Зміст
Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?
На прикладі S1 REIT розповімо, як працюють фонди та девелоперські платформи. Про принципи та дохідність
У часи, коли прямі інвестиції в нерухомість вимагають мільйонів, колективні схеми відкривають двері для приватних інвесторів. Замість купівлі квартири ви купуєте частку в фонді чи проєкті — і отримуєте дохід від оренди чи продажу. Непогано звучить, чи не так? Та пропонуємо розібрати механіку, приклади та підводні камені на українському ринку.
Оновлено 31 січня 2026
Real Estate Investment Trust (REIT) — фонди, які дозволяють стати співвласником дохідної житлової та комерційної нерухомості: квартири та апарти в прибуткових об’єктах, ТРЦ, офіси, склади, логістику. Компанія, яка цим керує, закуповує активи, шукає орендарів і розподіляє прибуток інвесторам.
- Інвестор купує сертифікати (частки фонду);
- Фонд інвестує в нерухомість, отримує оренду/продає активи.
- ≥90% прибутку — дивіденди щомісячно, щоквартально чи щорічно + зростання вартості паю.
Щодо дохідності, то тут вона становить 6−15% річних у гривні чи доларах — стабільно від оренди + капіталізація.
Вхід: Як правило поріг входу від 122 тис грн, доінвестиція від 1 тис. грн. Так, наприклад, в S1 REIT, інвестор володіє часткою у формі інвестиційних сертифікатів фондів. Юридично це оформлюється як право спільної часткової власності на активи фонду.
Як зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, тут інвестор має повний пакет прав власності на свою частку:
- право на дохід. Регулярне отримання дивідендів від орендної діяльності;
- право на капіталізацію. Отримання прибутку від зростання ринкової вартості об’єктів;
- право на розпорядження. Можливість продати свою частку в будь-який момент.
«Функцію управління бере на себе професійна команда, що звільняє інвестора від всієї операційної рутини управління дохідною нерухомістю, як то пошук орендарів, ремонти, отримання орендних платежів, навіть сплату податків з доходів тощо», — розповів Віктор Бойчук.
Аби краще зрозуміти, скільки грошей та як можна отримати, наведемо приклад кількох платформ у вигляді порівняльної таблиці.
Що стосується прогнозів інвестиційних фондів, то в S1 REIT вони ґрунтуються на консервативних оцінках, однак фактичні результати нерідко їх перевищують. Наприклад, як повідомив Віктор Бойчук, за результатами 2025 року вони мають такі результати:
- Фонд «ВДНГ»: план — 8,2% в доларі, факт — 16,9% в доларі.
- Фонд «Оболонь»: план — 10% в доларі, факт — 12,34% в доларі.
Щодо дохідності фондів S1 REIT, то вона має два компоненти: чистий орендний дохід (cash flow від орендарів. — Ред.) та зростання ринкової ціни активу (капіталізація самих об’єктів. — Ред.).
Іноді буває так, що фактична дохідність відрізняється від прогнозної. Найяскравіший приклад — кейс фонду S1 ВДНГ, де дохідність виявилася значно вищою за прогнозну (16,9% замість 8,2% у доларі США).
За словами Віктора Бойчука, це сталося завдяки активному зростанню вартості вторинної нерухомості в Києві, що було враховано в незалежній оцінці активів фонду на кінець 2025 року, а також стабільно високому попиту та заповненості квартир фонду протягом звітного періоду.
«Інвестиції у фонди „С1 ВДНГ/Оболонь“ захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником.»
Щодо цього інструменту, то тут платформи фінансують конкретні проєкти: ЖК, комерцію. Ваші кошти йдуть забудовнику на будівництво чи реновацію.
Механіка: купуєте облігації чи паї проєкту (1−3 роки). Після завершення/продажу — повернення інвестицій + фіксований % або частка від реалізації.
Дохідність: 8−20% річних у доларі, залежно від ринку та девелопера.
Вхід: Від 4−10 тис. грн — найдемократичніший варіант.
Тут, як приклад, можна навести ЖК Stolitsa Group, де мінімальний вхід становить 10 тис. гривень, дохідність складає 12−18% у доларі. Особливістю цього активу є високий ризик/дохід та фокус на первинці.
Колективні інвестиції — це місток до нерухомості для інвесторів із малим капіталом. Ліцензовані продукти, прозорі проспекти й старт від 10−20 тис. грн дозволяють поступово масштабувати портфель до 8−12% річних.
Звісно, між REIT-фондами і краудфандингом є різниця. Як зазначають в S1 REIT, на відміну від краудфандингових платформ, які спочатку збирають гроші, а потім шукають об’єкт, тут інвестують власний капітал, купують активи, і лише після цього пропонують їх інвесторам.
«Купуючи сертифікат, ви з першого дня стаєте співвласником реального об’єкта нерухомості, який вже існує», — зазначили нам у S1 REIT.
Щодо ризиків, то на це впливають кілька ключових показників:
- воєнні: руйнування активів;
- ринкові: падіння оренди (вакансія 10−20%);
- девелоперські: затримки (крауд > REIT);
- регуляторні: зміни НКЦПФР (перевірте ліцензію);
- податки: 18% + 1,5% ВЗ на дивіденди. Пільги для 3+ років утримання.
Ми звернулися до представників S1 REIT із проханням окреслити три ключові ризики з огляду на їхній практичний досвід та пояснити, завдяки яким рішенням ці ризики можна мінімізувати.
Воєнні ризики: фізичне пошкодження майна.
Цей ризик мінімізується диверсифікацією локацій. Різні фонди — різні об’єкти. І навіть в межах одного фонду йдеться про пул квартир. Ймовірність, що пошкоджень зазнають усі квартири, дуже низька.
Ризик простою: відсутність орендаря.
Мінімізується унікальним форматом нерухомості, яку пропонує S1 REIT. Це наразі виключно build-to-rent об’єкти. Для них характерні топові локації, розвинена інфраструктура та готельний рівень сервісу. Не кажучи вже про енергонезалежність та енергоефективність. Такі об’єкти мають стабільно високий орендний попит. На прикладі будинку S1 ВДНГ заселеність орендарями сягає 98−99%.
Ринкові коливання: зниження цін на оренду або нерухомість.
Цей ризик нівелюється довгостроковим володінням. Навіть в умовах повномасштабного вторгнення на довгій дистанції ринок нерухомості демонструє стабільність та потенціал до зростання цін. Можуть бути короткі етапи коригування. Однак тренд на зростання вартості нерухомості в столиці залишається відносно стабільним.
Також існує ризик неплатежів орендарів. В S1 REIT використовують для цього перевірені інструменти захисту — фінансова гарантія та договірна дисципліна.
Щодо першої, то тут під час укладання договору орендар вносить гарантійний платіж у розмірі місячної оренди.
Договірна дисципліна, своєю чергою, враховує чітко прописані штрафні санкції та пеня за кожен день прострочення. З практики, як зазначають в S1 REIT, цього цілком достатньо аби нівелювати ризики порушення договірних умов з боку орендарів.
Чималу роль відіграє й прозорість звітності для інвесторів.
Як наголошують в S1 REIT, вона є їхнім пріоритетом та базується на трьох рівнях.
- Регулярність. Щомісячні індивідуальні звіти перед інвесторами.
- Державний нагляд. Діяльність контролюється регулятором ринку — НКЦПФР.
- Щорічний незалежний аудит. Інвестиційні фонди нерухомості та КУА зобов’язані проходити щорічний незалежний аудит своєї діяльності.
Наостанок додамо, якщо дивитися в розрізі стратегії, то варто почати з REIT — 5−7 тис. доларів. Диверсифікуйте 2−3 фонди. Моніторте щоквартальні звіти.
Наприклад, S1 REIT привертає увагу: фокус на дохідній житловій нерухомості у форматі Build-to-Rent (об'єкти для довгострокової оренди) забезпечує стабільний cash flow.
