5 поширених помилок інвесторів у нерухомість

Обрати перевірений проєкт для інвестування можна за допомогою спеціалізованої платформи InvestMarket від «Мінфін». Тут зібрані інвестиційні продукти різних напрямків — нерухомість, цінні папери, земля, франшизи. Сторінка має детальну інформацію по кожному проєкту, зокрема і юридичну (що дає інвесторам можливість самостійно вивчити проєкт більш детально).

InvestMarket — це платформа зважених рішень, одне із завдань якої допомогти інвесторам уникнути помилок. Які ж з них зустрічаються найчастіше при інвестуванні в нерухомість? Розглянемо детальніше.

Чітко визначена мета інвестування дозволяє обрати актив, оцінити можливий рівень ризику та правильно розподілити кошти. Натомість відсутність мети може призвести спершу до втрати мотивації інвестором, а в результаті і до втрати коштів.

Мета інвестування особливо важлива при купівлі нерухомості, бо цей актив дороговартісний, а його придбання несе за собою значні ризики — від тих, що пов’язані з будівництвом, до тих, котрі пов’язані з війною.

Як уникнути цієї помилки? Перш за все варто визначити інвестиційну мету, оцінити свої фінансові можливості та потреби та зрозуміти, протягом якого часу ви готові інвестувати та коли чекаєте на бажаний результат.

Наступний крок — окреслити мету якомога чіткіше. Вона може звучати як «отримання пасивного доходу у розмірі 10 000 грн щомісяця» або «збільшення капіталу на 20% за наступні 5 років».

Після цього слід прорахувати всі ризики та скласти інвестиційний план, в якому буде визначено:

• який актив придбати;
• як розподілити кошти;
• як контролювати результати.

«Будь-яка інвестиція — це не тільки про довіру до бренду, а й про математику. Якщо інвестор не перевіряє ключові цифри, він фактично грає в рулетку», — пояснює комерційний директор Alterra Group Геннадій Гриненко.

На інвесторів можуть чекати такі неприємні сюрпризи як приховані комісії, податки або операційні витрати, котрі «з'їдять» половину прибутку. Або ж інвестори зіткнуться з проблемами перепродажу. «Якщо об’єкт переоцінено або локація слабка — вийти з інвестиції буде складно», — пояснює комерційний директор Alterra Group.

Злий жарт можуть зіграти і завищені очікування. Наприклад, обіцяна дохідність може бути 12%, а реальна — 4−5% після врахування всіх витрат.

Щоб зробити зважене інвестиційне рішення, інвесторам в нерухомість слід звертати увагу на такі ключові показники:

• Очікувана дохідність (IRR / ROI) — скільки відсотків річних приноситиме об’єкт. У практиці по комерційній нерухомості Alterra Group орієнтується на чисту дохідність від 10% річних у валюті.
• Ціна входу — порівняння ціни за м² із ринковими аналогами в регіоні, щоб уникнути переплати.
• Операційні витрати — скільки коштуватиме утримання об’єкта: комунальні, сервісні, податки. Вони впливають на чисту дохідність.
• Заповнюваність — якщо це орендний об’єкт, важливо знати поточну/прогнозовану заповнюваність і середню ставку оренди.
• Строк окупності — за скільки років об’єкт себе окупить (payback period).
• Наявність попиту — особливо важливо для комерції.

«Ми радимо оцінити не лише сьогоднішню ситуацію, а й потенціал локації (розвиток інфраструктури, трафік, конкуренція)», — додає Геннадій Гриненко.

Ця помилка несе за собою два головних наслідки — фінансові втрати та юридичні проблеми. Аналізуючи юридичну чистоту нерухомості важливо перевірити:

• право власності;
• дозвільну документацію;
• відсутність обтяжень.

Найбільш надійним способом для цього буде залучення фахівців — звернення до юристів для повної перевірки документів по об’єкту нерухомості, який зацікавив інвестора. Під час такого аудиту також можна оцінити більшість ймовірних ризиків.

Самостійно оцінити об’єкт нерухомості також можливо, вивчивши дані від нього з відкритих джерел інформації таких як державні реєстри, офіційні сайти, бази даних.

Наприклад, право власності на об’єкт можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через Дію або у нотаріуса за посиланням на guide.diia.gov.ua. Наявність ліцензії — у забудовника в Реєстрі будівельної діяльності на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. А через сервіс Опендатабот — перевірити власника та ймовірні обтяження, такі як арешт чи іпотека.

Головне — бути уважним при аналізі документів та обережно ухвалювати остаточне рішення про придбання нерухомості.

Регіональний аспект при інвестуванні в нерухомість важливий, особливо в Україні і в умовах війни. З початком повномасштабного вторгнення тренди змістилися в бік збільшення попиту на нерухомість на заході країни, адже інвестори дивляться не лише на наявні економічні показники, а й на потенціал зростання.

Львівщина, Івано-Франківщина, Закарпаття — це регіони, які стабільно приваблюють увагу інвесторів. Тут активно розвивається внутрішній туризм, з’являються нові ініціативи, освітні простори, бізнеси, маленькі готелі й культурні проєкти. І саме тут інвестор має можливість увійти в ринок до того, як він стане перегрітим.

Важливим при виборі об’єкту для інвестування є рівень розвитку інфраструктури. Так, у випадку з туристичною нерухомістю він має бути достатньо розвинутий для того, щоб приваблювати туристів. «Крім того, важливе значення має інфраструктура самого об’єкта: зручності, доступ до розваг, сервісів та умови для комфортного перебування клієнтів», — зауважують в Green Rest.

На прикладі інвестиційного проєкту «преміальні апартаменти у Львівських Карпатах» наводимо ТОП-5 причин інвестувати в Green Rest:

1. Близькість до сучасного гірськолижного курорту Goro (менше 10 хвилин). Це забезпечує стабільний туристичний потік і високий попит цілий рік.
2. Розвинена внутрішня інфраструктура комплексу.
3. Сервіс рівня 5-зіркового готелю. Професійне управління, щоденне обслуговування, консьєрж-сервіс — усе, щоб забезпечити преміальний рівень проживання та повторні бронювання.
4. Локація в тиші й природі. Комплекс розташований у відокремленій, екологічно чистій зоні. Ідеально для релаксу, без міського шуму, але з легкою доступністю до курорту.
5. 30 днів проживання для інвестора щороку.

«Очевидно, що в умовах сьогодення інвестори часто обирають ті напрямки, які вже демонструють активність і попит. Йти туди, де „все працює“ — природне рішення. Але фокус лише на короткостроковому ефекті може призвести до стратегічних помилок. Попри те, що зараз працюють формати з великою відвідуваністю, ми чітко бачимо глобальні зміни у споживчій поведінці — відхід від зайвого, пошук тиші, турбота про ментальне здоров’я. У цьому контексті для інвестора важливо зберігати увагу до довгострокових трендів, розуміти, куди рухається світ і як змінюються очікування людей. Якщо інвестор планує вкладати з прицілом на роки вперед — варто мислити стратегічно, а не орієнтуватися лише на сьогоднішню ситуацію», — розповідає Ігор Фарберов, лідер команди Dreamers Development, співзасновник і керуючий партнер УЛІС.

Загалом одним із трендів на ринку нерухомості в регіональному контексті є збільшення попиту саме на туристичну нерухомість. «На прикладі УЛІС бачимо, що гості шукають не розкіш, а зміст і досвід — природне середовище, архітектуру, естетику, сервіс. Ми не просто зводимо об’єкти, а інтегруємося в локальний контекст: працюємо з громадами, підтримуємо культурні ініціативи, зберігаємо дух місця, підсилюючи його економічний потенціал. Інвестор у таких проєктах — це не просто власник, а партнер, який інвестує в нову культуру української гостинності, підтримує розвиток малого бізнесу в регіонах і стає частиною великої трансформації країни. А прозора система управління та регулярна звітність роблять ці об’єкти не лише емоційно цінними, а й фінансово зрозумілими та передбачуваними», — зауважує Ігор Фарберов.

Тож успіх інвестицій напряму буде залежати від дослідження й аналізу ринку нерухомості в регіональному розрізі.

Посередниками в інвестуванні виступають фінансові установи або організації, які допомагають інвесторам знаходити та купувати активи. Зокрема, ця роль приходиться й на інвестиційні компанії.

В Inzhur зауважують, що інвестору слід насамперед дивитися на надійність та репутацію компанії-посередника: «Найбільше у власній репутації зацікавлена сама компанія — і у дійсно надійних посередників завжди є максимум інформації для перевірки на їхньому сайті».

Що інвестор може перевірити самостійно:

• Чи є на сайті вільний доступ до документів?
• Чи є там результати незалежних аудитів та оцінок активів?
• Чи є у компанії державна реєстрація та ліцензія на свої послуги?

Додатково можна дослідити настрої інвесторів: почитати, що вони думають, подивитися, як веде комунікацію компанія. При цьому читаючи і слухаючи про компанію, слід звертати увагу на першоджерело інформації та якість наведених аргументів: як позитивні, так і негативні відгуки та огляди, створені виключно з метою викликати емоції, підходять погано — вам потрібні перевірені факти і холодні висновки.

Придбання активу через посередника вирішує всі проміжні етапи між купівлею нерухомості та отриманням доходу. Фонди і компанії з управління активами (КУА) беруть на себе такі завдання як управління нерухомістю та її підтримка, вирішення питань з орендодавцями, робота над зростанням капіталізації об’єктів. Крім цього, посередник може бути, як Inzhur, податковим агентом: тоді інвестору не доводиться думати ще й про податкову.

Інвестиції через посередника можуть бути швидшими та прибутковішими. Прикладом цього поділилася компанія Inzhur.

«Наш фонд 2001 у вересні 2024 року за 4 години 20 хвилин залучив 100% фінансування будівництва чергового об’єкта для ресторану McDonald’s — 1,15 млн доларів США. У березні 2025 року ресторан відкрився, а вже в червні фонд продав його великому приватному інвестору — за 1,83 млн доларів США. Інвестори отримали прибутковість на вкладений капітал у розмірі 58% річних у доларах США — всього за 9 місяців», — розповів засновник та СЕО компанії Inzhur Андрій Журжій.

Він наголосив, що без посередника між інвестицією і прибутком такий сценарій був би принципово неможливий. Адже у наведеному прикладі фахівці Inzhur провели переговори з міжнародною мережею, залучили достатній капітал, побудували, знайшли інвестора і вигідно продали.

Уникнути помилок на 100% неможливо, адже навіть досвідчені інвестори можуть помилятися. Водночас мінімізувати їх реально, детально аналізуючи та перевіряючи дані про інвестиційні пропозиції, які сьогодні є на ринку. На допомогу в цьому приходять такі надійні цифрові платформи як InvestMarket від «Мінфін», мета яких — захистити та примножити капітал інвестора. Всі пропозиції в каталозі ретельно відібрані та перевірені, а отже інвестор може бути впевнений, що отримає очікуваний результат.

Почати інвестувати з InvestMarket від «Мінфін» легко. Для цього потрібно:

1. Обрати інвестиційну пропозицію.
2. Ознайомитися з усіма деталями.
3. Зв’язатися з представником, залишивши заявку на порталі «Мінфін».

А для тих, хто хоче більш детально розібратися в нюансах інвестування, збільшити фінансові можливості та бути впевненим на кожному кроці, є можливість пройти онлайн-курси для інвесторів від Академії «Мінфін». Більш детально ознайомитися можна за посиланням.

Інвестування та ризики — поняття сумісні. Інвестування та азарт — ні. Вкладаючи в нерухомість, особливо в такі складні часи як сьогодні, слід бути готовим провести чіткий аналіз інвестиційної пропозиції, все зважити і лише потім прийняти рішення. Уникнути базових помилок допоможе платформа InvestMarket, де зібрані об’єкти з реальними цифрами. Більше — за посиланням.

Інвестуйте обдумано та прозоро разом з InvestMarket від «Мінфін».