Варіанти купівлі житла за кордоном: перший внесок або нульова позика

За офіційними даними, в Польщі зареєстровано понад 1,5 млн громадян України, з яких 980 тис. мають статус тимчасового захисту. Проте реальна кількість українців у Польщі може бути значно вищою, ніж вказують офіційні дані.

Попит на житло серед наших співвітчизників стрімко зростає: 2023 року українці придбали близько 7 700 квартир загальною площею майже 380 тис. м², попри найвищий в ЄС рівень зростання цін та жорсткі умови кредитування.

Іпотека — зручний механізм купівлі житла, добре розвинений в Польщі. Однак кредитування іноземців має свої особливості й складнощі.

• Громадянство не обов’язкове. Польські банки розглядають заявки від іноземців, зокрема без постійної посвідки на проживання, але з чинним дозволом на перебування.
• Підтвердження доходів і фінансова стабільність. Основний критерій — стабільна заробітна плата або офіційні доходи за останні 6−12 місяців.
• Перший внесок 10−20%. Стандартом 2024 року було 20% вартості житла, але завдяки державним програмам мінімальний внесок може бути знижений до 0%.
• Процентна ставка. Базова ставка міжбанківського кредитування Wibor у III кварталі 2024 року становила 6,75%, що впливає на вартість кредитів.

Від 15 січня 2025 року в Польщі діє нова пільгова програма «Житло на старт», що передбачає:

• пільгові ставки: від 0% до 1,5% річних залежно від складу сім’ї;
• максимальні суми кредитування:

— одинаки — до 200 тис. злотих;
— пари — до 400 тис. злотих;
— сім'ї з однією дитиною — до 500 тис. злотих;

• регіональні надбавки: в містах із високою вартістю нерухомості (наприклад, Варшава) можуть додаватися додаткові пільги або збільшені ліміти.

Очікується, що участь у програмі «Житло на старт» візьмуть понад 50 тисяч осіб до кінця року, а загальна бюджетна підтримка складатиме близько 500 млн злотих.

На початку 2025 року щонайменше в 8 великих польських банках (зокрема PKO BP, Pekao, mBank, ING, Santander, BNP Paribas, Alior та Millennium) з’явилася можливість оформлення іпотеки без першого внеску. Ця опція доступна для різних категорій:

• одинаки та пари;
• сім’ї з дітьми;
• особи з інвалідністю.

За умовами таких кредитів банк може покрити до 100% вартості квартири, а ризики частково перекриваються державними гарантіями.

1. Відсутність іншої житлової нерухомості. Позичальник не повинен володіти іншим житлом у Польщі чи корпоративними правами на нього.
2. Виняток для багатодітних сімей. Родини з трьома й більше дітьми можуть подавати заявки, навіть якщо вже мають квартиру, за окремими програмами поліпшення житлових умов.
3. Строк перебування. Дозвіл на тимчасове чи постійне проживання, або підтвердження тимчасового захисту.

Банк народного господарства Польщі (BGK) гарантує комерційним банкам початковий внесок до 100 тис. злотих (10−20% від суми кредиту). Завдяки цьому:

• банки зменшують власні ризики;
• авторизовані установи охочіше надають кредити українцям;
• знижуються вимоги до розміру першого внеску.

Пакет необхідних документів для оформлення іпотечного кредиту містить:

• закордонний паспорт;
• карту постійного проживання в Польщі (karty stałego pobytu) або карту тимчасового перебування (karty czasowego pobytu) мінімум на 12 місяців. У другому випадку терміни надання кредиту будуть відповідати терміну її дії;
• свідоцтво про сплату податків (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• довідку про зарплату за останні три-шість місяців (за наявності безстрокового трудового контракту — umowa o prace na czas nieokreslony);
• договір на рік вперед і довідку про доходи за останні три-шість місяців (за наявності трудового договору на певний строк — umowa o prace na czas okreslony);
• довідку про доходи за останні півроку-рік (у разі працевлаштування в Польщі за договором за контрактом — umowa zlecenia/o dzieło);
• довідку про доходи за один-два роки (в разі ведення власного бізнесу в Польщі);
• довідку про несудимість (zaświadczenie o niekaralności);
• польський рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), довідку про виплату PIT та історію руху коштів на банківському рахунку претендента;
• попередній договір (umowa wstępna) із забудовником (девелопером) чи з продавцем нерухомості;
• дозвіл від Міністра внутрішніх справ Польщі на покупку нерухомості в разі купівлі будинку або земельної ділянки іноземцем, який прожив в країні не менше п’яти років.

Потрібно також дозвіл на придбання будь-якої нерухомості, яка розташована в прикордонній зоні.

У Німеччині зараз зареєстровано майже 1,2 млн українців. Країна пропонує високий рівень життя, відмінну охорону здоров’я та стабільну економіку — все це привабливі риси для тих, хто розглядає можливість переїзду.

Експати можуть вільно купувати нерухомість, а володіння житлом може доповнювати ширші імміграційні плани. Однак придбання нерухомості в Німеччині не дає покупцеві автоматично права на отримання дозволу на проживання.

Кілька слів варто сказати про вигоду купівлі нерухомості в Німеччині. Місцеве населення лише в 40% випадків має власне житло, інші громадяни орендують його. Це означає, що на оренді власної нерухомості в цій країні можна заробляти, такий собі варіант інвестиції.

Це підтверджується і статистикою, адже близько третини ринку первинної нерухомості в Німеччині належить іноземним громадянам. А купити будинок у Німеччині, квартиру або ділянку землі під забудову можна з оформленням іпотечного кредиту. Також можуть надаватися кредити для переселенців, якщо ви належите до цієї категорії, і хочете придбати свої житлові метри.

Купити квартиру в іпотеку в Німеччині вигідно. Навіть якщо врахувати, що для іноземців виділяються менш вигідні умови кредитування, ніж для місцевих жителів, це однаково залишається хорошим варіантом. Так, українці можуть оформляти кредити в Німеччині під купівлю житла на термін від 5 до 20 років, з процентною річною ставкою від 3,5 до 5%.

Українці, які отримали статус біженця або мають тимчасовий дозвіл на проживання в Німеччині, мають право звертатись за іпотечними позиками. Банки оцінюють фінансову спроможність клієнта, його кредитну історію та тривалість легального перебування в країні.

Основні умови:

• Стабільний дохід. Банки вимагають підтвердження регулярного доходу, що дозволяє покривати виплати за кредитом.
• Кредитна історія. Відкритий рахунок в німецькому банку та наявність регулярних транзакцій може допомогти створити позитивну кредитну історію.
• Початковий внесок. Більшість банків вимагають від іноземців внесок 20−50% від вартості житла.
• Довгостроковий дозвіл на проживання. Для отримання великих кредитів може знадобитись посвідка на постійне проживання, але це залежить від кожного конкретного банку.

Для отримання іпотеки українцям зазвичай потрібне дотримання таких умов:

• регулярний щомісячний дохід на рівні щонайменше 3 тис. євро;
• офіційне працевлаштування в компанії, зареєстрованій у Німеччині, з тривалістю роботи не менше трьох місяців;
• дозвіл на постійне проживання в країні або громадянство ЄС;
• відсутність прострочених зобов’язань;
• відповідність віковому діапазону від 21 до 65 років.

Водночас у країні існують і пільгові програми для придбання нерухомості. Наприклад, допомогу можуть отримати сім’ї з неповнолітніми дітьми за програмою під назвою Baukindergeld.

Підтримка надається сім’ям, які купили квартиру чи будинок у Німеччині після 1 січня 2018 року, проживають у ньому, а дитині чи дітям немає 18 років.

Після погодження заявки, на кожну дитину в сім’ї держава виплачує щомісяця по 100 євро, а загальна сума допомоги становить 12 тисяч євро на одну дитину.

Якщо ви готові до угоди та вибрали німецький банк який найбільше вам підходить, то зупинимося на питанні підготовки документів. Для оформлення кредиту вам знадобляться:

• паспорт громадянина і закордонний паспорт, а також їхні копії;
• заповнена анкета Selbstauskunft і виписка з банку про наявність у вас необхідної суми стартового внеску;
• довідка про доходи, включно з випискою з місця роботи про суму вашої заробітної плати;
• довідка Schufa (ваша особиста кредитна та фінансова історії);
• декларація про доходи (податкова декларація);
• детальний опис об’єкта нерухомості, який ви купуєте;
• оцінювальна вартість житла.

Головним критерієм для банківської структури щодо видавання вам іпотечного кредиту є ваша спроможність погасити його впродовж усього терміну дії. Тому банк вас оцінюватиме, на це може піти до двох тижнів. Якщо ви отримуєте ствердне рішення й укладаєте договір, то він повинен мати такі пункти:

• сума кредитних коштів і процентна ставка за ними;
• умови погашення із сумами та графіком платежів;
• порядок виплати — часові рамки для платежів;
• штрафи за порушення умов — тут важливо вивчити пункт про можливі штрафи за прострочені платежі, а також умови, що виникають у разі дострокового погашення;
• умови страхування об’єкта нерухомості;
• умови розірвання договору або закінчення терміну його дії за фактом виплати.

Після підписання вами кредитного договору, ви відкриваєте рахунок у цьому банку і отримуєте необхідну суму за нерухомість.

Щоб порахувати скільки вам доведеться заплатити, якщо ви купуєте житлову нерухомість у кредит у Німеччині, можна використовувати калькулятор іпотеки. Такі інструменти є в різних банках, з їхньою допомогою можна оцінити основні витрати.

Крім цього у вас обов’язково будуть додаткові витрати, тут мається на увазі:

• визначення оцінювальної вартості нерухомості — 1−2 тисячі євро;
• витрати на оформлення кредиту — близько 1% від загальної суми;
• аудит об’єкта нерухомості — до 1,5% від вартості житла;
• послуги агента з нерухомості, якщо він був — 4−6% від вартості;
• реєстраційні витрати — близько 1%;
• нотаріальні виплати — до 2%;
• податки на нерухомість — 3−6% (залежить від регіону, місця, міста).

Разом із цим саме погашення кредитної заборгованості згідно з порядком виплат здійснюється двома сумами: саме тіло кредиту частинами та сума за відсотковою ставкою.

У Чехії 401,4 тис. українців отримали захист тимчасового захисту. Ця країна має досить лояльні закони щодо іноземців, які хочуть придбати нерухомість. На відміну від деяких інших європейських держав, тут не існує суворих обмежень для іноземних громадян, які бажають купити житло, особливо якщо вони мають дозвіл на довгострокове проживання або ведуть тут бізнес.

Іноземці можуть придбати на правах власників нерухомість, Чехія відкрита країна для таких інвестицій. Проте існує один важливий нюанс, — закрита купівля ділянок землі під будівництво, вона може бути обмежена для громадян, які не мають статусу постійного жителя. Це правило застосовується до сільськогосподарських земель і деяких земель в зонах, що охороняються. Для купівлі житла в багатоквартирних будинках Чехія зазвичай обмежень не створює.

Для купівлі нерухомості в Чехії іноземцю потрібно підготувати кілька ключових документів:

• закордонний паспорт своєї країни — документ, що засвідчує особу;
• документ, що підтверджує право на тривале перебування в Чехії. Це може бути віза, посвідка на проживання або дозвіл на тривале перебування;
• податковий номер (дипломатичний або особистий). Він необхідний для реєстрації в системі податкових органів країни;
• довідка про наявність банківського рахунку. Для здійснення угод і перерахування грошових коштів;
• докази джерела доходів. Якщо це необхідно для підтвердження платоспроможності, сюди ж буде належати і отримання іпотечного кредиту під покупку.

У ситуації, коли ви просто інвестуєте в нерухомість у цій країні, але проживати тут не плануєте, вам необхідно надати тільки документ або послатися на положення, що дає вам право перебувати в Чехії законно.

У Чеській Республіці існує низка різних іпотечних програм. Їхніми основними особливостями можна назвати:

• можливість отримати іпотечний кредит під знижені відсотки, що обумовлено жорсткою конкуренцією серед фінансових організацій, яка породжує більш лояльне ставлення до позичальників;
• відсутність обов’язкового страхування;
• як забезпечення позики виступає об’єкт нерухомості, що купується;
• індивідуальний підхід до кожного клієнта.

Шляхом позикових засобів дозволяється придбати будинок, квартиру, студії тощо.

Умови надання чеськими банками грошових засобів для покупки нерухомості громадянам інших країн схожі з тими, які поширюються на місцеве населення. Формулюються вони наступним чином:

• термін ухвалення рішення про надання позики — не більше 5 днів;
• титульне страхування не потрібно — досить застрахувати працездатність і життя;
• у більшості випадків розмір позики становить 70% від вартості житла, що купується;
• кредитування може здійснюватися не тільки під фіксовану, але і під процентну ставку, що плаває.

Серед інших умов видавання іпотечного кредиту варто звернути увагу на наступні:

• сума кредиту: мінімальна — 500 тис. крон, максимальна — 27 млн крон;
• тривалість кредитування: мінімальна — 5 років, максимальна — 20 років;
• розмір річних процентних нарахувань фіксується на 3, 5, 7 або 10 років.

Для того, щоб отримати грошові кошти на покупку нерухомості в цій країні, позичальник повинен відповідати певним вимогам. Під час розгляду кредитної заявки банки насамперед звертають увагу на наступні характеристики потенційного клієнта:

• вік — позичальник повинен бути не молодше 18 і не старше 70 років;
• наявність дозволу на довгострокове проживання в ЧР;
• баланс відкритого клієнтом рахунку в чеському банку повинен бути позитивним;
• стабільне працевлаштування в Чехії;
• достатня кредитоспроможність;
• на якому етапі передбачається покупка квартири — на етапі зведення будівлі або вже готового об’єкта нерухомості;
• фінансова репутація позичальника — вона повинна бути позитивною, або принаймні нейтральною.

Процедура оформлення іноземцем іпотеки в Чехії передбачає виконання наступних заходів:

1. Пошук відповідної нерухомості.
2. Підготовка паперів для банку. На цьому етапі здійснюється переклад документації з подальшим передаванням її кредитору.
3. Вивчення і зіставлення доступних програм від місцевих банків.
4. Висновок попереднього договору купівлі-продажу.
5. Подання кредитної заявки в обрану фінансову організацію з додатком повного пакета документів.
6. Розгляд заявки банком — зазвичай воно займає 5−14 робочих днів. Протягом цього часу працівники банку з’ясовують зокрема й те, чи відповідає вибраний об’єкт нерухомості висунутим вимогам.
7. Власне укладення договору іпотечного кредитування.
8. Реєстрація угоди в державному кадастрі.
9. Остаточний розрахунок з продавцем.

Отримання позики завжди супроводжується додатковими витратами. У деяких державах практично завжди доводиться страхувати здоров’я і життя позичальника, а також замовляти оцінку об’єкта.

У Чеській Республіці ці витрати відносно невеликі та не перевищують 1% обсягу кредитування. Зокрема, мова йде про такі витрати:

• страхування життя позичальника — від 200 до 1 тис. євро в рік;
• послуги іпотечного брокера — клієнт виплачує йому суму в межах 0,3−1% від обсягу позики;
• нотаріальний договір, за послуги нотаріуса позичальник платить близько 0,2−0,6% від розміру кредиту;
• оцінка об’єкта нерухомості — оцінювальний звіт за стандартною квартирою обійдеться клієнтові у 200−500 євро.

Іпотечний податок в Чехії не передбачено.

Купівля житла за кордоном з мінімальним або нульовим першим внеском — цілком реальна для українців, особливо в Польщі та Чехії, де діють пільгові програми та спрощені умови для іноземців. Важливими чинниками залишаються статус перебування, підтверджені доходи та кредитна історія.

У Німеччині умови складніші, проте є потенціал для інвестицій. У кожному випадку варто уважно вивчити вимоги банків, підготувати пакет документів і звертатися лише до офіційних установ або надійних консультантів.