Що не так з іпотекою в Україні

Втім, для тих, хто не має одразу багато грошей, виходом може стати іпотечний кредит у банку. Тобто грошова позика на придбання нерухомості під заставу цього-таки об’єкта нерухомості. В такому випадку ви відразу стаєте хазяїном, а сплачувати кредит можете хоч 20 років.

Заманливо, звичайно. Але чи так просто це працює? У цій статті Finance.ua розбирав в деталях.

Іпотека — із грецької «застава». А якщо перекладати з юридичної (читайте Закон України «Про іпотеку»), то йдеться про таку, за задумом, вигідну для всіх справу:

1. Вам потрібно придбати нерухомість: квартиру або кімнату, житловий будинок або його частину. Проте коштів бракує.
2. На основі Договору іпотеки ви берете в банку іпотечний кредит — гроші (повну вартість об’єкта нерухомості або частину від вартості. – Ред.), за які фінансуєте омріяну нерухомість. При цьому банк бере під заставу предмет іпотеки — вашу нерухомість.
3. Як повноправний власник, ви будуєтеся, ремонтуєте й заселяєтеся. І, згідно з Договором, сплачуєте свій довгостроковий кредит (тривалість — на ваш розсуд, але можливо до 240 місяців. – Ред.).

У підсумку всі виграють: продавець збув житло, ви отримали свою «стріху», а банк — належні йому відсотки. Чому ж цей win-win не набув масового характеру в Україні?

Україна. За даними НБУ, 2023 р. став набагато продуктивнішим, аніж 2022. Обсяг наданих населенню іпотечних кредитів у 2023 р. порівняно з попереднім роком зріс майже в п’ять разів, а кількість угод потроїлась (у 2023 р. видано 6114 іпотечних кредитів на загальну суму 9,1 млрд грн). Це не багато, але справи налагоджуються.

Інша справа, що й до війни іпотечний ринок не був великим. У 2021 НБУ р. успіхом вважав неповних 11 тисяч іпотечних кредитів за рік, тоді як набагато більше тисяч громадян стояло в квартирних чергах. Наприклад: у Києві — 68258, у Львові — 27852, в Одесі — 16735. Невже їм не кортіло придбати житло на вигідних умовах?

Німеччина. На німецькому ринку справи, порівняно з 2022 р., теж поліпшилися. Щоправда, їхні обсяги кредитування набагато більші. Згідно з даними Бундесбанку, у червні 2023 р. обсяг кредитів на нове будівництво зріс приблизно до 14 млрд євро. У травні банки видали приватних кредитів на нерухомість на 13,7 млрд євро, а в квітні — на 13 млрд євро.

Польща. За даними Związek Banków Polskich (торгова палата, що об’єднує польські банки), у третьому кварталі 2023 р. банки видали 40749 кредитів на житло. Зростання на 40,20% зафіксовано і у вартісному вираженні — ІІІ квартал 2023 р. закрито з результатом 15843 млрд злотих.

Український банківський сектор оговтується і стабілізується. Уряд запустив програму доступної іпотеки «єОселя» (реалізується Міністерством економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації України та «Укрфінжитло» за ініціативи Президента України): 

1. Іпотека під 3% (окремі категорії) — від жовтня 2022 р. такий кредит можуть отримати пільговики: військовослужбовці, правоохоронці, педагогічні і медичні працівники, науковці;
2. Іпотека під 7% (масова) — від початку 2023 р. такий кредит можуть взяти всі українці, які відповідають вимогам програми.

Оформлення кредиту відбувається через застосунок «Дія» — необхідно подати заявку, обрати потрібний банк — і очікувати відповідь із пропозицією кредитування.

Урядові програми іпотечного кредитування житла — норма в цивілізованому світі. Наприклад, у Польщі вже реалізовано програму «Безпечна Позика 2%» («Bezpieczna Pożyczka 2%»), а наразі перебуває в розробленні «Помешкання на старт» («Mieszkanie na start»). Свої проблеми в них також є: експерти вважають, що програма «Bezpieczna Pożyczka 2%», через деякі непродумані норми, стала чинником зростання цін на житло.

На основі спілкування з банківськими співробітниками надаємо приклад розрахунку іпотечного кредиту.

Такий «пиріг» — це в нас.

Наприклад, у Польщі все прозоріше: іпотечний кредит у банку — це тільки позичені гроші + відсотки. А решта йде профільними каналами: страхування — страховій компанії тощо.

Щоб отримати іпотечний кредит, треба відповідати комплексу вимог.

Вік: від 18 років (на момент оформлення) до 70 років (на момент погашення).

Брак житла: нормативна площа нерухомості залежить від складу сім’ї позичальника:

• для одинокої особи — максимум 52,5 м² загальної площі квартири або 62,5 м² загальної площі житлового будинку;
• якщо ж йдеться про людину сімейну, то до зазначених квадратів додається на кожного наступного члена сім’ї по 21 м².

Якщо у вас є нерухомість, квадратура якої перевищує ці показники, — у кредиті буде відмовлено.

Наявність постійної роботи: ви повинні підтвердити свою професійну витребуваність і потенційну платоспроможність — на основному місці роботи (звідки надходить основний прибуток) ви повинні працювати не менше 6 місяців.

Зарплата: щоб узяти кредит, ви повинні надати документи про «білі» джерела своїх прибутків. Ваша зарплата не може бути меншою, ніж місячний платіж по кредиту (в наведеному прикладі людина повинна заробляти не менше 17 000 грн). Це тривожний дзвіночок для тих, хто активно фрилансить, не оформлюючись офіційно.Ще зверніть увагу на такий нюанс: а на що жити? У Польщі, наприклад, ретельно оцінюють «кредитоздольність» позичальника: місячний платіж не може бути більшим, ніж 50% зарплати.

Хороша або нейтральна кредитна історія. Адже і сума не мала, і термін не короткий.

Зрештою, в цих вимогах немає нічого неймовірного. Наприклад, у Польщі українці мають право і беруть іпотечні кредити. При цьому важливо документально підтвердити джерело доходу в злотих.

Відповідно до їхнього Закону про іпотечний кредит, щоб отримати кошти на купівлю квартири, необхідно заробляти в польській валюті.

Ще одна умова — мати документ, що підтверджує право громадянина України залишатися на території Республіки Польща у вигляді дозволу на проживання, а також PESEL (ідентифікаційний код).

Згідно з умовами програми «єОселя», клієнт повинен сплатити перший внесок відразу — не менше 20% (у нашому прикладі — 300 тис. грн). Так, чим більший перший транш, тим менше доведеться взяти в кредит під відсотки, — і тим дешевшим у підсумку вийде житло.

Але ж не всі українці мають таку суму на руках. Поготів… Якщо йдеться про тих, хто найбільше потребує підтримки, — людей, які втратили житло внаслідок обстрілів, переїхали в інші області та змушені починати все з нуля.

Якщо мова про житло в Києві, Одесі, Львові чи Харкові компенсації навіть у 500 000 грн буде замало. Хоч-не-хоч, а доведеться осісти деінде, а не в рідному місті.

До речі, у Польщі люди отримують кредити навіть із нульовим першим внеском, а також 10%.

Обсяг першого внеску залежить і від готовності позичальника внести відповідну суму, і від його віку (старші 45 років конче вносять 20%).

Ставки за українською іпотекою 3% та 7% можуть сприйматися як неабиякий прорив.

Порівняйте з даними, які надавав НБУ раніше: у січні 2021 р. середня ставка іпотечного кредиту на вторинному ринку становила 13,8% (у грудні 2020 — 14%), на первинному — 15,9% (у грудні 2020 — 16,9%). Тож на 2024 р. ставки суттєво знизилися.

А зараз порівняйте з Польщею — про розмір ставки мовить сама назва програми «Bezpieczna Pożyczka 2%». Але! 2% — це те, що сплачував позичальник, а решту дофінансовувала держава — у результаті процентна ставка становила 7,14%.

Можна також порівняти з Німеччиною: на кінець листопада 2023 р. процентні ставки за житловими кредитами, наданими приватним домогосподарствам, із початковою фіксованою відсотковою ставкою від 5 до 10 років у середньому становили близько 3,92 %.

Процентна ставка з початковою фіксованою процентною ставкою понад 10 років також становила в середньому 3,92 %.

Ставки в Україні хоч й знижуються, але є куди падати.

Рятівним колом для тих, хто не може погашати заборгованість вчасно, є Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» (2022).

Закон передбачає тимчасове скасування нарахування пені у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у 30-денний строк після його припинення або скасування у разі прострочення позичальником виконання грошового зобов’язання за договором. Та після завершення зазначеного періоду, нарахування штрафів відновиться.

З іншого боку, можна було б мислити більш масштабно й гнучко. Наприклад, у польській урядовій програмі «Mieszkanie na start» передбачаються максимально вигідні умови кредитування для багатодітних та малозабезпечених родин. Це, звісно, працює на зниження соціальної напруги та стимулює народжуваність. Для нас це теж актуально.

Проаналізуємо на прикладі Києва.

• У березні 2024 р. середня зарплата киянина — 21 000 грн (приблизно 538 дол.).
• Середня вартість 1 м² на вторинному ринку (із ремонтом) у м. Києві — 2 000 дол.
• Середня вартість квартири площею 40 м² — 80 тис. доларів.

Скільки років доведеться працювати, щоб відробити квартиру? 80 000:538=133,8 місяця. Тобто, приблизно 12 років. І це в тому разі, якщо всю зарплату віддавати за житло і якщо нічого не позичати.

А якщо її взяти під іпотечний кредит — до її вартості додасться ще приблизно 35% (28 тис. дол.) за погашення відсотків, обслуговування кредиту. Тож це стане відчутним навантаженням для більшості з українців. Можливо тому за іпотечними кредитами українці не шикуються в черги.

На наш погляд, щоб активувати іпотечне кредитування в Україні, необхідно вдосконалювати систему: насамперед зменшити відсоткові ставки, передбачити можливість меншого першого внеску (10%), інтенсифікувати цільові програми підтримки для постраждалих від війни, а також молодих та малозабезпечених родин.

Усе це заразом підвищить привабливість української іпотеки та відкриє реальні можливості отримати житло для тисяч українців.