Поради юриста. Як купувати житло на первинному ринку

І не стати жертвою довгобуду

Ви роками збирали на квартиру в новому будинку. І ось, коли у вас на руках потрібна сума, настають муки вибору: який новобуд обрати, як правильно купити житло і як не стати жертвою недобросовісних забудовників. Скажу одразу: жодна з існуючих схем укладення такої угоди не гарантує захист ваших інвестицій. Але є низка заходів, вживши які можна звести до мінімуму всі можливі ризики. І в цій статті я про них розповім.

Перевірити законність будівництва

Нагледівши майбутній будинок, першим ділом потрібно переконатися в тому, що його будівництво законне. Для цього потрібно вимагати у забудовника всі дозвільні документи, перевірити сам факт їх наявності та вивчити зміст. Ось про що йдеться.

Будівельна ліцензія у генерального підрядника будівництва.

Документи можуть бути розміщені на веб-сайті майбутнього житлового комплексу. Виглядає це приблизно так:

Або ж їх повинні надати на вашу вимогу в офісі продажу.

Документ на право володіння або користування земельною ділянкою: договір оренди, купівлі-продажу, суперфіцію, державний акт про право власності.

Перевіряючи документи на ділянку, важливо звернути увагу на цільове призначення її використання. У ньому повинно бути зазначено «для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. Будь-яке інше формулювання буде означати, що будівництво ведеться на непризначеній для цього ділянці, і ввести в експлуатацію такий об'єкт буде проблематично.

Перевірити цільове призначення ділянки , що цікавить, можна на сайті Публічної кадастрової карти України.

Для цього потрібно дізнатися її кадастровий номер, він має бути зазначений у документах на земельну ділянку, а потім ввести у відповідне поле пошуку.

Якщо документ дає право користування, а не володіння ділянкою, то перевірте термін надання її в користування і порівняйте з проектним терміном завершення будівництва. Якщо перший спливає раніше за другий – це привід для занепокоєння, адже питання продовження терміну користування не залежить від забудовника.

Дозвіл на здійснення будівельних робіт або повідомлення про початок їх виконання.

Крім самого факту наявності цих документів у забудовника, потрібно перевірити і їх актуальність. Іноді з різних причин вони можуть бути анульовані органами Держархбудінспекції України. Це можна зробити в розділі Реєстру дозвільних документів на сайті організації.

Для цього потрібно внести у відповідні поля інформацію про дозвільний документ і натиснути кнопку «Фільтр». Якщо все введено правильно і документ актуальний, він з'явиться в результатах пошуку. Раджу також звірити зазначені в ньому дані щодо самого об'єкта, замовника, проектувальника та генпідрядника будівництва з тими, які надав забудовник. Будь-які невідповідності повинні вас насторожити.

Затверджена проектна документація на будівництво.

Проектна документація на будівництво об'єктів 4 і 5 категорії складності і класів наслідків СС2 і СС3 (переважна більшість сучасних новобудов) вимагає обов'язкової наявності експертного звіту на предмет її відповідності будівельним нормам. Якщо ваш новобуд відноситься до таких об'єктів (а швидше за все це так), то потрібно переконатися в тому, що забудовник отримав цей звіт і що в ньому немає зауважень.

Містобудівні умови і обмеження забудови ділянки.

Також проектна документація повинна відповідати містобудівним умовам і обмеженням забудови земельної ділянки. Не полінуйтеся вивчити їх і порівняти з проектом вашого будинку. Умови затверджуються архітектурними департаментами органів місцевого самоврядування. У них вказані вимоги до поверховості і щільності забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній (територій загального користування, комунікацій), благоустрою і озеленення ділянки та багато іншого.

Наприклад, якщо в умовах сказано, що на даній ділянці можна побудувати не більше ніж два будинки, не вищі за 16 поверхів, а в проекті забудовника вказані три висотки по 24 поверхи кожна, то від купівлі такого житла варто утриматися. Ввести його в експлуатацію у законний спосіб буде неможливо.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Цей договір підписується з органом місцевого самоврядування. У ньому вказано розмір пайової участі забудовника в розвитку місцевої інфраструктури, який має бути сплачений. Важливо це перевірити. Відмова забудовника від сплати цих внесків може призвести до того, що новому будинку не буде присвоєно поштову адресу, без якої інвестори не зможуть оформити право власності на свої квартири.

Технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення.

В цих документах вказані схеми і точки підключення будинку до комунікацій, перелік робіт, які повинні бути виконані для цього, умови подання та розміри потужностей, що виділяються, заходи з обліку і збереження споживаних ресурсів. Перевіряючи ці дані, їх потрібно зіставити з інформацією, яку дає забудовник.

Варто, наприклад, насторожитися, якщо в техумовах сказано, що будинок буде підключений до централізованої системи опалення, а менеджери забудовника розповідають про індивідуальне опалення або окрему домову котельню. Або, наприклад, коли в них йдеться, що для підключення будинку до електромережі повинна бути побудована трансформаторна підстанція, а в проекті вона не передбачена, або передбачена, але не побудована. Такий будинок можуть залишити підключеним за тимчасовою (будівельною) схемою, яка розрахована на значно менші робочі навантаження. Як результат – регулярні аварійні відключення.

У разі відмови надати будь-який з перелічених документів або виявлення в них згаданих невідповідностей варто тричі подумати, перш ніж інвестувати в такий об'єкт. Це явна ознака незаконності будівництва з усіма наслідками, що випливають.

Репутація забудовника

Це також важливий критерій вибору житла. Перш ніж інвестувати в котлован або новобуд, зберіть якомога більше інформації про забудовника. Дізнайтеся, чи були у нього завершені об'єкти, чи заселені вони, чи змогли люди оформити документи на своє житло, чи немає у них скарг на якість забудови або на постійні аварійні відключення від комунікацій. У цьому допоможуть такі ресурси:

http://forum.domik.ua/

https://novostroyki.lun.ua/

http://investhelp.com.ua/

Якщо забудовник плодить довгобуди, то великий ризик того, що ваш будинок поповнить їх список. Недобросовісні компанії можуть використовувати гроші, отримані від продажу квартир в нових об'єктах, для завершення старих проблемних будівництв. Я б також не ризикнув інвестувати в будинок, який є першим проектом нового забудовника.

Щодо вдало завершених проектів, то їх знайти буде неважко, адже всі забудовники пишаються ними і розміщують в портфоліо на своїх сайтах.

Виглядати це може приблизно так:

Finance.ua рекомендує

Обираючи житло в столиці або її околицях, можна орієнтуватися на рейтинги забудовників Києва і Київської області від фінансового порталу «Мінфін». В рейтинги входять тільки перевірені компанії. «Мінфін» збирає дані про введення в експлуатацію житла, і оцінює лише тих, хто сдав за попередній рік хоча б один будинок.

Ще я рекомендую перевірити інформацію про забудовника в декількох відкритих реєстрах.

Державний реєстр прав на нерухоме майно.

Тут за його кодом ЄДРПОУ або назвою забудовника можна отримати актуальні дані про наявність арештів та обтяжень на його нерухомість. Якщо з'ясується, що на його майно накладено арешт, то справи з ним краще не мати.

Для цього потрібно зареєструватися на порталі Кабінет електронних сервісів (займе не більше ніж 5-10 хвилин), перейти в розділ «Державні реєстри», обрати «Реєстр речових прав на нерухоме майно» і замовити довідку, заповнивши запропоновані поля. Коштувати це буде близько 25 гривень.

Єдиний державний реєстр судових рішень.

Тут можна отримати інформацію про всі судові суперечки, в яких загруз забудовник, якщо такі є. Для цього в поле «Пошук за контекстом» потрібно ввести назву компанії і натиснути внизу праворуч кнопку «Пошук». Всі ухвали та рішення судів у справах, в яких стороною виступає забудовник, будуть виведені на екран. Ознайомитися з ними можна безкоштовно.

Що саме шукати? Справи, в яких інвестори намагаються відсудити у забудовника свої гроші, а також ті, де контрагенти вимагають стягнути з нього великі суми заборгованості. Якщо такі є, з компанією краще не зв'язуватися.

Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень.

В цьому реєстрі можна знайти дані про відкриті виконавчі провадження щодо забудовника. Для цього потрібно зайти на портал Мін'юсту «Автоматизована система виконавчого провадження», ввести в потрібних полях реквізити забудовника і натиснути внизу кнопку пошуку.

Якщо пошук дасть позитивний результат, то це буде свідчити про фінансові труднощі забудовника, неможливість або ухилення ним від виконання судових рішень.

Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Тут ви зможете дізнатися, чи порушено справи про банкрутство забудовника, інформацію про його засновників, керівництво, розмір статутного капіталу, а також інші дані.

На що звертати увагу? Зовсім погано, якщо пошук покаже, що забудовник – банкрут. Не дуже добре, якщо він створений лише кілька місяців тому чи його статутний капітал становить кілька тисяч гривень.

Розділ «Дізнайся більше про свого бізнес партнера» на сайті Державної фіскальної служби.

Тут, ввівши реквізити забудовника і натиснувши «Пошук», можна дізнатися про наявність у нього податкового боргу або застави.

І те, і інше буде свідчити про його скрутне матеріальне становище.

Схема інвестування

Чинне законодавство передбачає чотири способи інвестування в будівництво нового житла:

  • фонди фінансування будівництва (ФФБ);
  • випуск цільових облігацій;
  • інститути спільного інвестування;
  • фонди операцій з нерухомістю.

З перерахованих, як на мене, найоптимальнішою схемою є вклади у ФФБ. Такими фондами розпоряджаються окремі фінансові компанії – управителі з ліцензіями. Вони контролюють надходження і розподіл коштів, темпи виконання будівельних робіт. Вони навіть мають право замінити забудовника, якщо вважатимуть за потрібне. Але на практиці такі управителі часто створюються самими забудовниками і в першу чергу захищають саме їх інтереси, а не інвесторів.

Також забудовники масово використовують і інші схеми залучення коштів у будівництво: договори купівлі-продажу майнових прав; попередні договори купівлі-продажу квартири; договори про пайову участь у будівництві; інвестиційні договори тощо. Укладення таких угод не передбачено законодавством, але прямо і не заборонено, тому вони мають право на життя. Відкидати їх як незаконні не потрібно, оскільки їх можуть використовувати і перевірені забудовники.

Але проблема в тому, що жодна з перерахованих вище схем інвестування в первинний ринок не гарантує захист вкладених грошей. Завжди залишається ризик незавершення будівництва в строк або неповернення коштів, якщо у забудовника раптом виникнуть проблеми.

Щоб звести ці ризики до мінімуму, бажано заручитися підтримкою фахівця в галузі будівельного права, замовивши послугу комплексної перевірки забудовника, майбутнього будинку і умов конкретного інвестиційного договору. Це, звичайно, не безкоштовно, але в порівнянні з сумою майбутньої угоди обійдеться недорого, натомість може позбавити від більших проблем у майбутньому.

Якщо ж ви вирішите самі розбиратися у всіх тонкощах інвестиційного договору, то я б рекомендував звернути увагу на такі моменти.

Чітке і зрозуміле визначення предмета договору.

Йдеться про місцезнаходження об'єкта інвестування (будівельна адреса будинку, номер секції або черги), номер квартири, поверх, кількість кімнат, проектну площу в квадратних метрах і інші моменти. Їх відсутність в документі може створити проблеми при ідентифікації вашого житла та оформленні на нього права власності.

Приклад

Один з моїх клієнтів кілька років не міг оформити право власності на квартиру. Причина в тому, що в інвестдоговорі не було зазначено її номер, а тому державний реєстратор не міг її ідентифікувати. Проблему вдалося вирішити шляхом довгих переговорів із забудовником та підписанням з ним додаткової угоди до договору.

Гарантії забудовника.

В інвестиційному договорі має бути зазначено, що квартира, що купується, або права на неї нікому раніше не були відчужені, а сам забудовник має право на його укладення.

Цілком можливо, що будівництво ведеться кількома партнерами в рамках спільної діяльності. Якщо так, то обов'язково вивчіть укладені між ними протоколи або акти розподілу площ в майбутньому будинку. Переконайтеся, що ваша квартира відноситься до частки саме тієї особи, з якою ви підписуєте документи, і перевірте, чи немає її в частках інших партнерів. Якщо є – відмовтеся від угоди, інакше можете стати заручником багаторічних судових суперечок між ними. У моїй практиці були випадки, коли партнери по кілька разів продавали одні й ті самі квадратні метри, вважаючи їх своїми.

Строк дії договору, строк здачі об'єкта, строк передачі квартири.

Кожен з них повинен бути чітко визначений конкретною датою. Якщо їх не буде, забудовник зможе на свій розсуд переносити строки здачі об'єкта, не побоюючись якихось санкцій з боку інвесторів.

Якщо вказано строки, не полінуйтеся приїхати на будівельний майданчик і оцінити, наскільки вони реальні. Як правило, будівництво триває не менше, ніж два роки.

Сума угоди і порядок оплати.

Це повинні бути конкретна сума і чіткий графік розрахунків. При розстрочці забудовники, вказуючи ціни в гривнях, часто прив'язують їх до курсу американської валюти. Це дає їм право коригувати розміри платежів у разі курсових коливань. Може вийти так, що в разі девальвації черговий платіж стане для вас непідйомним з подальшим розривом забудовником договору і втратою вами прав на квартиру.

Умови розірвання угоди та гарантії повернення грошей.

Ретельно вивчіть ці пункти інвестдоговору. У них можуть бути замасковані на перший погляд нешкідливі, але при цьому небезпечні для інвестора положення.

Наприклад, мені зустрічалися договори, в яких було сказано, що якщо інвестор у визначений строк не прийме квартиру за актом або відмовиться від підписання договору із зазначеною забудовником експлуатаційною організацією, то він має право розірвати договір в односторонньому порядку, а сплачені інвестором гроші або не повернути взагалі, або повертати дуже довго.

Доплата за додаткові квадратні метри.

На практиці забудовник може здати будинок з квартирами метражем трохи більшим або меншим, ніж зазначено в проекті. В інвестиційному договорі повинні бути чітко прописані такі ситуації: чи зобов'язаний інвестор доплачувати за додаткові метри і за якою ціною, і скільки йому компенсують, якщо квартира виявиться меншою, ніж має бути.

Не прописавши це, ви ризикуєте переплатити за додаткові метри. Забудовники нерідко маніпулюють цінами на них. Здавши квартиру меншою, вони вам виплатять компенсацію за ціною квадратного метра на момент інвестування, а доплатити за додаткові метри попросять за поточною ціною на момент здачі будинку. І друга буде істотно вищою за першу.

Оформлення права власності.

Деякі забудовники займаються цим самі, але найчастіше покладають це на плечі клієнтів. Тому в інвестиційному договорі повинен бути вказаний перелік документів, які зобов'язані надати інвестору для оформлення квартири і терміни їх надання. Йдеться про:

  • документи на земельну ділянку;
  • сертифікат відповідності завершеного будівництвом об'єкта проектній документації;
  • розпорядження про присвоєння поштової адреси будинку;
  • технічний паспорт.

Без них оформити квартиру на себе інвестор не зможе.

Купівля квартири – відповідальний крок, і поспіх тут недоречний. Зберіть максимум інформації, уважно вивчіть її і ухваліть виважене рішення. Часто інвестиційні договори передбачають максимум відповідальності для інвесторів і мінімум для забудовників, з усіма наслідками. Навіть у забудовників з хорошою репутацією. Складіть список своїх зауважень до документа і обговоріть його із забудовником. Не факт, що всі ваші побажання будуть враховані, але практика показує, що про багато суперечливих моментів все ж таки можна домовитися. Прописавши їх у договорі, ви почуватиметеся спокійніше.