Як купити нерухомість у Дубаї дистанційно: гайд для інвестора

У цьому ми розбиралися разом із Олександром Логачовим, СЕО компанії ProPart Real Estate, яка надає послуги з купівлі, продажу та інвестування в нерухомість Дубая, зокрема, й у форматі дистанційних угод.

Ще декілька років тому придбання нерухомості за кордоном без особистої присутності здавалося ризикованим експериментом. Сьогодні для багатьох інвесторів це звична практика, особливо коли йдеться про Дубай. Місто перетворилося на один із небагатьох глобальних ринків, де дистанційні угоди не лише дозволені, а й структурно закладені в саму модель продажу. Саме тому дедалі більше інвесторів з України та Європи купують тут квартири, апартаменти й інвестиційні об’єкти, не прилітаючи до ОАЕ особисто.

Ринок нерухомості Дубая останніми роками демонструє стійке зростання, яке важко пояснити короткостроковим ажіотажем. Населення міста перевищило 4 мільйони осіб, і цей приріст забезпечується не лише природною динамікою, а й притоком бізнесу, іноземних компаній та кваліфікованих спеціалістів. Водночас зростає попит на житло — як для проживання, так і для оренди.

Ціни на апартаменти за рік зросли в середньому на 20−30%, орендні ставки також демонструють стабільну позитивну динаміку. Водночас обсяги введення нового житла не встигають за попитом, що формує дефіцит у популярних сегментах. У такій ситуації інвестори дедалі частіше ухвалюють рішення швидко, не відкладаючи угоду до особистого візиту, адже ліквідні об’єкти можуть бути розкуплені ще на етапі старту продажів.

На відміну від багатьох європейських ринків, де фізичний огляд об’єкта часто є обов’язковим етапом, ринок нерухомості Дубая еволюціонував у бік дистанційної моделі, зручнішої для іноземних покупців. Велику роль тут відіграє первинний ринок і сегмент off-plan, де інвестор купує нерухомість безпосередньо у забудовника, ще до введення об’єкта в експлуатацію.

Як зазначає Олександр, у ProPart Real Estate сьогодні близько 80% клієнтів купують нерухомість у Дубаї дистанційно, і лише кожен п’ятий вважає за потрібне приїхати особисто. Це пояснюється не лише довірою до ринку, а й тим, що всі ключові процеси — від бронювання до реєстрації прав власності — формалізовані та оцифровані.

Найбільша частка дистанційних угод припадає на первинний ринок. Саме такі об’єкти найзручніше купувати без фізичної присутності, адже рішення базується на локації, концепції проєкту, репутації забудовника та фінансовій моделі. Значну частину також становлять перепродажі контрактів на етапі будівництва, коли інвестор заходить у проєкт ще до його завершення. Готова вторинна нерухомість купується дистанційно рідше, але й такі угоди є цілком робочими — за умови правильного юридичного супроводу.

Важливо розуміти, що первинний і вторинний ринки в Дубаї — це юридично різні процедури. Якщо у першому випадку інвестор безпосередньо працює із забудовником, то у другому — угода відбувається через спеціальну державну процедуру з використанням довіреності. Обидва випадки допускають дистанційний формат, але потребують різного рівня контролю.

Дистанційне придбання нерухомості в Дубаї починається не з вибору конкретної квартири, а з формування інвестиційної стратегії. Інвестор визначає мету — зростання капіталу, орендний дохід або перепродаж, після чого підбирається район із потенціалом розвитку, а не з «вигоранням» ринку.

Далі відбираються декілька забудовників, чиї проєкти відповідають цій стратегії. Часто мова йде про дефіцитні об’єкти, доступні ще до офіційного старту продажів. На цьому етапі інвестор вносить депозит і подає Expression of Interest — попередню заявку на участь у продажах, після чого на старті або предстарті продажів резервується конкретний об’єкт нерухомості в проєкті. Перший внесок зазвичай становить 10−20% від вартості.

Після цього оформляється договір купівлі-продажу, який може налічувати десятки сторінок і підписується дистанційно через офіційні реєстри. Через декілька місяців держава реєструє право власності на об’єкт у будівництві, і з цього моменту інвестор юридично захищений та навіть може перепродати актив.

Для придбання нерухомості на первинному ринку інвестору зазвичай достатньо закордонного паспорта та електронної пошти, яка фактично стає ключем до всіх реєстрів і майбутніх операцій. Усі документи підписуються онлайн, без необхідності особистої присутності.

На вторинному ринку обов’язковою є довіреність, яка в Дубаї оформляється за допомогою відеозвʼязку буквально за хвилину. Її вартість становить близько 500 доларів, а роль довіреної особи зводиться до фізичної присутності на угоді та підтвердження операції. Після підписання попереднього договору об’єкт блокується в реєстрі, і сторонній покупець уже не може його придбати.

Попри поширений страх, головні ризики пов’язані не з дистанційністю як такою, а з неуважністю інвестора. Як зазначає Олександр Логачов, найчастіші проблеми виникають через неправильно прописаних власників, сторонніх осіб серед підписантів або поверхове читання договорів. У Дубаї власником може бути лише сам інвестор, і будь-які «відсотки для когось ще» є серйозним сигналом небезпеки.

За даними компанії, значна частина проблем на ринку виникає через агентів, які працюють виключно заради комісії і не враховують фінальну економіку угоди. Саме тому обіцянки надприбутків за короткий строк часто не мають нічого спільного з реальністю. Реалістичні очікування для інвестора — це 15−20% річних на вкладений капітал, тоді як вищі показники є, радше, винятком, аніж правилом.

Дистанційна купівля нерухомості вимагає не меншої, а часто й більшої експертизи, ніж угода з особистою присутністю. Саме тому інвестори дедалі частіше вибирають формат «єдиного вікна», коли одна компанія супроводжує весь процес — від аналізу об’єкта до управління активом після угоди.

ProPart Real Estate працює саме в такій логіці, поєднуючи інвестиційний аналіз, юридичний супровід і роботу виключно через державні реєстри. Після завершення угоди компанія бере на себе приймання квартири, меблювання, здачу в оренду та подальше управління. Додатково клієнти можуть отримати супровід у питаннях відкриття рахунків, оформлення віз або структурування бізнесу в ОАЕ.

За оцінками Олександра Логачова, у 2025−2026 роках близько 90% первинного ринку та до 40% вторинного в Дубаї купуються дистанційно. Це закономірний результат того, що місто стало міжнародним ринком із резидентами з майже двохсот країн світу. У таких умовах дистанційне придбання припиняє бути компромісом і перетворюється на стандартний інструмент роботи з інвестиціями.

Зрештою головне правило інвестора залишається незмінним: важливо не лише те, що саме ви купуєте, а й як, і за який час зможете вийти з інвестиції. І неправильна угода не працює ані дистанційно, ані за особистої присутності, незалежно від країни.