Здача житла в оренду: юридичні нюанси

Хоча в українському законодавстві немає прямої заборони на здачу житла в оренду без відповідного договору, бажано такі договори укладати.

Причому відповідно до статті 811 Цивільного кодексу він має бути укладений у письмовій формі. Там можна прописати будь-які нюанси, які узгоджують обидві сторони. Детальніше про це можна подивитися на сайті Міністерства юстиції.

Житло в Україні, як зазначають аналітики ринку, в основному здають в оренду через рієлторів чи агентства нерухомості.

Саме вони допомагають з укладенням договорів оренди. Але законодавство не зобов’язує користуватися послугами рієлторів.

Можна підшукувати клієнтів і самостійно, а в інтернеті знайти типовий договір оренди житла та вписати в нього додаткові умови, якщо потрібно.

Наявність договору захищає як права орендаря, так і власника житла. Житло можуть знімати як фізичні, так і юридичні особи, але юрособа може його використовувати лише для проживання певних фізосіб. Саме фізособи вказуються в такому разі у договорі оренди (найму).

«Наявність письмового договору дозволяє чітко узгодити найпроблемніші питання оренди, зокрема розмір та порядок сплати орендної плати, порядок та частоту зміни її розміру, порядок користування майном, оплату комунальних послуг, наявність домашніх тварин, куріння, відшкодування збитків, страхування майна та багато іншого. Крім того, у разі виникнення спірних питань, письмовий договір допоможе захистити свої права у суді», – зазначає адвокат юридичного об'єднання Femida Legal Association Олександр Гайдак.

Хоча до суду в разі суттєвих конфліктів можна звертатися й без наявності письмового договору, але в цьому разі відстояти свої права буде важче. Суд за таких обставин враховуватиме тільки наявні матеріальні докази: квитанції про оплату комунальних послуг, розписки про отримання грошей тощо.

Проте йти до суду через конфлікти у сфері оренди житла, за спостереженням опитаних аналітиків ринку та рієлторів, українці не дуже поспішають. Цей процес доволі тривалий (принаймні 1,5-2 роки) і дорогий.

«У мене був випадок – чоловік з жінкою зі скандалом розлучилися. Їм терміново потрібна була житлова площа, і вони виставили орендарів з квартири за один день. Але навіть у цій ситуації ніхто до суду не звертався», – розповідає столичний ріелтор Богдан Маковецький.

Однак рідкісним явищем звернення до суду в цій сфері теж не можна назвати.

«За даними Єдиного державного реєстру судових рішень, лише за період з 1 січня до 10 червня 2021 року районними судами Києва було винесено 138 рішень у справах за ключовими словами «оренда житла». Тут слід зазначити, що ухвалення рішення – це фінальна стадія розгляду справи, тобто це вже вирішені спори, а спорів, які ще не розглянуті, – в рази більше», – наголошує Гайдак.

Переважно договори оренди житла українці укладають на термін менш ніж три роки. На більший термін він має бути обов’язково нотаріально завірений відповідно до статті 793 Цивільного кодексу. Цього намагаються уникнути, бо нотаріус зобов’язаний після посвідчення такого договору надіслати інформацію про нього за податковою адресою власника житла.

Здача житла в оренду є діяльністю, з якої потрібно сплачувати податки. Сплачує податок власник житла. Об’єктом оподаткування є розмір орендної плати, який визначено в договорі, проте він не може бути меншим за мінімальну суму орендного платежу, що встановлюється органами місцевого самоврядування для кожного населеного пункту за методикою уряду. У Києві, наприклад, він встановлюється Київською міською радою.

Розмір податків і звітність залежатимуть від того, у якому юридичному статусі перебуває власник житла. Тут можливі два варіанти: сплачувати податки за загальною чи за спрощеною системою.

За загальною системою оподаткування власник житла як звичайна фізична особа може здавати скільки завгодно помешкань в оренду. Він має сплатити 18% податку на доходи та 1,5 військового збору, тобто загалом 19,5% з орендної плати.

Подавати звітність треба щоквартально протягом 40 днів після звітного кварталу. Наприклад, якщо квартира здається за 10 тис. гривень на місяць, то щокварталу має бути сплачено 5 850 грн (10 000 х 0,195 х 3). Потім чотири сплачені суми за кожен квартал мають бути відображені у річній податковій декларації про майновий стан і доходи, яка подається до 1 травня року, що йде за звітним.

Крім того, власник житла має сплатити податок на нерухоме майно. Він встановлюється місцевими радами та не повинен перевищувати 1,5% від мінімальної зарплати за попередній рік. У 2021 році граничний розмір ставок такого податку не має перевищувати 70,85 грн за 1 кв. м.

Щоб сплачувати податки за спрощеною системою, потрібно зареєструватися як фізична особа-підприємець (ФОП), але тоді можна здавати не більш ніж 400 кв. м житла. Якщо їх більше, то треба переходити на загальну систему. Частково за спрощеною, частково за загальною системою платити не можна.

Можливо оформитися як ФОП другої групи й раз на рік платити за кожен місяць фіксований податок у 20% від мінімальної зарплати (зараз 1200 грн), а можна бути ФОП третьої групи та платити щоквартально 5% від отриманого доходу за кожен місяць.

Сплата податків від здачі в оренду житла в Україні є скоріше винятком, ніж правилом. На це погоджуються 1-2% людей. Автору статті вдалося знайти бізнесмена, який офіційно здає своє житло в оренду та який на умовах анонімності погодився про це розповісти.

Він здає кілька десятків квартир бізнес-класу в нових будинках у Печерському та Солом’янському районах Києва, які повністю облаштовані як меблями, як і технікою. Договори укладає терміном не менше ніж рік, але не більше трьох, бо з нотаріусами не працює. Податки платить за загальною системою.

«Формат ФОП не підходить під бізнес зі здачі квартир, – пояснює він. – Воно недопрацьоване як слід і тому нормально не працює».

Нарахування щодо податку на нерухомість приходять йому на електронну пошту від податкового відділу Київської міської ради. Сплатити їх бізнесмен має протягом 60 днів. Проте фактично його сплачують його орендатори.

«Я закладаю розмір податку на нерухомість в орендну плату», – каже він.