Квартири з готовим ремонтом: наскільки це вигідно і чи економите ви на цьому

Щоб докопатися до істини, ми виходили з кількох базових умов. Ідеться про житло на первинному ринку, тобто в новобудові. Розглядатимемо ми сегмент квартир, які належать до економ- або нижнього сегмента бізнес-класу, тобто відносно недорогих.

Зосередимося саме на цих сегментах з очевидної причини: житло еліт-класу як саме по собі, так і ремонт в ньому – то зовсім інша історія, як по грошах, так і по дизайну.

Перед тим, як перейти до обговорення теми, варто розуміти, що забудовник може пропонувати кілька варіантів квартир. В основному, вони зводяться до наступних:

• «голі стіни» – у вас у квартирі будуть вікна, двері, входи від електроживлення та водогону і каналізації. Все інше – на ваш розсуд;
• чорновий ремонт – буде виконано розводку електропроводки, газових та водопровідних труб, встановлено опалення та вентиляцію, «начорно» потиньковані стіни та підлога, зроблена стяжка на підлозі;
• готовий ремонт «під ключ» – тут уже буде зроблено все для того, щоб у квартирі можна було жити відразу після її купівлі: встановлена сантехніка, електроприлади, настелена підлога (ламінат, лінолеум, паркет), поклеєні шпалери або пофарбовані стіни тощо.

Також можуть бути якісь «проміжні» варіанти, тобто в «чорновій» квартирі можуть бути встановлені, наприклад, міжкімнатні двері або необхідний мінімум сантехніки, однак це вже деталі, які суттєво не вливають на ціну.

Отже, виходячи з цього набору варіантів, слід розраховувати майбутні витрати на ремонт. Також слід враховувати, для чого ви купуєте квартиру: для проживання, здачі в оренду чи перепродажу. І те, чи є у вас альтернативне житло на час ремонту, або чи готові ви жити посеред відер з фарбою, рулонів шпалер і мішків з цементом.

Плюси квартири, в яку можна заходити і жити, очевидні: ви отримуєте готове житло, в якому вкручені навіть лампочки, не кажучи вже про такі банальні речі, як унітаз чи міжкімнатні двері.

У вас відразу відпадає купа головного болю: не треба робити проєкт, рахувати кошторис, шукати майстрів і будматеріали, жити десь на знімній квартирі або у родичів. Усе, що вам треба – меблюватися та повісити штори.

Якщо квартира призначена для здачі в оренду чи перепродажу – це можна робити відразу після того, як документи та ключі від неї у вас на руках.

Головне ж у цьому варіанті – ви економите і час, і сили.

Однак попри всі ці безперечні переваги, є і мінуси. Серед очевидних – вартість. Квартира з ремонтом дорожча за квартиру з голими стінами. Причому ціна її може перевищувати вартість такої ж самої досить суттєво: від 20% і навіть до 100%.

В середньому це – 30-40% від вартості «голого» квадратного метра.

Другий очевидний мінус – ви не знаєте, як робили ремонт і наскільки заявлена якість будматеріалів відповідає дійсності. Це певною мірою можна проконтролювати, але результат не гарантований.

Крім того, у сегменті економ чи бізнес-класу навряд вдасться домовитися із забудовником про індивідуальний чи дизайнерський ремонт. У всіх квартирах його робитимуть більш-менш стандартно. Тобто ви отримаєте, наприклад, розетки чи раковину не там, де потрібно саме вам, а там, де їх встановили робітники.

Є й інші мінуси, але найбільшою проблемою буде те, що перевірити неможливо – якість чорнових робіт: стяжки, тинькування, чорнової обробки стін чи підлоги, правильність прокладання тої ж електропроводки. Якщо всі ці роботи зроблені халтурно, дізнаєтеся ви про це нескоро, а перероблювати їх дуже складно та дорого.

Тут все з точністю «до навпаки». Головний мінус – вам усе доведеться робити самому. Розробляти проєкт, купувати будматеріали, шукати майстрів, докуповувати будматеріали, яких не вистачило, або, навпаки, думати, що робити з їхнім надлишком.

Не забувайте також про час і зусилля, які все це займе. І не думайте, що найняті вами будівельники робитимуть все без вас – ви будете увесь час днювати й ночувати в новобудові.

Однак у цьому варіанті ви можете бути абсолютно впевнені як у якості самих матеріалів, так і у якості робіт. Також все у квартирі буде зроблено в точності з вашими побажаннями.

Одним з головних факторів при виборі варіанту, яку квартиру купувати, є гроші. Тобто – ціна питання.

Кожен випадок індивідуальний, а ціни як на роботи, так і на будівельні матеріали в Україні змінюються досить динамічно.

Однак, як свідчить досвід, середній ремонт у новобудові коштує в межах від 300-400 доларів за квадратний метр. В його ціну зазвичай входить:

• монтаж та встановлення внутрішніх дверей, радіаторів опалення, кондиціонерів, інколи – заміна вікон;
• електротехнічні роботи: розводка проводки, встановлення розеток, вимикачів, плафонів, люстр тощо;
• сантехнічні роботи: унітази, раковини, душ чи ванна, крани, підключення до водогону та каналізації;
• оздоблювальні роботи: підлога, стіни, стеля, підвіконня тощо.

Це – базовий перелік, він може бути більшим чи меншим в залежності від того, що саме ви купили у забудовника: якщо це квартира без чорнового ремонту, то це одна історія, якщо ж базові роботи все ж зроблені – інша.

Середній ремонт квартири коштує від 30-40% її базової вартості. Звісно, якщо ви майстер на всі руки та маєте час та натхнення взяти роботи на себе, то це значно здешевить ремонт – може йтися навіть про половину ціни, оскільки послуги якісних майстрів досить дорогі.

Якщо вивчити інтернет, то більшість матеріалів у ньому схиляють потенційного покупця квадратних метрів до думки, що купити квартиру з ремонтом – куди вигідніше, аніж робити його самотужки.

Однак уважне вивчення цих матеріалів приводить до того, що більшість із них – прихована або й пряма рекламна продукція забудовників. Звідси можна зробити висновок, що продати квартиру з ремонтом для девелопера куди вигідніше, ніж просто голі стіни.

Це зрозуміло – адже ті ж самі будматеріали забудовник бере оптом, що значно дешевше, аніж уроздріб. Та й великі обсяги робіт в перерахунку на квадратний метр чи годину праці йому коштують дешевше. Тобто загальним підсумком він заробляє додаткові гроші.

Однак нас цікавить вигода саме з точки зору покупця квартири. Якщо порівняти ціни забудовників на квартири з ремонтом і без ремонту, то вони різняться, в середньому, як уже зазначалося, на 30-40%.

Водночас, як ми пам’ятаємо, середня ціна ремонту квадратного метра квартири коштує 300-400 доларів. Знаючи ці цифри, можна провести досить нескладні підрахунки.

Якщо квадратний метр квартири у новобудові коштує до 1000-1200 доларів, то варто купувати житло з ремонтом – тут економія коштів у випадку самостійного ремонту мінімальна.

Однак у разі, якщо житло коштує дорожче, то вже варто задуматися і ретельно все порахувати. Бо при ціні, наприклад, 2000 доларів за метр, середній ремонт такої квартири, якщо ви його зробите самотужки, збільшить її ціну на тих же 300-400 доларів за метр. Що становитиме 15-20% від її загальної вартості.

Отже, якщо дві аналогічні квартири – одна з ремонтом, а інша без – коштують в межах цієї суми, то варто розглянути квартиру «під ключ». Якщо ж різниця більша – то чи варто переплачувати?

Універсальної поради тут дати неможливо. Це як «середня температура по палаті». Бо при виборі варіанту потрібно прорахувати всі нюанси. Це і ціна самого квадратного метра, і матеріали, які використовуватимуться при ремонті, і хто та як його робитиме. І те, де ви в цей час житимете – якщо це знімна квартира, включіть у ціну ремонту і її оренду. Наприклад, середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві – 9 тис. грн.

Ви також маєте розуміти, що за два-три тижні навіть бригада зі 100 фахівців не зробить вам ремонт. На «однушку» в середньому йде 3-4 місяці. Адже часто технології не дозволяють майстрам прискорити процес. Те саме тинькування сохнутиме як мінімум тиждень.

Врахуйте навіть те, скільки разів пересвариться ваша сім’я за увесь цей час, обираючи, наприклад, шпалери для вітальні.

Тому перед тим, як зробити вибір, рекомендуємо уважно прослідкувати пропозиції на ринку. Інколи забудовник пропонує квартири з ремонтом за заниженою ціною. Це робиться задля того, щоб привернути увагу та залучити більше клієнтів.

Нюансів – безліч. І готового рецепта немає. Головне – не поспішайте і рахуйте. Загалом можна сказати, що у варіанті купівлі квартири з готовим ремонтом переваг все ж таки більше, ніж недоліків. Однак в будь-якому випадку вибір – за вами.

До речі, раніше Finance.ua дослідив вартість готових квартир у найбільших містах України. Ми писали про це у двох матеріалах.

1. Про Київ, Львів і Дніпро можна почитати за цим посиланням.
2. А про Одесу, Харків і Запоріжжя читайте тут.