Заробіток на нерухомості в Україні. Недоліки та переваги кожного з варіантів

Інвестування в нерухомість є одним з найпопулярніших і надійніших способів заробітку в Україні. Ринок цей лишається стабільним навіть у часи економічних змін.

Попри війну, попит на житлову та комерційну нерухомість у великих містах, зокрема в Києві, Львові, Одесі та Дніпрі продовжує зростати, що створює можливості для цілком вигідних інвестицій.

Однак, слід враховувати притаманні українському ринку нерухомості відмінності, обов’язково вивчити та взяти до уваги всі можливі ризики.

Цей метод є класичним для інвесторів, які хочуть заробити на різниці в ціні між покупкою і продажем нерухомості. Ідея проста: варто купити об’єкт за вигідною ціною (наприклад, на аукціоні чи просто з великою знижкою), підвищити його вартість шляхом проведення ремонту, реновації чи реконструкції, а потім продати вже з націнкою.

Як обирати об’єкти для вигідного перепродажу? Неважко. Просто враховуйте наступне:

• розташування. Чим краще район, чим більш розвинена в ньому інфраструктура, чим менше складнощів із транспортною доступністю. Тим вигідніше, в результаті. Згодом нерухомість можна буде перепродати;
• стан. Для заробітку оптимально, якщо нерухомість потребує мінімальних вкладень для наведення ладу. Достатньо поверхневого ремонту, щоб суттєво підвищити початкову вартість;
• потенціал для майбутнього здорожчання. В цьому сенсі варто звертати увагу на тенденції ринку. Якщо район, в якому розташоване потенційне придбання, перебуває в процесі розвитку, цілком вірогідно, що вартість на нерухомість в ньому буде з часом зростати.

Зазвичай, прибуток від перепродажу нерухомості становить від 10% до 30% від початкової вартості, залежно від ринкових умов і терміну володіння.

Наприклад, якщо купити квартиру за 100 тис. доларів і продати її за 130 тис. доларів, прибуток складе 30 тис. доларів на перепродажі.

Такий спосіб отримувати дохід від нерухомості є перевіреним та стабільним. Особливо, якщо мова про житло в великому місті. В певних регіонах завжди буде високим попит на оренду житла.

Варіанти два:

1. Короткострокова.
2. Довгострокова оренда.

У разі першого йдеться, зазвичай, про проживання кілька днів чи тижнів. Це актуально для туристів, для підприємців, для студентів-заочників тощо. Прибутковість водночас беззаперечна, бо орендна плата за короткий період проживання встановлюється висока.

За довгострокової оренди мова про проживання місяцями чи навіть роками. «Ставка» нижча, аніж за короткострокового варіанту. Але вигода в стабільності, в тривалості доходу, в менших ризиках пошкодження майна.

Тобто в разі заселення орендарів надовго власник житла отримує стабільний дохід. Догляд за нерухомістю та особливих турбот стосовно цього питання не має.

Ті ж, хто обирає короткострокову оренду мають більш відповідально до цього ставитися: приділяти багато часу контролю, вибору орендарів, прибиранню та іншим завданням.

Яким може бути заробіток? Короткострокова оренда може приносити вищий дохід (до 20% річних), але потребує більше зусиль для управління. Наприклад, якщо купили квартиру за 100 тис. доларів, а в оренду здаєте її за 1 тис. доларів на місяць, це виходить 12 тис. доларів на рік. І це якщо постійно буде зайнята орендарями.

Довгострокова оренда, зазвичай приносить більш стабільний дохід (5−10% річних). Тобто, зі 100 тис. доларів вартості будете отримувати 5−10 тис. доларів на рік, але тривало й стабільно.

Іпотечне кредитування є найбільш доступним з варіантів інвестування в нерухомість без суттєвих початкових вкладень. Саме за допомоги іпотеки можливо придбати об’єкт нерухомості, а потім здавати його в оренду, покриваючи таким чином витрати на кредит, а додатково ще й прибуток отримуючи.

Щоб отримати іпотеку з такою метою слід:

• визначитися з банком, в якому будуть найбільш вигідні та доречні умови з іпотечного кредитування;
• впевнитися у власних фінансових можливостях для погашення;
• перевірити кредитний рейтинг, проконсультуватися в обраному фінзакладі стосовно умов та суми, на яку можна розраховувати;
• обрати нерухомість саме таку, яка зможе стабільно забезпечувати дохід від оренди.

Далі укласти всі потрібні угоди, знайти орендарів та почати отримувати запланований прибуток. Виглядає все чудово. Але на практиці не часто орендна ставка здатна покрити кредитні виплати, тож ризики лишаються.

Припустимо, ви купуєте нерухомість за 200 тис. доларів з іпотекою під 4% на 30 років. Якщо здавати її за 1 500 доларів на місяць (18 тис. доларів на рік), то після сплати іпотеки (приблизно 10 тис. доларів на рік) ваш чистий прибуток складатиме близько 8 тис. доларів.

Таким чином, інвестування в житлову нерухомість можуть бути надзвичайно вигідними. Але лише за умови правильного оцінювання ринку, вірного вибору об’єктів для інвестицій, врахування ризиків та можливостей. Є й інші види нерухомості, тож, розглянемо перспективність вкладень в них.

Інвестування в комерційну нерухомість — доволі перспективний напрямок, який може приносити стабільний дохід власнику. Яким чином?

Дуже прибуткова оренда різноманітних торгових та офісних приміщень. Стосовно торгових все більш менш стабільно, а ось в плані офісних врахуйте розвиток віддаленої роботи. Не в будь-якому місті є сенс таке купувати.

До ухвалення рішення стосовно такого варіанта інвестування слід врахувати стан об’єкта і платоспроможність потенційних орендарів. Наприклад, купувати комерційну нерухомість в малонаселеному районі буде менш вигідно, аніж таку ж саму за площею та умовами, але вже в густонаселеному.

Логістичні центри та складські приміщення також регулярно передаються в оренду. Більший прибуток буде, якщо вийде обрати локацію поблизу залізниць, автошляхів, портів та інших транспортних вузлів. Звісно, й умови, як, наприклад, високі стелі, наявність рамп та інше також є важливими критеріями під час вибору комерційних приміщень.

Інвестування в комерційну нерухомість може приносити різний дохід залежно від багатьох факторів, таких як тип комерційної нерухомості, місце розташування, ринкові умови, управлінські витрати та інші аспекти.

Офісні приміщення, зазвичай приносять дохід у межах 6−10% річних. Торгові площі можуть приносити від 5% до 12% річних, залежно від розташування та типу бізнесу. Складські приміщення мають стабільну прибутковість у межах 6−9%. Медичні або спеціалізовані об’єкти через специфіку використання можуть мати вищу прибутковість (до 10−12%).

Припустимо, робиться інвестування в комерційну нерухомість на суму 1 млн доларів з очікуваною річною прибутковістю 8%.

Річний дохід складатиме 1 млнx0,08=80 тис. доларів. Але від цього треба відмінусувати витрати, які, звісно чистий дохід зменшують. Становлять вони, зазвичай, від 20% до 30% від загального доходу.

Як обрати вигідний об’єкт в зазначеній категорії? По-перше, слід проаналізувати ринок, взявши до уваги й середню вартість оренди, й рівень заповненості приміщень в регіоні. По-друге, оцінити ліквідність, щоб розуміти шанси на швидкий продаж за потреби. І, по-третє, перевірити юридичну чистоту разом із відповідним технічним станом нерухомості.

Непоганий варіант вкладення для тих, хто готовий витрачати кошти на оновлення нерухомості з метою далі отримати прибуток від її продажу або передавання в оренду.

Об’єкти під реконструкцію бажано обирати або в центрі, або в перспективних спальних районах, або в промзонах.

На етапі оцінювання бажана особлива уважність. Треба чітко розуміти сенс вкладення, попереджувати надмірні витрати на наведення ладу. Звісно, і «юридична чистота» важлива. Не має бути боргів, обмежень (наприклад, на відчуження), судових суперечок тощо.

Якщо будівля має значення для регіону, можна спробувати скористатися державними програмами підтримки. В цьому плані є доволі багато:

• грантів та субсидій на реставрацію історичних будівель;
• податкових пільг на реконструкцію;
• програм енергоефективності (наприклад, відшкодування витрат на утеплення).

З переваг такого вкладення слід зазначити мінімальну вартість на цінну нерухомість, попит на вже оновлений об’єкт. Тобто, заробити можна до 20%, й більше. Наприклад, купуєте об’єкт під реконструкцію за 20 тис. доларів. Вкладаєте в нього разом із програмою підтримки ще 30 тис. доларів. А продаєте вже за 80 тис. доларів. Дуже значний дохід. Але й недоліків вистачає. По-перше, це доволі суттєвий за тривалістю процес узгодження різноманітної дозвільної документації, чисельні витрати, які просто неможливо передбачити.

Пасивний дохід від нерухомості дозволяє отримувати регулярний прибуток без активного управління об’єктами. Тим, хто зацікавлений в цьому, не завадить розглянути:

Приклад: інвестуючи в REIT на суму 50,000 доларів з дивідендною ставкою у 6%, ви можете отримати близько 3,000 доларів щорічно.

Приклад: Якщо інвестувати в бізнес з доходом у розмірі 100 тис. доларів, якщо частка становитиме 10%, можна отримати близько 10 тис. доларів.

А «вхід» в такий варіант спільного вкладення забезпечується зі значно меншою сумою, аніж при придбанні нерухомості цілком.

Якщо потрібно диверсифікувати портфель та мінімізувати ризики в нестабільних економічних умовах, непогані можливості можуть запропонувати альтернативні інвестиції в нерухомість. Йдеться в такому випадку, по-перше, про закордонну нерухомість. Окрім стабільності ринку, потенціалу збільшення вартості ще до беззаперечних переваг відноситься можливість отримання ППП або громадянства.

З популярних напрямків наразі варто зазначити:

• Грецію, Португалію та Іспанію з їхніми вигідними пропозиціями для інвесторів. Прибутки для інвесторів тут оцінюються в межах від 5% до 15%;
• Канаду та США зі значним попитом на оренду. Тут можна розраховувати на прибутки від 4% до 8%;
• Туреччину та ОАЕ з високою рентабельністю оренди, елементарними умовами укладання угод та іншими перевагами. Цілком реально в цих країнах отримати до +20% прибутку.

Ризики, звісно, є. Пов’язані вони з податками, особливостями місцевого законодавства, змінами на ринку. Радимо уважно вивчити все, щоб не мати неприємностей через недосвідченість.

Ще один з варіантів краудфандинг. Сенс такого підходу в інвестуванні в тому, що група інвесторів робить загальне вкладення в значні об’єкти нерухомості. Виходить доволі непоганий пасивний дохід за дуже низького порогу для входу в розмірі частки для окремого інвестора. Але ліквідність буде обмежена, залежність від компанії-керівника дуже суттєва.

Таким чином, інвестиції в нерухомість в Україні можуть бути доволі прибутковими, варіантів є чимало, але діяти слід дуже обережно та з урахуванням низки ризиків. Важливо вірно все оцінювати, використовувати перевірені стратегії диверсифікації та не ризикувати, обов’язково уникати шахрайських схем, берегти свої гроші та репутацію.