Пільгові кредити на житло в Європі

З початком повномасштабного вторгнення росії в Україну, до Німеччини виїхало найбільше українців. Для декого поряд із питанням оренди житла постає і задача його придбання. Разом із цим ціни постійно зростають. Так, 2025 року середня ціна квадратного метра квартири в країні становить 4 161 євро, що на 0,9% більше, ніж торік.

Серед міст-лідерів за вартістю придбання житла найдорожчим залишається Мюнхен з ціною майже 7 400 євро за квадратний метр. Серед найдорожчих міст також Франкфурт-на-Майні (понад 5 800 євро за квадратний метр), Штутгарт та Гамбург (майже 5 300 євро за квадратний метр).

Дешевшим є житло у таких містах, як Вупперталь, Дуйсбург, Бохум, Ессен та Дортмунд, де ціни за квадратний метр коливаються від 2 400 до 3 тис. євро.

Придбати квартиру в іпотеку у Німеччині можуть не лише громадяни цієї країни, а й іноземці. До того ж немає вимоги, що це обов’язково мають бути жителі країн ЄС. Тобто така опція доступна і для українців. Та врахуйте, що купівля нерухомості не надає права на отримання посвідки на проживання або перспектив отримання громадянства.

Хоч для іноземців умови придбання житла дещо відмінні, ніж для громадян Німеччини, вони все одно досить вигідні. Українці можуть оформити іпотеку на термін від 5 до 20 років з процентною річною ставкою від 3,5 до 5%.

Водночас важливо бути готовим заплатити перший внесок у розмірі близько 50% вартості житла. Ще один секрет — нерухомість на первинному ринку купувати вигідніше, ніж на вторинному.

Придбання нерухомості у Німеччині має бути довгостроковою інвестицією. Адже якщо власник захоче продати її раніше, ніж через 10 років після купівлі, доведеться заплатити податок у розмірі 25% її вартості.

Що потрібно для отримання кредиту на житло? Щоб банк погодив іпотеку, вам можуть висунути такі умови:

• працевлаштування в німецькій компанії з терміном роботи не менше 3 місяців;
• заробітна плата не менше 3 тис. євро;
• посвідка на проживання, дозвіл на проживання в країні, (наявність громадянства);
• вік від 21 до 65 років (у громадян старше 50 років шанси на погодження кредиту менші).

Вимоги можуть бути ще суворішими, якщо ви оформлюєте кредит в Німеччині вперше.

Водночас у країні існують і пільгові програми для придбання нерухомості. Наприклад, допомогу можуть отримати сім’ї із неповнолітніми дітьми за програмою під назвою Baukindergeld.

Підтримка надається сім’ям, які купили квартиру чи будинок у Німеччині після 1 січня 2018 року, проживають у ньому, а дитині чи дітям немає 18 років.

Після погодження заявки, на кожну дитину в сім’ї держава виплачує щомісяця по 100 євро, а загальна сума допомоги становить 12 тис. євро на одну дитину.

Друга за популярністю серед українців країна, куди вони переїжджають на постійне або тимчасове місце проживання, це Польща. Очевидно, що придбання житла у цій країні також часто цікавить наших співгромадян.

Найдорожчі квартири у новобудовах у 2025 році зафіксовано в таких містах Польщі:

• Лодзь — 11,5 тис. злотих за квадратний метр;
• Познань — 13,3 тис. злотих за квадратний метр;
• Вроцлав — 14,7 тис. злотих за квадратний метр;
• Краків — 16,5 тис. злотих за квадратний метр;
• Варшава — 17,7 тис. злотих за квадратний метр.

Придбати житло можна в іпотеку. В середньому розмір ставок в країні становить від 3,5% до 5% річних.
Водночас для тих, хто планує придбати житло, але не має для цього повної суми діють вигідні програми. Вони призначені також і для іноземців. Попри те, що банки досить прискіпливо зараз розглядають варіанти оформлення іпотеки для українців, все ж варто звернути увагу на такі пільгові програми для іноземців як «Іпотечний кредит без власного внеску» та «Безпечний кредит під 2%».

Програма «Іпотечний кредит без власного внеску» доступна для оформлення в таких банках як PKO BP, Santander, Pekao SA та Alior Bank. Ця програма підкріплена гарантіями Банку національного господарства на максимальну суму 20% вартості кредиту. Отримати кредит можуть покупці (серед яких можуть бути й іноземці). Незалежно від того, чи мають вони необхідну суму, яку вимагають банки. Однак для цього потрібно, щоб це була перша нерухомість потенційного покупця.

Програма «Безпечний кредит під 2%» також доступна іноземцям і діє в Польщі від липня 2023 року. За цією програмою покупець отримує пільгові умови на кредит на житло з фіксованою процентною ставкою 2% (плюс маржа банку) на 10 років дії кредитного договору. Решту відсотків протягом цього періоду сплачує держава. Вимога до іноземців — легальне перебування у Польщі та дотримання висунутих банком умов кредитування.

Крім того, у Польщі у 2024 році почала діяти нова програма пільгової іпотеки «Житло на старт» («Mieszkanie na start»). Вона дозволяє отримати кредит на житло від 0% до 1,5% річних.

Програмою можуть скористатися як одинокі особи віком до 35 років, так і сім’ї з двох й більше осіб. Чим більше членів родини, тим процентна ставка нижча:

• 1,5% + маржа банку для родин з однієї та двох осіб;
• 1% + маржа банку для родини з трьох осіб;
• 0,5% + маржа банку для родини з чотирьох осіб;
• 0% + маржа банку відсотків для родини з п’яти та більше осіб.

Для іноземців за цією програмою існують додаткові вимоги такі як легальне перебування на території Польщі (з картою побиту на тимчасове проживання з доступом до ринку праці, або дозволом на постійне проживання. — Ред.), працевлаштування на території Польщі на підставі трудового договору не менше 6 місяців, сплата податків у Польщі.

Хоч ця країна і популярна серед українців, говорити про доступність житла тут складно. Чехія — в п’ятірці аутсайдерів-країн Євросоюзу за доступністю житла. Щоб купити тут квартиру, потрібно витратити до 13 річних доходів.

Містом із найдорожчими квартирами є Прага. Середня ціна за квадратний метр житла в ньому становить 140 тис. крон (~235 тис. гривень). У Середньочеському краю ціни становлять до 89,8 тис. крон (~157 тис. гривень) за квадрат, у Південноморавському краю — 108 тис. крон (~189 тис. гривень). Загалом тенденція така, що ціни з кожним роком поступово зростають.

Найдешевші ціни за квадратний метр у Чехії зафіксовані в Устецькому краї — (38,5 тис. крон (~67 тис. гривень), містах Карлові Вари — 51 тис. крон (~89 тис. гривень) та Острава — 52,2 тис. крон (~91 тис. гривень).

Купити житло в Чехії в іпотеку цілком можливо. Та ставки тут менш привабливі за країни, які ми згадували раніше у цьому матеріалі. Загалом розмір процентних ставок варіюється залежно від політики банку. А умови в середньому наступні:

• фіксована ставка: 4,5% - 6,0% річних;
• ставка, що плаває: починається від 3,8% (але може змінюватись залежно від ринкової ситуації);
• мінімальний початковий внесок: від 20% до 40% вартості нерухомості (для нерезидентів часто вищі);
• термін кредитування: від 5 до 30 років;
• максимальна сума кредиту: до 80% вартості нерухомості (рідше за 90% для громадян ЄС. — ред.);
• додаткові витрати: плата оформлення кредиту (0,5% - 1% від суми), страховка нерухомості, нотаріальні витрати.

Разом із цим придбання житла доступне також й для іноземців. Хоча для нерезидентів ЄС відсоткові ставки можуть бути вищими й сягати 7−8%, оскільки банки оцінюють їхню платоспроможність як менш надійну.

Під час оформлення іпотеки банки можуть вимагати від іноземців довідку про підтвердження доходу за останні 6−12 місяців, наявність хорошої кредитної історії, підтвердженої довідкою з кредитного бюро. Посвідка на проживання у Чехії чи будь-якій країні ЄС.

Процедура купівлі-продажу нерухомості в Чехії може займати близько 1,5−2 місяців і включати такі кроки:

• резервування та перевірку нерухомості;
• укладення договору про завдаток;
• підписання основного договору купівлі-продажу;
• оформлення права власності на нерухомість;
• закриття угоди.

В цій країні ціни на нерухомість щороку зростають, що є гарним показником для того, щоб розглядати її як варіант для інвестування.

Станом на грудень 2024 року, ціни на житло в усій Великій Британії зросли майже на 5%, якщо порівнювати із цінами, які фіксували у грудні 2023 року. А середня вартість житла у країни становить близько 270 тис. фунтів стерлінгів (або близько 335 тис. доларів). До того ж очікується, що у найближчі п’ять років вартість нерухомості у цій країні зросте ще майже на чверть, тобто на 25%.

Найбільше подорожчання очікують на північному заході Англії (29,4%) та в Шотландії (25,8%), де житло доступніше, а боргове навантаження на іпотечних позичальників менше.

Сьогодні для тих, хто має у планах придбання нерухомості у Великій Британії, але не має для цього достатньої суми, діють програми кредитування. Розмір іпотечної ставки в середньому становить 3−5%. Водночас покупцям варто бути готовими сплатити початковий внесок у розмірі 25%.

Максимальний термін, на який банки можуть погодити кредит, становить 25 років. Валюта: фунти стерлінгів. Іпотека доступна як для громадян Великої Британії, так і для іноземців. Однак для того, щоб отримати позику, в іноземців повинні бути:

• віза, що дозволяє тривале перебування;
• стабільний дохід;
• позитивна кредитна історія у Великій Британії.

Українці мають всі шанси придбати житло у цій країні. Тим більше, що позитивні кейси вже є. Для цього потрібно знайти кредитора, який погодить позику. Зокрема, за спонсорською візою видають кредит два банки — HSBS та Barcley. Відсоток першого внеску розраховується індивідуально і залежить від доходу та кредитного рейтингу. Втім, треба бути готовим, що його розмір може становити 25% від вартості житла.

Для погодження іпотеки українцям також важливо мати легальні кошти з беззастережними документами або хоча б, щоб вони полежали на рахунку в Британії щонайменше 6 місяців. Супроводжувати угоду має кваліфікований юрист, від дій якого і залежить успіх укладення угоди та погодження кредиту.

Ціни на житло в Іспанії досить різноманітні. Найдорожчим воно, традиційно, буде у столиці. Так, у Мадриді поблизу центру однокімнатні квартири, площею 42 квадратних метри коштують від 218 тис. євро (~10 млн гривень). А великі квартири, площею понад 100 квадратних метрів коштують у межах 890 тис. — 1,1 млн євро (~41−50,7 млн гривень).

Дешевшим є житло у Барселоні чи Валенсії, де можна знайти пропозиції в межах 200 — 400 тис. євро. Однак потрібно враховувати, що серед пропозицій майже немає житла площею, менше ніж 50 квадратних метрів.

В Іспанії для отримання іпотеки існує три типи процентних ставок:

• фіксовані (Tasas fijas). Застосовується один раз і не змінюється протягом всієї дії контракту на іпотеку. Розмір плати за кредитом встановлюють під час підписання контракту, враховуючи % за кредитом і частину суми з основного боргу;
• ставки, що плавають, або змінні (Tasas de interés variable). Процентна ставка змінюється в банку щорічно до середнього значення по EURIBOR (європейська міжбанківська ставка). Встановлюючи цю ставку в банку вказують що сам відсоток, наприклад, буде дорівнює 2,5% + Euribor;
• комбіновані або змішані. В перші роки після оформлення іпотеки ставка фіксована, але згодом може змінюватися.

Найчастіше в Іспанії застосовують саме останній вид процентної ставки — банки на перші 5 років ставлять фіксовану ставку, а потім за принципом процентних ставок, що плавають змінюють її.

Загалом процентні ставки за іпотекою становлять в середньому від 2,5% до 4% для громадян Іспанії. Для іноземців вони вищі — від 3% до 5,25%. Хоча на практиці можуть становити й до 7%.

До того ж умовою отримання кредиту може стати початковий внесок у розмірі близько 40% від вартості нерухомості. А максимальний термін кредиту може становити близько 20 років.

Щоб отримати погодження кредиту на придбання житла в Іспанії іноземцям потрібно:

• закордонний паспорт;
• довідка про доходи в іспанському перекладі;
• договір на придбання нерухомості.

До українців банки можуть поставити додаткову вимогу, щоб доходи формувалися за межами України, в Іспанії чи інших країнах ЄС.

Попри те, що вартість житла у країнах Європи може суттєво перевищувати вартість нерухомості в Україні, для українців є можливість отримати іпотеку, якщо вони відповідатимуть вимогам банків у цих країнах. Ці вимоги, як правило, цілком реалістичні і за умови супроводу угоди кваліфікованим юристом, рішення щодо кредитування мають великий шанс бути позитивними.

Водночас мінусом є те, що на іноземців, як правило, не діють пільгові умови іпотеки у тій чи іншій країні Європи. А процентні ставки можуть бути вищими, ніж для громадян країни, у якій розглядається купівля житла.

Та такі процентні ставки варіюються в межах 3−7%, що досить вигідно. Особливо якщо порівнювати з умовами отримання іпотеки в Україні. Втім, кожну угоду слід розглядати окремо.