0 800 307 555
Finance.ua розвивається і оновлює головну
Finance.ua - це не тільки стрічка новин. Ми вкладаємо багато сил у створення сервісів порівняння кредитів, депозитів і банківських карт. А наша редакція публікує багато путівників по вибору фінансових послуг і розповідає як не переплачувати.
Щоб показати все це читачам, ми винайшли головну сторінку сайту заново.

Іпотека чи оренда

Що вибрати, якщо ви маєте гроші на перший внесок за квартиру?

Моя подруга Ольга вже кілька років живе у Львові в орендованій квартирі. Близько року тому її підвищили на роботі, з'явилася можливість відкладати, і вона задумалася про купівлю власного житла в кредит. На даний момент вона накопичила 342 000 гривень. Це сума, якої має вистачити для першого внеску за двокімнатну квартиру. Але на сімейній раді думки розділилися. Батьки підтримали ідею Олі, але сестра, у якої через стрибок долара був негативний досвід іпотечного кредитування, відмовляла її. Вона радила відкладати гроші на депозит і купити житло тоді, коли набереться вся потрібна сума. Ми з Ольгою вирішили порахувати, який з варіантів вигідніший. У цій статті я розповім, як саме ми це робили і що у нас в підсумку вийшло.

Оренда двокімнатної квартири в районі ринку «Південний», в якій зараз живе Оля, обходиться їй в 7500 гривень (без урахування комунальних послуг) – сума для неї цілком підйомна. Та й господиня не набридає. Та вже чотири роки на заробітках в Італії і приїжджала за цей час лише раз. В цілому ситуація цілком комфортна, але, за словами Олі, без власної квартири вона не може відчути себе «справжньою львів'янкою».

Іпотека

Вибір квартири

Інвестувати в котлован або брати житло на первинному ринку Оля не хоче. Обслуговувати іпотеку, паралельно роблячи ремонт і сплачуючи оренду, буде для неї занадто дорого. Тому розглядався виключно вторинний ринок. Квартира потрібна в стані «в'їжджай і живи». З урахуванням накопиченої суми і того, що банки хочуть мінімум 30% на перший внесок, її ціна не повинна перевищувати 1 мільйон гривень. Вимоги такі: цегляний будинок, дві роздільні кімнати, кухня не менше 8 кв.м., не перший і не останній поверх, склопакети, хороший ремонт в кухні та ванній кімнаті. Оля готова до того, що їй доведеться освіжити кімнати: побілити/пофарбувати стіни, переклеїти шпалери. Але міняти сантехніку, проводку і труби означає, по суті, зробити повноцінний ремонт, до якого вона поки не готова. Тому все це має бути в хорошому стані.

У пріоритеті був її поточний район проживання, але інші теж розглядалися. Вивчивши з десяток варіантів, детально Оля зупинилася на трьох:

  1. Квартира біля колишнього ринку «Санта Барбара» в найбільшому спальному районі Сихів. 6 поверх, загальна площа 54 кв.м., кухня – 10 кв.м. Початкова ціна в 1 100 000 гривень трохи перевищувала граничну суму, але власник був готовий торгуватися.
  2. Район Балатон, вул. Мазепи. Квартира площею 50 кв.м., з кухнею 9 кв.м. Ціна – 912 000 гривень.
  3. Район ринку «Південний», вул. Виговського. Будинок, по сусідству з тим, де Оля знімає житло. Квартира площею 50 кв.м. і кухнею 8 кв.м. Ціна – 997 500 гривень.

Зваживши все, Оля обрала третій варіант, від якого ми і відштовхувалися в розрахунках. На його користь зіграли добре розвинена інфраструктура: поруч великий торговельний і спортивний комплекси, продуктовий ринок, гіпермаркет, кінотеатр, поліклініка, а також зручна транспортна розв'язка. Крім того, за чотири роки цей район встиг стати для неї рідним.

Вибір банку для іпотеки

Підібравши квартиру, Оля попросила допомогти їй визначитися з банками: як для іпотеки, так і для вкладу. Для першого варіанту ми розглядали тих, хто кредитує вторинний ринок житла. Ми вивчили умови в шести банках: державних Ощадбанку, Укргаз, Приватбанк, і комерційних ВіЕсБанку, Кредобанку та банку «Львів». Цього вистачило для того, щоб скласти загальну картину. Умови у всіх приблизно однакові:

  • Термін кредитування від 5 до 20 років;
  • Перший внесок від 30% (у Привату – 25%);
  • Відсутність щомісячних комісій;
  • Відсоткова ставка від 17% до 21%;
  • Платежі: ануїтет або класичний;
  • Щорічне страхування життя виходячи з суми заборгованості;
  • Щорічне страхування майна виходячи з заставної вартості нерухомості;
  • Дострокове погашення без комісій;
  • Можливість змінити графік платежів, сплативши додаткову комісію.

З особливих умов варто відзначити хіба що одноразову комісію за видачу кредиту в Ощадбанку – 1,5% від суми.

Зваживши все, ми вирішили зупинитися на Кредобанку. Там найнижча початкова процентна ставка за кредитом і страхування майна, відповідно і найменший щомісячний платіж. Ставка фіксується на перші 3 роки, і, починаючи з 4-го, залежить від ставки UIRD3M.

Довідка

UIRD – індикативні ставки, що розраховуються компанією Thomson Reuters за методикою, розробленою спільно з НБУ. Розрахунок проводиться на основі номінальних ставок депозитів фізичних осіб, які декларуються основними учасниками українського ринку банківських депозитів і відображають рівень реальних процентних ставок, за якими банки-учасники на поточний момент готові приймати депозити фізичних осіб. 3М = 3 місяці.

Депозит

Вибір банку для депозиту

Банк для розміщення вкладу ми вибирали, орієнтуючись на першу п'ятірку рейтингу стійкості банків від порталу «Мінфін». Але робили ми це, скоріше, з «наукового» інтересу. Для людини, яка несе в банк чималу суму, визначальним фактором повинна бути гарантія її повернення з відсотками. Тому я відразу порадила Ользі в якості орієнтира використовувати Ощадбанк, в якому державою гарантується повернення 100% вкладених коштів. На відміну від інших банків – учасників Фонду гарантування вкладів, з яких, в разі їх банкрутства, гарантовано можна буде забрати лише 200 000 гривень. Тобто, вибравши інші банки, Олі, щоб спати спокійно, довелося б дробити суму на кілька внесків у різних установах, а це зайвий клопіт.

Як ми рахували

Ми порівнювали обидва варіанти протягом трьох часових проміжків: 5, 10 і 15 років. Виходили з того, що в обох випадках Оля щомісяця буде витрачати на житло однакову суму, яка дорівнює ануїтетному платежу за кредитом. У варіанті з іпотекою вся вона буде йти на обслуговування кредиту. У випадку з депозитом частина – 7500 гривень – піде на оплату оренди, а решта – на поповнення вкладу.

Вигідність варіантів ми визначали, зіставляючи після закінчення зазначеного терміну часу дві головні показники: суму накопичень на депозиті і ринкову вартість купленої квартири з урахуванням інфляції. Останню визначали, орієнтуючись на офіційний минулорічний показник інфляції – 13,7%. Кажучи простіше, ми уявили, що протягом потрібних нам 5, 10 і 15 років вона буде такою ж, як в минулому році. Виходячи з цього, ми скоригували майбутню вартість нашої квартири.

В результаті вийшла така картина:

Як видно, з економічної точки зору у всіх трьох випадках вигідніше виходить варіант з іпотекою. Незалежно від терміну кредитування переплата по кредиту буде меншою від суми, яка буде сплачена за оренду. При цьому Оля отримає квартиру, ринкова вартість якої буде більша, ніж накопичена сума грошей.

У другу таблицю ми звели можливі ризики обох варіантів.

Висновок

Ясна річ, наші розрахунки дуже приблизні. На кінцеві цифри будуть впливати фактори, на які Оля вплинути ніяк не зможе: інфляція, ситуація на ринку нерухомості, ставки за депозитами. А пріоритетність кожного з варіантів залежатиме від індивідуальних обставин кожного конкретного інвестора: рівень і джерело доходу, сімейний стан тощо. Крім того, чим далі ми прогнозували – тим менш точними вийшли наші результати. Тобто ймовірність того, що підсумкові цифри становм на через 5 років близькі до реальних, істотно вища, ніж прогноз на 15 років.

Проте, інвесторам, перед якими стоїть такий самий вибір, дана методика допоможе визначитися, уявивши картину в цілому. А вона приблизно така. Якщо у вас актуальна спеціальність, стабільна робота і ви впевнені в своїй платоспроможності на найближчі кілька років, то варіант з іпотекою буде для вас вигіднішим. Для всіх інших (а це, думаю, більшість), чий дохід залежить від премій або бонусів і завжди є ризик втратити роботу, безпечніше вибрати варіант з орендою і депозитом. Півроку не поповнювати депозит не так страшно, як не платити по кредиту.

Зваживши все, Оля вирішила брати іпотеку терміном на 10 років. В цьому випадку щомісячний платіж буде найоптимальнішим. Він буде не набагато більшим, ніж у варіанті з 15-річним кредитом, зате переплата буде істотно меншою.