говорить про те, що договори купівлі-продажу нерухомого майна (за деякими виключеннями, які наразі нашої теми не стосуються. — Ред.) підлягають нотаріальному посвідченню.

Тобто, головне, що треба знати: договір купівлі-продажу укладається у письмовій формі й підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Різниці між державним та приватним нотаріусом тут законодавець не передбачає.

Окрім того, на нотаріуса покладено обов’язок перевірки документів, які подають сторони, на відповідність вимогам чинного законодавства та встановлення факту відсутності будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

Стаття 55 ЗУ «Про нотаріат» визначає, де саме може бути укладено договір купівлі-продажу: «Посвідчення договорів про відчуження, іпотеку житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за місцеперебуванням такого майна, або за місцеперебуванням юридичної особи, чи за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — сторони відповідного договору».

Тобто укласти договір купівлі-продажу на квартиру можна у будь-якому з трьох місць:

• місце реєстрації продавця;
• місце реєстрації покупця;
• місце, де знаходиться квартира.

Попередній договір купівлі-продажу майна не є обов’язковим, можна обійтися й без нього. Однак його часто укладають якщо сторони домовилися про купівлю-продаж, але не готові зробити це відразу. У ньому, зазвичай, прописують загальні умови майбутньої угоди: ціну об’єкта, його характеристики, строки укладення угоди, розмір завдатку тощо.

Тут будьте уважні — під час укладення основного договору недобросовісний продавець може підмінити опис об’єкта, вказавши характеристики, які відрізняються від тих, що були зазначені в попередньому договорі. Якщо ви відмовитеся підписувати новий договір, продавець має право не повернути вам завдаток.

Основний договір, власне, фіксує та засвідчує факт переходу прав власності на майно від продавця до покупця. Як уже зазначалося, він укладається письмово та посвідчується нотаріусом, який своїм підписом завіряє угоду та посвідчує правильність усіх документів, наданих сторонами, а також їхні особи та право на вчинення цього правочину.

Основний договір містить чіткі умови щодо переходу прав власності на об’єкт: його характеристики, місце розташування, ціну, термін оплати, порядок передавання, відповідальність сторін тощо. З моменту його підписання право власності переходить від продавця до покупця.

Вимоги до змісту договору регламентуються низкою статей Цивільного кодексу, однак він має обов’язково містити в собі наступні елементи:

• дані продавця і покупця;
• предмет договору: майно, яке переходить у власність, його характеристики — адреса, підстави, на яких ним володіє власник, площа тощо;
• ціну об’єкта, яка вказується у гривнях;
• порядок оплати: повна оплата, розстрочка, дата остаточного розрахунку тощо;
• права та обов’язки сторін та додаткові умови, якщо вони є.

Перелік документів, які має надати продавець квартири, досить широкий:

• документи, що посвідчують особу продавця — паспорт та ІПН. Якщо він одружений, а майно набувалося у шлюбі — нотаріус вимагатиме подати письмову згоду на продаж квартири іншого члена подружжя, завірену нотаріально;
• якщо співвласниками квартири є малолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, або ж вони мають там право користування («прописані» — ред.) — необхідний дозвіл органу опіки та піклування на відчуження квартири;
• витяг з реєстру територіальної громади (Довідка про реєстрацію місця проживання);
• документ, який встановлює право на квартиру, який засвідчує підстави, на яких власник нею володіє. Це може бути: договір купівлі-продажу (дарування, міни); документи про приватизацію; свідоцтво про право на спадщину; довідка про виплату паю в ЖБК; договір участі в пайовому будівництві тощо. Перелік необхідних документів, що посвідчують право власності у кожному конкретному випадку — тут;
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• технічний паспорт на об’єкт;
• документ про оцінку вартості майна, виданий суб’єктом оцінювальної діяльності;
• виписка про відсутність боргів за комунальні послуги — цю довідку багато нотаріусів не вимагає, але покупцю вона може дуже знадобитися.

Тут все значно простіше: паспорт та код, а також, якщо квартира купується у шлюбі, то такі ж документи іншого члена подружжя та свідоцтво про шлюб, також необхідна нотаріальна згода на правочин від чоловіка (дружини) покупця.

Відповідь однозначна — так. Як продавець, так і покупець може уповноважити вчинити правочин щодо купівлі-продажу майна іншого дієздатного громадянина. Зокрема, і перебуваючи за кордоном. Однак переконайтеся, що таке доручення відповідає всім вимогам, завірене належним чином та містить в собі текст про надання права на такі дії.

Купівля-продаж об’єкта нерухомості — крок досить ризикований. Хоча на нотаріуса й покладаються обов’язки щодо перевірки документів на об’єкт та права власника на його відчуження, ризики все одно залишаються.

Як уже зазначалося, звертайте увагу на можливе шахрайство із завдатком. Також не намагайтеся зекономити на податках та зборах, укладаючи замість договору купівлі-продажу якийсь інший.

Крім того, виникає спокуса занизити ціну об’єкта у договорі (оцінювач у межах своїх можливостей напише вам потрібну суму, йому байдуже, аби тільки дозволила це зробити програма, у якій він працює) і у такий спосіб також знизити витрати на оформлення договору. Цього робити не треба — завтра продавець може розірвати договір, сплативши покупцю рівно ту суму, яка вказана в договорі. І отримати своє майно назад. Довести щось через суди тут буде практично неможливо — на руках в обох сторін ідентичні нотаріально посвідчені договори з сумою, за яку майно продане.

Переконайтесь у тому, що нотаріус перевірив право власника на відчуження квартири: він дієздатний, майно не перебуває в арешті тощо.

Що б там не говорили юристи з соцмереж, не купуйте майно, у якому зареєстровані неповнолітні або особи з особливими потребами (інваліди) чи недієздатні — позбавити їх права користування (виселити) цим майном майже нереально. Ну, або ж ви чітко розумієте, що робите і у вас є власні методи щодо такої нерухомості.

Довідка про відсутність заборгованості за комуналку, як уже зазначалося, не завжди вимагається нотаріусом, і, по суті, вона не є обов’язковою — борги має платити споживач, тобто та особа, яка користувалася послугами, і вони не є частиною того об’єкта, який ви набуваєте. Але комунальники часто думають навпаки, і доводити їм протилежне в цій країні досить малоприємна процедура.

Ще один нюанс — сплата коштів має відбуватися через банк і в національній валюті. Але під час купівлі нерухомості «національною валютою» є в переважній більшості випадків готівковий долар. Більшість нотаріусів і агентств нерухомості за додаткову невелику оплату допоможуть купити у представника банку необхідні довідки. Це ні для кого не секрет і, зазвичай, не містить жодних ризиків. Однак цю інформацію ми подаємо суто як довідку, в жодному разі нічого не рекомендуючи.

Все, що написано вище — загальна інформація. Однак кожен конкретний випадок може містити свої нюанси. Наприклад, існують пільгові категорії, які частково звільняються від оплати деяких мит і зборів. Існує перелік нотаріусів, які не можуть посвідчувати такі угоди. Існує перелік територій, на яких заборонено продавати об’єкти нерухомості тощо.

На жаль, велика війна вносить корективи у всі сфери життя, включно з купівлею чи продажем нерухомості. Є й інші нюанси, зокрема, щодо придбання нерухомості для неповнолітніх або продаж таких об’єктів тощо.

Отже, якщо ви чогось не розумієте, або не можете самотужки зібрати чи перевірити необхідні документи — це стосується обох сторін, як продавця, так і покупця — зверніться до професійного агентства з нерухомості з хорошою репутацією. Його вам підкаже будь-який нотаріус, який працює на ниві нотаріату хоча б пів року.